PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

DIREITO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM FINANCIAMENTO VINCULADO AO PROGRAMA HABITACIONAL PÚBLICO “CASA VERDE E AMARELA”. OPERAÇÃO INSERIDA NO SISTEMA DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO (SFI). SEGURO POR MORTE E INVALIDEZ PERMANENTE (MIP). CLÁUSULA CONTRATUAL ABUSIVA. RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA. QUITAÇÃO DO SALDO DEVEDOR. DANOS MORAIS.  RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. SENTENÇA INTEGRALMENTE REFORMADA.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação Cível interposta contra sentença proferida nos autos da Ação de Cobrança de Seguro por Morte cumulada com Indenização por Danos Morais nº 8031415-95.2023.8.05.0080, que julgou improcedentes os pedidos formulados pela parte autora, consistentes na quitação do saldo devedor de imóvel adquirido mediante contrato de compra e venda com financiamento vinculado ao programa habitacional “Casa Verde e Amarela”, em razão do falecimento do mutuário, bem como no pagamento de indenização por danos morais.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há duas questões em discussão: (i) definir se, em contrato de aquisição imobiliária vinculado ao programa habitacional público “Casa Verde e Amarela” e estruturado com financiamento, é obrigatória a cobertura securitária por morte e invalidez permanente, impondo-se à construtora a quitação do saldo devedor diante da ausência de contratação do seguro pelo consumidor; (ii) estabelecer se a recusa da construtora em quitar o débito e a manutenção das cobranças após o óbito do adquirente configuram dano moral indenizável.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A Lei nº 9.514/1997, que rege o Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI), estabelece a contratação de seguro contra riscos de morte e invalidez permanente (MIP) como condição essencial das operações de financiamento (art. 5º, IV).

4. O contrato celebrado (ID 100188649) evidencia operação estruturada de aquisição imobiliária com financiamento, vinculada ao programa habitacional público “Casa Verde e Amarela”, com previsão de enquadramento em políticas públicas habitacionais para famílias de baixa renda e utilização de crédito associado.

5. É abusiva, nos termos dos arts. 6º, III e 51, IV e XV, do Código de Defesa do Consumidor, a cláusula 3.6.2 de contrato de adesão que, embora atribua à construtora Apelada um papel ativo de operacionalizar o financiamento, transfere de forma absoluta e sem os devidos esclarecimentos a responsabilidade pela contratação do seguro obrigatório ao consumidor, colocando-o em desvantagem exagerada e violando os deveres de informação, transparência e boa-fé objetiva (ID 100188649, fl.15).

6. A construtora Apelada que atua como parte central na estruturação do financiamento, gerando no consumidor a legítima expectativa de que todos os requisitos legais da operação serão observados, responde pela falha decorrente da ausência do seguro obrigatório, devendo arcar com a quitação do saldo devedor em caso de sinistro (morte do comprador).

7. A recusa indevida da construtora em promover a quitação do financiamento após o falecimento do comprador, obrigando a sua genitora, em momento de luto e vulnerabilidade, a ingressar com demanda judicial para ver reconhecido um direito legalmente assegurado, ultrapassa o mero dissabor contratual e configura dano moral passível de indenização.

8. A indenização por danos morais deve ser fixada de forma proporcional, atendendo às funções compensatória e pedagógica. O montante de R$ 10.000,00 (dez mil reais) além de proporcionar à vítima uma satisfação compensatória, serve como medida punitiva e pedagógica ao ofensor, sem, contudo, representar enriquecimento sem causa.

IV. DISPOSITIVO

9. Recurso conhecido e provido. Sentença integralmente reformada para condenar a construtora Apelada à quitação do saldo devedor do contrato de financiamento do imóvel objeto do feito, sob pena de aplicação de multa diária a ser cominada na fase de cumprimento desta decisão, bem como para condenar a Recorrida ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais).

Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5º, XXXII; CDC, arts. 6º, III, e 51, IV e XV; CC, arts. 186, 187, 389, parágrafo único, 405 e 927; CPC, arts. 355, I, 487, I, 85, §2º, e 98, §3º; Lei nº 9.514/1997, art. 5º, IV; Lei nº 14.905/2024.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de apelação cível nº 8031415-95.2023.8.05.0080, em que figuram como apelante LINDINALVA SOARES DOS SANTOS e como apelado TENDA NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS S. A.

Acordam os(as) Senhores(as) Desembargadores(as) integrantes da Segunda Câmara Cível do Estado da Bahia, conforme certidão de julgamento, em CONHECER e DAR PROVIMENTO ao recurso de Apelação Cível, nos termos do voto do Relator.

Salvador/BA, Sala das Sessões, data registrada no sistema.

PRESIDENTE

PAULO ALBERTO NUNES CHENAUD

DESEMBARGADOR RELATOR

01-237

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 SEGUNDA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e provido Por Unanimidade

Salvador, 28 de Abril de 2026.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

Trata-se de recurso de Apelação Cível interposto por LINDINALVA SOARES DOS SANTOS em face da sentença prolatada pelo Juízo de Direito da 6ª Vara dos Feitos de Relações de Consumo, Cíveis e Comerciais da Comarca de Feira de Santana, nos autos da Ação de Cobrança de Seguro por Morte c/c Indenização por Danos Morais nº 8031415-95.2023.8.05.0080, ajuizada contra TENDA NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS S. A.

Adoto o relatório da sentença, acrescentando que os pedidos realizados na petição inicial foram julgados improcedentes, nos seguintes termos (ID 100188661):

“(…)

É o breve relatório. Passo a decidir.

II - FUNDAMENTAÇÃO

II.1 - JULGAMENTO ANTECIPADO

Procedo, nos termos do art. 355, I, do CPC, ao julgamento antecipado da lide, tendo em vista a desnecessidade de produção de outras provas, já que a matéria de fato encontra-se suficientemente demonstrada pelos documentos juntados aos autos.

II.2 - PRELIMINARES E QUESTÕES PROCESSUAIS PENDENTES

a) Da impugnação à concessão da justiça gratuita

A parte ré impugna a justiça gratuita concedida à parte autora. Rejeito, pois, é ônus da parte adversa comprovar que a situação econômico-financeira da requerente lhe permitiria arcar com os encargos processuais, porém a impugnação somente se restringiu em alegar que a beneficiária não faz jus à benesse, desprovida de qualquer contraprova capaz de afastar sua concessão.

 II.3 - DO MÉRITO

a) DA QUITAÇÃO DO DÉBITO

A controvérsia gira em torno da obrigação ou não de quitação do contrato firmado entre o falecido Célio Soares dos Santos e a empresa ré, após o seu falecimento. A autora fundamenta seu pedido na suposta obrigatoriedade da quitação, tendo em vista o seguro MIP, previsto no âmbito do SFH.

Todavia, conforme se extrai dos documentos acostados aos autos, a contratação firmada entre as partes se deu de forma direta com a construtora por contrato de compra e venda (ID 481837214), sem a intermediação de instituição financeira ou vinculação ao SFH. Em especial, a cláusula contratual nº 3.6.2 (ID 481837214-pg.15) estabelece expressamente que a responsabilidade pela contratação do seguro é do comprador, não havendo nos autos qualquer prova de que a ré tenha assumido contratualmente essa obrigação.

Outrossim, tem-se entendimento firmado na jurisprudência no sentido de que aos contratos firmados com a construtora não são aplicáveis as regras do Sistema Financeiro Habitacional, portanto, não se faz necessário a presença, nesse tipo de contrato, da condição essencial disposta no art. 5º, IV da lei 9.514/97:

Art. 5º As operações de financiamento imobiliário em geral, no âmbito do SFI, serão livremente pactuadas pelas partes, observadas as seguintes condições essenciais:

IV - contratação, pelos tomadores de financiamento, de seguros contra os riscos de morte e invalidez permanente.

