PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PROPAGANDA ENGANOSA. VAGA DE GARAGEM. INFORMAÇÃO CONTRATUAL CLARA SOBRE USO COMUM. INEXISTÊNCIA DE ILÍCITO. RESCISÃO CONTRATUAL E INDENIZAÇÕES INDEVIDAS. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta por comprador de imóvel contra sentença que julgou improcedentes os pedidos de rescisão contratual, restituição dos valores pagos, lucros cessantes e danos morais, fundados na alegação de propaganda enganosa quanto à existência de vaga de garagem privativa.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: (i) definir se a indicação publicitária de uma vaga de garagem caracteriza propaganda enganosa diante das informações constantes dos documentos contratuais; e (ii) estabelecer se são devidas a rescisão contratual e as indenizações pleiteadas.

III. RAZÕES DE DECIDIR

Os documentos contratuais assinados pelo comprador informam expressamente que as vagas de estacionamento são de uso comum e indeterminadas.

A publicidade genérica não prevalece sobre as informações claras e específicas constantes do memorial descritivo e da convenção de condomínio.

A inexistência de propaganda enganosa afasta a rescisão contratual, a devolução integral das parcelas, os lucros cessantes e os danos morais.

A inscrição do nome do comprador em cadastro de inadimplentes decorreu de débito existente, configurando exercício regular de direito.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento:

A informação contratual clara e específica acerca da natureza das vagas de garagem prevalece sobre publicidade genérica anterior.

A inexistência de propaganda enganosa afasta a rescisão contratual e os pedidos indenizatórios.

A negativação fundada em dívida existente constitui exercício regular de direito.

Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 170; CC, arts. 188, I, e 422; CDC, arts. 6º, III, 30 e 37; CPC, arts. 85, § 11, e 487, I.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação de n.º n.º 8060492-03.2020.8.05.0001, em que figuram como apelante DEVSON SANTOS DA LUZ e apelada CONSTRUTORA TENDA S/A:

ACORDAM os Magistrados integrantes da Terceira Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, em CONHECER e NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO, nos termos do voto do relator.

Salvador, de de 2026.

PRESIDENTE

DES. ALBERTO RAIMUNDO GOMES DOS SANTOS

Relator

PROCURADOR(A) DE JUSTIÇA

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 TERCEIRA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e não provido Por Unanimidade

Salvador, 29 de Julho de 2026.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

Trata-se de Apelação de n. 8060492-03.2020.8.05.0001, interposta por DEVSON SANTOS DA LUZ, em face de sentença proferida pelo Douto Juízo da 12ª Vara de Relações de Consumo da Comarca de Salvador/BA, que julgou improcedentes os pedidos formulados na ação de rescisão contratual com devolução das quantias pagas movida em face de CONSTRUTORA TENDA S/A, conforme se extrai:

(...) A controvérsia principal cinge-se à verificação da ocorrência de propaganda enganosa por parte da Ré, relativamente à existência de vaga de garagem privativa vinculada à unidade imobiliária adquirida pelo Autor.

O Autor baseia sua alegação em material publicitário (IDs 132539486, 159478198, 159478201) que menciona "1 Vaga", o que poderia gerar a expectativa de uma vaga privativa.

Contudo, a Ré apresentou o Memorial Descritivo de Acabamento (ID 277909119) que foram anuídos pelo Autor quando da celebração do contrato principal em meados de 2019.

O Memorial Descritivo, no item 4 ("ESTACIONAMENTO / GARAGEM"), é explícito ao descrever: "Estacionamento descoberto de uso comum, composto por 06 vagas, dentre as quais 01 vaga P.N.E.". A Convenção de Condomínio (ID 277909111), por sua vez, reitera no artigo 4º, alínea 'f', e no artigo 8º, que as 6 (seis) vagas de estacionamento são descobertas, de uso comum e indeterminadas. Embora o autor afirma que o documento não está datado, todas as folhas possuem a data de 19/02/2019 no canto superior direito.

A Cláusula 1.3 das Condições Gerais do contrato (ID 61031937) estabelece que "As unidades autônomas bem como as vagas de garagem e a sua utilização, estão descritas e caracterizadas na Convenção de Condomínio e no Memorial de Incorporação (...)". A Cláusula 6.3.1 (ID 61031937) afirma que "A planta da Unidade Autônoma e o memorial descritivo das partes comuns do Edifício são entregues, neste ato, ao COMPRADOR".

