PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

DIREITO CIVIL. DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER COM PEDIDO ALTERNATIVO DE RESCISÃO CONTRATUAL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. IMPOSSIBILIDADE DE FINANCIAMENTO. PEDIDO DE VIABILIZAÇÃO DO CRÉDITO OU RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. SENTENÇA MANTIDA.

I. CASO EM EXAME

APELAÇÃO CÍVEL interposta por Alda Souza em face da sentença proferida pela MM. Juíza da 14ª Vara dos Feitos de Relação de Consumo da Comarca de Salvador/BA, que, nos autos da AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER COM PEDIDO ALTERNATIVO DE RESCISÃO CONTRATUAL, julgou improcedente o pleito autoral.

A apelante celebrou contrato de promessa de compra e venda de unidade imobiliária, prevendo entrega em 31 de dezembro de 2015, que apenas ocorreu em 2016.

Sustenta que o atraso na entrega comprometeu sua capacidade de obter financiamento nas condições inicialmente pactuadas, em razão da deterioração de sua situação financeira.

Requer, alternativamente, que a apelada viabilize financiamento nos moldes originais ou a devolução integral dos valores pagos, sem qualquer retenção.

Sentença recorrida julgou improcedente a ação, com condenação da parte autora ao pagamento de custas e honorários advocatícios, com exigibilidade suspensa em razão da gratuidade da justiça.

II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO

A questão em discussão consiste em verificar se o atraso na entrega do imóvel justifica a imposição à apelada do dever de viabilizar o financiamento nas condições originalmente pactuadas ou, alternativamente, a restituição integral dos valores pagos sem retenção.

III. RAZÕES DE DECIDIR

O atraso na entrega do imóvel foi reconhecido em ação anterior, na qual a construtora foi condenada ao pagamento de indenização.

Ausência de prova de que a impossibilidade de financiamento decorreu exclusivamente do atraso imputável à construtora.

Correção monetária do saldo devedor é válida, pois visa recompor o valor da moeda, sem configurar aumento indevido do preço.

Precedentes do Superior Tribunal de Justiça confirmam a legitimidade da incidência de correção monetária sobre saldo devedor durante a mora da construtora (AgInt no AREsp 1253328/AM, Rel. Min. Raul Araújo, DJ 11/03/2024).

Pedido de restituição integral dos valores pagos sem retenção é indevido, pois a jurisprudência majoritária admite retenção razoável a título de despesas administrativas e custos operacionais (TJ-GO, Apelação Cível 5313608-56.2021.8.09.0029).

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso conhecido e desprovido, mantendo-se incólume a sentença recorrida.

Tese de julgamento: “O atraso na entrega de imóvel não justifica a imposição à vendedora do dever de viabilizar financiamento nas condições originais ou a restituição integral dos valores pagos sem retenção, salvo demonstração inequívoca de prejuízo decorrente exclusivamente do atraso”.

Dispositivos relevantes citados

Código de Processo Civil, art. 85, § 1º e § 11.

Código de Defesa do Consumidor.

Jurisprudência relevante citada

STJ - AgInt no AREsp: 1253328/AM, Rel. Min. Raul Araújo, DJe 11/03/2024.

TJ-GO - Apelação Cível 5313608-56.2021.8.09.0029.

TJ-BA - APL: 0500934-47.2017.8.05.0079, Rel. Des. José Soares Ferreira Aras Neto, 2ª Câmara Cível, DJe 05/07/2022.

RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. SENTENÇA MANTIDA.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 8074735-15.2021.8.05.0001, originários da Comarca de Salvador (BA), apelante ALDA SOUZA e apelada PDG REALTY S/A EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES.

ACORDAM os Desembargadores integrantes da Segunda Câmara Cível do Tribunal de Justiça da Bahia, em CONHECER e NEGAR PROVIMENTO ao recurso, nos termos do voto desta Relatora.

VIII

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 SEGUNDA CÂMARA CÍVEL

Negou-se provimento ao apelo, à unanimidade.

Salvador, 15 de Julho de 2025.