Nesse sentido, versa a jurisprudência:

" 3. O contrato de compra e venda de imóvel celebrado diretamente entre a construtora e o adquirente possui características distintas dos contratos bancários e de financiamento imobiliário regulados pelo Sistema Financeiro Habitacional (SFH). A construtora não se equipara a uma instituição financeira, e, portanto, não está sujeita às mesmas disposições normativas aplicáveis a esses contratos.” Acórdão 1811310, 0709406-97.2021.8.07.0001, Relator(a): SONÍRIA ROCHA CAMPOS D'ASSUNÇÃO, 6ª TURMA CÍVEL, data de julgamento: 07/02/2024, publicado no DJe: 01/03/2024.

O contrato é claro e não pode ser interpretado em descompasso com os princípios da autonomia privada e da força obrigatória dos contratos (pacto sunt servanda). A inexistência de contratação de seguro pelo comprador, ainda que recomendável, não autoriza a transferência dessa obrigação à vendedora, sobretudo quando esta se desvincula do SFH e atua apenas como construtora.

Assim, inexiste fundamento legal ou contratual que imponha à requerida a quitação do saldo remanescente do contrato firmado.

b) DOS DANOS MORAIS

O dano moral é fruto da obrigação de indenizar contida no ideal de Responsabilidade Civil. Para que haja o dever de reparação a alguém, é necessário a existência do dano. É o que se infere da leitura do art. 927, CC: "aquele que, por ato ilícito (art. 186 e 187) causar dano a outrem, fica obrigado a repará-lo."

Nessa linha de raciocínio, conforme disposto acima, não houve o cometimento de ato ilícito pela parte demandada, portanto, afasta-se a tese da ocorrência de causa desencadeadora do dever de reparabilidade.

Sendo assim, em consonância com a jurisprudência pátria pertinente à matéria examinada, percebe-se que não encontra lastro o pleito da parte autora, o que enseja, por conseguinte, a improcedência do pedido.

III - DISPOSITIVO

Pelo exposto, JULGO IMPROCEDENTE O PEDIDO INICIAL, extinguindo o processo com resolução do mérito, na forma do art. 487, I, do CPC.

Condeno a parte autora ao pagamento de custas e honorários advocatícios, estes últimos  arbitrados em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, restando suspensa a exigibilidade da condenação, nos termos do art. 98, § 3º, do CPC/2015, ante o deferimento da gratuidade judiciária à parte autora.

Interposto eventual recurso de Apelação, intime-se a parte apelada para oferta de contrarrazões no prazo de 15 (quinze) dias úteis.

Após, remetam-se os autos ao E. TJBA para apreciação do recurso.

Certificado o trânsito em julgado, arquivem-se os autos, dando-se baixa no acervo.

Publique-se. Registre-se. Intimem-se.”

Em suas razões recursais (ID 100188665), a Apelante narra que ajuizou a demanda visando à quitação do financiamento imobiliário adquirido por seu filho, Célio Soares dos Santos, falecido em 12/05/2022, o qual não teve continuidade nos pagamentos em razão da impossibilidade financeira da Recorrente após o óbito.

Afirma que, embora a instituição financeira que financiou parte do imóvel, Caixa Econômica Federal, tenha reconhecido a quitação do contrato por meio de seguro, a construtora recorrida recusou-se a fazê-lo, mantendo cobranças indevidas.

Aduz que, nos termos do art. 5º da Lei nº 9.514/1997, os financiamentos imobiliários devem conter, obrigatoriamente, seguro por morte e invalidez permanente, sendo ilegal a ausência de tal cobertura ou sua negativa, e que a cláusula contratual nº 3.6.2, mencionada pela sentença, ao atribuir ao comprador a responsabilidade pelo seguro, não afasta a obrigatoriedade legal da cobertura securitária, configurando vício contratual e prática abusiva.

