PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÕES CÍVEIS SIMULTÂNEAS. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL CUMULADA COM REINTEGRAÇÃO DE POSSE E INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS. INADIMPLEMENTO DO PROMITENTE COMPRADOR. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA QUE DECLAROU RESCINDIDO O CONTRATO, FIXOU RETENÇÃO DE 10% E TAXA DE FRUIÇÃO, MAS SILENCIOU SOBRE ENCARGOS PROPTER REM. RECURSO DO RÉU PUGNANDO PELA INCOMPETÊNCIA DO JUÍZO E EXCEÇÃO DE CONTRATO NÃO CUMPRIDO. RECURSO DA AUTORA PUGNANDO PELA INCLUSÃO DE DÉBITOS DE CONDOMÍNIO E IPTU NA CONDENAÇÃO. RECURSO DO RÉU DESPROVIDO. RECURSO DA AUTORA PROVIDO.

I. Caso em exame: Trata-se de apelações cíveis interpostas em face de sentença que rescindiu contrato de compra e venda de imóvel por inadimplência do comprador. O réu deixou de pagar as parcelas alegando que a construtora hipotecou o terreno, inviabilizando a quitação antecipada. A sentença determinou a devolução dos valores pagos com retenção de 10% e fixou taxa de fruição de 0,5% ao mês, mas não condenou o réu ao pagamento de IPTU e condomínio do período de ocupação.

II. Questão em discussão: As questões em discussão consistem em: (i) competência do juízo cível em face da criação posterior de varas especializadas de consumo; (ii) aplicação da exceção de contrato não cumprido em razão de hipoteca firmada pela construtora; (iii) abusividade da cumulação de multa contratual com taxa de fruição; e (iv) responsabilidade pelo pagamento de despesas condominiais e IPTU durante o período de posse do imóvel pelo adquirente inadimplente.

III. Razões de decidir: A competência determina-se no momento da distribuição da ação (perpetuatio jurisdictionis, art. 43 do CPC), sendo irrelevante a criação posterior de Varas de Relações de Consumo para alterar a competência de processos já em curso na Vara Cível. A existência de hipoteca firmada pela construtora perante o agente financeiro não justifica o inadimplemento das parcelas pelo promitente comprador, uma vez que a Súmula 308 do STJ garante a ineficácia do gravame perante o adquirente, não havendo risco de evicção que autorize a suspensão dos pagamentos. É lícita a cumulação da retenção de percentual dos valores pagos (cláusula penal) com a taxa de fruição (indenização pelo uso), pois possuem naturezas distintas: a primeira pune o inadimplemento e a segunda evita o enriquecimento sem causa pelo uso gratuito do bem. O percentual de 10% de retenção e 0,5% de fruição mostram-se razoáveis e alinhados à jurisprudência. As despesas de condomínio e IPTU possuem natureza propter rem e aderem à coisa. Prevendo o contrato a responsabilidade do comprador e tendo este exercido a posse direta do bem, deve arcar com tais custos até a efetiva devolução do imóvel, sob pena de enriquecimento ilícito em detrimento da vendedora. Adequação, de ofício, dos consectários legais à Lei n.º 14.905/2024.

IV. Dispositivo e tese: Apelo do Réu (1º Apelante) conhecido e desprovido. Apelo da Autora (2ª Apelante) conhecido e provido para incluir na condenação a responsabilidade do réu pelos pagamentos de IPTU e taxas condominiais durante o período de ocupação.

Legislação relevante citada: CPC, art. 43 e art. 927; CC, arts. 475 e 884; Lei n.º 14.905/2024. Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 308; STJ, AgInt no REsp 2063082/SP; STJ, AgInt no REsp 2095488/SP.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível n.º 0011055-28.2003.8.05.0001, da Comarca de Salvador, em que figuram como Apelante/Apelada ANDRADE MENDONÇA CONSTRUTORA LTDA e como Apelante/Apelado JOAQUIM PEREIRA DO VALE, ACORDAM os Desembargadores integrantes da Segunda Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, à unanimidade de votos, em CONHECER DE AMBOS OS RECURSOS, NEGAR PROVIMENTO AO APELO DO RÉU E DAR PROVIMENTO AO APELO DA AUTORA, para reformar parcialmente a sentença, condenando o Réu ao pagamento das taxas condominiais e IPTU incidentes durante o período de posse, permitida a compensação, bem como adequar os juros e correção monetária à Lei 14.905/2024, nos termos do voto da Relatora.

Salvador, ASSINADO ELETRONICAMENTE.

PRESIDENTE

MARTA MOREIRA SANTANA

Juíza Substituta de 2º grau

Relatora

PROCURADOR(A) DE JUSTIÇA

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 SEGUNDA CÂMARA CÍVEL

Negou-se provimento ao recurso do Réu e deu-se provimento ao recurso da Autora, à unanimidade.

