PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quarta Câmara Cível 

Ementa: APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL.  AÇÃO DE COBRANÇA. INDEFERIMENTO DE PROVA TESTEMUNHAL. CERCEAMENTO DE DEFESA NÃO CONFIGURADO. MORA NO PAGAMENTO POR ATRASO NO REGISTRO DO CONTRATO IMOBILIÁRIO. PANDEMIA DA COVID-19. CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR NÃO CONFIGURADOS. SUPRESSIO NÃO CARACTERIZADA. REDUÇÃO DO PERÍODO DE INCIDÊNCIA DOS ENCARGOS MORATÓRIOS. SENTENÇA MANTIDA EM PARTE. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. PRELIMINAR REJEITADA. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

I. Caso em exame

1. Trata-se de apelação interposta por particulares, inconformados com sentença que julgou procedente ação de cobrança movida por construtora, condenando os réus ao pagamento de valores atualizados, acrescidos de juros e multa contratual, bem como ao pagamento de custas processuais e honorários advocatícios, arbitrados em 10% sobre o valor atualizado da dívida. Alegaram cerceamento de defesa em razão do indeferimento de produção de prova oral e, no mérito, sustentaram que o atraso no registro de contrato de compra e venda de imóvel decorreu de caso fortuito e força maior em virtude das restrições impostas pela pandemia da Covid-19.

II. Questão em discussão

2. A questão em discussão consiste em: (i) saber se houve cerceamento de defesa pelo indeferimento de prova testemunhal; (ii) averiguar se o atraso no registro do contrato de financiamento imobiliário pode ser considerado caso fortuito ou força maior, afastando-se a responsabilidade dos devedores; (iii) verificar se a conduta da autora caracteriza supressio, gerando a legítima expectativa de que encargos não seriam cobrados; e (iv) analisar a proporcionalidade dos encargos cobrados e a possibilidade de sua redução.

III. Razões de decidir

3. Não se configurou cerceamento de defesa, pois o magistrado, como destinatário da prova, possui discricionariedade para indeferir provas que considerar inúteis ou meramente protelatórias, nos termos do art. 370 do CPC. No caso, a controvérsia cinge-se a questões contratuais e documentais, sendo desnecessária a oitiva de testemunhas.

4. Quanto ao atraso no registro do contrato, embora os recorrentes aleguem impossibilidade de registro em razão da pandemia, foi demonstrado que tiveram tempo hábil para regularizar a situação antes das restrições impostas pelo decreto estadual e que os serviços cartorários foram retomados de forma telepresencial pouco após a suspensão inicial. Assim, não se verifica caso fortuito ou força maior.

5. A alegação de supressio também não prospera, pois a entrega das chaves pelo credor, antes do registro, configurou mera liberalidade, não podendo ser interpretada como renúncia tácita aos encargos contratuais, especialmente diante da notificação do inadimplemento.

6. No entanto, justifica-se a redução do período de incidência dos encargos moratórios e multa contratual, com fundamento no art. 413 do Código Civil, considerando o período de suspensão total dos serviços cartorários e os trâmites administrativos necessários após o pagamento do ITBI. Deve-se excluir o período de 16/03/2020 a 02/04/2020 e limitar a incidência ao dia 23/12/2020.

IV. Dispositivo e tese

7. Preliminar rejeitada. Recurso conhecido e parcialmente provido.

Tese de julgamento: “1. Não configura cerceamento de defesa o indeferimento de prova testemunhal, quando a controvérsia se restringe a questões contratuais e documentais. 2. O atraso no registro do contrato de compra e venda de imóvel, mesmo em contexto de pandemia, não configura caso fortuito ou força maior se houver tempo hábil para cumprimento da obrigação e retomada de serviços cartorários de forma telepresencial. 3. A entrega das chaves antes do registro, por liberalidade do credor, não caracteriza supressio ou renúncia tácita a encargos contratuais. 4. É possível a redução proporcional do período de incidência de encargos moratórios e multa contratual, com fundamento no art. 413 do Código Civil, em razão de suspensão de serviços ou trâmites administrativos alheios ao controle do devedor”.

_________

Dispositivo relevante citado: CC, arts. 370 e 413; CPC, art. 373, II.

Jurisprudência relevante citada: STJ - AgInt no AREsp: 1604351 MG 2019/0312071-3, Data de Julgamento: 14/06/2022

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 8007780-20.2022.8.05.0113, em que figura como Apelantes Eduardo Roma da Silva e outra e Apelada Construtora Módulo Ltda, acordam os Desembargadores componentes da Quarta Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, em rejeitar a preliminar, conhecer do recurso e dar-lhe parcial provimento.

