PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. TUTELA DE URGÊNCIA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ALEGADOS VÍCIOS CONSTRUTIVOS. EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO. PRESENÇA DOS REQUISITOS LEGAIS DA TUTELA DE URGÊNCIA. SUSPENSÃO DAS PARCELAS E RESTRIÇÃO À TRANSFERÊNCIA DE VEÍCULO. MANUTENÇÃO DA DECISÃO RECORRIDA. RECURSO DESPROVIDO.

I. Caso em exame

1. Agravo de instrumento interposto contra decisão que deferiu parcialmente tutela de urgência para suspender a exigibilidade das parcelas vincendas de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, bem como impedir a transferência da titularidade de veículo dado em pagamento, diante da alegação de vícios construtivos graves no imóvel. O agravante sustenta inexistência dos requisitos do art. 300 do CPC, alegando ausência de prova pericial e descumprimento contratual pelo agravado.

II. Questão em discussão

2.A questão em discussão consiste em saber se estão presentes os requisitos para manutenção da tutela de urgência que (i) suspendeu a exigibilidade das parcelas contratuais diante da alegação de vícios construtivos e (ii) restringiu a transferência de bem dado em pagamento como garantia da utilidade do provimento final.

III. Razões de decidir

3. A tutela de urgência admite cognição sumária, sendo suficiente a demonstração da probabilidade do direito, a qual foi evidenciada por laudo técnico particular indicando falhas construtivas relevantes no imóvel objeto do contrato.

4. A controvérsia acerca da origem dos vícios e das eventuais modificações realizadas no imóvel demanda instrução probatória, não afastando, neste momento, a verossimilhança das alegações da parte autora.

5. A suspensão das parcelas e a restrição à transferência do veículo incluído no negócio jurídico em discussão a título de dação em pagamento preservam o equilíbrio contratual e a utilidade do provimento final, sendo medidas reversíveis e adequadas à prevenção de dano inverso.

6. O prejuízo alegado pelo agravante possui natureza patrimonial e é passível de recomposição, ao passo que a manutenção do status quo evita risco de dano de difícil reparação ao agravado durante a instrução do processo.

IV. Dispositivo

7. Recurso conhecido e desprovido.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Agravo de Instrumento n. 8010818-49.2026.8.05.0000, em que figuram como agravante THIAGO SANTOS BEZERRA e como agravado GENTIL ARAUJO DE ALMEIDA NETO.

 ACORDAM os Desembargadores integrantes da Segunda Câmara Cível do Estado da Bahia, por unanimidade, em NEGAR PROVIMENTO AO AGRAVO DE INSTRUMENTO, nos termos do voto do relator. 

Sala das Sessões, data registrada no sistema.

Des. JORGE BARRETTO

Relator

(assinado eletronicamente)

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 SEGUNDA CÂMARA CÍVEL

Negou-se provimento ao Agravo de Instrumento, à unanimidade.

Salvador, 30 de Junho de 2026.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

Trata-se de Agravo de Instrumento interposto por THIAGO SANTOS BEZERRA, contra decisão proferida nos autos do Procedimento Comum Cível nº 8007853-17.2025.8.05.0103, ajuizado por GENTIL ARAÚJO DE ALMEIDA NETO, que deferiu parcialmente a tutela de urgência para determinar a imediata suspensão da exigibilidade das parcelas vincendas do contrato de promessa de compra e venda celebrado entre as partes, bem como a suspensão da transferência da titularidade do veículo BMW 320i, até ulterior deliberação, sob pena de multa diária no valor de R$ 1.000,00 (mil reais), limitada ao montante global de R$ 60.000,00 (sessenta mil reais).

