PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. DESPESAS CONDOMINIAIS. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE. LEGITIMIDADE PASSIVA. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO PROTELATÓRIOS. AGRAVO INTERNO. MULTA.

1- Agravo de instrumento interposto contra decisões que rejeitaram exceção de pré-executividade, afastando a alegação de ilegitimidade passiva da executada em execução de cotas condominiais, bem como rejeitaram embargos de declaração, com aplicação da multa prevista no art. 1.026, § 2º, do Código de Processo Civil.

2- A controvérsia recursal consiste em definir se a alegada transferência da responsabilidade pelo imóvel, decorrente de alteração contratual e de decisões judiciais proferidas em demandas envolvendo terceiros, autoriza o reconhecimento da ilegitimidade passiva da agravante em sede de exceção de pré-executividade, bem como se devem ser mantidas a multa aplicada pelos embargos de declaração e afastada a penalidade prevista no art. 1.021, § 4º, do Código de Processo Civil.

3- As despesas condominiais têm natureza propter rem. O Tema 886/STJ admite, em hipóteses, a cobrança do possuidor, desde que comprovada a ciência inequívoca do condomínio. No caso, a agravante não demonstrou tal ciência quanto à alegada transferência da posse, mantendo-se sua legitimidade passiva em exceção de pré-executividade. Mantida a multa por embargos de declaração protelatórios. Inaplicável a multa do art. 1.021, § 4º, do CPC. Recurso conhecido e desprovido.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Agravo de Instrumento nº 8067493-66.2025.8.05.0000, em que figuram como agravante APAN Participações Ltda. e agravado Condomínio Edifício Mansão Victory Tower. ACORDAM os Desembargadores da Terceira Câmara Cível do Tribunal de Justiça da Bahia, à unanimidade, em conhecer e negar provimento ao agravo de instrumento, mantendo as decisões agravadas, inclusive a multa do art. 1.026, § 2º, do CPC, e indeferindo a multa do art. 1.021, § 4º, nos termos do voto do Relator.

Salvador (BA), 29 de julho de 2026.

FRANCISCO DE OLIVEIRA BISPO

Juiz Convocado – Substituto de 2º Grau

TITULARIDADE EM PROVIMENTO 19

Relator

IV

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 TERCEIRA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e provido Por Unanimidade

Salvador, 19 de Agosto de 2026.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

Cuida-se de agravo de instrumento, com pedido de atribuição de efeito suspensivo, interposto por APAN Participações Ltda. contra decisões proferidas pelo Juízo da 9ª Vara Cível da Comarca de Salvador, nos autos da Execução de Título Extrajudicial nº 8154803-15.2022.8.05.0001, ajuizada pelo Condomínio Edifício Mansão Victory Tower.

A agravante insurge-se contra a decisão que rejeitou a exceção de pré-executividade, por meio da qual alegava sua ilegitimidade passiva para responder pela cobrança de cotas condominiais, bem como contra a decisão que rejeitou os embargos de declaração opostos e aplicou multa de 2% sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 1.026, § 2º, do Código de Processo Civil.

Sustenta, em síntese, que a responsabilidade pelas despesas condominiais foi transferida à corré Patrícia Neeser Chew em decorrência de alteração contratual regularmente registrada, cuja validade teria sido reconhecida judicialmente, afirmando, ainda, que o condomínio possuía ciência dessa circunstância. Defende a possibilidade de reconhecimento da matéria em sede de exceção de pré-executividade, requer a concessão de efeito suspensivo e, ao final, o provimento do recurso para reformar as decisões agravadas, reconhecendo sua ilegitimidade passiva e afastando a multa aplicada.

As contrarrazões foram apresentadas pelo agravado, que pugna pela manutenção das decisões recorridas, sustentando, em síntese, que a agravante permanece como proprietária registral do imóvel, que as obrigações condominiais possuem natureza propter rem e que a controvérsia demanda dilação probatória, sendo inadequada a via eleita.

O pedido de atribuição de efeito suspensivo foi indeferido por decisão monocrática.

Irresignada, a agravante interpôs agravo interno, reiterando os fundamentos expendidos no agravo de instrumento e pleiteando a reconsideração da decisão.

O agravado apresentou contrarrazões ao agravo interno, requerendo sua improcedência e postulando, ainda, a aplicação da multa prevista no art. 1.021, § 4º, do Código de Processo Civil.