Salvador, 24 de Março de 2026.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

Trata-se de Apelações Cíveis simultâneas, processo número 0011055-28.2003.8.05.0001, interpostas por JOAQUIM PEREIRA DO VALE e ANDRADE MENDONÇA CONSTRUTORA LTDA em face da sentença proferida pelo MM. Juízo da 4ª Vara Cível e Comercial da Comarca de Salvador, que julgou parcialmente procedentes os pedidos da ação principal e improcedente a reconvenção, conforme a seguinte transcrição:

"Do exposto, extinguindo o processo com resolução do mérito, julgo: a) procedente o pedido do autor para dar por rescindido o contrato litigioso, com a devolução dos valores pagos para o réu; b) procedente em parte o pedido do autor para determinar o pagamento indenização a título de multa contratual no montante de 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado do imóvel e indenização pelo tempo de fruição do imóvel, a partir da data em que o réu adquiriu a posse deste, no montante de 0,5% do valor do imóvel por mês, com correção monetária (INPC) e juros de mora de 1% (um por cento) ao mês desde a citação. Valores estes a serem abatidos do total pago pelo réu a título de cumprimento do contrato; c) improcedente a demanda reconvencional do réu; d) dada a sucumbência mínima do autor, custas e honorários de advogados pelo réu, esses fixados em 10% (dez por cento) da condenação. Publique-se e intimem-se".

Em suas razões, o Primeiro Apelante (Réu) argui preliminar de incompetência absoluta do juízo, pugnando pela remessa dos autos a uma Vara de Defesa do Consumidor. No mérito, justifica o inadimplemento na existência de hipoteca sobre o bem, que teria impedido a quitação antecipada, e impugna a aplicação da multa e taxa de fruição.

O Segundo Apelante (Autora), por sua vez, recorre aduzindo omissão do julgado quanto ao pedido de condenação do acionado ao pagamento das despesas de condomínio e IPTU incidentes durante o período de ocupação do imóvel, conforme previsão contratual.

Em contrarrazões, as partes refutaram as teses adversas, tendo a Autora defendido a competência do juízo cível e a responsabilidade do Réu pelos encargos do imóvel , enquanto o Réu reiterou a natureza consumerista da lide e a abusividade das cláusulas contratuais.

É o relatório, com o qual restituo os autos à Secretaria, solicitando a sua inclusão em pauta para julgamento (CPC, art. 931), destacando, outrossim, a possibilidade de sustentação oral na espécie, ex vi dos artigos 937 do CPC e 187, I, do RITJBA.

Salvador, ASSINADO DIGITALMENTE

MARTA MOREIRA SANTANA

Juíza Substituta de 2º grau

Relatora

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

Inicialmente, exerço o juízo de admissibilidade recursal de forma conjunta para ambos os apelos.

Compulsando os autos, verifico que o recurso interposto pela parte Autora, ANDRADE MENDONÇA CONSTRUTORA LTDA , é tempestivo e encontra-se devidamente preparado.

No que tange ao recurso do Réu, JOAQUIM PEREIRA DO VALE, observa-se que foi interposto tempestivamente. Quanto ao preparo, o recorrente formulou pedido de concessão dos benefícios da gratuidade da justiça em sede recursal, acostando comprovante de rendimentos. Considerando a presunção de veracidade da declaração de hipossuficiência deduzida por pessoa natural (art. 99, § 3º, do CPC) e a ausência de elementos nos autos que evidenciem a falta dos pressupostos legais para a concessão de gratuidade, defiro o referido benefício, dispensando-o do recolhimento do preparo, nos termos do art. 98 e seguintes do Código de Processo Civil.

Presentes, portanto, os pressupostos intrínsecos e extrínsecos de admissibilidade, CONHEÇO de ambos os recursos e passo a analisá-los.

I. DO RECURSO DO RÉU (JOAQUIM PEREIRA DO VALE)

1. Da Preliminar de Incompetência Absoluta do Juízo

O Apelante suscita a nulidade da sentença por incompetência do juízo da 4ª Vara Cível e Comercial, arguindo que, por tratar-se de relação de consumo, o feito deveria ter sido redistribuído a uma das Varas de Relações de Consumo da Comarca de Salvador, criadas pela Resolução nº 15/2015 do TJBA.

A preliminar não merece acolhida.

O princípio da perpetuatio jurisdictionis, consagrado no artigo 43 do Código de Processo Civil, estabelece a estabilização da competência no momento do registro ou da distribuição da petição inicial. Transcrevo o dispositivo legal:

"Art. 43. Determina-se a competência no momento do registro ou da distribuição da petição inicial, sendo irrelevantes as modificações do estado de fato ou de direito ocorridas posteriormente, salvo quando suprimirem órgão judiciário ou alterarem a competência absoluta."