Em suas razões recursais (ID 99153300), o agravante aduz, em síntese, que a decisão é desproporcional e lhe impõe grave prejuízo, ao suspender a exigibilidade das parcelas contratuais e impedir a transferência do veículo, em negócio jurídico firmado pelo valor total de R$ 2.150.000,00, cujo pagamento foi estruturado mediante R$ 300.000,00 pagos no ato, R$ 250.000,00 por dação em pagamento do veículo BMW 320i, R$ 600.000,00 por dação em pagamento de imóvel situado no empreendimento Village Tulum, R$ 900.000,00 por financiamento junto à Caixa Econômica Federal e R$ 100.000,00 a serem pagos até 17/07/2025, dos quais apenas R$ 30.000,00 teriam sido quitados.

Alega que o recorrido descumpriu obrigações contratuais relevantes, notadamente a não transferência da propriedade do veículo, a ausência de transferência do imóvel dado em pagamento, pertencente à genitora do recorrido, e o inadimplemento do saldo de R$ 70.000,00, sustentando que remanesceria pendente quantia aproximada de R$ 920.000,00 (...), afastando a tese de ter ocorrido pagamento substancial do contrato.

Aduz que o recorrido promoveu diversas modificações no imóvel após a venda, inclusive retirada e substituição de piso da cobertura e instalação de guarda-corpo inexistente no projeto original, o que demandaria prova pericial de engenharia para apuração de eventual responsabilidade por vícios. Ressalta, neste aspecto, que o imóvel foi colocado à venda pelo próprio recorrido pelo valor de R$ 3.000.000,00, o que demonstraria ausência de comprometimento de sua habitabilidade.

Argumenta que a manutenção da decisão agravada lhe acarretará prejuízos de difícil reparação, inclusive quanto à deterioração do veículo e à impossibilidade de concluir negócio envolvendo o imóvel recebido em pagamento e que estão presentes os requisitos do art. 300 do CPC para concessão de tutela antecipada recursal.

Sob tais argumentos, requer a atribuição de efeito ativo ao agravo para suspender os efeitos da decisão agravada, especialmente quanto à suspensão da exigibilidade das parcelas contratuais e à vedação de transferência do veículo. Ao final, pugna pelo conhecimento e provimento do recurso.

Recurso próprio, tempestivo. Preparo recolhido (ID 99153304/99153305).

O pleito de efeito suspensivo ao recurso foi indeferido (ID 99363215). 

Contrarrazões do recorrido (ID 101237777), refutando os argumentos do agravante e pugnando pelo  desprovimento do recurso. 

Conclusos os autos, elaborei o presente relatório e solicitei inclusão em pauta de julgamento, na forma do art. 931 do CPC c/c art. 173, § 1º, do RITJBA, informando que caberá sustentação oral, nos termos do art. 187, inciso I, do Regimento Interno.

Salvador/Ba, data registrada no Sistema.

Des. JORGE BARRETTO

Relator

(Assinado eletronicamente)

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

Como relatado, trata-se de agravo de instrumento interposto contra decisão que deferiu parcialmente a tutela de urgência para determinar a imediata suspensão da exigibilidade das parcelas vincendas do contrato de promessa de compra e venda celebrado entre as partes, bem como a suspensão da transferência da titularidade do veículo BMW 320i, até ulterior deliberação, sob pena de multa diária no valor de R$ 1.000,00 (mil reais), limitada ao montante global de R$ 60.000,00 (sessenta mil reais).

Consabido que o recurso de agravo de instrumento tem a restrição cognitiva como característica mais evidente, notadamente porque “o efeito devolutivo do agravo de instrumento está limitado às questões resolvidas pela decisão agravada, visto que tal recurso devolve ao tribunal apenas o conteúdo das decisões interlocutórias impugnadas.” (STJ, REsp nº 2120429).

