PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO INDENIZATÓRIA POR DANOS MATERIAIS. COBRANÇA DE ALUGUÉIS E DE INDENIZAÇÃO PELOS REPAROS NECESSÁRIOS À RESTAURAÇÃO DOS IMÓVEIS OBJETO DE LOCAÇÃO. PRESCRIÇÃO DAS PARCELAS ANTERIORES AO TRIÊNIO IMEDIATAMENTE ANTERIOR À PROPOSITURA DA AÇÃO. PRORROGAÇÃO AUTOMÁTICA DO CONTRATO POR TEMPO INDETERMINADO. ART. 47 DA LEI Nº 8245/91. AUSÊNCIA DE ENTREGA DAS CHAVES. TERMO FINAL DOS CONTRATOS COINCIDENTE COM A DATA DA IMISSÃO DA LOCADORA NA POSSE DOS BENS. INEXISTÊNCIA DE PROVA DOS REPAROS NECESSÁRIOS. NÃO REALIZAÇÃO DE VISTORIA. PROVIMENTO PARCIAL DO RECURSO DE APELAÇÃO.

Deve ser mantida a sentença na parte que reconhece a prescrição da pretensão da autora no que diz respeito à cobrança das faturas de água e de energia, haja vista que estas têm vencimento entre janeiro de 2001 e julho de 2002 (ID nº 28499296), tendo sido a ação ajuizada em 26 de janeiro de 2006, ou seja, quando já ultrapassado o prazo trienal do art. 206, §3º, I, do Código Civil.

Da mesma forma, deve ser considerada fulminada pela prescrição a pretensão de cobrança dos aluguéis vencidos antes do triênio imediatamente anterior ao ajuizamento da ação, ou seja, aqueles com vencimento até 26 de janeiro de 2003.

Os contratos de aluguel celebrados entre as partes possuíam prazo determinado inferior a 30 (trinta) meses, tendo sido sucessivamente renovados entre abril de 1999 e março de 2001. Nesta situação, tem incidência o disposto no art. 47 da Lei nº 8.245/91, segundo o qual, findo o prazo estabelecido, a locação prorroga-se automaticamente, por prazo indeterminado. 

Conforme sólida construção jurisprudencial, o termo final do contrato de locação dá-se com a devolução das chaves pelo locatário ou, na falta de comprovação deste fato, na data da efetiva imissão na posse do bem pelo locador.

Deve ser considerado como termo final da avença a data de 23 de março de 2004, dia em que a parte autora formalmente encaminhou requerimento à Prefeitura de Candeias pleiteando a restauração dos imóveis objeto de locação (ID nº 28499296, fl. 03), denotando que nesta data já obtinha acesso ao bem.

Quanto aos reparos que efetivamente deveriam ser atribuídos ao Município, verifica-se a absoluta ausência de prova hábil a ensejar a condenação do ente público, já que não fora realizada nenhuma vistoria no imóvel, ainda que unilateral, sendo impossível identificar o estado em que os bens se encontravam quando da celebração do contrato e na data em que a autora se imitiu na posse destes.

Não se olvida que através do referido documento datado de 23 de março de 2004, encaminhado à Prefeita do Município réu, a demandante requereu a realização de reparos nos bens. Contudo, não há qualquer parâmetro objetivo que permita auferir a extensão dos danos, não tendo a demandante, demais disso, se desincumbido da obrigação de notificar o locatário para realização de vistoria com este propósito.

Reforma da sentença apenas para acolher o pedido de condenação do réu ao pagamento dos aluguéis vencidos entre 26 de janeiro de 2003 e 23 de março de 2004.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 0000830-62.2013.8.05.0044, tendo como apelante MARIA TEREZINHA DE JESUS e apelado o MUNICÍPIO DE CANDEIAS.

ACORDAM os Desembargadores integrantes da Primeira Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, à unanimidade, em DAR PARCIAL PROVIMENTO ao recurso, nos termos do voto do Relator.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL

Dado provimento em parte - Unânime.