Salvador/BA, data registrada eletronicamente no sistema.

 Des. Marcelo Silva Britto 

Relator

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 QUARTA CÂMARA CÍVEL

Rejeitada a preliminar e, no mérito, dado parcial provimento por unanimidade. Sustentou, virtualmente, o Bel. Eduardo da Silva.

Salvador, 22 de Abril de 2025.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quarta Câmara Cível 

Trata-se de recurso de apelação interposto por Eduardo Roma da Silva e outra, inconformados com a sentença proferida nos autos da Ação de Cobrança movida pela Construtora Módula Ltda.

Adoto o relatório da sentença de id. 71842509, que julgou procedente a pretensão da Autora, com o seguinte dispositivo:

“Ante o exposto, JULGO PROCEDENTE o pedido formulado, CONDENANDO os réus no pagamento do valor indicado na petição inicial, que continuará sendo atualizado monetariamente (INPC/IBGE) e acrescido de juros moratórios (1% ao mês, simples), até o efetivo pagamento do valor, RESOLVENDO o MÉRITO do presente processo, com fulcro no artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil.

Considerando a sucumbência, CONDENO os réus, ainda, no pagamento/reembolso das custas processuais e no pagamento dos honorários sucumbenciais devidos aos advogados da autora, desde já fixados em 10% sobre o valor da dívida atualizada, considerando o trabalho desenvolvido (petições inicial e intermediárias), bem como o tempo deste trabalho (cerca de 2 anos), tudo com fulcro no artigo 85, §§, do Código de Processo Civil.

Publique-se. Registre-se. Intimem-se (DPJ)”.

Os Réus opuseram embargos de declaração (id. 71842516), que foram rejeitados pela sentença de id. 71842517.

Ainda inconformados, interpuseram o presente recurso.

Em razões recursais (id. 71842528), inicialmente, apresentam prequestionamento para fins de juízo de admissibilidade de eventual recurso especial.

Após, suscitam preliminar de nulidade da sentença, por cerceamento de defesa. Para tanto, alegam que o pedido de produção de prova oral foi indeferido, o que prejudicou a comprovação de suas alegações, especialmente quanto à impossibilidade de registro do imóvel durante o período da pandemia da Covid-19.

Ainda sobre a preliminar, alegam a discussão acerca da decisão de indeferimento não está preclusa, vez que não previsão legal no art. 1.015 do CPC. Sustentam que o despacho saneador determinou a especificação de provas, oportunidade que indicaram testemunhas essenciais para corroborar suas alegações, dentre elas, o corretor da recorrida e outra uma pessoa que enfrentou dificuldades na emissão do ITBI. O pedido, contudo, foi indeferido pelo juízo de origem sem justificativa adequada.

No mérito, defendem que o atraso no registro do imóvel decorreu de circunstância alheia à sua vontade, configurando caso fortuito e força maior em razão das restrições impostas pela pandemia. Alegam que o registro foi impossibilitado pela paralisação dos serviços cartorários e pela dificuldade de acesso à Prefeitura para emissão do ITBI. Ademais, argumentam que, após a normalização dos serviços, tomaram providências imediatas para efetuar o registro, o qual foi concluído em agosto de 2021.

Afirmam que houve comportamento contraditório por parte da construtora, que entregou as chaves e a posse do imóvel em janeiro de 2020, sem qualquer oposição ou cobrança de juros e multas até agosto do mesmo ano, configurando o instituto da supressio. Asseveram que tal conduta gerou a legítima expectativa de que não haveria penalidades pelo atraso no registro.

No que concerne o valor da condenação, alegam que o montante pleiteado pela Recorrida é desproporcional e abusivo, pois corresponde a quase metade do valor do imóvel. Aduzem que a Caixa Econômica Federal, maior credora da construtora, realizou o pagamento do financiamento com os devidos ajustes, restando uma diferença de apenas R$ 4.835,69 em relação ao valor atualizado do débito.

Subsidiariamente, requerem a aplicação do Código de Defesa do Consumidor (CDC) para afastar a cobrança de juros e multas durante o período pandêmico, em observância ao art. 6º, V, do CDC, e ao art. 393 do Código Civil, que excluem a responsabilidade do devedor em caso de força maior. Apontam precedentes jurisprudenciais que reconhecem a exclusão de penalidades contratuais em situações análogas.