Acrescenta que a sentença desconsiderou a jurisprudência que reconhece a obrigatoriedade de quitação do saldo devedor em casos de morte do contratante, inclusive em situações análogas envolvendo contratos vinculados a seguros prestamistas e que restou caracterizada a má-fé da recorrida ao negar a quitação do débito mesmo diante do falecimento do adquirente e da existência de previsão contratual relacionada ao seguro.

Pontua que a manutenção das cobranças após o óbito enseja responsabilidade civil, configurando falha na prestação do serviço, estando presentes os pressupostos da responsabilidade civil, especialmente o dano moral, diante do sofrimento experimentado pela recorrente, que, além de suportar a perda do filho, passou a ser cobrada indevidamente.

Ao final, requer o conhecimento e provimento do recurso para reformar integralmente a sentença, julgando-se procedentes os pedidos realizados na inicial, determinando a quitação do financiamento imobiliário e a condenação da empresa Apelada ao pagamento de indenização por danos morais no valor de 20 (vinte) salários mínimos, ou outro montante a ser arbitrado, além da inversão dos ônus sucumbenciais.

Nas contrarrazões do ID 100188726, a Apelada, preliminarmente, impugna o benefício da justiça gratuita concedido à Recorrente, sustentando a necessidade de comprovação da hipossuficiência financeira, especialmente por se tratar de demanda no âmbito dos Juizados Especiais, nos quais as custas são, em regra, exigíveis apenas em grau recursal, e que é necessária a demonstração de hipossuficiência financeira, através de demonstrativos de rendimentos, sendo que pelo fato de a Apelante, um condomínio, tem as devidas condições de arcar com as custas processuais.

No mérito, argumenta que a pretensão recursal se funda em interpretação equivocada das normas do Sistema Financeiro da Habitação e do art. 5º da Lei nº 9.514/1997, uma vez que o contrato firmado não possui qualquer vinculação com o SFH, tratando-se de relação jurídica de compra e venda direta com a construtora, sem intermediação de instituição financeira.

Sustenta que a obrigação de contratação de seguro por morte e invalidez permanente é restrita a operações vinculadas ao SFH ou a financiamentos com cobertura do FCVS, o que não se verifica no caso concreto.

Destaca que o contrato firmado contém cláusula expressa (cláusula 3.6.2) atribuindo ao comprador a responsabilidade exclusiva pela contratação do seguro, inexistindo qualquer obrigação da Recorrida nesse sentido e defende a validade e eficácia do contrato, invocando os princípios da autonomia privada e da força obrigatória dos contratos (pacta sunt servanda), bem como o dever de leitura das cláusulas contratuais pelo adquirente.

Sustenta a inexistência de vínculo obrigacional que imponha à Recorrida a quitação do saldo devedor, afirmando que eventual ausência de contratação de seguro decorreu de decisão do próprio comprador, não podendo ser transferida à construtora, ressaltando a distinção entre contratos de financiamento bancário e contratos de compra e venda direta, enfatizando que a recorrida não se equipara a instituição financeira.

Quanto ao dano moral, argumenta que inexiste qualquer conduta ilícita ou falha na prestação do serviço, afirmando que a Apelante não comprovou a ocorrência de prejuízo ou abalo à esfera extrapatrimonial, tratando-se, quando muito, de mero aborrecimento cotidiano.

Impugna, ainda, o valor pleiteado a título de indenização, reputando-o desproporcional e desprovido de fundamento, asseverando a ausência dos requisitos da responsabilidade civil, notadamente dano e nexo causal. Subsidiariamente, caso haja condenação, requer a fixação da indenização em patamar mínimo, em observância aos princípios da razoabilidade e proporcionalidade.

Por fim, requer o desprovimento do recurso, com a manutenção integral da sentença.