Salvador, 12 de Setembro de 2022.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

Trata-se de Recurso de Apelação interposto por MARIA TEREZINHA DE JESUS contra Sentença proferida pelo MM. Juiz da Vara dos Feitos de Relação de Consumo, Cíveis e Comerciais da Comarca de Candeias que, nos autos da Ação de Indenização tombada sob o nº 0000830-62.2013.8.05.0044, proposta em face do MUNICÍPIO DE CANDEIAIS, julgou improcedente a pretensão inicial.

Irresignada, a autora apelou no ID nº 28499320, narrando que ajuizou a presente ação ordinária visando o ressarcimento dos danos materiais decorrentes da restauração dos imóveis objeto de contrato de locação celebrado com o ente público, bem como o adimplemento dos aluguéis devidos e não pagos pelo Município desde março de 2001, afirmando que até a presente data ainda não fora formalizada a entrega das chaves pelo locatário, de modo que a avença continuaria vigente sob o regime de tempo indeterminado, nos termos da legislação de regência.

Pondera que também é devido o ressarcimento da quantia de R$ 128,84 (cento e vinte e oito reais e oitenta e quatro centavos) relativa ao pagamento de débitos perante a COELBA e a EMBASA.

Defende a necessidade de reforma da sentença que reconheceu a improcedência dos pedidos formulados na exordial, já que o demandado não se desincumbiu do ônus de demonstrar que promoveu a devolução das chaves e considerando que restaram suficientemente demonstrados os danos materiais sofridos pela autora em decorrência da deterioração dos imóveis, do não pagamento dos aluguéis e do inadimplemento de obrigações acessórias pelo locatário.

Contrarrazões do apelado no ID nº 28842965. Na ocasião, sustentou a ausência de provas de que a deterioração do imóvel tenha ocorrido no período de vigência dos contratos de locação, os quais, afirma, tiveram termo em 30/03/2001. Quanto às faturas de água e de energia, aponta a prescrição da pretensão da apelante.

Pugna pelo não provimento do recurso e pela manutenção da sentença. 

Os autos foram remetidos à Segunda Instância, e uma vez distribuídos, coube-me, por sorteio, a relatoria do feito.

Em cumprimento ao art. 931, do CPC, restituo os autos à Secretaria, com relatório, ao tempo em que solicito dia para julgamento, salientando que o presente recurso é passível de sustentação oral, nos termos do art. 937 do CPC/2015, e Art. 187, I, do RITJBA.

Salvador/BA, 2 de agosto de 2022.

 Des. Mário Augusto Albiani Alves Júnior 

Relator

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

O presente apelo preenche os pressupostos recursais intrínsecos e extrínsecos, merecendo, portanto, ser conhecido.

Da análise dos autos, percebe-se que a demanda foi ajuizada pela parte autora, ora apelante, com vistas a obter indenização pelos prejuízos materiais decorrentes: dos aluguéis devidos e não pagos pelo Município de Candeias referentes aos contratos de locação de dois imóveis de sua propriedade celebrados com a finalidade de alojar pessoas desabrigadas em razão das chuvas que atingiram a cidade no período de 1999 a 2001; da deterioração sofrida pelos bens; do inadimplemento de faturas de energia e de água pelo locatário.

Pois bem.

A princípio, deve ser mantida a sentença na parte que reconhece a prescrição da pretensão da autora no que diz respeito à cobrança das faturas de água e de energia, haja vista que estas têm vencimento entre janeiro de 2001 e julho de 2002 (ID nº 28499296), tendo sido a ação ajuizada em 26 de janeiro de 2006, ou seja, quando já ultrapassado o prazo trienal do art.206, §3º, I, do Código Civil.

Da mesma forma, deve ser considerada fulminada pela prescrição a pretensão de cobrança dos aluguéis vencidos antes do triênio imediatamente anterior ao ajuizamento da ação, ou seja, aqueles com vencimento até 26 de janeiro de 2003.

Dito isso, deve-se ressaltar ser incontroverso que os contratos de aluguel celebrados entre as partes possuíam prazo determinado inferior a 30 (trinta) meses, tendo sido sucessivamente renovados entre abril de 1999 e março de 2001. Nesta situação, tem incidência o disposto no art. 47 da Lei nº 8.245/91, cuja redação é a seguinte:

Art. 47. Quando ajustada verbalmente ou por escrito e como prazo inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locação prorroga - se automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o imóvel:

(...) 

