PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

Ementa: AGRAVO DE INSTRUMENTO. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. TUTELA DE URGÊNCIA. PEDIDO DE DESOCUPAÇÃO IMEDIATA DO IMÓVEL. REQUISITOS NÃO DEMONSTRADOS. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Agravo de instrumento interposto contra decisão que indeferiu tutela antecipada em ação anulatória de contrato, na qual se buscava compelir os agravados a desocuparem imediatamente imóvel objeto de promessa de compra e venda, com proibição de realização de reformas, sob pena de multa diária.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Verificar a presença dos requisitos autorizadores da tutela de urgência para determinar a imediata desocupação do imóvel pelos agravados, conforme pleiteado pelo agravante.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.A concessão de tutela de urgência, seja satisfativa ou cautelar, exige a constatação dos requisitos da probabilidade do direito e do perigo de risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação.

4. Ausência de congruência entre o pedido principal da ação originária (anulação do contrato de promessa de compra e venda) e o pedido liminar (retirada dos agravados do imóvel).

5. Contrato de promessa de compra e venda que, por conter cláusula de arrependimento, não possui eficácia real, nos termos do art. 1.417 do Código Civil, não justificando, por ora, a restrição ao domínio exercido pelos agravados.
6. Elementos probatórios insuficientes para demonstrar, em sede de cognição sumária, a probabilidade do direito invocado pelo agravante.

7. Inexistência de periculum in mora, uma vez que eventual procedência da ação principal poderá resultar em indenização pelos prejuízos causados, não havendo risco de dano irreparável.

8. A via estreita do agravo de instrumento não comporta dilação probatória, devendo a decisão basear-se nos elementos já existentes nos autos.

IV. DISPOSITIVO

9. Recurso conhecido e desprovido, mantendo-se a decisão que indeferiu a tutela de urgência pleiteada.

Dispositivos relevantes citados: Código Civil, arts. 1.417 e 1.418.

Jurisprudência relevante citada: TJ-GO - AI: 03911646120208090000 GOIÂNIA, Relator: Des(a). JAIRO FERREIRA JUNIOR, 6ª Câmara Cível, DJ de 29/03/2021.

                                                A C Ó R D Ã O

Vistos, relatados e discutidos estes autos de n. 8009915-53.2022.8.05.00004, em que figuram como Agravante FELIPE MATTOS DOS SANTOS CIPRIANI e como Agravada GIANMARIO FINARDI e OUTRO.

ACORDAM os Desembargadores integrantes da Turma Julgadora da Quarta Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia em negar provimento ao agravo de instrumento, nos termos do voto do relator.

RM07

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TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 QUINTA CÂMARA CÍVEL

Improvido. Unânime.

Salvador, 15 de Julho de 2025.

PODER JUDICIÁRIO

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  Quinta Câmara Cível 

Versam os autos sobre recurso de Agravo de Instrumento, interposto por FELIPE MATOS DOS SANTOS CIPRIANI em face da decisão interlocutória proferida pelo juízo da 2° Vara Cível e Comercial da comarca de Salvador, nos autos da ação de anulação de compra e venda com danos morais e materiais, com pedido liminar e cumprimento de promessa de compra e venda tombado sob o nº 8020897-26.2022.8.05.0001, em face de GIANMARIO FINADRI e ROSEMEIRE SANTANA GOUGUENHEIM que indeferiu o pedido de tutela de urgência, nos seguintes termos:

[...]

Requer a parte autora o deferimento da tutela de urgência, para que “seja determinado ao requerido e a senhora Rosemeire a imediata saída do imóvel objeto da lide, com a proibição de qualquer reforma ou modificação no imóvel, sob pena, de incidir na multa diária de R$ 10.000,00 (dez mil reais) a ser arbitrada pelo Juízo”, a exibição de documentos e, ao final, “a anulação do presente contrato de compra e venda, fazendo valer os direitos do Requerente, ora, promissário comprador, haja vista que o mesmo, continua arcando com o financiamento do imóvel, pagou o sinal e toda a documentação necessária para obter a regular documentação para finalização do negócio”. Narra a inicial que as partes firmaram contrato de promessa de compra e venda do imóvel situado na Rua do Carmo, nº 60, Salvador, matrícula nº 17.688 (Cartório do 5º Ofício do Registro de Imóveis de Salvador), sendo que parte do pagamento seria por meio do consórcio Rodobens. Aduz que a parte ré não diligenciou os documentos necessários requeridos pela Rodobens e que o descumprimento do contrato não foi sua responsabilidade.