Assim, examinados os autos, lancei o presente relatório, encaminhando-os à Secretaria da Segunda Câmara Cível nos termos do artigo 931 do Código de Processo Civil, salientando a possibilidade de sustentação oral, nos termos do art. 937, inc. I, do mesmo diploma legal, c/c art. 187, inc. I, do Regimento Interno do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia.

Salvador/BA, data registrada no sistema.

PAULO ALBERTO NUNES CHENAUD

DESEMBARGADOR RELATOR

(assinado eletronicamente)

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do recurso de apelação.

Como dito no relatório, trata-se de recurso de Apelação Cível interposto por LINDINALVA SOARES DOS SANTOS em face da sentença prolatada pelo Juízo de Direito da 6ª Vara dos Feitos de Relações de Consumo, Cíveis e Comerciais da Comarca de Feira de Santana, que nos autos da Ação de Cobrança de Seguro por Morte c/c Indenização por Danos Morais nº 8031415-95.2023.8.05.0080, ajuizada contra TENDA NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS S. A., julgou improcedentes os pedidos realizados na petição inicial, extinguindo o processo com resolução do mérito, na forma do art. 487, I, do CPC.

O juízo de origem fundamentou a sentença na constatação de que o contrato firmado entre as partes consistiu em compra e venda direta com a construtora, sem vinculação ao Sistema Financeiro da Habitação (SFH), destacando que a cláusula contratual nº 3.6.2 atribuía expressamente ao comprador a responsabilidade pela contratação de seguro de morte e invalidez. Concluiu inexistir obrigação legal ou contratual da Ré quanto à quitação do saldo devedor após o falecimento do adquirente.

No tocante aos danos morais, assentou a ausência de ato ilícito e, por conseguinte, de dever de indenizar. Condenou a Autora, ora Apelante, ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, com exigibilidade suspensa em razão da concessão da justiça gratuita.

Assim, a controvérsia submetida à apreciação desta instância consiste em analisar o acerto da sentença que julgou improcedentes os pedidos da Apelante, notadamente no que tange à obrigação de quitação de contrato de financiamento imobiliário em decorrência do falecimento do adquirente e à consequente reparação por danos morais.

Inicialmente, analiso a preliminar de impugnação à gratuidade da justiça, suscitada pela construtora Apelada em suas contrarrazões.

A Apelada sustenta que a Apelante não faria jus ao benefício, utilizando-se de argumentos genéricos e desconexos com a realidade processual. Alega que o benefício não seria necessário por se tratar de "processo de Juizado de Pequenas Causas" e que a Apelante, por ser um "condomínio", teria condições de arcar com as custas.

A impugnação não merece acolhida.

Primeiramente, a alegação de que o feito tramita sob o rito dos Juizados Especiais é factualmente equivocada, pois a presente ação foi proposta e processada perante uma Vara Cível comum. Ademais, a menção a "condomínio" é completamente despropositada, visto que a Apelante é pessoa física, Sra. Lindinalva Soares dos Santos, que busca direito em nome próprio como sucessora do filho falecido.

Assim, verifica-se que a Apelada se limitou a tecer alegações superficiais e genéricas, desprovidas de qualquer elemento probatório capaz de desconstituir a presunção de hipossuficiência que milita em favor da Apelante.

Dessa forma, rejeito a preliminar de impugnação à gratuidade da justiça, mantendo o benefício concedido à Apelante. 

Superada a questão preliminar, passo à análise do mérito recursal.

A questão central do mérito reside em determinar se a cláusula 3.6.2 do "Contrato de Compromisso de Venda e Compra de Bem Imóvel" (ID 100188649) é abusiva e, consequentemente, se a construtora Apelada tem o dever de promover a quitação do saldo devedor do imóvel após o falecimento do comprador, Célio Soares dos Santos, filho da Apelante.