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  Segunda Câmara Cível 

Trata-se de Apelação Cível interposta por ALDA SOUZA em face da sentença proferida pela MM. Juíza da 14ª Vara dos Feitos de Relação de Consumo, Cíveis e Comerciais da Comarca de Salvador (Ba), nos autos da AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER COM PEDIDO ALTERNATIVO DE RESCISÃO CONTRATUAL, tombada sob nº 8074735-15.2021.8.05.0001, julgou improcedente o pleito autoral, nos seguintes termos:

“(…) Ante o exposto e considerando o que mais dos autos consta, julgo IMPROCEDENTES os pedidos. Condeno a parte Autora ao pagamento de custas e honorários advocatícios, que arbitro em 10% (dez por cento) do valor da causa, porém suspendo a exigibilidade de tais verbas diante do deferimento da gratuidade da justiça. Publique-se. Intimem-se. SALVADOR - REGIÃO METROPOLITANA/BA, data constante do sistema. JÚNIA ARAÚJO RIBEIRO DIAS. Juíza de Direito” (ID 39364244).

Após Embargos de Declaração opostos por ALDA SOUZA, a MM Juíza julgou procedente o recurso, nos seguintes termos:

"Ante o exposto, julgo procedentes os embargos de declaração opostos para rescindir a promessa de compra e venda contratada por culpa da parte Autora, bem como para condenar a Ré a restituir os valores pagos, com o desconto do percentual de 22% (vinte e dois por cento), acrescidos de correção monetária pelo INPC e juros de 1% (um por cento) a partir do trânsito em julgado, em uma única parcela. Intimem-se. Salvador, data constante do sistema. Assinatura Digital (Lei Federal 11.419/2006). JÚNIA ARAÚJO RIBEIRO DIAS. Juíza de Direito” (ID 39364252).

Em suas razões recursais, alega: “(...) a apelante, adquiriu uma unidade do empreendimento Greenville de Patamares, Salvador/Bahia (unidade 501, Platno do Greenville de Patamares, Salvador/Bahia). (…) Diante de grande atraso na entrega do imóvel a apelante propôs ação indenizatória em 2019, contra a PDG (processo nº 0519593- 76.2019.8.05.0001), onde teve CAUSAS DE PEDIR distintas, deste aqui proposto (…).” (ID 39364255 – fls.03).

Assevera: “Dessa forma, como a apelante não logrou êxito na negociação junto a construtora, buscou através do poder judiciário alternativamente a determinação para a apelada providenciar um financiamento dentro do que fora pactuado e enfim exercido o seu direito de moradia, ou a resolução do contrato com a devolução integral do valor pago pela apelante (jamais deveria ter sido descontado nenhum valor, pois o atraso na entrega é de responsabilidade exclusiva da apelada).” (ID 46069579 – fls.04).

Requer: “(…) a) Admitidos e processados e conhecido o presente Recurso de APELAÇÃO; b) Providos o Recurso de Apelação, a fim de Reformar a Sentença meritória; c) Que seja mantido os benefícios da justiça gratuita, concedidos ainda no primeiro grau; d) Que o apelado seja condenado a pagar as custas processuais e honorários advocatícios; Com o devido acatamento, pede e espera deferimento. (…).” (ID 46069579).

Devidamente intimada parte apelada não apresentou contrarrazões, conforme certidão de ID 47972838.

O presente feito encontra-se em condições de proferir voto, portanto, solicito sua inclusão em pauta. Ressalta-se a possibilidade de sustentação oral, conforme dispõem os artigos 937 do CPC e 187 do RITJ/BA.

É o que importa relatar.

Salvador/BA, data certificada eletronicamente no Sistema.

Desa. Maria de Fátima Silva Carvalho

Relatora

VIII

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  Segunda Câmara Cível 

Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço o recurso.

Trata-se de Apelação Cível interposta por ALDA SOUZA em face da sentença proferida pela MM. Juíza da 14ª Vara dos Feitos de Relação de Consumo da Comarca de Salvador (Ba), nos autos da AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER COM PEDIDO ALTERNATIVO DE RESCISÃO CONTRATUAL, tombada sob nº 8074735-15.2021.8.05.0001, julgou improcedente o pleito autoral.