Dessa forma, conquanto a publicidade inicial possa ter indicado a existência de uma vaga de garagem, a informação precisa e detalhada sobre a natureza comum e indeterminada das vagas de estacionamento constava expressamente dos documentos contratuais formais, os quais foram entregues e assinados pelo Autor no ato da contratação, em 2019.

O imóvel, por sua vez, somente foi disponibilizado para entrega após a Assembleia Geral de Instalação (AGI), ocorrida em 25 de agosto de 2020 (ID 277905338). A alegação do Autor de que só tomou conhecimento da ausência de vaga privativa na entrega do imóvel perde credibilidade diante do fato de que os documentos contratuais que especificavam a natureza comum das vagas já estavam em sua posse desde 2019.

Prevalece, no caso, a informação constante do contrato e seus anexos, documentos que formalizam a vontade das partes e detalham as características do bem adquirido, sobre a publicidade genérica anterior.

Ao assinar o contrato e o memorial - cujas assinaturas não foram impugnadas - Autor teve plena ciência e anuiu com todas as suas cláusulas e especificações, incluindo a descrição das vagas de garagem como de uso comum. Não há, portanto, como se justificar a rescisão contratual, devendo ser respeitado o princípio do pacta sunt servanda. (...)

(...) Ante o exposto, com fundamento no art. 487, I, do Código de Processo Civil, JULGO IMPROCEDENTES os pedidos formulados na petição inicial e no aditamento.

Condeno o Autor ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios sucumbenciais, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, §2º, do CPC. Fica, contudo, suspensa a exigibilidade de tais verbas, nos termos do art. 98, §3º, do CPC, em razão da gratuidade da justiça deferida ao Autor. (...)

Em suas razões recursais (ID. 97999225), o apelante defende a necessidade de reforma da sentença vergastada para que seja reconhecida a rescisão contratual por culpa exclusiva da construtora recorrida, com a consequente devolução integral dos valores pagos, condenação ao pagamento de lucros cessantes e indenização por danos morais.

Aduz que celebrou contrato de promessa de compra e venda referente à unidade nº 304, Torre 3, do empreendimento "Casa Branca II", sustentando que a publicidade veiculada pela recorrida indicava a existência de uma vaga de garagem vinculada ao imóvel.

Afirma que, quando da entrega da unidade, constatou a inexistência de vaga privativa, havendo apenas vagas de uso comum, circunstância que, em seu entendimento, caracteriza propaganda enganosa e descumprimento da oferta.

Assevera que, no curso do processo, aditou a inicial em razão da negativação de seu nome e da existência de cobranças condominiais, oportunidade em que formulou pedido de indenização por danos morais.

Argumenta que a sentença merece reforma por violação ao art. 170 da Constituição Federal, ao art. 422 do Código Civil e aos arts. 4º, 6º, III, 30, 31, 37, 38 e 51 do Código de Defesa do Consumidor, sustentando que as informações constantes das peças publicitárias integram o contrato e vinculam o fornecedor, não podendo prevalecer cláusulas posteriores em sentido contrário.

Invoca, ainda, precedentes do Superior Tribunal de Justiça e do Tribunal de Justiça do Distrito Federal acerca do princípio da vinculação da oferta, do dever de informação e da boa-fé objetiva.

Com isso, requer o conhecimento e provimento do recurso, para reformar a sentença e julgar procedentes os pedidos formulados na inicial e no aditamento, condenando a apelada, ainda, ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios.

A Apelada apresentou contrarrazões no ID 97999230, defendendo o acerto integral do julgado.

Os autos foram remetidos à Segunda Instância, e uma vez distribuídos a esta Terceira Câmara Cível, coube-me, por sorteio, a relatoria do feito.

Em cumprimento ao art. 931, do CPC, restituo os autos à Secretaria, com relatório, ao tempo em que solicito dia para julgamento, salientando que o presente recurso é passível de sustentação oral, nos termos do art. 937 do CPC/2015, e art. 187, I, do RITJBA.

Salvador (BA), de de 2026.

DES. ALBERTO RAIMUNDO GOMES DOS SANTOS

Relator

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

Conheço do recurso por ser adequado e tempestivo. 

Inicialmente, cumpre analisar as preliminares suscitadas pela parte Apelada.