A sentença de mérito consignou que, por se tratar de contrato firmado diretamente com a construtora e não vinculado ao Sistema Financeiro da Habitação (SFH), não se aplicariam as regras que exigem o seguro por morte e invalidez permanente (MIP). Fundamentou, ainda, que a cláusula 3.6.2 seria clara ao atribuir exclusivamente ao comprador a responsabilidade pela contratação do seguro.

A referida conclusão meritória merece reforma, por realizar uma análise isolada do contrato e desconsiderar a principiologia do Código de Defesa do Consumidor, bem como a natureza da operação como um todo.

A relação jurídica em análise é, inequivocamente, de consumo. De um lado, temos a Apelante, na condição de sucessora do consumidor, e, de outro, a Apelada, construtora e fornecedora de produtos e serviços no mercado imobiliário. Assim, a interpretação das cláusulas contratuais deve ser feita de maneira mais favorável ao consumidor, à luz dos princípios da transparência, informação e boa-fé objetiva.

O contrato em questão (ID 100188649) é um típico contrato de adesão, cujas cláusulas foram pré-estabelecidas unilateralmente pela construtora, sem que o consumidor tivesse a oportunidade de discuti-las ou modificá-las. Em tais contratos, o dever de informação do fornecedor é potencializado. As cláusulas devem ser redigidas de forma clara, ostensiva e compreensível, especialmente aquelas que limitam ou restringem direitos do consumidor.

A cláusula 3.6.2 do referido contrato estabelece:

“3.6.2 A VENDEDORA ficará responsável por operacionalizar o registro do Contrato de Financiamento do COMPRADOR, sendo certo que o COMPRADOR é o único e exclusivo responsável pelo seguro de morte e invalidez.” (ID 100188649, fl. 15)

Embora a segunda parte da cláusula atribua a responsabilidade ao comprador, sua redação é ambígua e manifestamente abusiva quando analisada em conjunto com a primeira parte e com o contexto da operação.

A Lei nº 9.514/1997, que dispõe sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI), estabelece em seu artigo 5º, inciso IV, que a contratação de seguros contra os riscos de morte e invalidez permanente é condição essencial das operações de financiamento imobiliário em geral:

“Art. 5º As operações de financiamento imobiliário em geral, no âmbito do SFI, serão livremente pactuadas pelas partes, observadas as seguintes condições essenciais:

(...)

IV - contratação, pelos tomadores de financiamento, de seguros contra os riscos de morte e invalidez permanente.” (g.n.)

Embora a sentença afirme que o contrato não está vinculado ao SFH, o próprio instrumento contratual firmado entre as partes e, principalmente, o "Contrato por Instrumento Particular de Compra e Venda de Terreno e Mútuo para Construção de Unidade Habitacional com Alienação Fiduciária em Garantia" (ID p.204-211), demonstram que a operação se enquadra no âmbito do SFI, com recursos do FGTS e dentro do programa "Casa Verde e Amarela".  

O programa “Casa Verde e Amarela” consistiu em iniciativa habitacional instituída pelo Governo Federal no ano de 2020, em substituição ao programa “Minha Casa, Minha Vida”. Teve como finalidade ampliar o acesso à moradia, mediante a facilitação da aquisição da casa própria, realização de reformas habitacionais e promoção da regularização fundiária, especialmente voltadas às famílias de baixa renda.

A política pública previa a concessão de subsídios e a aplicação de taxas de juros reduzidas, com o objetivo de viabilizar o financiamento habitacional em condições mais acessíveis. Posteriormente, no ano de 2023, o referido programa foi descontinuado, com a retomada do programa “Minha Casa, Minha Vida” como principal instrumento federal na área habitacional.

Confira-se as cláusulas do contrato que se referem expressamente ao programa “Casa Verde e Amarela” (ID 100188649, fls.02 e16):

“1.2) Fica esclarecido que sendo a formação do grupo associativo condição essencial para o prosseguimento e vigência do presente contrato, observadas as condições resolutivas dispostas acima e nas Condições Gerais, a análise de crédito e o enquadramento ao programa Casa Verde e Amarela (CVA) que permitiu que o COMPRADOR o celebra-se com a TENDA é meramente preliminar, dependo de posterior confirmação pela Instituição Financeira.