O cerne da questão consiste em verificar se o atraso na entrega do empreendimento justifica a imposição à apelada ao dever de viabilizar o financiamento nas condições originalmente pretendidas pela recorrente ou, alternativamente, a restituição integral dos valores pagos sem retenção.

A apelante informa que, em 21 de março de 2013, firmou com a recorrida um contrato de promessa de compra e venda de unidade em empreendimento imobiliário, cuja entrega estava prevista para 31 de dezembro de 2015. No entanto, a assembleia geral de instalação do condomínio ocorreu apenas em 30 de outubro de 2016, e o “Habite-se” foi concedido em 31 de julho de 2016.

Argumenta que o atraso na entrega do imóvel comprometeu sua capacidade de obter financiamento, pois, neste intervalo, sua condição financeira se deteriorou, fator alheio à sua vontade. Afirma que o valor originalmente devido, de R$ 495.160,27 (quatrocentos e noventa e cinco mil, cento e sessenta reais e vinte e sete centavos), foi reajustado para R$ 565.970,40 (quinhentos e sessenta e cinco mil, novecentos e setenta reais e quarenta centavos), resultando na perda da oportunidade de aquisição do imóvel nas condições inicialmente pactuadas.

Da detida análise do feito, verifica-se que o atraso na entrega do imóvel foi devidamente reconhecido nos autos tombados sob nº 0519593-76.2019.805.0001, na qual a construtora foi condenada ao pagamento de indenização pelos prejuízos causados até a data da entrega das chaves.

De outro modo, inexiste nos autos elementos que demonstrem que a apelante efetivamente perdeu a possibilidade de financiar o imóvel por exclusiva culpa da recorrida, nem tampouco que a correção do saldo devedor tenha ocorrido de forma irregular ou abusiva.

Insta salientar que nos contratos de incorporação imobiliária, a previsão de correção monetária sobre o saldo devedor tem por finalidade apenas recompor o valor da moeda, não configurando majoração indevida do preço pactuado.

O Superior Tribunal de Justiça já se manifestou acerca do tema:

“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA . 180 DIAS. VALIDADE. ATRASO NA ENTREGA DAS CHAVES. DANO MORAL . AFASTAMENTO. ATUALIZAÇÃO DO SALDO DEVEDOR DURANTE A MORA DA CONSTRUTORA. LEGITIMIDADE. AGRAVO INTERNO IMPROVIDO . 1. Está sedimentado nesta Corte Superior o entendimento de que é "válida [em contratos de promessa de compra e venda de imóvel] a cláusula de tolerância, desde que limitada ao prazo de 180 dias corridos" (AgInt no AREsp 1.957.756/RO, Relator Ministro RAUL ARAÚJO, Quarta Turma, julgado em 14/3/2022, DJe de 5/4/2022) . 2. "Nos termos do entendimento firmado por este Superior Tribunal de Justiça, o mero inadimplemento contratual, consubstanciado no atraso da entrega do imóvel, não gera, por si só, danos morais indenizáveis" (REsp 1.642.314/SE, Rel . Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 16/3/2017, DJe de 22/3/2017). 3. Na espécie, ao manter a condenação da construtora ao pagamento da indenização por danos morais, o Tribunal de origem deixou de apontar circunstâncias excepcionais experimentadas pelos promitentes-compradores, capazes de justificar a reparação pretendida. Correta, portanto, a decisão agravada, ao reformar o acórdão recorrido . 4. Nos termos do entendimento desta Corte, "[é] devida a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor de imóvel comprado na planta durante a mora da construtora, porque apenas recompõe o valor da moeda, sem representar vantagem à parte inadimplente (...)" (AgInt no AREsp 677.950/RJ, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Quarta Turma, julgado em 14/03/2017, DJe de 20/03/2017). 5 . Agravo interno improvido. (STJ - AgInt no AREsp: 1253328 AM 2018/0042042-1, Relator.: Ministro RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 04/03/2024, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 11/03/2024).”