Há que se apontar, ainda, que conforme sólida construção jurisprudencial, o termo final do contrato de locação dá-se com a devolução das chaves pelo locatário ou, na falta de comprovação deste fato, na data da efetiva imissão na posse do bem pelo locador. Neste sentido:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE LOCAÇÃO. AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA DE ALUGUÉIS E ENCARGOS. ART. 1.022 DO CPC/2015. AUSÊNCIA DE VIOLAÇÃO. RESTITUIÇÃO DO IMÓVEL. RESCISÃO. DESOCUPAÇÃO SEM PROVA DE EFETIVA ENTREGA DAS CHAVES. CABIMENTO DE ALUGUÉIS DO INADIMPLEMENTO ATÉ A EFETIVA IMISSÃO NA POSSE. CONSONÂNCIA COM A JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE. SÚMULA 83/STJ. REVISÃO DO JULGADO. IMPOSSIBILIDADE. MATÉRIA QUE DEMANDA REEXAME DE FATOS E PROVAS. SÚMULAS 5 E 7/STJ. AGRAVO INTERNO IMPROVIDO.

1. A alegação de ofensa ao art. 1.022 do CPC/2015 não ficou configurada, uma vez que o Tribunal de origem examinou, de forma fundamentada, todas as questões submetidas à apreciação judicial na medida necessária para o deslinde da controvérsia, ainda que tenha decidido em sentido contrário à pretensão dos recorrentes.

2. O acórdão estadual está em consonância com a jurisprudência desta Corte, que firmou orientação no sentido de que a entrega das chaves do imóvel em juízo põe fim à relação locatícia, sendo devido o aluguel referente ao período que antecedeu à referida extinção.

3. A alteração da conclusão adotada pela Corte de origem demandaria, necessariamente, a interpretação de cláusulas contratuais e novo exame do acervo fático-probatório constante dos autos, providências vedadas no âmbito do recurso especial, conforme os óbices previstos nas Súmulas 5 e 7/STJ.

4. Agravo interno improvido.

(AgInt no AREsp n. 1.779.898/PR, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 19/4/2021, DJe de 23/4/2021)

Sendo assim, tem razão o magistrado de primeira instância quando aponta que deve ser considerado como termo final da avença a data de 23 de março de 2004, dia em que a parte autora formalmente encaminhou requerimento à Prefeitura de Candeias a restauração dos imóveis objeto de locação (ID nº 28499296, fl. 03), denotando que nesta data já obtinha acesso ao bem.

Também vislumbro deva ser mantida a decisão recorrida na parte em que aponta que a parte autora não se desincumbiu minimamente do ônus de comprovar que a deterioração do bem tenha ocorrido durante o período em que os imóveis estava sob a posse do Município. De fato, existem boletos referentes ao IPTU incidente sobre os imóveis datados de 2005 - ou seja, posteriores à data considerada como termo final da locação - registrando a existência de área construída, o que torna frágil a narrativa da demandante de que os imóveis tenham sido destruídos na vigência dos contratos locatícios.

Quanto aos reparos que efetivamente deveriam ser atribuídos ao Município, verifica-se a absoluta ausência de prova hábil a ensejar a condenação do ente público, já que não fora realizada nenhuma vistoria no imóvel, ainda que unilateral, sendo impossível identificar o estado em que os bens se encontravam quando da celebração do contrato e na data em que a autora se imitiu na posse destes.

Não se olvida que através do referido documento datado de 23 de março de 2004, encaminhado à Prefeita do Município réu, a demandante requereu a realização de reparos nos bens. Contudo, não há qualquer parâmetro objetivo que permita auferir a extensão dos danos, não tendo a demandante, demais disso, se desincumbido da obrigação de notificar o locatário para realização de vistoria com este propósito.

Sobre o assunto:

APELAÇÃO. AÇÃO INDENIZATÓRIA. CONTRATO DE LOCAÇÃO. VISTORIA DE ENTRADA NÃO REALIZADA. DANOS EMERGENTES. CONDENAÇÃO APENAS À REALIZAÇÃO DE PINTURA DO IMÓVEL. ART.  23, INCISO III, DA LEI Nº 8.245/91. LUCROS CESSANTES INDEMONSTRADOS. ÔNUS DA PROVA. ARTIGO 333, INCISO I, DO CPC/73. SENTENÇA CONFIRMADA. RECURSO IMPROVIDO.