(...)

3.6.3 O COMPRADOR tem ciência de que o financiamento somente será concedido se ele se mantiver em dia com as obrigações decorrentes deste Contrato, preencher as condições jurídicas e socioeconômicas determinadas pela legislação do sistema da Carta de Crédito Associativo, manter seu enquadramento no Programa Casa Verde e Amarela e demais normas da entidade financiadora, vigentes na época da assinatura do Contrato de Financiamento.” (g.n.)

A construtora Apelada não atuou como uma mera vendedora de um bem. Ela foi a parte central na estruturação de toda a operação de financiamento. O contrato principal (ID 100188649) deixa claro que a venda estava condicionada à formação de um "grupo associativo" e à obtenção de financiamento junto a uma instituição financeira, sendo a própria construtora a responsável por "operacionalizar o registro do Contrato de Financiamento" (cláusula 3.6.2). A construtora Apelada, portanto, age como uma facilitadora e organizadora do financiamento, o que atrai para si a responsabilidade de garantir que todos os requisitos legais da operação sejam cumpridos.

Ao atribuir a si a tarefa de "operacionalizar" o financiamento, a Apelada gera no consumidor a legítima expectativa de que todas as formalidades e exigências legais, incluindo o seguro obrigatório por morte e invalidez permanente (MIP), seriam devidamente cuidadas ou, no mínimo, que ele seria inequivocamente orientado sobre a necessidade e a forma de contratar tal seguro. A cláusula 3.6.2, ao transferir de forma absoluta e lacônica essa responsabilidade, viola frontalmente o dever de informação e transparência, violando-se, consequentemente, o art. 6º, III, do CDC, que assim dispõe:

“Art. 6º São direitos básicos do consumidor:

III - a informação adequada e clara sobre os diferentes produtos e serviços, com especificação correta de quantidade, características, composição, qualidade, tributos incidentes e preço, bem como sobre os riscos que apresentem;”

A redação da cláusula 3.6.2 é capciosa, pois induz o consumidor a erro. O comprador, leigo em questões imobiliárias e financeiras, ao ler que a construtora "operacionalizará o registro do Contrato de Financiamento", pode razoavelmente presumir que essa "operacionalização" abrange a verificação e a implementação de todos os requisitos legais obrigatórios para a validade e segurança do negócio, como o seguro por morte e invalidez permanente (MIP). A cláusula, da forma como está redigida, esvazia o conteúdo da obrigação principal da fornecedora (garantir um financiamento seguro e legal) e transfere ao consumidor, a parte mais frágil da relação, todo o risco de uma falha em um requisito que a própria lei impõe como essencial.

Tal disposição contratual coloca o consumidor em desvantagem exagerada, sendo incompatível com a boa-fé e a equidade, o que a torna nula de pleno direito, nos termos do artigo 51, IV e XV, do Código de Defesa do Consumidor. A exoneração completa da responsabilidade da construtora, que é a parte que detém todo o conhecimento técnico e jurídico da operação, por uma falha em um requisito legal obrigatório, é prática abusiva.

Portanto, a cláusula 3.6.2 deve ser declarada abusiva, e a responsabilidade pela falha na contratação do seguro MIP deve ser imputada à Apelada, que tinha o dever de garantir a correta estruturação do financiamento ou, no mínimo, de informar clara e ostensivamente o consumidor sobre sua obrigação e as consequências de não o fazer, o que não foi demonstrado nos autos.

Com o reconhecimento da responsabilidade da Apelada, e diante do falecimento do comprador, a consequência lógica é a quitação do saldo devedor do contrato, conforme a cobertura que seria provida pelo seguro obrigatório.