A natureza da pretensão não comporta deferimento liminar neste caso. É preciso que os réus sejam citados e seja formado o contraditório, a fim de que os fatos sejam mais bem esclarecidos. Fora isso, a pretensão do autor é que seja “anulado o contrato de compra e venda”, de modo que não se alcança qual a efetividade da medida liminar (desocupação do imóvel) buscada. Por estas razões, indefiro o pedido de tutela de urgência.

Intime-se o autor a demonstrar, documentalmente, a hipossuficiência e a impossibilidade de pagar as custas do processo, em 15 dias. No mesmo prazo, é facultado realizar o pagamento. neste último caso (pagas as custas) cite-se a parte ré para contestar, em 15 dias e com as advertências legais.”

Inconformado, o agravante interpôs o presente recurso, alegando que: “as partes celebraram uma promessa de compra e venda em relação ao imóvel de propriedade do Agravado, no dia 02/12/2020, do imóvel de 1o andar de casa residencial situada na Rua do Carmo no 60 desta capital, inscrito no Censo Imobiliário Municipal sob no 614797-6 e registrado sob matrícula de no 17.688 do Cartório do 5o Ofício do Registro de Imóveis desta Comarca, com fração ideal equivalente a 46,97m2 e 117,00m2 de área construída, composta internamente por uma sala, dois quartos, uma cozinha, um banheiro, área de serviços e uma varanda, nos termos da AV-04 da aludida matrícula”.

Aduz, ainda, que: “o agravante tomou conhecimento que o agravado estaria negociando com outra pessoa o imóvel com um valor maior que o firmado na Promessa de compra e venda entre as partes e por esse motivo não entregava os documentos e não resolvia as pendências, as quais, frise-se, foram geradas única e exclusivamente por dissidia do agravado”

Requer, neste diapasão: “o recebimento do presente agravo nos seus efeitos ativo e suspensivo, nos termos do parágrafo único do Art. 995 do Novo CPC, para fins de deferimento da liminar para que seja determinado ao agravado e a senhora Rosemeire a imediata saída do imóvel objeto da lide, com a proibição de qualquer reforma ou modificação no imóvel, sob pena, de incidir na multa diária de R$ 10.000,00 (dez mil reais) a ser arbitrada pelo Juízo”.

Por fim, pugna: “a revisão da decisão agravada, com o acolhimento do pedido para fins de suspender o acesso e reforma no imóvel objeto da lide”.

Distribuído o recurso a esta Colenda Câmara Cível, coube-me a sua relatoria.

Os agravados, devidamente intimados, apresentaram contrarrazões em Id. 40317777 e 40380745.

Elaborei o presente relatório e encaminho os autos a Secretaria para inclusão em pauta.

Salvador, data registrada no sistema.

Des. Renato Ribeiro Marques da Costa

Relator

RM07

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

Presente os requisitos intrínsecos e extrínsecos de admissibilidade, conheço do recurso.

Submete-se à apreciação desta Corte a pretensão da Agravante de cassar a decisão interlocutória que indeferiu o pedido de tutela antecipada para “...que seja determinado ao requerido e a senhora Rosemeire a imediata saída do imóvel objeto da lide, com a proibição de qualquer reforma ou modificação no imóvel, sob pena, de incidir na multa diária de R$ 10.000,00 (dez mil reais) a ser arbitrada pelo Juízo.”.

Por isso, neste momento, não serão decididas as questões de mérito, apenas se a decisão de primeiro grau está em conformidade com as regras pertinentes ao instituto da antecipação de tutela, em razão da estreita via do agravo de instrumento, que veda a incursão aprofundada e definitiva no mérito da ação originária, sob pena de prejulgamento e, por conseguinte, de suprimir uma instância de jurisdição.

Em consonância com o que expus na análise liminar, não identifico, nos argumentos apresentados pela agravante, fundamentos relevantes ou risco de dano irreparável que justifiquem a reforma da decisão agravada, conforme demonstrado nos autos.

Pois bem. A concessão de tutela de urgência, seja satisfativa ou cautelar, exige a constatação dos requisitos da probabilidade do direito e do perigo de risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação.

No caso dos autos, o Magistrado de Primeiro Grau indeferiu a liminar pleiteada na exordial, considerando a incongruência entre o pedido principal, qual seja, a anulação do contrato de promessa de compra e venda, e o pedido da tutela de urgência, que consiste na retirada dos agravados do imóvel objeto do pacto.

Inobstante a informação da existência de fatos novos a ensejar na suspensão do presente julgamento, não o vislumbro no presente caso, sobretudo por se tratar de questão atinente a reiteração de requerimento antecipatório formulado nos autos originários.