Pugnam pelo conhecimento e provimento do recurso para: (i) reconhecer o cerceamento de defesa e anular a sentença para reabertura da instrução probatória; (ii) afastar a cobrança de juros e multas, reconhecendo o caso fortuito/força maior; (iii) declarar a improcedência total da ação em razão da supressio e da renúncia tácita à cláusula penal; ou (iv) reduzir o valor da condenação para R$ 4.835,69, correspondente à diferença do débito atualizado.

Intimada, a Apelada apresentou contrarrazões (id. 71842543), pugnando pelo improvimento do recurso.

Remetidos os autos a este Tribunal e distribuídos a esta Quarta Câmara Cível, coube-me, por sorteio, o encargo de relatá-los.

Com este sucinto relato, nos termos do art. 931 do CPC, encaminhem-se os autos à Secretaria para inclusão em pauta de julgamento, observada a faculdade das partes de realizarem sustentação oral (art. 937, I).

Salvador/BA, data registrada eletronicamente no sistema.

 Des. Marcelo Silva Britto 

Relator

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quarta Câmara Cível 

Presentes os requisitos de admissibilidade, conheço do recurso.

Inicialmente, necessário enfrentar a preliminar suscitada no recurso.

Os Apelantes sustentam que a sentença é nula por cerceamento de defesa, dado o indeferimento da produção de prova testemunhal, com o seguinte fundamento:

“1. Intimadas as partes para informarem eventuais novas provas a serem produzidas, o réu requereu a oitiva de testemunhas (436541635) e a autora informou não as possuir (436124339). A prova testemunhal não será útil para a solução da demanda, eis que a controvérsia gira em torno do contrato firmado entre as partes e das providências adotadas, ou não, de lado a lado, tudo, portanto, questões de direito ou, se de fato, que deveriam ser provadas documentalmente. Por tais motivos, INDEFIRO a produção da prova testemunhal. Por tais motivos, inexistindo novas provas a serem produzidas, DECLARO encerrada a instrução processual e, assim, tornem os autos conclusos para SENTENÇA. INTIMEM-SE (DPJ)” – id. 71842503.

Não lhes assiste razão.

Pelo princípio do livre convencimento motivado, o juiz, enquanto destinatário da prova, pode determinar a realização de provas necessárias ao julgamento do mérito ou indeferir, em decisão fundamentada, aquelas que se mostrem inúteis ou meramente protelatórias (art. 370, CPC).

No caso em análise, discute-se a demora no registro do contrato de compra e venda de imóvel que, como reflexo, acabou por atrasar o pagamento do financiamento realizado pelos Apelantes.

O registro de contrato e emissão de taxas cartorárias é feito por meio de registro documental. Inexiste, contudo, documentos que indicasse a necessidade de produção de prova oral a corroborá-los.

Mostra-se adequada, assim, a decisão que indeferiu o pedido da realização de audiência de instrução para a oitiva de testemunhas, proferida de maneira clara, objetiva e devidamente fundamentada.

Sobre o tema:

“PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. SERVIDOR PÚBLICO. INDEFERIMENTO DE PRODUÇÃO DE PROVA TESTEMUNHAL. DISCRICIONARIEDADE DO JULGADOR. CERCEAMENTO DE DEFESA. INOCORRÊNCIA. REEXAME DE PROVAS. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA 7/STJ. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. O Agravo Interno não merece prosperar, pois a ausência de argumentos hábeis para alterar os fundamentos da decisão ora agravada torna incólume o entendimento nela firmado. 2. Não há cerceamento de defesa quando o julgador, ao constatar nos autos a existência de provas suficientes para o seu convencimento, indefere pedido de produção de prova testemunhal. Cabe ao juiz decidir, motivadamente, sobre os elementos necessários à formação de seu entendimento, pois, como destinatário da prova, é livre para determinar as provas necessárias ou indeferir as inúteis ou protelatórias. 3. Consoante entendimento desta Corte, "a apuração da necessidade de produção da prova testemunhal ou a ocorrência de cerceamento de defesa decorrente da falta daquela demandam reexame de aspectos fático-probatórios, o que encontra óbice na Súmula 7 do STJ" (STJ, REsp 1.791.024/SP, Rel. Ministro HERMAN BENJAMIN, SEGUNDA TURMA, DJe de 23/04/2019). 4. Agravo interno não provido”. (STJ - AgInt no AREsp: 1604351 MG 2019/0312071-3, Data de Julgamento: 14/06/2022, T2 - SEGUNDA TURMA, Data de Publicação: DJe 20/06/2022)

Superada a preliminar, passa-se a análise do mérito recursal.

A controvérsia central reside na legitimidade da cobrança de encargos pelo atraso no registro do contrato de financiamento imobiliário, que ocasionou demora no recebimento do valor de R$ 428.400,00 pela construtora.

