PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA
Segunda Câmara Cível
| Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 8016688-68.2022.8.05.0274 |
| Órgão Julgador: Segunda Câmara Cível |
| APELANTE: BRITO & TEIXEIRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA e outros |
| Advogado(s): JURACI FRANCISCO NOVAIS, TAMARA SOARES DOS SANTOS |
| APELADO: HELLEN SILVA PINTO e outros |
| Advogado(s): TAMARA SOARES DOS SANTOS, JURACI FRANCISCO NOVAIS |
Presentes os requisitos de admissibilidade, conheço dos Apelos interpostos.
No caso sub judice, a controvérsia central reside em aferir se houve inadimplemento contratual da construtora e as consequências jurídicas e patrimoniais oriundas dessa mora. Ambos os litigantes se insurgem contra a sentença de primeiro grau, devolvendo a esta Corte a análise aprofundada sobre a extensão da responsabilidade civil da fornecedora.
A responsabilidade da construtora pelo atraso é incontroversa. A apelada reconheceu que a entrega da unidade imobiliária não se deu no prazo contratual. Invoca, no entanto, a ocorrência de caso fortuito, notadamente os efeitos da pandemia da COVID-19, como excludente de responsabilidade civil, nos termos do art. 393 do Código Civil.
Aduz que o evento extraordinário e imprevisível impactou a cadeia produtiva, com restrições sanitárias, escassez de materiais e aumento de custos, o que justificaria a exclusão de sua responsabilidade. Essa argumentação, contudo, não merece prosperar.
Embora a pandemia de COVID-19 tenha ocasionado impactos negativos inegáveis em diversos setores da economia, sua invocação como excludente de responsabilidade civil não é automática. Para que se caracterize o caso fortuito ou a força maior aptos a romper o nexo de causalidade, é imperativo que a parte que a alega comprove que o evento foi a causa direta, determinante e inevitável do inadimplemento.
A doutrina e a jurisprudência diferenciam o fortuito externo — evento totalmente estranho à atividade do devedor — do fortuito interno, que se relaciona aos riscos inerentes ao próprio negócio.
Nos termos da jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça, o reconhecimento do caso fortuito ou força maior exige demonstração concreta do nexo de causalidade entre o evento imprevisível e o inadimplemento, não sendo suficiente a mera alegação genérica da pandemia
No caso dos autos, o contrato foi firmado em fevereiro de 2019, com prazo de entrega para fevereiro de 2021, já acrescido o prazo de tolerância de 180 dias para setembro de 2021. A pandemia, por sua vez, teve seus primeiros impactos mais severos no Brasil a partir de março de 2020, quando mais da metade do prazo original da obra já havia transcorrido. A cláusula de tolerância de 180 dias, cuja validade é pacificamente reconhecida, destina-se justamente a cobrir imprevistos e percalços comuns à atividade da construção civil, tais como intempéries, escassez pontual de mão de obra ou atrasos de fornecedores.
A parte ré mencionou restrições sanitárias e dificuldades no fornecimento de insumos, entretanto, não trouxe prova técnica idônea que evidencie a impossibilidade concreta e absoluta de cumprimento do contrato, nem que os impactos da pandemia extrapolaram o prazo de tolerância contratualmente previsto.
A construtora não conseguiu demonstrar, de forma pormenorizada e documental, que a pandemia foi a causa exclusiva de um atraso que, à época da prolação da sentença, em julho de 2025, já se prolongava por quase quatro anos além do prazo de tolerância contratual, persistindo até o presente momento. O relatório técnico acostado (ID 90058233) apenas descreve o andamento da obra e faz uma promessa de entrega para junho de 2024 — promessa esta que, como se verifica dos autos, também foi descumprida.
A generalidade das alegações sobre aumento de custos e dificuldades logísticas não se presta a justificar um inadimplemento de tal magnitude. A mora da construtora é patente, desproporcional e vai muito além de qualquer impacto razoavelmente atribuível à crise sanitária, caracterizando, na verdade, um fortuito interno, inerente ao risco de sua atividade empresarial.
Logo, incide o princípio da responsabilidade objetiva nas relações de consumo, conforme o art. 14 do CDC.