Nos termos já relatados, o agravante e o agravado Gianmario Finadri celebraram um contrato de promessa de compra e venda do imóvel localizado na Rua do Carmo, n° 60, Salvador, pelo valor de R$ 420.000,00 (quatrocentos e vinte mil reais), a serem pagos em 03 (três) parcelas, duas no valor de R$ 21.000,00 (vinte e um mil reais) e o saldo remanescente no importe de R$ 378.000,00 (trezentos e setenta e oito mil reais)

A promessa de compra e venda é um contrato preliminar especial, previsto expressamente pelo Código Civil, nos arts. 1.417 e 1.418, que assim preceituam:

Art. 1.417. Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imoveis, adquire o promitente comprador direito real a aquisição do imóvel.

Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.”

Realce-se, por oportuno, que foi celebrada uma promessa de compra e venda e não um contrato de compra e venda. A diferença é fundamental para a análise do presente recurso.

Neste particular, Pablo Stolze é didático: “o Contrato de Compra e Venda é o contrato principal pelo qual uma das partes (vendedora) se obriga a transferir a propriedade de uma coisa móvel ou imóvel a outra (compradora), mediante o pagamento de uma quantia em dinheiro (preço)”.

E continua: “o Contrato de Promessa ou Compromisso de Compra e Venda é um contrato preliminar que tem como objeto um contrato futuro de venda e compra. Por meio dele, o vendedor continua titular do domínio que somente será transferido apos a quitação integral do preço, constituindo excelente garantia para o alienante.”.

Importante consignar, que é previsto, no contrato a cláusula de arrependimento (ID 25959776 – pag. 3). Confira-se:

Nesta linha de intelecção, ao menos neste momento processual, verifica-se que a promessa celebrada entre o agravante e o agravado Srº Gianmario Finadri, não era irretratável e, por conseguinte, não gerou eficácia real. Destarte, não é possível, por hora, a adjudicação compulsória do imóvel ou a limitação do seu domínio pelos agravados.

Por essa razões, reputo precipitado e juridicamente arriscado, nesta fase inaugural de cognição sumária, admitir a presença do fumus boni iuris, cuja demonstração exige, minimamente, elementos mais robustos e verossímeis de plausibilidade do direito alegado

Ademais, tratando-se o Agravo de Instrumento de recurso cuja característica é a urgência, não é conveniente a produção de provas, devendo a decisão ser proferida com base nos elementos probatórios abojados aos autos. Estar-se diante de um recurso de via estreita que não exige/admite dilação probatória. Nesse sentido, a jurisprudência:

AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER COM PEDIDO DE TUTELA PROVISÓRIA DE URGÊNCIA. REQUISITOS DA TUTELA DE URGÊNCIA. NÃO VERIFICADOS. DILAÇÃO PROBATÓRIA. INCOMPATIBILIDADE COM A VIA ESTREITA DO AGRAVO. Mister a preservação da decisão primeva que indeferiu a tutela provisória de urgência, pretendendo compelir a parte agravada a cumprir obrigação de fazer, consistente em finalizar obra de infraestrutura em empreendimento imobiliário, demandando dilação probatória a verificação da responsabilidade e das causas do atraso nas obras, inviabilizada na via recursal, por revelar-se estreita, impondo-se a manutenção da decisão agravada. AGRAVO DE INSTRUMENTO CONHECIDO E DESPROVIDO. DECISÃO MANTIDA. (TJ-GO - AI: 03911646120208090000 GOIÂNIA, Relator: Des(a). JAIRO FERREIRA JUNIOR, Data de Julgamento: 29/03/2021, 6ª Câmara Cível, Data de Publicação: DJ de 29/03/2021)

Sem desconsiderar os fortes argumentos trazidos pela parte agravante, imperioso ressaltar que a manutenção da decisão que indeferiu a liminar não trará prejuízo, pois num eventual provimento da ação de origem, haver-se-á eventual indenização pelos prejuízos causados. Assim, também não considero presente o periculum in mora.

Desse modo, mostra-se escorreita a decisão interlocutória proferida pelo magistrado primevo, na qual, diante da proximidade com a prova constantes nos autos, adotou a medida segura ao presente caso, razão pela qual deve ser mantida.

Pontue-se, ainda, que o provimento guerreado encontra-se fundamentado e pautado em critérios de razoabilidade, não se justificando, pois, desse ponto de vista, a alteração do decisum nesse momento processual.

Conclusão:

Pelas razões acima expostas, nego provimento ao recurso, mantendo os efeitos da decisão recorrida.

É o voto.

Salvador, data registrada no sistema.

PRESIDENTE

Des. Renato Ribeiro Marques da Costa

RELATOR

PROCURADOR (A) DE JUSTIÇA

RM07