PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

MAF 02 

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DE INTEGRANTE DA CADEIA DE FORNECIMENTO. PARCIAL REFORMA. DANO MATERIAL. IMPOSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO COM LUCROS CESSANTES. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. Caso em exame

 1. Apelação cível interposta contra sentença que, em ação indenizatória decorrente de atraso na entrega de imóvel adquirido na planta, reconheceu a responsabilidade solidária das rés, converteu a obrigação de fazer em perdas e danos, determinando a restituição dos valores pagos pela adquirente acrescidos de 30% a título de valorização esperada, além de fixar indenização por danos morais. O apelante sustenta nulidade da sentença por ausência de litisconsorte passivo necessário, inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor e impugna o valor da indenização material e o termo inicial dos juros de mora.

II. Questão em discussão
2. Há quatro questões em discussão: (i) saber se a ausência de citação de empresa originalmente integrante da relação contratual configura nulidade por ausência de litisconsórcio passivo necessário; (ii) saber se fundo de investimento que recebe unidades imobiliárias em dação em pagamento integra a cadeia de fornecimento para fins de incidência do Código de Defesa do Consumidor; (iii) saber se é cabível a condenação ao pagamento de indenização correspondente à valorização esperada do imóvel; e (iv) definir o termo inicial dos juros de mora sobre os valores a serem restituídos.

III. Razões de decidir
3. A responsabilidade nas relações de consumo é solidária entre os integrantes da cadeia de fornecimento, de modo que o consumidor pode demandar contra um ou todos os responsáveis, inexistindo litisconsórcio passivo necessário.
4. O fundo de investimento que financia empreendimento imobiliário e recebe unidades como forma de quitação de dívida passa a integrar a cadeia de fornecimento do produto, equiparando-se a fornecedor para fins de incidência do Código de Defesa do Consumidor, respondendo objetivamente pelos danos causados ao consumidor.
5. O atraso injustificado na entrega do imóvel caracteriza inadimplemento contratual e enseja responsabilidade civil dos fornecedores, sendo legítima a condenação à restituição integral dos valores pagos pela adquirente.
6. A indenização material deve corresponder ao prejuízo efetivamente comprovado. A fixação de percentual adicional de 30% a título de valorização esperada configura dano hipotético, incompatível com o art. 944 do Código Civil, além de representar hipótese de lucros cessantes não cumuláveis com cláusula penal moratória.
7. Em se tratando de responsabilidade contratual, os juros de mora devem incidir a partir da citação, nos termos do art. 405, do Código Civil.
8. O atraso substancial na entrega de imóvel adquirido na planta ultrapassa o mero inadimplemento contratual, frustrando legítima expectativa do comprador e caracterizando dano moral indenizável, sendo adequado o valor fixado em R$ 20.000,00.

IV. Dispositivo e tese
9. Recurso de apelação parcialmente provido.

Tese de julgamento: "1. O fundo de investimento que participa do financiamento de empreendimento imobiliário e recebe unidades em dação em pagamento integra a cadeia de fornecimento e responde solidariamente pelos danos causados ao consumidor. 2. A indenização por atraso na entrega de imóvel deve limitar-se ao prejuízo efetivamente demonstrado, sendo indevida a fixação de percentual relativo à valorização esperada do bem. 3. Em responsabilidade contratual, os juros de mora sobre valores a serem restituídos incidem a partir da citação. 4. O atraso injustificado na entrega de imóvel adquirido na planta pode caracterizar dano moral indenizável."

Dispositivos relevantes citados: CDC, arts. 7º, parágrafo único, e 25, §1º; CC, arts. 405, 475 e 944; CPC, art. 85, §§2º e 11.
Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.729.593/SP, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, 2ª Seção, j. 25.09.2019; STJ, REsp 1.498.484/DF, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, 2ª Seção, j. 22.05.2019; TJBA, Apelação/Reexame Necessário 0324551-02.2013.8.05.0001, Rel. Desa. Andrea Paula Matos Rodrigues de Miranda, 3ª Câmara Cível, j. 27.02.2026; TJBA, Apelação 0516538-25.2016.8.05.0001, Rel. Des. Antônio Maron Agle Filho, 3ª Câmara Cível, j. 25.11.2025.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de n.º 8002029-82.2022.8.05.0103, em que figuram como apelante GGR Prime I Fundo de Investimento em Direitos Creditórios e como apelados ISABELA GALINDO DE SABOYA e outros.

