PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

EMENTA: DIREITO CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA JULGADA IMPROCEDENTE.

ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. RECURSO PROVIDO.

I.CASO EM EXAME

1.Apelação Cível interposta contra sentença que julgou improcedente Ação de Cobrança visando o pagamento de taxas relativas aos serviços prestados pela Associação de Moradores do Parque Costa Verde.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. A questão em discussão consiste em saber se é devida ou não a cobrança das despesas referentes aos serviços prestados pela Associação de Moradores para conservação e manutenção do condomínio.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. Aplica-se ao condomínio de lotes, no que couber, as regras do condomínio edilício (art. 1.358-A, § 2º, I do CC). Sendo assim, na forma do art. 1.335 do CC, o condômino de lotes tem o direito de usar das partes comuns, mas também tem o dever de contribuir para as suas despesas, na proporção da respectiva fração ideal, valendo ressaltar, por oportuno, que mesmo os moradores não associados devem pagar com regularidade as taxas de manutenção e melhorias cobradas, pois não é admissível que os demais proprietários paguem para que o apelante usufrua dos benefícios sem contribuir para tanto.

IV. RECURSO PROVIDO.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de n. 0554511-43.2018.8.05.0001, em que figuram como apelante ASSOCIACAO DOS MORADORES DO PARQUE COSTA VERDE e como apelada UBIRAJARA MAGALHAES DA SILVA.

ACORDAM os magistrados integrantes da Quinta Câmara Cível do Estado da Bahia, por unanimidade de votos, em DAR PROVIMENTO AO RECURSO, nos termos do voto do relator. 

Salvador, data registrada no sistema

Presidente

Des. Renato Ribeiro Marques da Costa

Relator

Procurador(a) de Justiça

                                                                                                                                                                                                                                                                         RM01

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 QUINTA CÂMARA CÍVEL

Provido. Unãnime.

Salvador, 25 de Março de 2025.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

ASSOCIAÇÃO DOS MORADORES DO PARQUE COSTA VERDE interpôs APELAÇÃO CÍVEL contra sentença proferida pela Juíza de Direito da 2ª Vara Cível e Comercial da Comarca de Salvador que, nos autos da AÇÃO DE COBRANÇA proposta em desfavor de UBIRAJARA MAGALHÃES DA SILVA julgou improcedente o pedido formulado na inicial, condenando o autor ao pagamento das custas e dos honorários advocatícios, fixados estes em 10% do valor da causa.

Em suas razões, alegou que o Parque Costa Verde é um empreendimento que foi concebido como loteamento fechado, com estatuto próprio, e desde a aquisição do imóvel objeto da lide o apelado tinha plena consciência de que era parte integrante do referido loteamento e que era obrigado a contribuir com as despesas condominiais, pois os loteamentos fechados foram equiparados a condomínio vertical.

Disse, ainda, que o lote geral, no qual estão presentes e edificadas as unidades autônomas, foi exclusivamente destinado à constituição do condomínio, restando impossível o desmembramento de quaisquer condôminos, bem como a alegação de que não possui interesse em fazer parte da associação de moradores.

Pediu o provimento do recurso.

Contrarrazões ao recurso no ID nº 272135921.

Elaborei o presente relatório e encaminho os autos a Secretaria para inclusão em pauta.

Salvador/BA, data registrada no sistema

 Des. Renato Ribeiro Marques da Costa 

Relator

                                                                                                                                                                           RM01

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

Conheço do recurso interposto, porquanto presentes os pressupostos de admissibilidade.

Cuida-se de APELAÇÃO CÍVEL interposta contra sentença proferida pela Juíza de Direito da 2ª Vara Cível e Comercial da Comarca de Salvador que, nos autos da AÇÃO DE COBRANÇA proposta em desfavor de UBIRAJARA MAGALHÃES DA SILVA julgou improcedente o pedido formulado na inicial, condenando o autor ao pagamento das custas e dos honorários advocatícios, fixados estes em 10% do valor da causa.

O caso dos autos trata-se do loteamento “Parque Costa Verde”, localizado no bairro de Piatã, em Salvador/BA.

O referido loteamento se originou de Termo de Acordo e Compromisso firmado entre a Prefeitura Municipal de Salvador e a Promotora da Bahia S.A., em 1976, no qual ficaram estabelecidas as premissas para a sua implantação, a exemplo da demarcação do sistema viário interno, da área verde e arborizada, do espaço reservado para “playground”, da área de parque perto da lagoa etc.

Atualmente, o Parque Costa Verde tem o acesso limitado por portaria, é circundado por muros que fazem a divisa entre a parte de fora e de dentro do loteamento, tem diversas áreas de lazer, além de contar com os serviços de empresa de segurança privada, contratada para guardar o patrimônio.