Na origem foi ajuizada ação pelo ora agravado narra ter firmado, em 17 de julho de 2024, contrato particular de promessa de compra e venda de imóvel residencial com o agravante pelo valor de R$ 2.150.000,00 (dois milhões, cento e cinquenta mil reais), com pagamento estruturado da seguinte forma: (a) R$ 300.000,00 pagos no ato da assinatura; (b) R$ 250.000,00 mediante dação em pagamento do veículo BMW 320i; (c) R$ 600.000,00 mediante dação em pagamento de imóvel situado no empreendimento Village Tulum, em Maraú/BA; (d) R$ 900.000,00 por financiamento junto à Caixa Econômica Federal; e (e) R$ 100.000,00 a serem pagos até 17/07/2025. 

Alega que, após a imissão na posse, identificou vícios construtivos de natureza grave, tais como infiltrações acentuadas, fissuras estruturais, problemas no escoamento de águas pluviais, odor de esgoto e ausência de itens previstos no projeto, como o guarda-corpo. 

A decisão agravada deferiu a tutela provisória requerida na origem por entender que as alegações que subsidiam o pleito da parte autora estão escoradas em direito provável, considerando "o pagamento substancial por parte do Autor, inclusive com transferência de bens de elevado valor (veículo e outro imóvel), além de indícios de vícios construtivos no imóvel incluído no objeto da ação."

O agravante sustenta que a decisão foi precipitada por não ter aguardado a realização de perícia técnica de engenharia, único meio de prova apto a apurar a existência, a extensão e a autoria dos alegados vícios construtivos. 

Sucede que a tutela de urgência é, por sua natureza, concedida com base em juízo de cognição sumária, em momento anterior à instrução probatória plena. Exigir perícia de engenharia como condição sine qua non para o deferimento da tutela seria, na prática, negar a própria finalidade do instituto. O art. 300 do CPC não exige certeza do direito, mas probabilidade — e essa probabilidade foi adequadamente aferida pelo juízo de origem com base nos elementos disponíveis, notadamente o laudo técnico elaborado por engenheira civil e a documentação contratual.

Embora não tenha o mesmo peso de uma perícia judicial, o laudo técnico particular constitui indício relevante e suficiente para a formação do juízo de probabilidade exigido pela tutela de urgência. O documento, elaborado por profissional habilitada, atesta a existência de falhas construtivas, uso de materiais inadequados e ausência de impermeabilização.

Tais constatações, associadas ao relato de infiltrações, fissuras estruturais e problemas de escoamento noticiados na petição inicial, compõem um quadro fático que, ao menos em cognição sumária, sustenta a verossimilhança das alegações do agravado.

Não se desconhece que o agravante apresentou, em sua contestação, elementos que contraditam a versão do agravado — inclusive a alegação de que o próprio agravado procedeu a modificações no imóvel após a venda, com a retirada e substituição do piso da cobertura. Esses elementos, porém, suscitam controvérsias fáticas que somente a instrução probatória plena, com a realização da perícia técnica, poderá dirimir. E é precisamente por isso que a tutela de urgência se justifica: para preservar o equilíbrio entre as partes durante o longo período que separa o ajuizamento da ação do provimento jurisdicional definitivo.

Conclui-se, portanto, que a decisão agravada não incorreu em error in judicando ao reputar presente a probabilidade do direito do agravado, com base nos elementos documentais então disponíveis.

No que tange à restrição de transferência do veículo BMW 320i, a medida visa assegurar a utilidade prática de eventual sentença favorável ao agravado, servindo como garantia cautelar mínima diante do elevado valor do negócio jurídico. A reversibilidade da medida é evidente, pois, caso o agravante obtenha êxito no mérito da demanda originária, poderá reaver o crédito e os bens livremente.

Ressai dos autos que o agravado cumpriu a substância de suas obrigações — pagamento em dinheiro de R$ 300.000,00, financiamento de R$ 900.000,00 e entrega dos bens dados em pagamento — com pendências que, na maior parte, decorrem de questões formais de registro e transferência de propriedade. O total efetivamente recebido pelo agravante, em dinheiro, bens e financiamento, é de ao menos R$ 1.230.000,00, o que representa mais de 57% do valor contratual total.