ACORDAM os Desembargadores integrantes da Terceira Câmara Cível do Estado da Bahia, por unanimidade, em CONHECER E DAR PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO, nos termos do voto do relator. 

Sala das Sessões, data registrada no sistema.

Presidente

Des. Antônio Maron Agle Filho

Relator 

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 TERCEIRA CÂMARA CÍVEL

Deu-se provimento parcial. Por unanimidade. Realizou sustentação oral Dr. Michel Mendonça Ribeiro.

Salvador, 21 de Maio de 2026.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

MAF 02 

Trata-se de Recurso de Apelação, interposto por GGR PRIME I FUNDO DE INVESTIMENTO EM DIREITOS CREDITORIOS e CICON CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA, contra sentença proferida pelo MM. Juízo de Direito da 2ª Vara dos Feitos de Relações de Consumo, Cíveis e Comerciais da Comarca de Ilhéus, que, nos autos da Ação de Obrigação de Fazer c/c Indenização, ajuizada por ISABELA GALINDO DE SABOYA, julgou procedente em parte o pleito autoral, nos seguintes termos:

“...Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES OS PEDIDOS da parte autora para CONDENAR SOLIDARIAMENTE AS RÉS:

Converter a obrigação de entregar o apartamento em perdas e danos, fixando a indenização correspondente ao total do valor dispendido pela parte autora ID 186197123, acrescido de 30% relativo a valorização esperada para um imóvel adquirido ainda na planta, atualizados e acrescidos de juros desde a data do desembolso;

Condenar ae rés ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 20.000,00 (vinte mil reais) atualizados desde a sentença e acrescidos de juros desde a data da citação;

Condenar as rés ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, arbitrados em 15% sobre o valor total do proveito econômico, ex vi de art. 85 CPC;

Até 29.08.24, a correção monetária observará INPC e os juros de mora serão de 1% a.m. A partir de 30.08.24 e até o pagamento, deverão ser observados os seguintes parâmetros, em consonância com as alterações do Código Civil (art. 389, parágrafo único, e art. 406, § 1.º): correção monetária pelo IPCA e juros de mora de acordo com a taxa legal (diferença entre a Taxa SELIC e o IPCA, calculada mensalmente pelo Banco Central, conforme Resolução CMN n.º 5.171/2024) –caso a taxa legal apresente resultado negativo, essa será considerada igual a 0 (zero) para efeito de cálculo dos juros no período de referência (art. 406, § 3.º, CC).”

Em suas razões recursais (ID 97320600), o apelante GGR PRIME I FUNDO DE INVESTIMENTO EM DIREITOS CREDITORIOS sustenta, em preliminar, a nulidade da sentença, por ausência de formação de litisconsórcio passivo necessário com a empresa NORTH BOULEVARD JARDIM SAVOIA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE S/A.

Defende, ainda, a inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor à sua atuação, por se tratar de Fundo de Investimento em Direitos Creditórios, o que afastaria a sua responsabilidade solidária.

No mérito, alega ser adquirente de boa-fé do imóvel objeto da lide, recebido em dação em pagamento livre de quaisquer ônus declarados, e que não pode ser atingido por contrato do qual não fez parte, em observância ao princípio da relatividade dos contratos.

Subsidiariamente, impugna a condenação ao pagamento de 30% a título de "valorização esperada", por ausência de base fática e jurídica; postula que o termo inicial dos juros de mora seja a data da citação; e requer a redução dos honorários de sucumbência para o patamar mínimo legal.

Preparo devidamente recolhido (ID 97320601).

Devidamente intimada, a parte apelada apresentou contrarrazões (ID 97320603), pugnando pela manutenção integral da sentença, rechaçando as preliminares e defendendo a responsabilidade solidária do apelante, por integrar a cadeia de fornecimento, bem como a correção dos valores indenizatórios e consectários legais fixados pelo juízo de primeiro grau.

Vieram os autos encaminhados a esta Instância Superior, distribuídos à Terceira Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, cabendo-me, por sorteio, a relatoria do feito.

Examinados os autos, então, lanço o presente relatório, encaminhando-os à Secretaria, nos termos do art. 931, do Código de Processo Civil, para inclusão do feito em pauta de julgamento, ressalvando que o recurso é passível de sustentação oral, nos termos do art. 937, I, do CPC e art. 187, I, do RITJ/BA.

Salvador/BA, data registrada no sistema.