Em suas contrarrazões, a Apelada alega a sua ilegitimidade passiva para figurar na lide, sob o fundamento de que a propriedade do imóvel foi transferida à Caixa Econômica Federal por meio de alienação fiduciária, cabendo à instituição financeira responder pela relação contratual.

A preliminar não merece acolhimento, haja vista que a existência de alienação fiduciária em garantia não retira a legitimidade da construtora para responder por alegações de propaganda enganosa ou descumprimento de oferta no momento pré-contratual e contratual.

Portanto, a construtora Apelada é parte legítima para responder pelos fatos narrados na inicial, pois foi com ela que o Apelante contratou e a quem imputa a suposta veiculação propaganda enganosa.

A segunda preliminar pugna pelo sobrestamento do feito com fundamento no Tema 1.095/STJ, que discute a prevalência da Lei nº 9.514/97 sobre o CDC na hipótese de resolução de contrato de compra e venda com alienação fiduciária por inadimplemento do devedor.

Ocorre que a controvérsia dos autos é diversa, uma vez que não se discute aqui a resolução contratual por inadimplemento do comprador, mas a ocorrência de suposta propaganda enganosa pré-contratual acerca da natureza das vagas de garagem.

Assim, a questão jurídica debatida neste recurso é estranha ao objeto do Tema 1.095, que trata de procedimento de execução da garantia fiduciária e devolução de valores após leilão extrajudicial. Incabível, portanto, o sobrestamento.

Rejeito ambas as preliminares e passo ao exame do mérito.

Neste sentido, a questão central da apelação consiste em verificar se a publicidade que indicava a existência de uma vaga de garagem, sem especificar sua natureza privativa ou comum, configura propaganda enganosa apta a rescindir o contrato, diante da informação contratual posterior que esclareceu tratarem-se de vagas de uso comum.

Como é cediço, o Código de Defesa do Consumidor estabelece como direito básico do consumidor a informação adequada e clara sobre produtos e serviços, com especificação correta de suas características. O art. 30 do CDC determina que toda informação ou publicidade veiculada obriga o fornecedor e integra o contrato a ser celebrado.

Por sua vez, o art. 37 do CDC proíbe a publicidade enganosa, definindo-a como aquela capaz de induzir o consumidor em erro a respeito da natureza e características do produto.

Sob este aspecto, a aplicação desses dispositivos ao caso concreto leva à conclusão de que não houve propaganda enganosa.

Isto porque o Memorial Descritivo de Acabamento (ID 277909119/D52), inequivocamente assinado pelo Apelante, é expresso no item 4 ao descrever: "Estacionamento descoberto de uso comum, composto por 06 vagas, dentre as quais 01 vaga P.N.E.".

De mais a mais, a Convenção de Condomínio (ID 277909111/D26), nos arts. 4º, alínea "f", e 8º, reitera que as seis vagas de estacionamento são descobertas, de uso comum e indeterminadas.

Assim, a cláusula 1.3 do contrato remete expressamente a esses documentos para a descrição das vagas de garagem, e a cláusula 6.3.1 afirma que o memorial descritivo foi entregue ao comprador no ato da contratação.

Cumpre destacar que o Apelado não impugnou a assinatura aposta no memorial descritivo e na convenção de condomínio. A informação precisa e detalhada sobre a natureza comum das vagas constava de documentos formais que lhe foram entregues e por ele anuídos em 2019, quando da celebração do contrato.

Não se trata de cláusula escondida ou de letra miúda: a descrição é clara, ostensiva e específica. A publicidade genérica anterior, que indicava "1 vaga" sem qualificá-la como privativa, não pode prevalecer sobre a informação contratual precisa que o consumidor recebeu, leu e assinou.

Neste sentido, inclusive, já se manifestou esta Corte de Justiça, em caso análogo envolvendo o mesmo imóvel em questão:

APELAÇÃO. AÇÃO ORDINÁRIA. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DO BEM NÃO CONFIGURADA. PEDIDOS CORRELATOS INSUBSISTENTES. PRELIMINAR DE IMPUGNAÇÃO DA GRATUIDADE REJEITADA . COBRANÇA DE JUROS COMPENSATÓRIOS ANTES DA ENTREGA DAS CHAVES. LEGALIDADE. ALEGAÇÃO DE ENTREGA DO IMÓVEL SEM VAGA DE GARAGEM. MEMORIAL DO EMPREENDIMENTO COM INDICAÇÃO DE VAGAS DE GARAGEM COLETIVAS. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. APELO DESPROVIDO. MAJORAÇÃO. Vistos, relatados e discutidos estes autos de n . 8103091-54.2020.8.05 .0001, em que são partes as acima nominadas. ACORDAM os Desembargadores componentes da Quarta Câmara Cível do Tribunal de Justiça da Bahia, à unanimidade de votos, em NEGAR PROVIMENTO à apelação, pelas razões adiante expostas. Salvador, data registrada no sistema. (TJ-BA - Apelação: 81030915420208050001, Relator.: EMILIO SALOMAO PINTO RESEDA, QUARTA CAMARA CÍVEL, Data de Publicação: 25/05/2022)

Por outro lado, a alegação de que o Apelante só descobriu a situação na entrega do imóvel, ocorrida após a Assembleia Geral de Instalação em 25/08/2020, não se sustenta diante da posse dos documentos contratuais desde o ano de 2019.

A entrega das chaves é ato posterior de execução do contrato, que não retroage para criar direito novo não pactuado. Se o Apelante tivesse dúvidas sobre a natureza das vagas, poderia e deveria tê-las esclarecido antes de assinar os documentos, máxime quando o contrato e seus anexos são inequívocos.

Isto posto, restando afastada a alegação de propaganda enganosa, improcede o pedido de rescisão contratual por descumprimento de oferta, permanecendo o contrato válido e eficaz, tendo sido cumprido pela construtora nos termos do que foi contratado.

O princípio do pacta sunt servanda, aplicado com as balizas do CDC, impõe que o vínculo obrigacional seja respeitado quando não há abusividade, desequilíbrio ou vício de informação, o que é o caso dos autos.

Por consequência logica, também não há fundamento para a devolução integral das parcelas pagas, mormente porque a Súmula 543 do STJ estabelece que a restituição integral das parcelas ocorre apenas no caso de culpa exclusiva do promitente vendedor ou construtor. Não sendo esse o caso, incabível a condenação da apelada à devolução dos valores.

Quanto ao pedido de lucros cessantes, no valor de 1% do imóvel ao mês a título de aluguel, este é inteiramente genérico e desprovido de prova concreta.

O Apelado não demonstrou que deixou de auferir renda locatícia em razão dos fatos narrados, nem alegou atraso na entrega do imóvel ou qualquer outra circunstância que gerasse presunção de prejuízo material.

Por fim, o Apelante sustenta que a negativação de seu nome nos órgãos de proteção ao crédito e a frustração pela ausência de vaga privativa de garagem configuram dano moral indenizável.

A frustração experimentada pelo Apelante quanto à natureza das vagas de garagem, como demonstrado nos tópicos anteriores, decorre de sua própria interpretação equivocada diante das informações contratuais claras que recebeu e assinou.

Inexistindo ato ilícito imputável à construtora, não há falar em violação a direito da personalidade. O mero dissabor, a expectativa frustrada ou o aborrecimento inerente a relações contratuais complexas não configuram dano moral passível de reparação.

Quanto à negativação do nome do Apelado, o conjunto probatório demonstra que a inscrição nos cadastros de inadimplentes (Serasa) decorreu de inadimplemento contratual real e efetivo. A planilha de débitos juntada pela ré (ID 97999182/D58) comprova a existência de parcelas em aberto desde maio de 2020, em valor superior a R$ 15.000,00, à época da contestação.

O Apelado, em sua réplica, não negou a inadimplência, limitando-se a afirmar que estava em dia com as parcelas do financiamento bancário, o que não afasta o débito perante a construtora. A posição financeira do empreendimento demonstra expressamente o saldo devedor.

A inscrição nos cadastros de proteção ao crédito, quando fundada em dívida efetivamente existente e vencida, constitui exercício regular de direito do credor, nos termos do art. 188, I, do Código Civil.

Ante o exposto, voto no sentido de CONHECER e NEGAR PROVIMENTO ao recurso de apelação interposto, mantendo em todos os seus termos a sentença recorrida. Majoro os honorários advocatícios sucumbenciais fixados na sentença de 10% para 12% sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, §11, do Código de Processo Civil, observada a suspensão da exigibilidade dessas verbas em razão da gratuidade da justiça deferida ao Apelante.

DES. ALBERTO RAIMUNDO GOMES DOS SANTOS

Relator