PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

PJ03

PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. HONORÁRIOS DE CORRETAGEM. AUSÊNCIA DE CONTRATO ESCRITO. POSSIBILIDADE DE RECONHECIMENTO DO CONTRATO VERBAL. NECESSIDADE DE PROVA PARA COMPROVAÇÃO DA RELAÇÃO JURÍDICA ENTRE AS PARTES. AUSÊNCIA DE PROVA. PROVA TESTEMUNHAL ATESTANDO A AUSÊNCIA DE PARTICIPAÇÃO DO AUTOR NA COMPRA E VENDA DO IMÓVEL. IMPROCEDÊNCIA MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. 

1. Embora não haja contrato escrito, na corretagem a lei não exige forma para o contrato, admitindo-se, assim, a contratação verbal. 

2. A prova documental produzida pelo autor não se revela como suficiente para a comprovação da contratação. Os e-mails apresentados no ID. 60818114 não provam a pactuação entre as partes para autorizar a cobrança dos honorários de corretagem. 

3. A prova do contrato verbal precisa ser clara, bem definida. É preciso demonstrar claramente a relação jurídica estabelecida entre as partes, o objeto do negócio e os termos da transação, o que, neste caso específico, não ocorreu. 

4. De fato, a corretagem pode ter sido efetivamente prestada no caso destes autos, contudo, o que não está nos autos, não está no mundo, e, por isso, se não há prova a demonstrar cabalmente a relação jurídica estabelecida entre as partes e todos os demais contornos da corretagem, não é possível reconhecer obrigação da parte adversa perante o autor. 

5. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

Vistos, relatados e discutidos os presentes autos da APELAÇÃO CÍVEL nº 0961743-96.2015.8.05.0146, em que figura como apelante MOACIR MESQUITA LOPES FILHO e, como parte apelada, JORGE KHOURY HEDAYE e JONH KHOURY HEDAYE.

ACORDAM os Desembargadores componentes da Primeira Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, pelos fundamentos constantes, em CONHECER e NEGAR PROVIMENTO ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Sala das Sessões, ______ de ______________ de ______.

Presidente

Des. Paulo César Bandeira de Melo Jorge

Relator

Procurador(a) de Justiça

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e não provido Por Unanimidade

Salvador, 9 de Julho de 2024.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

PJ03

Cuida-se de APELAÇÃO CÍVEL interposta por MOACIR MESQUITA LOPES FILHO, em face de sentença proferida pelo Juízo da 1ª Vara Cível e de Registros Públicos da Comarca de Juazeiro-BA, nos autos da ação de cobrança, tombada sob o nº. 0961743-96.2015.8.05.0146, demanda proposta em face de JORGE KHOURY HEDAYE e JONH KHOURY HEDAYE, em que julgou improcedente a ação nos seguintes termos (ID. 60818423):

“Tratam-se os presentes autos de AÇÃO DE COBRANÇA DE HONORÁRIOS DE CORRETAGEM, movida por MOACIR MESQUITA LOPES FILHO, em face de JORGE KHOURY HEDAYE e JONH KHOURY HEDAYE, todos devidamente qualificados na inicial.