Após a intimação da agravante para se manifestar acerca do pedido de aplicação da referida penalidade, vieram os autos conclusos.

É o relatório.

Salvador (BA), 29 de julho de 2026.

FRANCISCO DE OLIVEIRA BISPO

Juiz Convocado – Substituto de 2º Grau

TITULARIDADE EM PROVIMENTO 19

Relator

IV

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do agravo de instrumento.

No mérito, o recurso não comporta provimento.

Da legitimidade passiva, da natureza propter rem da obrigação e da impossibilidade de acolhimento da exceção de pré-executividade

A controvérsia cinge-se à possibilidade de exclusão da agravante do polo passivo da execução de cotas condominiais, ao fundamento de que a responsabilidade pelo imóvel teria sido transferida à corré Patrícia Neeser Chew por meio de alteração contratual regularmente registrada e posteriormente reconhecida em demandas judiciais.

Todavia, não assiste razão à recorrente.

É pacífico que as despesas condominiais possuem natureza propter rem, vinculando-se à titularidade do direito real ou à situação possessória do imóvel. Por essa razão, a definição do sujeito passivo da obrigação observa critérios próprios, não sendo suficiente a existência de ajustes celebrados entre particulares para afastar, por si sós, a responsabilidade do proprietário registral perante o condomínio. Vejamos:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DÍVIDAS CONDOMINIAIS. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. MANEJO DA AÇÃO COGNITIVA CONTRA PROPRIETÁRIO REGISTRAL. CABIMENTO. EXEGESE DO RESP N. 1.345.331/RS. TEMA N. 886/STJ. RESPONSABILIDADE DO EFETIVO PROPRIETÁRIO. SUCESSÃO DO POLO PASSIVO NA FASE DE CUMPRIMENTO/EXECUÇÃO. VIABILIDADE. REITERADO ENTENDIMENTO JURISPRUDENCIAL. TESE PRESCRICIONAL PREJUDICADA. 1. O entendimento de origem se alinha com a jurisprudência do STJ, em especial com o Tema n. 886/STJ (REsp n. 1.345.331/RS, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Segunda Seção, DJe de 20/4/2015), no qual consagrado que a dívida decorrente de despesas condominiais pode ser cobrada tanto do proprietário registral como daquele outro que exerce o domínio do imóvel e que não consta nos assentos cartorários, dada a natureza propter rem da dívida em questão. 2. Do mesmo modo, sem amparo a tese do agravante de que não é responsável sobre os valores cobrados em razão de a ação de cobrança ter sido manejada contra o proprietário registral, quando já ciente o condomínio que exercia a propriedade. 3. Primeiro, porque o entendimento firmado no referido Tema n. 886/STJ tem por alvo resguardar o promitente vendedor e o proprietário registral, de modo que não fossem surpreendidos após a alienação do imóvel com a cobrança de despesas condominiais provenientes de um bem sobre o qual há muito não exerce a posse. Não se extrai do entendimento sedimentado no aludido recurso representativo de controvérsia que o promitente comprador somente ficaria responsável pelas despesas lançadas após a sua efetiva posse como pretende o agravante, uma vez que tal entendimento violaria a literal disposição legal constante do art. 1345 do Código Civil.Precedentes. 4. Segundo, "Em se tratando a dívida de condomínio de obrigação propter rem e partindo-se da premissa de que o próprio imóvel gerador das despesas constitui garantia ao pagamento da dívida, o proprietário do imóvel pode ter seu bem penhorado no bojo de ação de cobrança, já em fase de cumprimento de sentença, da qual não figurou no polo passivo. Súmula 568/STJ" (AgInt no REsp n. 2.006.920/PR, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, DJe de 29/3/2023). 5. Ademais, o Tribunal foi categórico no sentido de que o condomínio desconhecia que o imóvel era de propriedade do agravante no momento do ajuizamento do feito, entendimento que, a toda evidência, não pode ser modificado no recurso especial, em razão do óbice da Súmula n. 7/STJ. 6. A questão prescricional perdeu seu objeto, visto que baseada na preliminar de irregularidade de citação da proprietária registral, tese rejeitada na hipótese.Agravo interno improvido.

(STJ - AgInt no AREsp: 2196669 PR 2022/0265273-9, Relator: Ministro HUMBERTO MARTINS, Data de Julgamento: 11/12/2023, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 18/12/2023)

Conforme entendimento consolidado pelo Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do Tema Repetitivo nº 886, a responsabilidade pelas despesas condominiais poderá ser atribuída ao promissário comprador quando demonstradas, cumulativamente, a sua imissão na posse e a ciência inequívoca do condomínio acerca da transação. Ausentes tais requisitos, subsiste a legitimidade passiva do proprietário constante do registro imobiliário.