Des. Antônio Maron Agle Filho

Relator

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

MAF 02 

Presentes os requisitos de admissibilidade, conheço do recurso.

Inicialmente, analiso as preliminares suscitadas.

Quanto à alegação de nulidade de sentença, por ausência de citação da empresa NORTH BOULEVARD JARDIM SAVOIA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE S/A, na qualidade de litisconsorte passiva necessária, a tese não merece acolhimento.

A responsabilidade no âmbito das relações de consumo é solidária entre todos os integrantes da cadeia de fornecimento, conforme dispõe o parágrafo único, do art. 7º, do Código de Defesa do Consumidor.

Diante da solidariedade, o consumidor tem a faculdade de demandar contra um ou todos os coobrigados, não se configurando o litisconsórcio passivo como necessário, mas, sim, facultativo.

Desse modo, a exclusão da referida empresa do polo passivo, a pedido da autora, não acarreta nulidade processual.

No que tange à preliminar de inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor, lado outro, melhor sorte não assiste ao apelante.

Embora se trate de Fundo de Investimento, sua atuação no caso concreto extrapolou a mera atividade financeira.

Ao financiar o empreendimento imobiliário e, posteriormente, receber unidades como forma de quitação de dívida, o Fundo ingressou na cadeia de fornecimento do produto final (imóvel), beneficiando-se diretamente da atividade de incorporação.

A sua responsabilidade decorre, portanto, da teoria do risco do empreendimento, sendo equiparado a fornecedor, para os fins da legislação consumerista.

Assim, rejeito as preliminares arguidas.

A controvérsia central reside, em suma, na responsabilidade do apelante, terceiro adquirente do imóvel por dação em pagamento, pelos danos decorrentes do inadimplemento contratual da construtora originária.

Da análise da documentação acostada aos autos, observa-se que a genitora da apelada celebrou contrato de promessa de compra e venda do apartamento nº 705, do empreendimento North Boulevard, em 08/04/2015 (ID 97320320).

O prazo para a entrega da unidade, previsto para dezembro de 2018 (Cláusula 2.8), foi significativamente descumprido. Posteriormente, o imóvel foi transferido ao apelante GGR Prime, para quitação de dívida da incorporadora.

Com efeito, é cediço que o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, não sendo adequado que esteja vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância (180 dias).

Assim tem decidido o E. Superior Tribunal de Justiça:

RECURSO ESPECIAL CONTRA ACÓRDÃO PROFERIDO EM INCIDENTE DE RESOLUÇÃO DE DEMANDAS REPETITIVAS - IRDR. ART. 1.036 DO CPC/2015 C/C O ART. 256-H DO RISTJ. PROCESSAMENTO SOB O RITO DOS RECURSOS ESPECIAIS REPETITIVOS. PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA. CRÉDITO ASSOCIATIVO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. CONTROVÉRSIAS ENVOLVENDO OS EFEITOS DO ATRASO NA ENTREGA DO BEM. RECURSOS DESPROVIDOS. 1. As teses a serem firmadas, para efeito do art. 1.036 do CPC/2015, em contrato de promessa de compra e venda de imóvel em construção, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, para os beneficiários das faixas de renda 1,5, 2 e 3, são as seguintes: 1.1 Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância. 1.2 No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma. 1.3 É ilícito cobrar do adquirente juros de obra ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância. 1.4 O descumprimento do prazo de entrega do imóvel, computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído pelo IPCA, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor. 2. Recursos especiais desprovidos. ( REsp 1729593/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 25/09/2019, DJe 27/09/2019)

Como assentado na análise das preliminares, a relação jurídica estabelecida entre as partes é de consumo.

Dessa forma, todos os que participam da cadeia produtiva e de comercialização do bem respondem solidariamente perante o consumidor pelos vícios e danos decorrentes do negócio, nos termos dos arts. 7º, parágrafo único, e 25, §1º, do CDC.

O argumento do apelante de que é terceiro de boa-fé e que não pode ser atingido pelos efeitos de contrato do qual não participou cede espaço à proteção legal conferida ao consumidor.

A responsabilidade dos fornecedores na relação de consumo é objetiva, prescindindo da demonstração de culpa. A solidariedade legal visa, justamente, ampliar a garantia do consumidor, permitindo que ele exija a reparação integral de qualquer um dos envolvidos no ciclo do fornecimento.

Portanto, a sentença agiu com acerto, ao reconhecer a responsabilidade solidária do apelante pelos danos suportados pela apelada.