O argumento principal dos Apelantes é que a pandemia do Covid-19 impediu o devido registro do contrato. Entendem, assim, que a demora do pagamento de financiamento decorreu de caso fortuito e força maior, o que não pode lhes ser imputado.

Ocorre que os próprios Apelantes reconhecem que já estavam em posse dos documentos em dezembro de 2019, mas que não puderam resolver por conta do recesso de final de ano. Assim, contrataram um despachante em janeiro de 2020.

Das telas que anexam, ainda, conclui-se que a demora não foi o pagamento do ITIV retirado na prefeitura. Isto porque, ainda que falte o documento de arrecadação e comprovante de pagamento, juntaram tela a contestação (id. 71842417), na qual afirmam que o despachante havia pagado o imposto em 19/02/2020, tendo, inclusive, enviado foto da prefeitura.

Observe que, de posse dos documentos, não podem imputar a responsabilidade de registro a pequenos períodos de suspensão de atividades (para festejos do Natal e Ano Novo) e nem a terceiro (despachante), especialmente porque a contratação foi feita a livre escolha.

Quanto ao período da pandemia do Covid-19, público que ela se instalou no Brasil em março daquele ano, com a suspensão das atividades no estado da Bahia em 16/03/2020, através do Decreto 19.529/2020.

Os Apelantes tiveram, assim, ao menos, dois meses para emitir as taxas cartorárias e realizarem o protocolo do registro do contrato em cartório. Nenhum destes documentos constam dos autos.

Além disso, apesar da suspensão inicial das atividades durante o período pandêmico, este Tribunal de Justiça se adequou para que os serviços, judiciais e extrajudiciais, não ficassem paralisados por prazo indeterminado, dada a sua essencialidade.

Acerca disso, a construtora demonstrou, através das resoluções anexadas aos ids. 71842485 a 71842495, a organização dos Cartórios Extrajudiciais para a disponibilização dos serviços de forma telepresencial.

Assim, forçoso reconhecer que tiveram tempo hábil para o registro do contrato, mesmo com as restrições impostas pela pandemia.

Da mesma forma, não se sustenta o argumento de que tinham legítima expectativa de que os valores já haviam sido repassados à construtora pela instituição financeira.

Em primeiro, o “Contrato de Compra e Venda de Unidade Isolada Vinculada a Empreendimento e Mútuo Com Obrigações e Alienação Fiduciária – Recursos SBPE – Com Utilização dos Recursos da Conta Vinculada do FGTS do (s) Devedor (s)” prevê expressamente a necessidade do registro do contrato para o repasse. Vejamos:

“DESTINAÇÃO DOS RECURSO – Os recursos do financiamento e, se for o caso, da conta vinculada ao FGTS, serão pagos mediante crédito em conta nº titulada pelo (s) VENDEDOR (ES), e liberado após apresentação do presente instrumento registrado no registro de Imóveis”.

Em segundo, não foi apresentada prova do alegado desconto para saldar o financiamento, como arguido em defesa e razões de recurso.

O argumento da supressio também não merece acolhida.

Embora a construtora tenha entregado as chaves antes do registro, tal conduta representa mera liberalidade que não pode ser interpretada como renúncia aos direitos contratuais. A cláusula que prevê os encargos moratórios permaneceu válida e eficaz, tendo a construtora, inclusive, notificado os devedores em agosto de 2020 sobre o inadimplemento (id. 71841651). Não se configura, portanto, a supressio, que exigiria comportamento concludente e prolongado indicando o desinteresse no exercício do direito

Inexiste, portanto, prova que represente fato impeditivo, modificativo ou extintivo das pretensões da parte autora, ora Apelada (art. 373, II, CPC).

Deve ser mantido, assim, o capítulo da sentença que reconheceu ser devida a multa contratual, prevista na Cláusula 4.4 do “Instrumento particular de Promessa de Compra e Venda de Bem Imóvel e Outras Avenças” (id. 71841642):

“4.4. A falta de pagamento de qualquer uma das parcelas do preço sujeitará o Adquirente, cumulativamente, ao pagamento à Alienante: (A) DO VALOR DA DÍVIDA VENCIDA E NÃO PAGA, COM O DEVIDO REAJUSTE MONETÁRIO, NOS TERMOS DO ITEM 5 DESTE INSTRUMENTO, DESDE A DATA DO SEU RESPECTIVO VENCIMENTO ATÉ A DATA DO SEU EFETIVO PAGAMENTO; (B) DOS JUROS DE MORA DE 1% AO MÊS, CONTATOS DIA-A-DIA; (C) DA MULTA COMPENSATÓRIA DE 2% SOBRE O VALOR DE TODA A DÍVIDA VENCIDA”.