Quanto ao pedido de restituição integral dos valores pagos, também não assiste razão à apelante. O entendimento dominante dos tribunais é no sentido de que, em casos de rescisão contratual por iniciativa do adquirente é cabível a retenção de percentual razoável a título de despesas administrativas e custos operacionais incorridos pela vendedora, o que foi devidamente observado na sentença recorrida.

Corrobora neste sentido a Jurisprudência Pátria:

"APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE E INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS. ESCRITURA PARTICULAR DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA . RESCISÃO POR CULPA DOS ADQUIRENTES. PRETENSÃO DE CONDENAÇÃO DOS RÉUS AO PAGAMENTO DA TAXA DE FRUIÇÃO/OCUPAÇÃO DO BEM. IMPOSSIBILIDADE. PECULIARIDADE NA ESPÉCIE . LOTE DE TERRENO NÃO EDIFICADO. AUSÊNCIA DE ENRIQUECIMENTO ILÍCITO E/OU PROVEITO ECONÔMICO DOS PROMITENTES COMPRADORES. ABUSIVIDADE DA CLÁUSULA CONTRATUAL RESPECTIVA. PRECEDENTES DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. RESTITUIÇÃO PARCIAL DAS PARCELAS PAGAS. PEDIDO DE MAJORAÇÃO DO PERCENTUAL DE RETENÇÃO. NÃO ACOLHIMENTO. SENTENÇA QUE OBSERVOU A MARGEM ESTABELECIDA PELA JURISPRUDÊNCIA DA CORTE SUPERIOR DE JUSTIÇA . CONSTRUTORA QUE NÃO COMPROVA OS VALORES E NEM OS PAGAMENTOS DAS DESPESAS A SEREM ABATIDAS NA RESTITUIÇÃO. ÔNUS QUE LHE COMPETIA. REVELIA. GRATUIDADE DE JUSTIÇA . CONCESSÃO, EX OFFICIO, EM FAVOR DOS RÉUS. INCONFORMISMO DA PARTE AUTORA. ACOLHIMENTO. REVOGAÇÃO DA BENESSE . CONDENAÇÃO AOS ÔNUS DE SUCUMBÊNCIA. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. SENTENÇA REFORMADA, EM PARTE. ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 0500934-47 .2017.8.05.0079, da Comarca de Eunápolis, em que figura como apelante SPE EUNÁPOLIS EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, e como apelados EDENILDO DE JESUS SANTOS e ROZIMEIRE ALVES DOS SANTOS . Acordam os Desembargadores integrantes da Segunda Câmara Cível do Tribunal de Justiça da Bahia, à unanimidade de votos, em CONHECER E DAR PROVIMENTO PARCIAL AO RECURSO, nos termos do voto condutor. (TJ-BA - APL: 05009344720178050079 2ª Vara de Feitos de Rel de Cons. Cível e Comerciais - Eunápolis, Relator.: JOSE SOARES FERREIRA ARAS NETO, SEGUNDA CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 05/07/2022).”

Desta forma, não se vislumbra qualquer ilegalidade ou abuso na decisão que negou provimento aos pedidos formulados pela parte recorrente. O conjunto probatório evidencia que inexiste fundamento jurídico para impor à apelada o dever de garantir financiamento nas condições originalmente pactuadas ou para determinar a devolução integral dos valores pagos sem retenção.

Por fim, majoro os honorários recursais para 20% (vinte por cento) sobre o valor da causa, a teor do artigo 85, § 11 do Código de Processo Civil e mantenho suspensa a sua exigibilidade nos termos do art. 98,§3º do CPC, por ser a recorrente beneficiário da Assistência Judiciária Gratuita.

Ante o exposto, voto no sentido de NEGAR PROVIMENTO ao Apelo, mantendo-se incólume a sentença objurgada.

Sala de Sessões, Salvador/BA, de de 2025.

DES.ª MARIA DE FÁTIMA SILVA CARVALHO

RELATORA

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