Quando se assume a data da entrega sob expectativas de gerência própria, o risco é do contratante, que estabelece para si a data da entrega da obra.

Desse modo, do cotejo dos documentos juntados aos autos infere-se que a responsabilidade pelo atraso da entrega do imóvel se deu, exclusivamente por culpa das rés, que não cumpriram com sua obrigação dentro do prazo pactuado.

Demais disso, como o contrato objeto dos autos prevê cláusula contratual de multa em caso de mora/inadimplemento do comprador (Cláusula Sétima – ID 97320320), nos termos da jurisprudência pacífica dos Tribunais Superiores, é cabível a inversão da mesma em favor do apelante.

No caso, o juízo a quo determinou a conversão da obrigação de fazer (entrega do imóvel) em perdas e danos, fixando a indenização correspondente ao total do valor dispendido pela autora, acrescido de 30% relativo a valorização esperada para um imóvel adquirido na planta.

Todavia, vê-se que os 30% adicionais correspondem a lucros cessantes, já que correspondem a perda de ganho econômico esperado que deixou de ser auferido, devido a um evento lesivo. 

 Ora, a indenização não pode ser cumulada com a indenização por lucros cessantes,  já que, nos termos do entendimento sedimentado pelo STJ, “a cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes”.

A propósito:

RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA. NOVEL LEI N. 13.786/2018.CONTRATO FIRMADO ENTRE AS PARTES ANTERIORMENTE À SUA VIGÊNCIA. NÃO INCIDÊNCIA. CONTRATO DE ADESÃO. CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA. NATUREZA MERAMENTE INDENIZATÓRIA, PREFIXANDO O VALOR DAS PERDAS E DANOS.
PREFIXAÇÃO RAZOÁVEL, TOMANDO-SE EM CONTA O PERÍODO DE INADIMPLÊNCIA.
CUMULAÇÃO COM LUCROS CESSANTES. INVIABILIDADE.
1. A tese a ser firmada, para efeito do art. 1.036 do CPC/2015, é a seguinte: A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes.
2. No caso concreto, recurso especial não provido.
(REsp 1498484/DF, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 22/05/2019, DJe 25/06/2019)

Desse modo, no que se refere ao quantum indenizatório, a sentença merece parcial reforma.

A condenação à restituição dos valores pagos pela adquirente, acrescida do percentual de 30%, a título de "valorização esperada", carece de fundamento fático e legal.

A indenização por perdas e danos deve corresponder ao prejuízo efetivamente demonstrado, conforme o art. 944, do Código Civil.

A suposta valorização imobiliária é dano hipotético e especulativo, não passível de indenização, sob pena de configurar enriquecimento sem causa da parte autora.

Desse modo, a indenização material deve se limitar à devolução integral e atualizada dos valores comprovadamente desembolsados pela consumidora.

Assiste razão ao apelante, também, no que concerne ao termo inicial dos juros de mora sobre o montante a ser restituído. Tratando-se de responsabilidade contratual, os juros devem incidir a partir da citação, conforme estabelece o art. 405, do Código Civil, e não desde cada desembolso.

No mais, é cediço que o atraso da entrega do imóvel não pode ser caracterizado como mero aborrecimento, dada a frustração causada ao adquirente de unidade imobiliária, frente ao comprometimento do seu planejamento, quando da mora na entrega do imóvel.

O Código Civil, por sua vez, preceitua, em seu art. 475, ser possível a aplicação de danos morais em favor da parte lesada, diante do inadimplemento do contrato, in verbis:

Art. 475. A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos.

O inadimplemento contratual prolongado, com o atraso substancial na entrega do imóvel, frustra a legítima expectativa do comprador e a concretização do projeto da casa própria, situação que extrapola o mero aborrecimento e caracteriza dano moral indenizável.

O montante de R$ 20.000,00 (vinte mil reais), fixado na origem, mostra-se proporcional e razoável às circunstâncias do caso, atendendo ao duplo caráter da medida - compensatório para a vítima e pedagógico para o ofensor - sem gerar enriquecimento ilícito. 

 Ademais, o valor da condenação é condizente com os parâmetros adotados por este Tribunal em casos semelhantes.

