PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quarta Câmara Cível 

EMENTA: DIREITO CIVIL. APELAÇÃO. ANULATÓRIA DE LEILÃO. ARREMATAÇÃO DE IMÓVEL. CUSTO EXTRA DE CONSTRUÇÃO DO CONDOMÍNIO. NOTIFICAÇÃO PARA PURGAR MORA. DESNECESSIDADE DE RENOVAÇÃO PARA CIÊNCIA DOS LEILÕES. APLICABILIDADE DA LEI N. 4.591/64. INEXISTÊNCIA DE PREÇO VIL. SALDO REMANESCENTE. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. Caso em exame

1. Trata-se de apelação interposta pelo autor contra sentença que, no bojo da ação anulatória de leilão de imóvel em construção, indeferiu todos os pedidos autorais.

II. Questão em discussão

2. Há três questões em discussão: (i) analisar a necessidade de intimação pessoal prévia para as datas dos leilões do imóvel; (ii) verificar se a arrematação se deu com base em preço vil e (iii) averiguar se há sado remanescente para o devedor.

III. Razões de decidir

3. Por se tratar de alienação extrajudicial de unidade imobiliária de condomínio em construção, atrai-se a aplicação da disposição do art. 63, da Lei n. 4.591/64, não se aplicando as regras da Lei n. 9.514/97. Em complemento, o Superior Tribunal de Justiça entendeu que, após a notificação pela constituição em mora, o procedimento não exige segunda notificação para ciência do devedor sobre as datas dos leilões.

4. No caso, o recorrente foi notificado em 10/11/2014 para purgar a mora, sob pena de exclusão do condomínio e leilão do imóvel, sendo que os contatos posteriores entre ele, seu procurador, sua advogada e o causídico do condomínio demonstram o conhecimento da inadimplência e o prosseguimento da arrematação, fatos que se tornaram incontroversos nos autos (art. 374, III, CPC).

5. A hasta foi efetivada em 03/07/2015, antes do CPC/15, de sorte que imperava o art. 692 do CPC/73, o qual não caracterizava o preço vil, indicando em seu parágrafo único que bastava que a arrematação alcançasse o valor da dívida, o que se coaduna com a normativa extraível do §2º, do art. 63, Lei n. 4.591/64. Portanto, não há previsão legal que resguarde o pleito autoral, tampouco o autor não se desincumbiu de seu ônus probatório sobre este ponto.

6. Em relação ao saldo remanescente, o §4º, do art. 63, da Lei n. 4.591/64 determina que, do preço apurado, após descontos, a diferença deve ser revertida ao devedor. Na hipótese, a dívida perfazia R$241.173,95, enquanto o imóvel foi arrematado por R$271.000,00, assumindo o arrematante despesas com honorários (R$27.100,00) e comissão do leiloeiro (R$ 13.550,00), de maneira que não há prova da transferência do saldo remanescente, cuja existência de sobejo deve ser apurada em sede de liquidação.

IV. Dispositivo e tese

7. Recurso parcialmente provido.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de n. 0570310-34.2015.8.05.0001, em que figuram como apelante GIUSEPPE NASSI e como apelado CONDOMINIO CLOC MARINA RESIDENCE.

ACORDAM os magistrados integrantes da Quarta Câmara Cível do Estado da Bahia, em conhecer e dar parcial provimento ao recurso, nos termos do voto do relator. 

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 QUARTA CÂMARA CÍVEL

Dado provimento parcial por unanimidade. Sustentaram os Béis. Franklin Andrade Gomes e Moacyr Souto Júnior.

Salvador, 16 de Dezembro de 2025.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quarta Câmara Cível 

Trata-se de apelação interposta por Giuseppe Nassi em face da sentença proferida pelo juízo da 11ª Vara de Relações de Consumo da comarca de Salvador que, nos autos da ação anulatória de leilão proposta em face de Condomínio Cloc Marina Residence, julgou improcedentes os pedidos iniciais.

Nas razões recursais (ID 89581473), sustenta, em resumo, que “não houve nenhuma notificação válida, seja no endereço do Recorrente na Itália, sequer para o seu procurador constituído no Brasil que reside no bairro do Rio Vermelho”, sendo que “a intimação deverá ser feita pessoalmente ao devedor ou ao seu procurador ou representante legal (artigo 26 §3º da Lei n. 9.514 de 1997)”.