O atraso na entrega do imóvel configura inadimplemento contratual da construtora, uma vez que a pandemia de COVID-19 constitui fortuito interno, não eximindo a responsabilidade da construtora pelo cumprimento das obrigações contratuais.
Correta, portanto, a conclusão da magistrada sentenciante ao afastar a excludente de responsabilidade e reconhecer a culpa da construtora pelo atraso na entrega do imóvel.
A construtora argui que a sentença incorreu em bis in idem ao condená-la, cumulativamente, ao ressarcimento dos aluguéis pagos pela autora (lucros cessantes) e ao pagamento da indenização de 1% sobre o valor pago ao mês, prevista no art. 43-A, § 2º, da Lei de Incorporações Imobiliárias. Cita, em seu favor, o Tema Repetitivo nº 970 do Superior Tribunal de Justiça. Nesse ponto, assiste razão à Apelante Ré.
A sentença condenou a construtora ao pagamento de danos materiais correspondentes aos alugueis comprovadamente pagos, verba esta que possui natureza de lucros cessantes, pois visa a recompor o prejuízo da adquirente pela impossibilidade de fruir do bem. Simultaneamente, aplicou a sanção prevista no art. 43-A, § 2º, da Lei nº 4.591/64 que estabelece:
Art. 43-A. [...] § 2º Na hipótese de a entrega do imóvel estender-se por prazo superior àquele previsto no caput deste artigo, e não se tratar de resolução do contrato, será devida ao adquirente adimplente, por ocasião da entrega da unidade, indenização de 1% (um por cento) do valor efetivamente pago à incorporadora, para cada mês de atraso, pro rata die, corrigido monetariamente conforme índice estipulado em contrato.
Embora se trate de uma indenização legalmente tarifada, sua natureza jurídica é idêntica à da cláusula penal moratória: reparar os prejuízos decorrentes do atraso, ou seja, da privação do uso e gozo do imóvel pelo adquirente. Ambas as verbas — aluguéis e a indenização legal — têm o mesmo fato gerador: a mora da construtora. Sua cumulação, portanto, resulta em dupla penalização pelo mesmo ilícito contratual, configurando o vedado bis in idem.
Ainda que a indenização prevista no art. 43-A da Lei nº 4.591/64 possua natureza legal, sua aplicação pressupõe identidade de fundamento com a cláusula penal moratória contratual, ou seja, a compensação pela privação do uso do imóvel no prazo estipulado. Embora a norma legal não se refira expressamente à vedação de cumulação com lucros cessantes, sua base fática — o atraso injustificado — coincide com o dano compensado por meio dos aluguéis pagos pela autora.
Assim, aplica-se o Tema 970 do STJ: "A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, é, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes."
No caso, os danos materiais comprovadamente sofridos pela autora — pagamentos mensais de aluguel — estão documentalmente demonstrados. Já a multa prevista no art. 43-A da Lei nº 4.591/64 não possui natureza punitiva autônoma, mas indenizatória.
Neste particular, a sentença deve ser reformada para afastar a cumulação das condenações. Entre a condenação ao ressarcimento dos aluguéis efetivamente comprovados e a aplicação da sanção legal, deve prevalecer a primeira, por representar a reparação concreta e integral do dano material sofrido pela consumidora, em linha com o princípio da restitutio in integrum.
Acolhe-se, pois, este tópico do apelo da construtora para decotar da condenação a indenização prevista no art. 43-A, § 2º, da Lei nº 4.591/64.
A Apelante Ré ainda insurge-se contra a fixação dos honorários advocatícios no patamar máximo de 20% sobre o valor da condenação, pleiteando sua redução.
O art. 85, § 2º, do Código de Processo Civil, estabelece que os honorários serão fixados entre o mínimo de dez e o máximo de vinte por cento sobre o valor da condenação, atendidos o grau de zelo do profissional, o lugar de prestação do serviço, a natureza e a importância da causa, o trabalho realizado pelo advogado e o tempo exigido para o seu serviço.
