PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

A2

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL, DIREITO DO CONSUMIDOR E DIREITO CONTRATUAL. RESCISÃO UNILATERAL DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. CONTRATO DE COMPRA E VENDA NÃO REGISTRADO. INAPLICABILIDADE DA LEI DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. RELAÇÃO DE CONSUMO. POSSIBILIDADE DE RESCISÃO CONTRATUAL IMOTIVADA. RESTITUIÇÃO PARCIAL DE VALORES PAGOS. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

I. Caso em exame: Trata-se de apelação cível interposta por consumidora contra sentença que julgou improcedente pedido de rescisão contratual cumulada com restituição dos valores pagos, em face de PRISMA INCORPORADORA LTDA., sob o fundamento de que o contrato firmado seria regido pela Lei nº 9.514/1997 por conter cláusula de alienação fiduciária. 

II. Questão em discussão: Verificar se é possível a rescisão contratual unilateral e a consequente restituição parcial dos valores pagos em contrato de promessa de compra e venda de imóvel com cláusula de alienação fiduciária não registrada, aplicando-se as disposições do CDC e a jurisprudência do STJ sobre a matéria.

III. Razões de decidir: Inviabilidade da aplicação da Lei nº 9.514/1997 pela ausência de registro do contrato, não havendo constituição da propriedade fiduciária. Aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor e da Súmula 543 do STJ. Possibilidade de rescisão unilateral com restituição parcial dos valores pagos, em razão da desistência do comprador por dificuldades financeiras. Retenção de 20% dos valores pagos, considerados os dois anos de uso do imóvel pela autora e a necessidade de compensação pelas despesas da incorporadora.

IV. Dispositivo e tese: Recurso conhecido e parcialmente provido.

Tese de julgamento: "A ausência de registro do contrato de promessa de compra e venda com cláusula de alienação fiduciária afasta a incidência da Lei nº 9.514/1997, permitindo a rescisão contratual nos moldes do Código de Defesa do Consumidor.  Na hipótese de rescisão por iniciativa do comprador, é legítima a restituição parcial dos valores pagos, observada a retenção proporcional às despesas da vendedora e ao tempo de uso do imóvel."

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível de n. 8028249-98.2023.8.05.0001, da Comarca de Salvador–BA, em que são Apelante e Apelado as partes acima nominadas.

ACORDAM os Desembargadores integrantes da Terceira Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, à unanimidade, em CONHECER e DAR PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO, e o fazem de acordo com o Voto do Relator.

PRESIDENTE

Des. Alberto Raimundo Gomes Dos Santos

Relator

PROCURADOR(A) DE JUSTIÇA

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 TERCEIRA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e não provido Por Unanimidade

Salvador, 3 de Novembro de 2025.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

A2

Trata-se de APELAÇÃO CÍVEL interposta por ROSELI ALVES MENDONÇA em face de SENTENÇA (ID. 57930125) proferida no Juízo da 16ª Vara de Relações de Consumo da Comarca de Salvador, no sentido de julgar improcedente o pedido de rescisão contratual cumulada com restituição de valores pagos formulado em desfavor da PRISMA INCORPORADORA LTDA., nos seguintes termos:

“(...) Consoante relatado, a parte autora alega que não possui condições de efetuar o pagamento das prestações contratadas e, por isso, pugna pela rescisão do contrato, enquanto a Acionada alega que a parte autora usufruiu do imóvel por cerca de 02 (dois) anos e, por isso, seria impossível a rescisão contratual.

Dos autos deduz-se que o contrato, celebrado entre as partes, não se constitui em uma simples promessa de compra e venda - atraindo a incidência do verbete sumular no. 539, do STJ, mas, sim, de um contrato de promessa de compra e venda decorrente de alienação fiduciária.

A alienação fiduciária de bem imóvel, introduzida e regulamentada pela Lei nº 9.514/1997, é o negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel.

Diferentemente do simples contrato de compra e venda, a propriedade adquirida através de contrato de alienação fiduciária possui caráter resolúvel; ou seja, encontra-se vinculada ao pagamento da dívida.

Assim, verificado o inadimplemento contratual do devedor fiduciante, opera-se a consolidação da propriedade plena no patrimônio do credor fiduciário (art. 26) (Neste sentido, leia-se: Melhim Namem Chalub. Alienação fiduciária: negócio fiduciário. 7. ed. Rio de Janeiro: Forense, 2021, p. 307). (...)