Aduz é corretor de imóveis, legalmente habilitado, e fora contratado verbalmente pelos réus, para prestar serviços de corretagem na venda de alguns imóveis da família, a partir do ano de 2011. Aclara que ficou acertado o percentual de 6% (seis por cento) sobre o valor venal do imóvel, a ser pago ao autor a título de corretagem, com exclusividade dos serviços, no momento da concretização de cada negócio realizado. Menciona que em 17.09.2014, foi concluída a venda de um imóvel de propriedade do 1º réu, situado à Rua Coronel Evangelista, nº 07, Centro, Juazeiro/BA. Elucida que, neste caso específico, restou acordado entre as partes que se o imóvel fosse negociado pelo valor de até R$ 1.200.000,00 (um milhão e duzentos mil reais), o valor dos honorários seria de 6% (seis por cento), correspondente a R$ 72.000,00 (setenta e dois mil reais), e, em sendo negociado no valor a partir de R$ 1.300.000,00 (um milhão e trezentos mil reais), o corretor receberia a importância de R$ 100.000,00 (cem mil reais). Menciona que o imóvel foi vendido pelo valor de R$ 1.300.000,00 (um milhão e trezentos mil reais), muito embora conste valor inferior na escritura pública do imóvel, pago da seguinte maneira, com pagamento em três parcelas, pelo comprador, sendo uma parcela de R$ 500.000,00 (quinhentos mil), à vista, e mais duas de R$ 300.000,00 (Trezentos mil reais) e R$ 500.000,00 (quinhentos mil reais), para 30 (trinta) e 60 (sessenta) dias, respectivamente. Assevera que os honorários jamais foram pagos, apesar do árduo trabalho e de todas as tentativas de negociação amigável, de modo que nunca houve qualquer pagamento. Frisa que cumpriu fielmente as obrigações assumidas no contrato verbal para venda de Imóveis celebrados com os requeridos. Aclara que os réus concluíram a compra e venda do imóvel no mesmo ano e com a mesma pessoa a quem o autor estava negociando, o Senhor ANTONIO PERICLES MODESTO DE LIRA FILHO, pessoa esta com quem o autor manteve diversos contatos desde o início do ano de 2014, tanto pessoalmente, como também por e-mail, tendo participado de todas as negociações e tratativas para a concretização da venda do referido imóvel.

Requer seja julgada procedente a presente ação, para condenar o réu no pagamento do valor principal de R$ 100.000,00 (cem mil reais), acrescido de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês e correção monetária, incidentes a partir da realização direta do negócio.

Com a inicial vieram procuração e documentos.

Despacho inicial, designando audiência de conciliação e determinando a citação da parte demandada.

Através do despacho de ID 105967892, foi deferida a gratuidade da justiça.

A tentativa de conciliar as partes foi infrutífera (ID 105967909)

Os demandados apresentaram contestação em conjunto.

Aduzem sobre o litisconsórcio passivo necessário para chamamento ao processo do Sr. ANTONIO PERICLES MODESTO DE LIRA FILHO, sob a alegação de que a narrativa do autor, de suposta fraude no preço do negócio, atingiria ao Sr. ANTONIO. Suscitam preliminar de impossibilidade jurídica do pedido, por ausência de contrato entre as partes. Alegam que o Sr. JOHN KHOURY HEDAYE é parte ilegítima para figurar no polo passivo, tendo em vista que o imóvel pertencia ao Sr. JORGE KHOURY HEDAYE. No mérito, aclaram que o Autor, em vários momentos procurou o Contestante propondo negócios para imóveis de pessoas ligadas ao Contestante. Asseveram que os e-mails acostados se referem a várias propostas do Corretor, interpelações do mesmo, sem que possam dar azo às suas alegações. Afirmam que o imóvel sobre o qual o Autor alega ter trabalhado para obter o resultado da venda pertence ao irmão do Contestante e sua esposa. Alertam que, no início do ano de 2014 o Autor apresentou uma proposta de um terceiro de adquirir metade de referido imóvel, sendo que passada a proposta para o irmão do Contestante, este não teve interesse de vender a metade do imóvel. Mencionam que os demais e-mails acostados dizem respeito, como já dito, a negócios anteriormente frustrados. Esclarecem que o Autor não mais fez qualquer contato com a referida proposta. Evidenciam que em setembro de 2014, o irmão do Contestante vendeu o imóvel em sua totalidade para a pessoa indicada no documento que consta do registro, por preço diferente do que consta da exordial. Registram que o Corretor que apresentou a proposta de compra efetivada, com a integralidade do imóvel, chama-se Clésio Murilo Andrade Gama. Informam que quando do recebimento da Citação o Contestante manteve contato com o Sr. Péricles, adquirente do imóvel, tendo sido informado pelo mesmo que jamais teve qualquer contato com o Autor, o que comprovam quão fantasiosos foram os fatos lançados na inicial.

Requer, no mérito, não sendo fulminada pelas preliminares, seja julgada improcedente a demanda, bem como que seja oficiado o CRECI dando conta da ação do Autor, com a cobrança de valores reconhecidos indevidos ao final.

A parte autora apresentou réplica.

O feito foi saneado (ID 105967932), afastando a preliminar de impossibilidade jurídica do pedido, indeferindo o pleito de chamamento ao processo, deixando a preliminar de ilegitimidade para apreciação quando da prolação da sentença.