A presente demanda foi ajuizada em 28 de janeiro de 2003, momento em que as Varas Cíveis e Comerciais detinham competência plena para processar e julgar a matéria, inclusive aquelas envolvendo relações de consumo, inexistindo, à época, varas especializadas.

A superveniente reorganização judiciária promovida pela Resolução nº 15/2015 deste Egrégio Tribunal de Justiça, que criou as Varas de Relações de Consumo, não implicou na supressão do órgão judiciário originário, nem determinou a redistribuição automática e indiscriminada de todo o acervo processual pretérito, sob pena de violação ao princípio do juiz natural e tumulto processual.

A competência, portanto, fixou-se legitimamente no momento da propositura da ação, não havendo que se falar em nulidade dos atos decisórios proferidos pelo juízo da 4ª Vara Cível.

Rejeito, pois, a preliminar.

2. Do Mérito: Inadimplemento, Exceção de Contrato não Cumprido e Abusividade de Cláusulas

No mérito, o Apelante sustenta que a culpa pela rescisão contratual recai sobre a construtora, que teria hipotecado o imóvel ao Banco Bamerindus, inviabilizando a quitação antecipada do saldo devedor. Invoca, implicitamente, a exceção do contrato não cumprido (exceptio non adimpleti contractus).

A tese defensiva não se sustenta diante da análise probatória e contratual.

É incontroverso nos autos que o Réu deixou de adimplir as parcelas pactuadas a partir de junho de 1996. A existência de hipoteca firmada pela construtora em favor do agente financeiro para viabilizar o empreendimento é prática comum no mercado imobiliário e, conforme bem pontuado na sentença recorrida, tal condição constava do contrato celebrado.

A mera existência do gravame hipotecário não autoriza o promitente comprador a suspender unilateralmente os pagamentos das prestações a que se obrigou, salvo se houvesse risco evidente de evicção ou descumprimento absoluto da entrega da obra, o que não restou demonstrado.

O Superior Tribunal de Justiça possui entendimento consolidado na Súmula 308, dispondo que "A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel".

Tal verbete sumular visa proteger o adquirente de boa-fé em face do agente financeiro, mas não serve de salvo-conduto para o inadimplemento das obrigações assumidas perante a incorporadora enquanto o contrato está vigente.

Assim, ao cessar os pagamentos, o Apelante incorreu em mora, dando causa à resolução contratual, nos termos do artigo 475 do Código Civil:

"Art. 475. A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos."

Quanto às alegações de abusividade na condenação ao pagamento de multa contratual (10%) e taxa de fruição (0,5%), a sentença andou bem ao aplicar o equilíbrio contratual.

A resolução do contrato de promessa de compra e venda de imóvel por culpa do adquirente justifica a retenção de parte dos valores pagos para indenizar o vendedor pelas despesas administrativas e operacionais.

O percentual de 10% sobre o valor do imóvel, a título de cláusula penal, não se mostra abusivo e encontra-se dentro dos parâmetros de razoabilidade aceitos pela jurisprudência do STJ para contratos anteriores à Lei do Distrato (Lei nº 13.786/2018).

Da mesma forma, a condenação ao pagamento de taxa de fruição (ou taxa de ocupação) é devida em razão do uso do imóvel pelo promitente comprador inadimplente, sob pena de enriquecimento sem causa. Se o adquirente usufruiu do bem sem a devida contraprestação, deve indenizar o proprietário pelo período de ocupação indevida.

A jurisprudência do STJ admite a cumulação da cláusula penal com a indenização pela fruição do imóvel, pois possuem naturezas distintas: a primeira pune o inadimplemento e ressarce custos administrativos; a segunda compensa a utilização do bem, que poderia estar rendendo frutos ao vendedor.

Nesse sentido:

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. CULPA DO COMPRADOR . RETENÇÃO DE 25%. POSSIBILIDADE. INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS EM RAZÃO DA FRUIÇÃO DO IMÓVEL APÓS OCORRIDA A INADIMPLÊNCIA. CUMULAÇÃO COM A MULTA PREVISTA EM CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA . POSSIBILIDADE. NÃO PROVIDO. 1. A Segunda Seção do STJ, por ocasião do julgamento do REsp 1 .723.519/SP, consolidou o entendimento de que, na rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, por desistência do comprador, anterior à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) de retenção, tal como definido no julgamento dos EAg 1.138 .183/PE, por ser montante adequado e suficiente para indenizar o construtor das despesas gerais e do rompimento unilateral do contrato (REsp 1723519/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Segunda Seção, julgado em 28/8/2019, DJe 2/10/2019). 2. É viável a cumulação da multa fixada na cláusula penal com a taxa de ocupação . Incidência da Súmula 83/STJ. 3. Agravo interno a que se nega provimento. (STJ - AgInt no REsp: 2063082 SP 2023/0098987-8, Relator.: Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Data de Julgamento: 04/03/2024, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 07/03/2024)

Destarte, não há reparos a serem feitos na sentença quanto aos pontos impugnados pelo Réu.