Diante do exposto, julgo IMPROCEDENTE a presente ação, extinguindo-a com resolução do mérito, a teor do art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil. Condeno a parte autora ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, os quais arbitro em 10% (dez por cento) sobre o valor atribuído à causa, suspendendo a exigibilidade de tais cobranças, a teor do art. 98, parágrafo 3o, do CPC. P.R.I.”

Em suas razões recursais a apelante defende a necessidade de reforma da sentença vergastada para que seja reconhecido seu direito à rescisão contratual do pacto firmado com a incorporadora, com a consequente restituição dos valores pagos, com retenção máxima de 10% sobre o montante adimplido, devidamente corrigido.

Argumenta que firmou contrato de promessa de compra e venda com cláusula de alienação fiduciária, no valor de R$149.080,23, tendo adimplido 26 parcelas no total de R$43.972,35. Aduz que, diante de dificuldades econômicas supervenientes, solicitou à empresa a rescisão contratual com devolução dos valores pagos, pedido este negado sob a alegação de que a ré não mais aceita rescisões a pedido do comprador, exceto nos casos de inadimplemento.

Defende que o contrato prevê, expressamente, a possibilidade de rescisão unilateral, sendo ilegal e abusiva a negativa da ré quanto à restituição de parte dos valores pagos, afrontando os princípios da boa-fé objetiva e do equilíbrio contratual.

Sustenta, ainda, que a recusa da empresa em aceitar a rescisão e devolver parcialmente os valores afronta o art. 51, IV e XI, do CDC, além de contrariar a jurisprudência dos tribunais superiores quanto à retenção moderada em contratos de adesão.

Com isso, pede que seja dado provimento ao recurso nos seguintes termos: "reformar integralmente a sentença de primeiro grau para julgar procedente o pedido autoral, decretando-se a rescisão contratual com devolução de 90% dos valores pagos, devidamente corrigidos monetariamente, observada a retenção de 10%, conforme jurisprudência dominante do STJ, inclusive sob a sistemática de recursos repetitivos."

Recurso desacompanhado de preparo, sendo a recorrente beneficiária da justiça gratuita.

Intimada, a parte recorrida apresentou contrarrazões, conforme id.57930133.

É o que cabia relatar.

Inclua-se em pauta de julgamento.

Sala de sessões, de  de 2025.

Des. Alberto Raimundo Gomes Dos Santos

Relator

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

A2

Impende de saída, afastar a impugnação ao benefício da gratuidade de justiça concedida a apelante.

As observações trazidas pelo Apelado não são capazes, por si só, de desconstituir a presunção relativa de veracidade que agasalha a alegação de insuficiência formulada pelo requerente, como bem norteia o art. 99 do Código de Processo Civil, em especial nos seus parágrafos 3o e 4o.

Dessa forma, rejeito a impugnação formulada pelo Recorrido, mantendo a gratuidade de justiça ao Recorrente.

Preenchidos os requisitos, conheço do recurso e passo à análise de seu mérito.

O cerne da controvérsia cinge-se em verificar se é possível a rescisão unilateral de contrato de promessa de compra e venda com pacto de alienação fiduciária com devolução parcial dos valores pagos, considerando a aplicação do CDC ou da Lei nº 9.514/97.

Importante a princípio destacar que a demanda difere-se de casos corriqueiros de rescisão de promessa de compra e venda de imóvel especialmente porque o negócio jurídico foi firmado por alienação fiduciária em garantia, conforme instrumento adunado ao id.57928797, de modo que a posse do imóvel foi conferida a apelante ao tempo da assinatura do contrato, em 03/03/2021, tendo ela a posse do bem até que fosse requerida a rescisão contratual unilateral em 08/03/2023.

O artigo 23 da Lei 9.514/1997 dispõe que a propriedade fiduciária de imóvel é constituída com o registro do contrato no cartório imobiliário.

Nesse mesmo sentido, o C. STJ, no Tema 1.095, passou a entender que:

“Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor".

A partir disso, infere-se que não tem razão a ré quanto a impossibilidade de rescindir o contrato firmado entre as partes de forma direta, pois, embora o instrumento em apreço tenha sido celebrado com cláusula de alienação fiduciária, não se verificou o aperfeiçoamento da aludida garantia, com o necessário registro na matrícula imobiliária.