No caso vertente, a causa tramita desde dezembro de 2022, e a advogada da parte autora demonstrou zelo e combatividade, atuando em diversas fases processuais, incluindo audiência, petições e o presente recurso. Contudo, considerando o provimento parcial do recurso da construtora para decotar uma das verbas indenizatórias, o que altera a base de cálculo e reflete uma sucumbência parcial, a fixação no teto máximo de 20% se mostra, de fato, elevada.
Atento aos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, e levando em conta o sucesso parcial da insurgência da ré, entendo por bem reformar a sentença também neste ponto, para reduzir os honorários de sucumbência para o percentual de 15% (quinze por cento) sobre o valor atualizado da condenação, patamar que remunera condignamente o trabalho advocatício desenvolvido, sem se mostrar excessivo.
Quanto à eventual alegação de litigância de má-fé, não há nos autos elementos objetivos que demonstrem conduta dolosa ou temerária da parte ré em juízo, apta a configurar hipótese do art. 80 do Código de Processo Civil.
Mesmo que se reconheça que a construtora tenha reiterado promessas descumpridas e dificultado a prestação jurisdicional com alegações genéricas, não se verifica, neste momento, abuso processual qualificado. Registra-se, por oportuno, que eventual reiteração dessa conduta poderá ser apreciada em sede de cumprimento de sentença, se caracterizada resistência injustificada ao adimplemento.
Por sua vez, a Autora interpôs recurso almejando a reforma da sentença para que a condenação ao pagamento dos aluguéis não se limite a dezembro de 2022, mas se estenda até a efetiva entrega das chaves do apartamento. Neste ponto, assiste-lhe plena razão.
O dano material, na modalidade de lucros cessantes, decorre da privação do uso do imóvel. Enquanto perdurar o inadimplemento da construtora, o prejuízo da consumidora — consistente na necessidade de despender valores com aluguel para garantir sua moradia — renova-se mês a mês. Trata-se de uma obrigação de trato sucessivo, cujo termo final é, inequivocamente, a cessação do ato ilícito, ou seja, a imissão da adquirente na posse do bem.
A jurisprudência do STJ é pacífica ao reconhecer que os lucros cessantes, nestes casos, persistem até a efetiva disponibilização do imóvel ao comprador, pois é a partir da posse direta que se extingue o dano material
Ao limitar a condenação aos valores comprovados na petição inicial (de setembro de 2021 a dezembro de 2022), a sentença impôs uma reparação incompleta do prejuízo, contrariando o princípio da reparação integral do dano (restitutio in integrum). A limitação temporal imposta na sentença implicaria na necessidade de ajuizamento de novas demandas para cobrar os aluguéis vincendos, o que atenta contra a economia e a efetividade processual.
Dessa forma, o recurso da autora deve ser provido neste tópico, para reformar a sentença e estabelecer que a condenação da Primeira Apelante ao ressarcimento dos valores despendidos a título de aluguel deve abranger todo o período da mora, com termo inicial em setembro de 2021 e termo final na data da efetiva entrega das chaves do imóvel, devendo os valores mensais ser devidamente comprovados e apurados em fase de liquidação de sentença.
Para fins de liquidação da obrigação de indenizar, esclarece-se que a “entrega das chaves” deve ser entendida como o momento em que a autora adquire plena posse do imóvel, de forma regular, apta para uso residencial, com a expedição do “habite-se” e demais documentos necessários à fruição do bem. A entrega meramente simbólica, sem condições de habitabilidade ou regularidade junto aos órgãos públicos, não extingue o dever de indenizar pelos lucros cessantes.
Ambas as partes se insurgem quanto aos danos morais: a construtora pugna por sua exclusão ou redução, enquanto a consumidora pleiteia sua majoração.
Anote-se que o caso em tela extrapola, em muito, o conceito de mero inadimplemento contratual. A espera por mais de 04 (quatro) anos pela entrega de um imóvel integralmente quitado, destinado à moradia, somada à ausência de informações precisas e ao descumprimento de promessas reiteradas, configura uma situação excepcional que gera a obrigação de indenizar.
Resta, portanto, analisar o quantum indenizatório. A sentença fixou a indenização em R$10.000,00 (dez mil reais). A AutoraApelante considera o valor irrisório e pede sua majoração, destacando inclusive o falecimento de sua mãe, com quem pretendia residir no novo lar.