(Classe: Apelação,Número do Processo: 0116286-73.2005.8.05.0001,Relator(a): EMILIO SALOMAO PINTO RESEDA,Publicado em: 31/08/2016 )

EMENTA: APELAÇÃO CIVEL – AÇÃO DE COBRANÇA – DÍVIDA LOCATÍCIA COMPROVADA. OBRIGAÇÃO DE PAGAR DÉBITOS, SOB PENA DE ENRIQUECIMENTO ILÍCITO DO MUNICÍPIO - AFASTADA A APLICAÇÃO DO ART. 57 DA LEI 8666/93 – SENTENÇA MANTIDA NESTE QUESITO – COBRANÇA DE REPAROS NO IMÓVEL APÓS DESOCUPAÇÃO – AUSÊNCIA DE VISTORIA ANTERIOR  – PROVA INSUFICIENTE PARA IMPUTAR AO RÉU O DEVER DE INDENIZAR OS DANOS NO IMÓVEL - REFORMA DA SENTENÇA NESTE PARTICULAR – COMPENSAÇÃO DE DESPESAS E HONORÁRIOS ART. 21 DO CPC - APELO PROVIDO EM PARTE.

Não merece guarida a alegação do Apelante em dizer que está amparado pelo art. 57 da Lei 8666/93, por isso não há que se falar em pagamento quando do término de vigência do contrato de locação, pois do cotejo dos autos restou comprovada a existência do referido contrato, de modo que ainda que a Municipalidade, ora apelante, não tenha observado as regras de licitatórias quando da referida locação, deve adimplir com as suas obrigações, qual seja, pagar os alugueres em atraso do ano de 2004, sob pena de locupletamento ilícito.

Melhor sorte, no entanto, é reservada ao Apelante quando alega que o magistrado de 1º grau ao arbitrar os valores devidos à título de danos materiais não se baseou nas provas produzidas nos autos, vez que  impossível constatar os danos ocorridos no imóvel locado, já que inexistente uma demonstração do estado real do imóvel antes do período locatício, o que obsta a comparação e eventual verificação de que o imóvel fora degradado além do considerado desgaste natural decorrente do uso.

Assim, deve ser aplicado ao caso dos autos o art. 21 do CPC, qual seja, a compensação de despesas e honorários advocatícios.

APELO PROVIDO EM PARTE. (Classe: Apelação,Número do Processo: 0004535-66.2005.8.05.0103,Relator(a): LISBETE MARIA TEIXEIRA ALMEIDA C SANTOS,Publicado em: 06/08/2013 )

Logo, sabido que os danos materiais indenizáveis são apenas aqueles efetivamente demonstrados e quantificados, vislumbra-se forçosa a rejeição do pleito da demandante relacionado à indenização pela deterioração dos bens objetos de locação.

Assim, conclui-se que apenas deve ser acolhido o pedido de condenação do réu ao pagamento dos aluguéis vencidos entre 26 de janeiro de 2003 e 23 de março de 2004, que não foram contemplados na sentença.

Isto posto, e por tudo mais que dos autos consta, DÁ-SE PARCIAL PROVIMENTO ao recurso da autora, para condenar o Município réu ao pagamento dos aluguéis dos imóveis situados na rua Rio Prado, n° 17 e n° 44, bairro Triângulo, Candeias-BA, de propriedade da demandante, vencidos entre 26 de janeiro de 2003 e 23 de março de 2004, devendo o valor de cada parcela ser corrigido pelo IPCA-E e acrescido de juros de mora correspondente à taxa Selic, desde a data do vencimento conforme Tema 905 do STJ.

Em virtude da sucumbência mínima da ré, mantenho a distribuição do ônus da sucumbência na forma estabelecida pelo a quo.

É como voto.

Sala de Sessões,           de                         de 2022.

DES. MÁRIO AUGUSTO ALBIANI ALVES JÚNIOR

RELATOR

                                      PROCURADOR(A) DE JUSTIÇA