O que se extrai da epigrafada normal legal é que a alienação fiduciária de imóvel só se concretiza com o registro no Cartório Imobiliário, de forma que, na ausência do registro as partes permanecem no âmbito do direito pessoal, aplicando-se o CDC e possibilitando, assim, a rescisão do contrato.

A corroborar:

AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. CIVIL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO . FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO. CLÁUSULA. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. LEI Nº 9 .514/1997. REGISTRO DO CONTRATO. IMPRESCINDIBILIDADE. 1 . A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça tem firme jurisprudência no sentido de que necessário o registro do contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária no competente Registro de Imóveis para a constituição da propriedade e garantia fiduciárias e aplicação das regras previstas na Lei nº 9.514/1997 em caso de inadimplência do devedor. 2. Na espécie, não foi realizado o registro do contrato, motivo pelo qual a garantia fiduciária não tinha se constituído e o adquirente/agravado tinha o direito de rescindir o ajuste sem a necessidade de se submeter ao procedimento previsto no artigo 27 da Lei nº 9 .514/1997.3. Agravo interno não provido. (STJ - AgInt nos EDcl no REsp: 2014411 SP 2022/0219594-4, Relator.: Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Data de Julgamento: 14/08/2023, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 21/08/2023)

Na hipótese dos autos, o fato do contrato não ter sido levado a registro invalida a alienação fiduciária, valendo, apenas, como compromisso de compra e venda, passível, portanto, de rescisão como pretendido.

Fato é que a alienação fiduciária foi instituída em favor da própria vendedora e empreendedora, estratégia já conhecida e corriqueira, visando contornar as garantias previstas no Código de Defesa do Consumidor, o que torna possível e necessária a rescisão contratual perseguida pela autora, não se aplicando, portanto, o decidido pelo Colendo Superior Tribunal de Justiça no REsp nº 1891498/SP, Tema 1095 acima mencionado.

Incontroversa, portanto, a possibilidade de rescisão do contrato, verifica-se que o caso em apreço se trata de desistência da apelante de manter o contrato, sob alegação de dificuldades financeiras de adimplir com as parcelas ajustadas, aplicando-se o CDC e a Súmula 543 do STJ, que assim dispõe:

“Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.”

Quanto ao percentual a ser retido pela incorporadora, é necessário considerar que a apelante usufruiu do imóvel por dois anos, sendo legítima possuidora dele, de modo que 10% não é valor suficiente a resguardar a apelada do prejuízo que também sofrerá com a rescisão contratual unilateral.

E, assim sendo, ao reconhecer que a ré possui o direito de reter parte do valor recebido para suprir os gastos por ela suportados em virtude do negócio jurídico que restou infrutífero, a retenção do percentual de 20% (vinte por cento) do valor efetivamente pago para a aquisição do imóvel é suficiente para atender a compensação das despesas efetuadas pela apelada e evitar o enriquecimento sem causa da apelante.

Por oportuno, calha esclarecer que os valores serão acrescidos de correção monetária desde cada desembolso, mas os juros moratórios, na hipótese de resolução do compromisso de compra e venda de imóvel por iniciativa dos promitentes compradores, devem incidir a partir da data do trânsito em julgado, já que inexiste mora anterior do promitente vendedor.

Conclui-se que a sentença merece reforma para declarar rescindido o pacto celebrado entre as partes, devendo retornar ao status quo ante.

Por todo o exposto, voto no sentido de CONHECER E DAR PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO, para reformar a sentença, julgando parcialmente procedentes os pedidos para: i) declarar rescindido o contrato de promessa de compra e venda objeto da lide e ii) condenar a PRISMA INCORPORADORA LTDA a restituir à autora os valores até então pagos, observando-se a retenção de 20% do valor quitado. Os valores deverão ser acrescidos de correção monetária desde cada desembolso e os juros moratórios, devem incidir a partir da data do trânsito em julgado.

Diante do resultado, inverte-se o ônus da sucumbência, ficando o pagamento das custas e os honorários de sucumbência no valor de 10% da condenação, a cargo do apelado PRISMA INCORPORADORA LTDA.

Sala de sessões, de  de 2025.

Des. Alberto Raimundo Gomes Dos Santos

Relator