O exame dos autos revela que o imóvel do apelante fora adquirido em 1996, momento em que já estava ciente da existência da associação e dos serviços oferecidos às custas desta, anuindo com eventuais despesas que poderiam advir disso; que a associação fora instituída em 21/11/1982 e registrada em 26/04/2016.

Todos estes serviços e eventuais melhoramentos são administrados e patrocinados pela Associação de Moradores, ora Apelante, que foi constituída, repita-se, em 1982.

O Parque Costa Verde é produto da subdivisão do terreno em diversos lotes, que foram alienados a particulares distintos, mas que não podem ser entendidos como partes absolutamente separadas.

Isso porque os lotes que integram o Parque Costa Verde convivem enquanto unidades imobiliárias de um todo integro. Tanto é assim, que o loteamento é circundado por muros e delimitado por portaria na entrada, fazendo clara distinção entre o que está dentro do loteamento em questão e o que está fora. Trata-se, portanto, de loteamento de acesso controlado, ou loteamento fechado, que compõe um condomínio de lotes, na forma do art. 2º, §§ 7º e 8º da Lei nº 6.766/1979  (Dispõe sobre o Parcelamento do Solo Urbano):

Art. 2º. O parcelamento do solo urbano poderá ser feito mediante loteamento ou desmembramento, observadas as disposições desta Lei e as das legislações estaduais e municipais pertinentes.

§ 1º Considera-se loteamento a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes.

[...].

§ 7º O lote poderá ser constituído sob a forma de imóvel autônomo ou de unidade imobiliária integrante de condomínio de lotes.

§ 8º Constitui loteamento de acesso controlado a modalidade de loteamento, definida nos termos do § 1º deste artigo, cujo controle de acesso será regulamentado por ato do poder público Municipal, sendo vedado o impedimento de acesso a pedestres ou a condutores de veículos, não residentes, devidamente identificados ou cadastrados.

Consoante a dicção do art. 1.358-A do CC, o condomínio de lotes resta configurado quando, em determinado terreno, existirem partes de propriedade exclusiva e partes de propriedade comum dos condôminos. Isto é, para existir condomínio, devem existir áreas de titularidade de mais de uma pessoa simultaneamente:

Art. 1.314. Cada condômino pode usar da coisa conforme sua destinação, sobre ela exercer todos os direitos compatíveis com a indivisão, reivindicá-la de terceiro, defender a sua posse e alhear a respectiva parte ideal, ou gravá-la.

Parágrafo único. Nenhum dos condôminos pode alterar a destinação da coisa comum, nem dar posse, uso ou gozo dela a estranhos, sem o consenso dos outros.

Art. 1.331. Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos.

Art. 1.358-A. Pode haver, em terrenos, partes designadas de lotes que são propriedade exclusiva e partes que são propriedade comum dos condôminos.

Na hipótese do loteamento em questão, constata-se a existência de diversas áreas comuns de lazer dos moradores, a exemplo de quadra esportiva, “playground”, espaço para exercício físico, campo de futebol, entre outros (ID nº 48626896), que não foram promovidas pela Prefeitura Municipal de Salvador, mas sim pela associação de moradores.

Mensalmente, a associação tem gastos com luz, água, telecomunicações e pessoal com vistas a proporcionar uma moradia segura e de qualidade para todos os condôminos.

Isso demonstra claramente que se trata de espaço restrito, composto não só por áreas de propriedade exclusiva dos moradores, mas também por áreas de propriedade comum. Inclusive, percebe-se do Termo de Acordo e Compromisso firmado entre a Prefeitura Municipal e a Promotora Bahia S.A (empreendedor) que, desde o início, a intenção era implantar loteamento nestes moldes, tendo havido a autorização da Prefeitura para a criação de sistema viário interno e já tendo sido esboçada a delimitação de alguns dos ambientes de lazer mencionados acima. Sendo assim, não resta dúvidas quanto ao enquadramento do Parque Costa Verde como um loteamento fechado, formado por um condomínio de lotes.

Aplica-se ao condomínio de lotes, no que couber, as regras do condomínio edilício (art. 1.358-A, § 2º, I do CC). Sendo assim, na forma do art. 1.335 do CC, o condômino de um condomínio de lotes tem o direito de usar das partes comuns, mas também tem o dever de contribuir para as suas despesas, na proporção da respectiva fração ideal:

Art. 1.335. São direitos do condômino:

[...].

II - usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores;

Art. 1.336. São deveres do condômino:

I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção;

Utilizar-se das benesses relacionadas à existência do condomínio sem, em contrapartida, participar do rateio das suas despesas acarretaria o enriquecimento sem causa do condômino, o que é vedado expressamente pelo ordenamento jurídico. É como têm se posicionado os tribunais pátrios sobre a matéria, conforme se verifica dos precedentes colacionados abaixo:

LOTEAMENTO FECHADO. AÇÃO DE COBRANÇA. Associação de proprietários de loteamento. Cobrança de taxas a não associados. Sentença de procedência fundamentada na proibição do enriquecimento sem causa. Insurgência apenas da autora, restrita ao prazo prescricional trienal. Manutenção da sentença por ausência de recurso da parte ré. Procedência da cobrança em face de não associado que se funda no enriquecimento sem causa, cujo prazo prescricional é de três anos. Prazo quinquenal que só se aplica em obrigação decorrente de vínculo associativo, ou de condomínio edilício, inexistente no caso concreto. Sentença mantida. Recurso improvido.
(TJ-SP – AC: 10003094720158260529 SP 1000309-47.2015.8.26.0529  , Relator: Francisco Loureiro, Data de Julgamento: 18/05/2020, 1ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 18/05/2020 – excerto da ementa com grifos aditados).

CONDOMÍNIO DE FATO. LOTEAMENTO FECHADO. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. TAXA DE MANUTENÇÃO. COBRANÇA. RECURSO REPETITIVO DO STJ. 1. É dever do proprietário arcar com o pagamento das despesas inerentes à manutenção do loteamento fechado, pois adquiriu o imóvel após a instituição da associação e usufrui dos serviços por ela fornecidos. 2. O Colendo STJ, em sede de recurso repetitivo, no REsp 1.280.271/SP, entendeu que "o prévio conhecimento acerca dos serviços organizados e custeados pelos moradores permite afirmar que há aceitação tácita do adquirente de imóvel em loteamento fechado. Ou seja, o gozo dos serviços pelo proprietário importa na aceitação tácita da oferta, o que retrata uma verdadeira adesão à vontade do grupo preestabelecido" pois "o fundamento da pretensão autoral possui raiz no princípio geral do direito que veda o enriquecimento sem causa, que inegavelmente ocorrerá se o recorrente, beneficiado pelos serviços que sabidamente são prestados pela recorrida, inclusive com a valorização de seu imóvel, e suportados pelos outros moradores, nada pagar por eles". Sentença mantida. Recurso desprovido.(TJ-SP - APL: 4000661-51.2013.8.26.0099, , Relator: Felipe Ferreira, Data de Julgamento: 30/06/2017, 25ª Câmara Extraordinária de Direito Privado, Data de Publicação: 30/06/2017).

No presente caso, o Apelado é morador do loteamento Parque Costa Verde, estando em pleno gozo de todas as benesses relacionadas à administração do espaço pela Apelante, a exemplo das áreas de lazer e da segurança promovida por empresa contratada, além da luz, água, telecomunicação e pessoal pagos pela Apelante.

Por outro lado, não impugnou as benfeitorias e a valorização de seu terreno pelas melhorias que recebe, mesmo sem contribuir como os outros proprietários.

É inequívoco que o Réu beneficia-se dos serviços prestados para a conservação e manutenção do condomínio e que são mantidos pelos outros proprietários e moradores do local, valendo ressaltar, por oportuno, que mesmo os moradores não associados devem pagar com regularidade as taxas de manutenção e melhorias cobradas, pois não é admissível que os demais proprietários paguem para que o apelante usufrua dos benefícios sem contribuir para tanto.

In casu, como o fato gerador  da cobrança diz respeito a loteamento fechado, constituído na forma da Lei n. 6.766/1979, não há falar em aplicação da tese firmada no precedente (REsp 1.439.163/SP  - Tema n. 882), restrita aos condomínios de fato, em que se firmou a seguinte tese: "As taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram" (AgInt no REsp n. 1.920.235/DF, Relator Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, DJe de 4/10/2021).

Ante o exposto, o voto é no sentido de DAR PROVIMENTO AO RECURSO, reformando a sentença recorrida, para condenar o Apelado ao pagamento das taxas contributivas ordinárias e extraordinárias vencidas e vincendas da associação Apelante,  devendo realizar o adimplemento das parcelas retroativas com correção monetária pelo IGP-M a partir do ajuizamento, juros de mora de 1% ao mês a partir da citação e multa de 2% sobre o valor do débito, observando-se a prescrição quinquenal,  condenando, ainda, o réu, ao pagamento das custas e dos honorários advocatícios, fixados estes em 10% do valor da condenação.

Salvador/BA, data registrada no sistema

 Des. Renato Ribeiro Marques da Costa 

Relator

                                                                                                                                                                                                                                                   RM01