A fixação do valor da indenização por danos morais deve observar os princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, buscando a justa reparação e, ao mesmo tempo, prevenindo o enriquecimento sem causa da vítima. O valor deve ser suficiente para compensar o dano sofrido e, concomitantemente, impor ao ofensor uma penalidade de caráter pedagógico, que o desestimule a reincidir na conduta ilícita, cumprindo assim sua função punitivo-preventiva. Deve-se ponderar a gravidade da ofensa, o longo tempo de atraso que se estendeu por mais de quatro anos, a natureza do bem jurídico tutelado (moradia e paz de espírito) e a capacidade econômica da construtora, que é uma empresa do ramo imobiliário.
Ainda que seja incontestável a gravidade do atraso injustificado, que gerou profundo abalo psicológico e frustrou um planejamento de vida, inclusive no que tange ao convívio da autora com sua genitora, os parâmetros de compensação por danos morais utilizados por esta Câmara Cível em casos de atraso na entrega de unidades imobiliárias têm se pautado pela prudência, visando ao equilíbrio entre a reparação do dano e a vedação ao enriquecimento sem causa.
O montante de R$10.000,00 (dez mil reais), fixado pela magistrada de primeiro grau em julho de 2025, e a ser devidamente atualizado, encontra-se no limite mínimo da razoabilidade para hipóteses de atraso prolongado e ausência de previsão concreta de entrega. Não se trata de valor irrisório, tampouco destoa dos precedentes desta Corte em casos análogos que versam sobre inadimplemento contratual, sendo a majoração reservada para casos de maior excepcionalidade e comprovação de danos mais específicos, além da frustração do uso.
Assim, a manutenção do valor fixado na origem mostra-se a medida mais adequada ao presente caso, preservando-se, contudo, a incidência da correção monetária e dos juros de mora a partir dos marcos temporais corretamente estabelecidos na sentença, sem que haja qualquer violação aos princípios da proporcionalidade e da razoabilidade.
Não obstante a mora contratual ter extrapolado os limites ordinários do descumprimento, a fixação da indenização por danos morais deve seguir parâmetros de prudência, observando-se os precedentes desta Câmara para hipóteses semelhantes.
Deste modo, rechaça-se o pedido de majoração da indenização por danos morais, mantendo-se o valor fixado na sentença em R$10.000,00 (dez mil reais).
Por fim, a empresa apelante requer a concessão da gratuidade de justiça, sob o fundamento de dificuldades financeiras provocadas pela pandemia.Contudo, não apresentou documentos contábeis ou balanço patrimonial que demonstrem de forma inequívoca sua incapacidade financeira. A simples alegação, desacompanhada de prova mínima, não autoriza a concessão do benefício à pessoa jurídica. Indefere-se, portanto, o pedido.
Em razão da sucumbência mínima da parte autora, em face do acolhimento de seu principal pleito recursal (extensão dos lucros cessantes), mantenho a responsabilidade da empresa ré pelo pagamento integral das custas processuais. Preservam-se, no mais, todos os demais termos da sentença recorrida que não foram expressamente objeto de reforma por este acórdão.
Diante do exposto, o voto é no sentido de CONHECER e DAR PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO DA BRITO & TEIXEIRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA para reformar a sentença vergastada retirar a condenação a indenização prevista no art. 43-A, § 2º, da Lei nº 4.591/64, em razão da impossibilidade de sua cumulação com os lucros cessantes (aluguéis), configurando “bis in idem”; e reduzir os honorários advocatícios sucumbenciais devidos pela ré para o percentual de 15% (quinze por cento) sobre o valor total e atualizado da condenação, conforme o art. 85, § 2º, do Código de Processo Civil. Voto, ainda, no sentido de DAR PARCIAL PROVIMENTO AO APELO da Autora para, também reformando a sentença, determinar que a condenação ao pagamento de indenização por danos materiais (aluguéis) se estenda desde o termo final do prazo de tolerância (setembro de 2021) até a data da efetiva entrega das chaves do imóvel, cujos valores mensais pagos deverão ser comprovados e apurados em liquidação de sentença.
Salvador, assinado e datado por meio eletrônico.
DESEMBARGADOR Eduardo Caricchio
Relator
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