Confira-se:

Ementa . DIREITO CIVIL E DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL COMERCIAL. CESSÃO DE DIREITOS. DANO MORAL CONFIGURADO. LEGITIMIDADE ATIVA RECONHECIDA. MANUTENÇÃO DO QUANTUM INDENIZATÓRIO. MULTA POR EMBARGOS PROTELATÓRIOS MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME. 1. Apelação cível interposta por empresa incorporadora contra sentença que, em ação indenizatória, julgou parcialmente procedente o pedido formulado por adquirente de imóvel comercial, reconhecendo a ilegitimidade ativa superveniente quanto a pedidos de natureza patrimonial, mas condenando ao pagamento de danos morais. 2. O imóvel adquirido pelo autor não foi entregue no prazo contratual (previsto para abril de 2012, com 180 dias de tolerância), resultando em atraso de 16 meses. O bem foi objeto de cessão de direitos em agosto de 2013. O autor alegou prejuízos decorrentes do inadimplemento, inclusive frustração de plano profissional. 3. A sentença fixou indenização por danos morais no valor de R$ 20.000,00. Embargos de declaração opostos foram rejeitados, com aplicação de multa por litigância protelatória. A parte ré interpôs apelação. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO. 4. Há três questões em discussão: (i) saber se a cessão de direitos sobre o imóvel afasta a legitimidade ativa do promitente comprador para pleitear dano moral; (ii) saber se o atraso na entrega do imóvel caracteriza dano moral indenizável; e (iii) saber se é cabível a manutenção do valor da indenização e da multa por embargos protelatórios. III. RAZÕES DE DECIDIR. 5. O dano moral é direito personalíssimo e não se transfere com a cessão do contrato. A frustração de expectativas e o sofrimento experimentado ocorreram durante a titularidade do autor, que manteve a legitimidade para pleitear a reparação extrapatrimonial. 6. O atraso de 16 meses, superior ao prazo de tolerância, não justificado por causas excludentes de responsabilidade, extrapola o mero inadimplemento contratual. Greves e chuvas não configuram caso fortuito ou força maior, pois são previsíveis no setor da construção civil. 7. O valor da indenização foi fixado com observância aos princípios da razoabilidade e proporcionalidade, considerando a extensão do dano e o caráter pedagógico da medida. Não se mostra excessivo. 8. A utilização dos embargos de declaração com intuito de rediscussão do mérito justifica a aplicação da multa prevista no art. 1.026, § 2º, do CPC. A decisão está devidamente fundamentada. 9. Majoração dos honorários de sucumbência devidos pela Apelante para 12% sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, § 11, do CPC. IV. DISPOSITIVO E TESE 10. Recurso de apelação conhecido e desprovido. Tese de julgamento: '1. A cessão dos direitos sobre o imóvel não afasta a legitimidade do promitente comprador para pleitear dano moral decorrente de inadimplemento ocorrido enquanto titular do contrato. 2. O atraso significativo e injustificado na entrega de imóvel adquirido na planta gera direito à indenização por danos morais. 3. A multa por embargos protelatórios é cabível quando utilizada a via recursal com finalidade meramente retributiva.' Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 186 e 927; CPC, arts. 85, § 11, e 1.026, § 2º. Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no AREsp 2215393/RJ, Rel. Min. Raul Araújo, 4ª Turma, j. 03.04.2023; STJ, AgInt no REsp 1897935/RJ, Rel. Min. Raul Araújo, 4ª Turma, j. 20.05.2024; TJBA, Apelação 0505470-64.2018.805.0080, Rel. Desa. Lícia Pinto Fragoso Modesto, 3ª Câmara Cível, j. 10.09.2024; TJBA, Apelação 0528761-78.2014.805.0001, Rel. Desa. Maria do Rosário Passos da Silva Calixto, 3ª Câmara Cível, j. 30.09.2025."

(Apelação/Reexame Necessário 0324551-02.2013.8.05.0001, Rel(a). Des(a). Andrea Paula Matos Rodrigues de Miranda, Terceira Câmara Cível, Disponibilizado no DJEN em 27/02/2026)