Em audiência de instrução, foram ouvidas 03 testemunhas e declarada encerrada a instrução do feito.

As partes autora apresentou suas razões finais e a parte demandada deixou transcorrer in albis o prazo assinalado.

Os autos vieram-me conclusos.

É o relatório. Decido.

(…).

Ante o exposto e o que consta dos autos, com fundamento no art. 487, I do CPC, JULGO IMPROCEDENTE a demanda, dando por resolvido o seu mérito. 

Em face da sucumbência da parte autora, a condeno ao pagamento das custas processuais, bem como em honorários advocatícios no percentual 15% (quinze por cento) sobre o valor atualizado da causa. Contudo, em face da gratuidade deferida nos autos, referidas obrigações ficarão sob condição suspensiva de exigibilidade, a teor do art.  98, § 3º, do CPC.

Publique-se. Intimem-se. Cumpra-se. Servindo-se a presente de mandado”.

Em sede de embargos de declaração, a sentença foi mantida na integralidade (ID. 60818437).

Adoto o relatório consignado na sentença de primeiro grau.

Em grau recursal, narra a parte apelante que o autor Moacir Mesquita Lopes Filho ingressou em juízo cobrando honorários dos corretos Jorge Khoury Hedaye e John Khoury Hedaye, pela venda de um imóvel situado na Rua Coronel Evangelista, nº 07, em Juazeiro/BA.

O apelante alega ter prestado serviços de corretagem aos réus desde 2011, negociando diversos imóveis. Especificamente sobre o imóvel em questão, o autor alega ter intermediado a negociação com o comprador Antônio Péricles Modesto de Lira Filho entre janeiro e março de 2014, trocando e-mails com os réus e o comprador. O imóvel teria sido vendido por R$1.300.000,00 (hum milhão e trezentos mil reais).

O recorrente assevera que o resta provada a existência de um contrato verbal de corretagem, a intermediação no negócio e o direito aos honorários.

Fundamenta juridicamente a pretensão recursal e requer o provimento do recurso para julgar procedente a ação.

A parte apelada não apresentou contrarrazões, conforme certificado no ID. 60818446.

Encontra-se o recurso apto para julgamento.

É o relatório.

Devolvo os autos à Secretaria da Câmara, com o presente relatório, nos termos do art. 931 do CPC, ao tempo em que solicito dia para julgamento, salientando a existência de previsão regimental para realização de sustentação oral (RITJBA, art. 187, I).

Salvador/BA, 12 de junho de 2024.

Des. Paulo César Bandeira de Melo Jorge

Relator

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

PJ03

O preparo recursal encontra-se dispensado, ante a gratuidade de justiça concedida no ID. 60818312 e satisfeitos os demais pressupostos extrínsecos e intrínsecos de admissibilidade, conheço do recurso. 

No mérito, a lide versa sobre corretagem. 

O Código Civil, no seu art. 722, define que: “Pelo contrato de corretagem, uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas”. 

Nas lições de Fábio Ulhoa Coelho: "A corretagem é atividade de aproximação entre as partes de um negócio. Quem quer vender uma coisa pode contratar o corretor para localizar alguém interessado em adquiri-la; do mesmo modo, aquele que deseja comprar algo também pode valer-se dos serviços de um corretor para encontrar pessoa disposta a vender-lhe o bem procurado" (COELHO, Fábio. 3. Corretagem In: COELHO, Fábio. Curso de Direito Civil: contratos. São Paulo (SP):Editora Revista dos Tribunais. 2016). 

A ação notícia que o autor exerceu a corretagem em favor dos réus, referente à alienação de imóvel no valor de R$ 1.300.000,00 (hum milhão e trezentos mil reais), o que os acionados/apelados contestam. 

É bem verdade que, embora não haja contrato escrito, na corretagem a lei não exige forma para o contrato, admitindo-se, assim, a contratação verbal. 

Não se desconhece, também, que a contratação verbal carrega consigo maiores dificuldades para a comprovação dos termos da pactuação. 