Cabível, ademais, a retenção provisória de parcelas em casos de descumprimento por vícios na avença, resguardando o sinalagma contratual. Permitir, nesse cenário, que o agravante exija o pagamento imediato e aliene bens que compõem o objeto da lide, antes mesmo da perícia judicial de engenharia, poderia acarretar risco de dano inverso ao agravado, que se veria despojado de patrimônio em favor de um imóvel que alega estar eivado de defeitos graves. A prudência recomenda, portanto, a manutenção do status quo até que o colegiado analise o mérito recursal com maior profundidade.

Quanto às modificações no imóvel, o argumento não é suficiente para afastar a tutela de urgência neste momento processual. A tese de que as obras realizadas pelo agravado seriam a causa dos problemas apontados no laudo técnico é, em si mesma, uma questão técnica que demanda instrução probatória adequada — precisamente a perícia de engenharia que o agravante reivindica.

Não se pode, portanto, em cognição sumária e sem prova técnica, concluir que os vícios apontados no laudo decorrem das obras do agravado e não de falhas construtivas originárias. A própria lógica do argumento do agravante volta-se contra si: se a matéria é eminentemente técnica e exige perícia, não se pode afirmar, tampouco negar, a responsabilidade do agravado por eventual agravamento dos vícios. 

Nem mesmo a colocação do imóvel à venda por valor superior constitui argumento para, neste momento processual, derruir a decisão farpeada. É que a valorização imobiliária do bem e a conduta do agravado em tentar alienar o imóvel não são, por si sós, incompatíveis com a existência de vícios construtivos. É perfeitamente plausível que o agravado, diante das dificuldades em obter reparação extrajudicial dos defeitos, tenha optado por tentar mitigar seus prejuízos mediante a venda do imóvel — possivelmente com a expectativa de recuperar, ao menos em parte, o investimento realizado. 

No tocante ao risco de dano irreparável, a análise do perigo de dano, no contexto da tutela de urgência, exige a ponderação do dano reverso — isto é, o cotejo entre o prejuízo que a concessão da medida causa ao requerido e o prejuízo que sua denegação causa ao requerente.

No caso concreto, o prejuízo alegado pelo agravante é de natureza exclusivamente patrimonial, consubstanciado  na demora em receber valores que já lhe são devidos ou o eventual perecimento de valor de bens de capital. Tais prejuízos, embora reais, são recomponíveis por mecanismos jurídicos ordinários. Se ao final o agravante obtiver êxito na demanda originária, poderá exigir os valores acumulados durante a suspensão, com os devidos acréscimos legais. 

Em caso de improcedência dos pedidos, o réu poderá ser ressarcido de eventuais prejuízos financeiros, na medida em que " O Código de Processo Civil de 2015, seguindo a mesma linha do CPC/1973, adotou a teoria do risco-proveito, ao estabelecer que o beneficiado com o deferimento da tutela provisória deverá arcar com os prejuízos causados à parte adversa, sempre que: i) a sentença lhe for desfavorável; ii) a parte requerente não fornecer meios para a citação do requerido no prazo de 5 (cinco) dias, caso a tutela seja deferida liminarmente; iii) ocorrer a cessação da eficácia da medida em qualquer hipótese legal; ou iv) o juiz acolher a decadência ou prescrição da pretensão do autor (CPC/2015, art. 302, caput e incisos I a IV)" (STJ, Resp. 1.770.124/SP).

Por derradeiro, considera-se prequestionada toda a matéria de norma infraconstitucional ventilada neste recurso observando-se que é pacífica a desnecessidade de menção expressa de todos os dispositivos legais, pois suficiente o julgamento da questão posta.

Ante o exposto, voto no sentido de NEGAR PROVIMENTO AO AGRAVO DE INSTRUMENTO, mantendo hígida a decisão recorrida.

Salvador/Ba, data registrada no Sistema.

Des. JORGE BARRETTO

Relator

(Assinado eletronicamente)