DIREITO CIVIL E CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. CUMULAÇÃO DE LUCROS CESSANTES COM CLÁUSULA PENAL. DANO MORAL CONFIGURADO. GRATUIDADE JUDICIÁRIA CONCEDIDA. PROVIMENTO PARCIAL. I. CASO EM EXAME 1. Apelação cível interposta por pessoa jurídica contra sentença que reconheceu o atraso injustificado na entrega de imóvel, inverteu a cláusula penal, determinou a cumulação com lucros cessantes e fixou indenização por danos morais. A sentença também rejeitou a tese de caso fortuito ou força maior como excludente da responsabilidade da construtora. 2. A parte apelante requereu, ainda, a concessão do benefício da gratuidade da justiça, fundamentada em grave crise financeira, demonstrada por balanço patrimonial com prejuízos significativos e patrimônio líquido negativo. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 3. Há três questões em discussão: saber se pessoa jurídica em crise financeira faz jus à gratuidade da justiça; saber se é possível a cumulação de lucros cessantes com cláusula penal, em caso de inadimplemento contratual por atraso na entrega de imóvel; e saber se o atraso injustificado na entrega de imóvel configura dano moral indenizável. III. RAZÕES DE DECIDIR 4. A gratuidade da justiça pode ser concedida a pessoa jurídica, nos termos do art. 98, do CPC e da Súmula 481, do STJ, desde que comprovada a hipossuficiência, o que foi demonstrado nos autos. 5. De acordo com o entendimento firmado pelo STJ (Temas 970 e 971), a cláusula penal moratória, quando equivalente ao valor locativo, não pode ser cumulada com lucros cessantes. Contudo, a sentença respeitou essa diretriz ao inverter a cláusula penal contratualmente prevista apenas para o comprador, aplicando-a em favor do promitente adquirente. 6. O atraso superior ao prazo de tolerância contratual, sem justificativa idônea, enseja responsabilidade civil da construtora, sendo devida a indenização por lucros cessantes até a efetiva entrega do imóvel. 7. O inadimplemento contratual prolongado frustra legítima expectativa do comprador e caracteriza dano moral indenizável, cujo valor de R$ 20.000,00 mostra-se proporcional às circunstâncias do caso. IV. DISPOSITIVO E TESE 8. Apelação cível conhecida e parcialmente provida para conceder o benefício da gratuidade da justiça. Tese de julgamento: “1. A pessoa jurídica faz jus à gratuidade da justiça desde que comprove efetiva hipossuficiência. 2. É válida a inversão da cláusula penal moratória em benefício do promitente comprador, quando prevista apenas contra ele. 3. O atraso na entrega de imóvel além do prazo de tolerância, sem causa justificada, enseja indenização por lucros cessantes até a entrega do bem. 4. A demora injustificada na entrega de imóvel configura dano moral indenizável.” Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 98 e 499; CC, art. 927. Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 481; STJ, REsp 1639322, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, 2ª Seção, j. 22.11.2017 (Tema 970); STJ, REsp 1614721, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, 2ª Seção, j. 22.11.2017 (Tema 971); TJ-BA, APL 0542375-53.2014.8.05.0001, Rel. Des. Rosita Falcão, 3ª Câmara Cível, j. 26.11.2019; TJ-BA, APL 0010003-02.2013.8.05.0080, Rel. Des. Maurício Kertzman, 2ª Câmara Cível, j. 26.02.2021; TJ-BA, APL 0531382-14.2015.8.05.0001, Rel. Des. Manuel Bahia, 2ª Câmara Cível, j. 07.01.2020."

(Apelação 0516538-25.2016.8.05.0001, Rel(a). Des(a). Antonio Maron Agle Filho, Terceira Câmara Cível, Publicado em 25/11/2025)

- Destaques meus 

Por fim, os honorários advocatícios, fixados em 15% sobre o proveito econômico, encontram-se dentro dos parâmetros legais do art. 85, §2º, do CPC e remuneram adequadamente o trabalho desenvolvido pelo patrono da parte autora, não havendo motivo para sua redução.

Conclusão:

Ante o exposto, destarte, voto no sentido de rejeitar as preliminares suscitadas em contrarrazões, CONHECER E DAR PROVIMENTO PARCIAL AO RECURSO, reformando a sentença apenas para:

a) excluir da condenação o acréscimo de 30% relativo à "valorização esperada", limitando a indenização por danos materiais à restituição integral dos valores pagos pela apelada, devidamente corrigidos; e 

b) determinar que os juros de mora sobre o valor a ser restituído incidam a partir da citação.

Mantenho a sentença recorrida em seus demais termos, inclusive quanto ao valor da indenização por danos morais e à distribuição dos ônus sucumbenciais, que deverão ser recalculados sobre o novo valor da condenação.

Em razão do parcial provimento do recurso, deixo de majorar os honorários advocatícios, nos termos do art. 85, §11, do Código de Processo Civil.

É, pois, como me pronuncio.

Sala de Sessões, data registrada no sistema.

Des. Antônio Maron Agle Filho

Relator