Prossegue argumentando que “o magistrado de primeiro grau nega a validade ao texto legal utilizando uma simples comunicação por correspondência eletrônica que não tem qualquer valor legal, sequer prova o verdadeiro destinatário da mensagem, equiparando-a a notificação oficial!’.

No mais, aduz que “foi arrematado por um valor ínfimo, R$ 271.000,00 (duzentos setenta e um mil reais) quando está avaliado em mais de R$ 600.000,00 (seiscentos mil reais)”, sendo que “em 2009, o Acionante o comprou por R$ 387.940,42 (trezentos e oitenta e sete mil e novecentos e quarenta reais e quarenta e dois centavos)”.

Por fim, questiona que “a suposta dívida que motivou o ilegal leilão montava em R$ 150.959,96 (cento e cinquenta mil, novecentos e cinquenta e nove reais e noventa e seis centavos), entretanto o valor excedente nunca foi repassado ao Recorrente’.

Com base nessas considerações, pleiteia o provimento do recurso para que seja reformada a sentença recorrida.

Intimado, o apelado apresentou contrarrazões (ID 89581476).

Elaborado o relatório, foram os autos restituídos à Secretaria para sua inclusão em pauta de julgamento.

Salvador/BA, 9 de outubro de 2025.

 Des. José Edivaldo Rocha Rotondano 

Relator

JR27

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quarta Câmara Cível 

De início, afasta-se a preliminar de deserção recursal, tendo em vista que o benefício da gratuidade de justiça foi concedido na decisão de ID 89581313 e mantido na sentença (ID 89581471), de modo que, de fato, o apelante, imbuído de boa-fé processual, estaria resguardado processualmente quanto à interposição do recurso sem o imediato recolhimento das custas.

Ademais, considerando que o benefício poderia ser revisto a qualquer tempo, intimou-se o recorrente, em grau recursal, para comprovar a gratuidade. Em seguida, este informou o pagamento das custas processuais, conforme ID 90547325, de sorte que modificada sua condição deve ser revogada a benesse concedida em sentença.

Presentes os demais requisitos de admissibilidade, o recurso deve ser conhecido, passando-se ao exame do mérito.

Na origem, trata-se de ação anulatória de leilão extrajudicial referente ao imóvel n. 102, do Ed. Muxarabis, Bloco A, Condomínio Cloc Marina Residence, Avenida Lafayete Coutinho, que teria sido adquirido pelo apelante por meio de contrato de cessão, no valor de R$348.947,89.

Cinge-se a controvérsia a verificar a validade do procedimento de alienação do imóvel em razão de suposta ausência de intimação prévia pessoal, bem como averiguar se o bem foi arrematado por preço vil, além de observar se é devido ao autor algum saldo remanescente.

Com efeito, o débito que ensejou a alienação do imóvel se refere a custos extras para conclusão das obras do condomínio, que foram aprovados em assembleia datada de 19/06/2013, com participação do representante do autor (ID 89580886), e que, após 02 (dois) anos ainda não tinham sido adimplidas pelo apelante.

Por se tratar de alienação extrajudicial de unidade imobiliária em construção, atrai-se a aplicação do procedimento especial regido pelo art. 63 da Lei n. 4.591/1964, não se aplicando as disposições da Lei n. 9.514/1997, por se tratar esta de instituição de alienação fiduciária de imóvel. Nestes termos, dispõe a referida norma:

Art. 63. É lícito estipular no contrato, sem prejuízo de outras sanções, que a falta de pagamento, por parte do adquirente ou contratante, de 3 prestações do preço da construção, quer estabelecidas inicialmente, quer alteradas ou criadas posteriormente, quando fôr o caso, depois de prévia notificação com o prazo de 10 dias para purgação da mora, implique na rescisão do contrato, conforme nêle se fixar, ou que, na falta de pagamento, pelo débito respondem os direitos à respectiva fração ideal de terreno e à parte construída adicionada, na forma abaixo estabelecida, se outra forma não fixar o contrato.

§ 1º Se o débito não fôr liquidado no prazo de 10 dias, após solicitação da Comissão de Representantes, esta ficará, desde logo, de pleno direito, autorizada a efetuar, no prazo que fixar, em público leilão anunciado pela forma que o contrato previr, a venda, promessa de venda ou de cessão, ou a cessão da quota de terreno e correspondente parte construída e direitos, bem como a sub-rogação do contrato de construção.

Para tanto, ante a inadimplência, o adquirente será notificado para purgação da mora em 10 dias, caso em que, não pagando o débito, será rescindido o contrato, ficando a comissão de representantes autorizada a levar o bem a leilão.