No caso concreto, embora a agravante sustente que a alteração contratual e decisões judiciais posteriores demonstrariam a transferência da responsabilidade pelo imóvel, verifica-se que tais elementos, por si sós, não evidenciam, de plano, o preenchimento dos pressupostos exigidos pela orientação vinculante do Superior Tribunal de Justiça, especialmente quanto à efetiva ciência inequívoca do condomínio e à extensão da oponibilidade desses atos perante terceiro que não integrou as demandas invocadas.

Além disso, a matéria suscitada demanda exame aprofundado do conjunto probatório, envolvendo a análise da eficácia dos documentos apresentados, da posse do imóvel e da ciência do condomínio acerca da alegada transferência da unidade, circunstâncias incompatíveis com a estreita cognição admitida na exceção de pré-executividade.

Neste sentido:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS EM ATRASO. LEGITIMIDADE PASSIVA DO PROMITENTE VENDEDOR. ALEGADA OFENSA AOS ARTS. 489 E 1.022, AMBOS DO CPC/2015. NÃO OCORRÊNCIA. ACÓRDÃO RECORRIDO EM CONSONÂNCIA COM O ENTENDIMENTO DESTA CORTE SUPERIOR. SÚMULA N. 83/STJ. REEXAME DO CONJUNTO FÁTICO- PROBATÓRIO DOS AUTOS. IMPOSSIBILIDADE. INCIDÊNCIA DA SÚMULA N. 7/STJ. AUSÊNCIA DE FUNDAMENTOS QUE JUSTIFIQUEM A ALTERAÇÃO DA DECISÃO AGRAVADA. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. A alegação de violação aos arts. 489, § 1º, incisos IV e VI, e 1.022, inciso II, parágrafo único, inciso II, ambos do Código de Processo Civil de 2015, não se sustenta, pois o Tribunal de origem decidiu a matéria controvertida de forma fundamentada, ainda que contrariamente aos interesses da parte. 2. A Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça, "em julgamento sob o rito dos recursos representativos de controvérsia, definiu as seguintes teses em relação à cobrança de despesas condominiais: 'a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação. b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto. c) Se ficar comprovado: (i) que o promissário comprador se imitira na posse; e (ii) o condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador'" (REsp 1.345.331/RS, Rel. Ministro Luis Felipe Salomão, Segunda Seção, julgado em 8/4/2015, DJe 20/4/2015). 3. Infirmar as conclusões do acórdão recorrido quanto à legitimidade passiva da ora agravante, ensejaria o reexame do conjunto fático-probatório dos autos, providência que encontra óbice na Súmula n. 7 do Superior Tribunal de Justiça. 4. Agravo interno desprovido.

(STJ - AgInt no AREsp: 2648320 SC 2024/0187188-0, Relator: Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Data de Julgamento: 23/09/2024, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 25/09/2024)

Com efeito, a exceção de pré-executividade destina-se ao exame de matérias de ordem pública ou cognoscíveis de ofício, desde que demonstráveis mediante prova pré-constituída e sem necessidade de dilação probatória. Não é essa, contudo, a hipótese dos autos.

Assim, mostra-se correta a decisão agravada ao rejeitar a exceção de pré-executividade, preservando, neste momento processual, a legitimidade passiva da agravante para responder à execução.

Da multa por embargos de declaração protelatórios (art. 1.026, § 2º, do Código de Processo Civil)

Também não merece reforma a decisão que aplicou à agravante a multa prevista no art. 1.026, § 2º, do Código de Processo Civil.

Os embargos de declaração destinam-se exclusivamente ao saneamento dos vícios previstos no art. 1.022 do Código de Processo Civil, não constituindo instrumento adequado para rediscussão da matéria já decidida.

No caso, o Juízo de origem concluiu que os aclaratórios limitaram-se a renovar fundamentos anteriormente apreciados, sem apontar efetiva omissão, obscuridade, contradição ou erro material, reconhecendo seu caráter manifestamente protelatório.