Sobre o assunto, cito a doutrina de Giovanni Nanni: 

"A prova dos acertos verbais. Quando não há contrato escrito e a corretagem é exercida com êxito, o profissional encontra dificuldades para receber a comissão diante da recusa do pagamento por aquele que assumiu o dever de satisfazer a comissão. O primeiro desafio é o da prova oral para confirmar obrigações pecuniárias. Não obstante tenham caído antigos vetos sobre admissibilidade da prova testemunhal para negócios de vulto, com expressa admissibilidade no § único do art. 227 do CC, a antiga proibição (art. 401 do CPC revogado) ainda repercute no espírito de juízes, sendo que, apesar das divergência  , é incontroversa a legalidade da prova, por testemunhas, do contrato de prestação de serviços, o que, em consequência, permite a prova do seu valor, independentemente do seu montante (assim admitido no STJ, AgInt no AREsp 298.360-MS , DJ 5-6-2019). A outra complicação consiste em identificar o responsável pelo pagamento, exatamente porque se os interessados negam a existência de contrato, não admitem responsabilidade e incumbem ao corretor fazer prova de quem o contratou (art. 373, I, do CPC), por ser o devedor da remuneração respectiva." (NANNI, Giovanni. Comentários ao Código Civil - Ed. 2023. São Paulo (SP):Editora Revista dos Tribunais. 2023).

A prova documental produzida pelo autor não se revela como suficiente para a comprovação da contratação. Os e-mails apresentados no ID. 60818114 não provam a pactuação entre as partes para autorizar a cobrança dos honorários de corretagem. 

É bem verdade que o comprador Antônio Péricles Filho confirmou ter enviado uma formalização da compra para o autor: “Moacir venho por meio deste e-mail formalizar a compra de um imóvel referente a metade dele na rua 28 em Juazeiro no valor total de R$:1.300.000,00, no qual a nós cabe pagar R$:650.000,00, sendo que: R$:150.000,00 de entrada mais 10x prestações de R$:50.000,00”. 

A confirmação ocorreu em sede de audiência de instrução (ID. 60818367). 

Ocorre que, ao meu sentir, houve uma falha na condução da inquirição da testemunha (Antônio Péricles Filho), pois, de forma acertada, o magistrado buscou entender como se deu o vínculo da testemunha com o autor, para ser possível compreender o contexto do e-mail acima descrito. Contudo, a primeira resposta da testemunha não foi explicativa. Novamente o magistrado reiterou a pergunta, a testemunha reformulou a resposta, porém efetivamente não explicou como se deu o vínculo dela com o autor. 

Efetivamente, causa estranheza o envio do e-mail acima descrito, formalizando uma compra ao autor, ao passo em que a própria testemunha, em audiência de instrução, afirma que não tem conhecimento do Sr. Moacir ser corretor do Sr. John Khoury, e no curso da inquirição, novamente foi questionado pelo magistrado se em algum momento o Sr. Moacir foi corretor na negociação, respondendo negativamente. As duas outras testemunhas ouvidas na instrução nada trouxeram de relevante ao processo. 

Muito embora reste indefinida a razão pela qual o Sr. Antônio Péricles Filho tenha enviado o e-mail acima transcrito ao autor, não é possível, a partir apenas deste e-mail, reconhecer a efetiva contratação, pois toda conclusão que pudesse ser extraída deste documento seria baseada tão somente em presunção e especulação. A prova do contrato verbal precisa ser clara, bem definida. É preciso demonstrar claramente a relação jurídica estabelecida entre as partes, o objeto do negócio e os termos da transação, o que, neste caso específico, não ocorreu. 

De fato, a corretagem pode ter sido efetivamente prestada no caso destes autos, contudo, o que não está nos autos, não está no mundo, e, por isso, se não há prova a demonstrar cabalmente a relação jurídica estabelecida entre as partes e todos os demais contornos da corretagem, não é possível reconhecer obrigação da parte adversa perante o autor. 

Ante o exposto, voto no sentido de CONHECER e NEGAR PROVIMENTO ao RECURSO DE APELAÇÃO, mantendo-se incólume a sentença primeva, majorando os honorários advocatícios sucumbenciais, na forma do art. 85, §11, do CPC, para 20% (vinte por cento) sobre o valor atualizado da causa, sobrestando a exigibilidade nos termos da lei processual, ante a gratuidade de justiça concedida. 

É como voto.

Sala das Sessões, ______ de ______________ de ______.

Des. Paulo César Bandeira de Melo Jorge 

Relator