Ademais, interpretando a referida norma, o Superior Tribunal de Justiça entendeu que, após a constituição em mora, a celeridade do procedimento não exige uma segunda notificação para cientificar o devedor das datas dos leilões, conforme jurisprudência:

RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA EM CONSTRUÇÃO. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. ART. 63, § 1º DA LEI N. 4.591/1964. INTIMAÇÃO PARA COMUNICAÇÃO DA DATA E HORA DO LEILÃO. DESNECESSIDADE.

1. Com a entrada em vigor do Código Civil de 2002, parte da Lei n. 4.591/1964, que dispõe sobre a constituição e registro das incorporações imobiliárias, foi revogada, passando o diploma civil a disciplinar o tema nos seus artigos 1.331 a 1.358.

2. A revogação parcial da Lei n. 4.591/1964 não atingiu a previsão constante de seu art. 63, consistente na execução extrajudicial do contratante faltoso em sua obrigação de pagamento das prestações do preço da construção.

3. A execução instituída pela Lei n. 4.591/1964 possibilitou a realização de leilão extrajudicial, devendo, no entanto, a opção por sua utilização constar sempre, previamente, do contrato estabelecido entre as partes envolvidas na incorporação.

4. A necessidade de previsão contratual da medida expropriatória extrajudicial, e a ocorrência de prévia interpelação do devedor para que seja constituído em mora, dão a essa espécie de execução elementos satisfatórios de contraditório, uma vez que a interpelação será absolutamente capaz de informar o devedor da inauguração do procedimento, possibilitando, concomitantemente, sua reação.

5. Nos termos da execução extrajudicial da Lei n. 4.591/1964, não é necessária a realização de uma segunda notificação do devedor com o objetivo de cientificá-lo da data e hora do Ieilão, após a interpelação que o constitui em mora.

6. Recurso especial não provido.<br>

(REsp n. 1.399.024/RJ, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 3/11/2015, DJe de 11/12/2015.)

Na situação, o demandante foi notificado em 10 de novembro de 2014 para purgar a mora, no prazo de 10 dias, sob pena de exclusão do condomínio e leilão do imóvel, nos termos do art. 63 da Lei n. 4.591/64 (ID 89581273 – pág. 20).

Embora conste que não foi encontrado no endereço indicado no contrato, os pactos posteriores entre ele, o seu procurador, sua advogada e o causídico do condomínio, demonstram que se atingiu, com clareza, o objetivo da norma, qual seja: o conhecimento da existência da mora e da impossibilidade de negociação, bem como a continuidade das medidas legais, entre elas, o leilão.

Tornou-se fato incontroverso nos autos que no dia 07/05/2015 ocorreu uma reunião no escritório do advogado do condomínio, na presença do postulante, de seu procurador (Franco Bellini) e de sua advogada (Alessandra Brandão). Após, em 14/05/2015, o Dr. Bruno Pithon reencaminhou novamente a notificação e destacou a inequívoca constituição em mora, com a indicação de que prosseguiria com o encaminhamento do processo para o leilão. Esses fatos não foram impugnados pelo recorrente, atraindo a aplicação do art. 374, III, CPC.

Portanto, não há que se falar em nulidade do procedimento por ausência de intimação pessoal do autor para tomar conhecimento sobre as datas dos leilões, sendo que foi cientificado da inadimplência e do risco referente à perda do imóvel. Após 06 (seis) meses de negociação, o apelante não se manifestou sobre o pagamento das cotas extras para o término da construção, o que ensejou a continuidade do rito legal com a arrematação do bem imóvel, sendo desnecessária nova notificação sobre as datas dos leilões.

Noutro lado, a disposição prevista no art. 26, §3º, da Lei n. 9.514/97, que exige a intimação pessoal do devedor ou de seu representante legal, não tem aplicabilidade imediata no referido caso, ante a existência de entendimento diverso extraível da norma que rege especificamente a execução contra devedor de construção, em conformidade com a aplicação do princípio da especialidade.

Em relação ao suposto preço vil pelo qual o bem imóvel foi arrematado em leilão, alega o recorrente que deveria ter sido observado o percentual de 50% previsto no art. 891 do CPC, o qual dispõe:

Art. 891. Não será aceito lance que ofereça preço vil.

Parágrafo único. Considera-se vil o preço inferior ao mínimo estipulado pelo juiz e constante do edital, e, não tendo sido fixado preço mínimo, considera-se vil o preço inferior a cinquenta por cento do valor da avaliação.