Não se verifica, nos elementos constantes dos autos, ilegalidade ou manifesta desproporcionalidade na aplicação da penalidade, a qual se encontra expressamente autorizada pelo art. 1.026, § 2º, do Código de Processo Civil, quando evidenciado o uso indevido dos embargos de declaração como mecanismo de reiteração de teses já enfrentadas.

Nesta mesma linha:

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. OMISSÃO. NÃO VERIFICAÇÃO. CARÁTER MANIFESTAMENTE PROTELATÓRIO. REITERAÇÃO. ART. 1.026, § 3º, DO CPC/2015. 1. Ausentes quaisquer dos vícios ensejadores dos aclaratórios, afigura-se patente o intuito infringente da presente irresignação. 2. Havendo reiteração de embargos de declaração manifestamente protelatórios, impõe-se a aplicação da multa prevista no artigo 1.026, § 3º, do CPC/15. 3. Embargos de declaração rejeitados, com a majoração da multa para 5% (cinco por cento) sobre o valor atualizado da causa.

(STJ - EDcl nos EDcl nos EDcl no AgInt nos EDcl nos EDcl no AREsp: 1271744 SP 2018/0073018-6, Data de Julgamento: 14/11/2022, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 18/11/2022)

Inexistem, portanto, fundamentos aptos a justificar o afastamento da multa imposta.

Da multa prevista no art. 1.021, § 4º, do Código de Processo Civil

O agravado requer a aplicação da multa prevista no art. 1.021, § 4º, do Código de Processo Civil, em razão da interposição do agravo interno.

O pedido, contudo, não merece acolhimento.

Embora o agravo interno não comporte provimento, sua interposição constitui exercício regular do direito de recorrer, não se verificando hipótese de manifesta inadmissibilidade ou manifesta improcedência apta a autorizar a incidência automática da penalidade.

Consoante entendimento consolidado pelo Superior Tribunal de Justiça, inclusive no julgamento do Tema Repetitivo nº 1.201, a multa prevista no art. 1.021, § 4º, do Código de Processo Civil possui caráter excepcional, exigindo a demonstração de que o recurso se revela manifestamente inadmissível ou manifestamente improcedente, circunstância que não se configura na hipótese dos autos.

Assim é o entendimento da Corte Superior, vejamos:

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. OMISSÃO NÃO CONFIGURADA. PRETENSÃO DE REJULGAMENTO DA CAUSA. DEVER DA PARTE EMBARGANTE DE IMPUGNAR TODOS OS FUNDAMENTOS DA DECISÃO. OBSERVÂNCIA DO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 83/STJ. REITERAÇÃO DE ARGUMENTOS. MULTA DO ART. 1.021, § 4º, DO CPC/2015. AFASTAMENTO DESSA PENALIDADE QUE SE IMPÕE. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO PARCIALMENTE ACOLHIDOS. 1. Consoante dispõe o art. 1.022 do CPC/2015, destinam-se os embargos de declaração a expungir do julgado eventual omissão, obscuridade, contradição ou erro material, não se caracterizando via própria ao rejulgamento da causa. 2. No que diz respeito a multa aplicada no julgamento do agravo interno, a jurisprudência desta Corte Superior firmou entendimento no sentido de que a aplicação da multa do art. § 4º do art. 1.021 do CPC não é automática, não se tratando de mera decorrência lógica do desprovimento do agravo interno em votação unânime.2.1. Assim, a condenação da parte insurgente ao pagamento da aludida multa, a ser analisada em cada caso concreto, em decisão fundamentada, pressupõe que o agravo interno mostre-se manifestamente inadmissível ou que sua improcedência seja de tal forma evidente que a simples interposição do recurso possa ser tida, de plano, como abusiva ou protelatória, o que, em nova análise, não se verifica na hipótese examinada. 3. Embargos acolhidos parcialmente, com efeitos infringentes, para afastar a multa aplicada no julgamento do agravo interno.

(STJ - EDcl no AgInt nos EDcl no AREsp: 2250090 RJ 2022/0358513-9, Relator: Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Data de Julgamento: 26/02/2025, T2 - SEGUNDA TURMA, Data de Publicação: DJEN 06/03/2025).

Assim, deixa-se de aplicar a penalidade requerida.

Ante o exposto, voto no sentido de conhecer do agravo de instrumento e negar-lhe provimento, mantendo integralmente as decisões agravadas.

Voto, ainda, por não aplicar a multa prevista no art. 1.021, § 4º, do Código de Processo Civil, por não se encontrarem presentes os pressupostos legais para sua incidência.

IV