PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA
Segunda Câmara Cível
| Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 0574614-42.2016.8.05.0001 |
| Órgão Julgador: Segunda Câmara Cível |
| APELANTE: FERNANDO MARTINS PESSOA DA SILVA e outros (3) |
| Advogado(s): |
| APELADO: MARILENE AUREA SERAFIM RIBEIRO |
| Advogado(s): MARISTELA ABREU |
Como visto, trata-se de Apelação interposta com o objetivo de reformar a sentença que julgou procedente o pedido formulado na ação de cobrança ajuizada pela ora apelada, nos termos consignados no Relatório.
Inicialmente, cumpre-me apreciar a preliminar arguida pelo apelante.
Da preliminar de ilegitimidade passiva ad causam.
O apelante João Evangelista Santana de Jesus alega a ocorrência de ilegitimidade passiva ad causam, sob o argumento de que a sua atuação se limitou à mera intermediação imobiliária, não possuindo qualquer responsabilidade pelos vícios do negócio jurídico principal celebrado entre a autora e os proprietários do imóvel.
A preliminar, contudo, não merece acolhimento.
A legitimidade passiva ad causam deve ser aferida à luz da teoria da asserção, segundo a qual as condições da ação são analisadas abstratamente a partir das alegações contidas na petição inicial. No caso em exame, a causa de pedir não se funda exclusivamente no descumprimento do contrato de promessa de compra e venda pelos proprietários, mas sim na falha na prestação dos serviços de corretagem e assessoria imobiliária imputada diretamente ao apelante, que teria agido com negligência no desempenho de suas funções.
Ademais, a prova documental coligida aos autos demonstra, de forma inequívoca, que a atuação do apelante excedeu os limites da mera aproximação das partes interessadas. Constata-se que o apelante elaborou e confeccionou o instrumento particular de promessa de compra e venda, figurando inclusive como testemunha signatária; recebeu diretamente da autora a quantia de R$ 550,00 (quinhentos e cinquenta reais) para fins de vistoria do engenheiro da Caixa Econômica Federal e providências documentais; elaborou requerimento de averbação perante o 6º Ofício de Registro de Imóveis de Salvador; e emitiu guias de Documento de Arrecadação Judicial e Extrajudicial (DAJE) para registro do imóvel.
Tais circunstâncias evidenciam que o apelante atuou de forma ativa e preponderante na condução e gestão do negócio jurídico, assumindo deveres de diligência e prudência que influenciaram diretamente na confiança depositada pela adquirente, o que atrai, de forma inequívoca, sua legitimidade para figurar no polo passivo da demanda em que se discute a reparação pelos danos decorrentes da frustração do negócio.
Nesse sentido, colaciona-se o entendimento do Superior Tribunal de Justiça:
EMENTA: PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESPONSABILIDADE. EVICÇÃO. CORRETOR. FALHA NA PRESTAÇÃO DOS SERVIÇOS DE CORRETAGEM. SOLIDARIEDADE. 1. Controvérsia acerca da evicção reconhecida e da responsabilidade solidária da intermediadora imobiliária por falha no dever de informação, bem como da alegada negativa de prestação jurisdicional. 2. Não há que se falar em negativa de prestação jurisdicional, na medida em que o acórdão enfrentou os pontos essenciais da controvérsia, explicitando a evicção, a responsabilidade do alienante e a falha informacional da intermediadora com fundamento nos arts. 447, 450, 722 e 723 do Código Civil e na jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça. 3. O Tribunal de origem, com base nos fatos e nas provas dos autos, concluiu que houve evicção e que: a) a alienante responde objetivamente pela evicção, sem renúncia expressa da adquirente; b) há relação de consumo e falha da corretora no dever de informação, inclusive diante de certidão positiva de débito e contradições entre os depoimentos de seus prepostos; c) impõe-se a responsabilidade objetiva da imobiliária e a condenação solidária pelos danos materiais. 4. Inviabilidade, ante o óbice da Súmula 7/STJ, de reversão da conclusão do Tribunal de origem, por demandar reexame de fatos e provas dos autos. Precedentes. 5. O decidido pelo Tribunal de origem está em consonância com a jurisprudência desta Corte, no seguinte sentido: a) dever de diligência e de informação do corretor, com responsabilidade por perdas e danos quando descumprido; b) distinção entre corretagem e contrato principal, com solidariedade nas hipóteses de falha na corretagem, participação no empreendimento ou integração ao grupo econômico. Na espécie, a falha informacional foi expressamente reconhecida pelo acórdão recorrido, atraindo a incidência da Súmula 83/STJ. Agravo interno improvido. (STJ, AgInt no AREsp n. 2.884.631/SC, Relator: Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 22/4/2026, DJEN de 27/4/2026)
Desse modo, afasta-se a preliminar arguida.
Voto, pois, no sentido de rejeitar a preliminar de ilegitimidade passiva.
Mérito.
Superada a questão preliminar, passo à análise do mérito recursal.