A Apelante também pleiteia a condenação da Apelada ao pagamento de indenização por danos morais.

A sentença indeferiu o pedido por entender que não houve ato ilícito. Contudo, reformada a decisão de mérito para reconhecer a conduta abusiva da Apelada, a análise do dano moral se impõe.

O dano moral, no presente caso, é evidente e transcende o mero aborrecimento contratual.

 A Apelante, Sra. Lindinalva Soares dos Santos, após o falecimento do seu filho, em vez de obter a segurança e a tranquilidade da quitação do imóvel, que era um direito decorrente da legislação e da natureza do contrato, foi surpreendida com a recusa da construtora e a continuidade das cobranças de um débito que deveria ter sido extinto.

A conduta da Apelada, ao se esquivar de sua responsabilidade com base em uma cláusula abusiva, impôs à Apelante um sofrimento que agrava o luto já vivenciado. A falha no dever de informação e a transferência indevida de um risco essencial do negócio frustraram a legítima expectativa não apenas do comprador falecido, mas de sua mãe, que agora se vê na iminência de perder o imóvel e tendo que lidar com um litígio judicial para ver um direito claro ser reconhecido.

A compra da casa própria é um projeto de vida, carregado de expectativas e sacrifícios. A falha da Apelada não representa um simples descumprimento de contrato, mas a quebra da confiança e da segurança que devem nortear tais negócios. A negativa de quitação do imóvel após a morte do adquirente, em violação a uma obrigação legal e contratual (interpretada à luz do CDC), gera aflição, insegurança e um profundo sentimento de injustiça, configurando, sem dúvida, o dano moral passível de indenização.

Considerando a gravidade da conduta da Apelada, a intensidade do sofrimento da Apelante, o caráter punitivo-pedagógico da medida e a capacidade econômica das partes, o valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais) se mostra razoável e proporcional para compensar o abalo sofrido, sem gerar enriquecimento indevido.

Com a reforma integral da sentença e o acolhimento dos pedidos da Apelante, a sucumbência deve ser invertida. A Apelada, por ter dado causa à demanda ao negar indevidamente a quitação do contrato e por ter sido vencida em todos os pedidos, deverá arcar com a totalidade das custas processuais e dos honorários advocatícios.

Fixo os honorários advocatícios em 10% (dez por cento) sobre o valor do proveito econômico obtido pela Apelante, que corresponde à soma da quitação do saldo devedor e do valor da indenização por danos morais, nos termos do artigo 85, § 2º, do Código de Processo Civil.

Ante o exposto, voto no sentido de CONHECER e DAR PROVIMENTO ao recurso de apelação, para reformar integralmente a sentença de mérito e declarar a abusividade da parte final da cláusula 3.6.2 do "Contrato de Compromisso de Venda e Compra de Bem Imóvel" (ID 100188649), para reconhecer a responsabilidade da construtora Apelada, TENDA NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS S.A., pela quitação do saldo devedor do contrato de financiamento do imóvel objeto do feito, em razão do falecimento do comprador, sob pena de aplicação de multa diária a ser cominada na fase de cumprimento desta decisão, bem como para condenar a Recorrida ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais), devendo o montante ser atualizado da seguinte forma: para o período anterior a 28 de agosto de 2024, incidirá correção monetária pelo índice INPC a contar da data desta decisão (Súmula 362/STJ) e juros de mora de 1,0% ao mês a contar da citação (art. 405 do CC); e, a partir de 28 de agosto de 2024, em observância à Lei nº 14.905/2024, a atualização do débito consolidado passará a ser regida exclusivamente pela Taxa SELIC, que já engloba tanto a correção monetária (art. 389, parágrafo único, do CC) quanto os juros de mora (art. 406 do CC).

Salvador/BA, Sala de Sessões, data registrada no sistema.

PAULO ALBERTO NUNES CHENAUD

DESEMBARGADOR RELATOR

01-237