Sucede que a haste foi efetivada em 03/07/2015, antes da vigência do CPC/15, de modo que até 18/03/2016, imperavam as regras do CPC/73, cujo texto não caracterizava o preço vil, regulamentando-o no art. 692 da seguinte forma:

Art. 692. Não será aceito lanço que, em segunda praça ou leilão, ofereça preço vil. (Redação dada pela Lei nº 8.953, de 13.12.1994)

Parágrafo único. Será suspensa a arrematação logo que o produto da alienação dos bens bastar para o pagamento do credor. (Incluído pela Lei nº 8.953, de 13.12.1994)

Embora o caput apontasse pela impossibilidade da aceitação de preço vil, o parágrafo único ponderava que bastava para a arrematação que o valor alcançasse a dívida junto ao credor. A interpretação, portanto, se coaduna também com o quanto disposto nos §2º, do art. 63 da Lei n. 4.591:

§ 2º Se o maior lanço obtido fôr inferior ao desembôlso efetuado pelo inadimplente, para a quota do terreno e a construção, despesas acarretadas e as percentagens expressas no parágrafo seguinte será realizada nova praça no prazo estipulado no contrato. Nesta segunda praça, será aceito o maior lanço apurado, ainda que inferior àquele total, (VETADO).

Nestes termos, a disposição específica consigna que, em segunda praça, será aceito o segundo lance, independentemente de a quantia ofertada ser inferior ao preço desembolsado pelo inadimplente. É exatamente essa a situação dos autos, em que o autor aduz que pagou cerca de R$348.947,89, em 2009, contudo o imóvel foi arrematado por R$271.000,00, em 2015.

Logo, não há previsão legal que resguarde o pleito autoral, tampouco há prova de que, de fato, a unidade vizinha teria sido vendida por R$10.000,00 o metro quadrado, de maneira que, nos termos do art. 373, I, do CPC/15 (equivalente ao art. 333, I, do CPC/73), o recorrente não se desincumbiu de seu ônus probatório.

Por sua vez, sobre o saldo remanescente, também não há muitas informações no caderno digital. Contudo, observo que, neste ponto, tem razão o apelante, isso porque sua pretensão está em conformidade com o quanto aduzido no §4º, do art. 63, da Lei n. 4.591:

§ 4º Do preço que fôr apurado no leilão, serão deduzidas as quantias em débito, tôdas as despesas ocorridas, inclusive honorário de advogado e anúncios, e mais 5% a título de comissão e 10% de multa compensatória, que reverterão em benefício do condomínio de todos os contratantes, com exceção do faltoso, ao qual será entregue o saldo, se houver.

Destarte, a disposição afirma que, do preço apurado, após descontos quanto à dívida e às despesas, será revertido o saldo ao devedor. Na hipótese, o imóvel foi leiloado por R$271.000,00, sendo que o arrematante assumiu as despesas com honorários (R$27.100,00) e comissão do leiloeiro (R$ 13.550,00), não tendo qualquer prova da transferência do saldo remanescente, haja vista que, naquela oportunidade, a dívida perfazia a quantia de R$241.173,95.

Assim sendo, é necessário se averiguar em fase de liquidação se há algum sobejo pertencente ao autor, devendo o condomínio apresentar as despesas ocorridas à época e os valores descontados do preço apurado no leilão, para verificar se restou algum saldo.

Com essas considerações, o recurso merece parcial provimento apenas para que, em fase de liquidação, se apure a existência de valor remanescente em decorrência da arrematação do bem imóvel.

Conclusão.

Ante o exposto, o voto é no sentido de conhecer do recurso e dar-lhe parcial provimento apenas para determinar que, em fase de liquidação, seja apurada a existência de saldo remanescente em decorrência da arrematação do bem imóvel, devendo o condomínio apresentar as despesas e os descontos realizados sobre o valor apurado em leilão, de modo que, caso seja observado algum saldo, este seja revertido ao autor, com incidência de correção, desde a data da praça, e juros de mora, da citação, pelos mesmos índices determinados na convenção condominial para a apuração da dívida.

Em razão do art. 86, parágrafo único, CPC, mantenho a condenação do apelante pela integralidade da sucumbência. Em conformidade com o tema repetitivo n. 1.059 do STJ, é inaplicável a majoração prevista no §11, do art. 85 do CPC.

Salvador/BA, data registrada no sistema.

 Des. José Edivaldo Rocha Rotondano 

Relator