Destaque-se que a cláusula acima estabelece três componentes distintos e cumulativos: correção monetária para preservação do valor real da dívida, juros moratórios de 1% ao mês como compensação pelo atraso, e multa de 2% como sanção pelo inadimplemento. No caso, o pagamento pela Caixa contemplou apenas correção monetária, de modo que permanecem devidos os demais encargos.

O prazo que incide os encargos moratórios e correção monetária, contudo, deve ser revisto.

Embora as atividades judiciais e extrajudiciais deste Tribunal de Justiça tenham se adequado para a modalidade telepresencial no período das restrições impostas pela pandemia, houve um momento de suspensão total para adequar-se à nova realidade.

No que concerne os serviços cartorários, foram editadas portarias conjuntadas, seguindo recomendações do Conselho Nacional de Justiça, para garantir a manutenção do serviço.

Dentre elas, a Portaria Conjunta nº CGJ/CCI – 06/2020 GSEC (“dispõe sobre a suspensão do atendimento presencial na ambiência dos Serviços Notariais e de Registro do Estado da Bahia), de 19/03/2020, reforçou a suspensão dos serviços notariais e de registros públicos e previu a suspensão dos prazos, inclusive de protocolo.

A edição posterior da Portaria Conjunta nº CGJ/CCI – 08/2020 GSEC, editada 31/03/2020, passou a prever o atendimento virtual para continuidade dos serviços extrajudiciais de notas e de registros. A estabeleceu a necessidade de cadastro junto às Centrais de Serviços Eletrônicos Compartilhados, no prazo máximo de 48 (quarenta e oito) horas, sob pena de responsabilidade administrativa.

Assim, entre o período de 16/03/2020 a 02/04/2020, os Apelantes estavam de fato impossibilitados de tentarem emitir as taxas cartorárias e procederem com o registro do contrato. Igualmente, após o pagamento do imposto (ou sua complementação), em 23/12/2020, os trâmites de registro e liberação do recurso financiado dependiam de procedimentos administrativos dos Cartórios, da construtora e Financeira, o que não pode ser imposto aos Recorrentes.  

Dentro desta linha de argumento, deve ser excluído o período de 16/03/2020 a 02/04/2020 e limitar a incidência ao dia 23/12/2020, de modo que os encargos devem incidir: (i) de dezembro/2019 a 15/03/2020 (3 meses e 15 dias); e (ii) de 03/04/2020 a 23/12/2020 (8 meses e 20 dias).

A redução do período sobre o qual deve recair a multa se justifica no caso concreto pela conjugação de três fatores: (i) o cumprimento parcial da obrigação pelos devedores, que efetivamente registraram o contrato, ainda que com atraso; (ii) a existência de um período de efetiva impossibilidade de registro durante a suspensão total dos serviços cartorários; e (iii) o fato de que, após o pagamento do ITBI, a demora adicional decorreu de trâmites administrativos alheios ao controle dos devedores.

A conclusão encontra respaldo no art. 413 do CC e atende ao princípio da equidade sem desnaturar a função coercitiva da cláusula penal.

Vejamos o teor do dispositivo:

“Art. 413. A penalidade deve ser reduzida eqüitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio”.

Acerca da pretensão de prequestionamento, esta resta atendida quando examinados todos os temas trazidos pela parte recorrente na peça recursal, sendo desnecessária a resposta de todos os capítulos e artigos referidos pela parte, mormente se já esgotada a análise da matéria posta em julgamento.

Posto isso, voto no sentido de rejeitar a preliminar, conhecer do recurso e dar-lhe parcial provimento, para excluir do cômputo da multa o período de 16/03/2020 a 02/04/2020 e estabelecer como data final da incidência o dia 23/12/2020, mantendo íntegros os demais termos da sentença.

Em razão do provimento parcial do recurso, com redução significativa do período de incidência dos encargos, deve ser reconhecida a sucumbência recíproca. Assim, as custas processuais e honorários advocatícios devem ser repartidos na proporção de 70% para os Apelantes e 30% para a Apelada, mantido o percentual de 10% sobre o valor da condenação.

Por fim, advirto a parte de que a reiteração das razões já expressamente analisadas implicará o reconhecimento de comportamento protelatório, passível de aplicação de multa, na forma do art. 1.026, § 2º, do Código de Processo Civil.

Salvador/BA, data registrada eletronicamente no sistema.

 Des. Marcelo Silva Britto 

Relator