II. DO RECURSO DA AUTORA (ANDRADE MENDONÇA CONSTRUTORA LTDA)

A construtora Autora insurge-se contra a omissão da sentença no tocante ao pedido de condenação do Réu ao pagamento das despesas de condomínio e Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) incidentes sobre o imóvel durante o período em que esteve na posse do bem.

Assiste razão à Recorrente.

Compulsando a petição inicial e os Embargos de Declaração opostos na origem, verifica-se que houve pedido expresso nesse sentido. A sentença, contudo, silenciou sobre a matéria, limitando-se à multa e à fruição.

As despesas condominiais e o IPTU possuem natureza de obrigação propter rem, ou seja, aderem à coisa e são de responsabilidade daquele que detém a posse ou a propriedade do bem.

Relevante trazer julgado acerca do tema:

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. HIPÓTESE. RESPONSABILIDADE DO VENDEDOR . DESPESAS CONDOMINIAIS. NÃO ENTREGA DAS CHAVES. NÃO IMISSÃO NA POSSE. COMPRADORES . APLICAÇÃO DA SÚMULA Nº 568/STJ. TEMA Nº 886/STJ. 1. Nos termos da orientação traçada no Tema nº 886/STJ, somente a partir da efetiva posse do imóvel, com a entrega das chaves, passa o adquirente a ter a obrigação de pagar as despesas condominiais e IPTU, sendo responsabilidade da vendedora até a imissão na posse .Aplicação da Súmula nº 568/STJ. 2. Na hipótese, incontroverso nos autos que os compradores não foram imitidos na posse do imóvel, resta afastada a sua responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais. 3 . Agravo interno não provido. (STJ - AgInt no REsp: 2095488 SP 2023/0321077-4, Relator.: Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Data de Julgamento: 14/10/2024, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 17/10/2024)

No caso de promessa de compra e venda, a responsabilidade pelo pagamento de tais encargos recai sobre o promitente comprador a partir do momento em que é imitido na posse do imóvel até a sua efetiva devolução.

O Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda firmado entre as partes, em sua Cláusula 09, alínea "d" (89439246), prevê expressamente a responsabilidade do comprador por "todos os impostos e taxas que incidam ou venham a incidir sobre a unidade compromissada".

Uma vez declarada a rescisão contratual e determinado o retorno ao status quo ante, com a devolução dos valores pagos pelo adquirente, é imperioso que sejam descontados os montantes relativos às despesas propter rem não adimplidas durante o período de ocupação.

Permitir que o Réu utilize o imóvel por longo período sem arcar com os custos de condomínio e tributos incidentes, transferindo tal ônus à construtora, configuraria evidente enriquecimento ilícito, vedado pelo artigo 884 do Código Civil.

Portanto, a sentença deve ser reformada neste ponto para incluir na condenação do Réu a obrigação de pagamento (ou ressarcimento, caso a Autora já tenha quitado) das taxas condominiais e do IPTU referentes a todo o período em que exerceu a posse do imóvel, valores estes que poderão ser compensados com o montante a ser restituído pela construtora.

Por fim, em obediência à superveniência da Lei n.º 14.905/2024, determino, de ofício, a adequação dos consectários legais da condenação para que, no período de mora até 29/08/2024, incidam correção monetária pelo INPC e juros de 1% ao mês e, a partir de 30/08/2024, aplique-se o IPCA para a correção monetária e a taxa SELIC para os juros moratórios, nos termos dos arts. 389 e 406 do Código Civil.

III. CONCLUSÃO

Ante o exposto, voto no sentido de CONHECER de ambos os apelos para NEGAR PROVIMENTO ao recurso do Réu e DAR PROVIMENTO ao recurso da Autora, reformando parcialmente a sentença para condenar o Réu ao pagamento das taxas condominiais e IPTU incidentes durante a posse, compensáveis com a restituição, alterando-se, de ofício, os critérios de atualização do débito para observar a Lei n.º 14.905/24 (INPC e juros de 1% até 29/08/24; IPCA e SELIC a partir de 30/08/24), majorando a verba honorária devida pelo acionado para 15% sobre o valor da condenação, suspensa a exigibilidade pela gratuidade de justiça.

Salvador, ASSINADO ELETRONICAMENTE.

MARTA MOREIRA SANTANA

Juíza Substituta de 2º grau

Relatora