A controvérsia de mérito cinge-se em verificar a responsabilidade civil do corretor de imóveis pelos danos materiais e morais causados à adquirente em razão da venda em duplicidade (venda a non domino) do imóvel intermediado, bem como a adequação da condenação solidária imposta na origem.
A sentença deu solução justa e tecnicamente adequada à controvérsia, não merecendo qualquer reparo.
a) Da responsabilidade civil do corretor de imóveis por falha no dever de diligência e informação.
O ponto de partida para a correta solução da lide é a verificação do cumprimento das obrigações legais impostas ao corretor de imóveis. O apelante sustenta a ausência de ato ilícito e defende que os danos decorreram exclusivamente de conduta de terceiro.
O argumento não se sustenta.
Nos termos do artigo 723 do Código Civil, o corretor é obrigado a executar a mediação com diligência e prudência, prestando ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento do negócio, respondendo por perdas e danos caso deixe de prestar todos os esclarecimentos acerca da segurança ou do risco da transação, in verbis:
“Art. 723. O corretor é obrigado a executar a mediação com diligência e prudência, e a prestar ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento do negócio. (Redação dada pela Lei nº 12.236, de 2010)
Parágrafo único. Sob pena de responder por perdas e danos, o corretor prestará ao cliente todos os esclarecimentos acerca da segurança ou do risco do negócio, das alterações de valores e de outros fatores que possam influir nos resultados da incumbência. (Incluído pela Lei nº 12.236, de 2010)”
No caso em exame, restou demonstrado que a autora celebrou contrato de promessa de compra e venda para aquisição de apartamento situado no STIEP, nesta capital, pelo valor de R$ 210.000,00. Para tanto, efetuou o pagamento do sinal de R$ 60.000,00 e de parcela subsequente de R$ 95.000,00, totalizando R$ 155.000,00, mediante transferências bancárias direcionadas à conta do réu Fernando Martins Pessoa da Silva, cunhado do proprietário Fidélio Pereira, sob a expressa orientação e intermediação do apelante João Evangelista Santana de Jesus.
Ocorre que, após o recebimento de expressiva quantia pela parte autora, os réus alienaram o imóvel em duplicidade para terceira pessoa, impossibilitando a transmissão da propriedade à acionante e retendo indevidamente os valores pagos.
A falha na prestação do serviço de corretagem resta plenamente configurada. O apelante, na qualidade de profissional habilitado e responsável pela condução do negócio, tinha o dever legal de verificar a regularidade da cadeia dominial, a idoneidade dos envolvidos e a segurança jurídica da destinação dos pagamentos. Ao permitir e orientar que a adquirente vertesse vultosa quantia na conta de terceiro (Fernando) que sequer figurava como proprietário no registro de imóveis, e ao deixar de alertar a consumidora sobre os riscos evidentes da transação, o corretor descumpriu frontalmente o dever de diligência e informação que lhe era exigido por lei.
A conduta negligente do apelante foi causa direta e determinante para a consumação do prejuízo suportado pela autora, que confiou na assessoria técnica prestada pelo corretor para investir as economias de uma vida inteira em negócio jurídico nulo (venda a non domino).
A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é firme no sentido de que o corretor de imóveis responde por perdas e danos quando constatada a sua negligência quanto às cautelas que razoavelmente são esperadas de sua parte:
EMENTA: AGRAVO REGIMENTAL. PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. ORIENTA A SÚMULA 7/STJ QUE, EM SEDE DE RECURSO ESPECIAL, É INVIÁVEL O REEXAME DE PROVAS. RESPONSABILIDADE CIVIL DO CORRETOR DE IMÓVEIS. O CORRETOR DE IMÓVEIS DEVE ATUAR COM DILIGÊNCIA, PRESTANDO ÀS PARTES DO NEGÓCIO QUE INTERMEDEIA AS INFORMAÇÕES RELEVANTES, DE MODO A EVITAR A CELEBRAÇÃO DE CONTRATOS NULOS OU ANULÁVEIS, PODENDO, NESSES CASOS, CONSTATADA A SUA NEGLIGÊNCIA QUANTO ÀS CAUTELAS QUE RAZOAVELMENTE SÃO ESPERADAS DE SUA PARTE, RESPONDER POR PERDAS E DANOS. 1. A decisão tomada pela Corte local decorreu de fundamentada convicção embasada nos elementos contidos nos autos, de modo que a eventual revisão da decisão esbarraria no óbice intransponível imposto pela Súmula 7/STJ. 2. “É inequívoco que o corretor de imóveis deve atuar com diligência, prestando às partes do negócio que intermedeia as informações relevantes, de modo a evitar a celebração de contratos nulos ou anuláveis, podendo, nesses casos, constatada a sua negligência quanto às cautelas que razoavelmente são esperadas de sua parte, responder por perdas e danos”. (REsp 1266937/MG, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 06/12/2011, DJe 01/02/2012) 3. Agravo regimental não provido. (STJ, AgRg no REsp n. 1.309.646/SP, Relator: Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 25/2/2014, DJe de 7/3/2014)
Portanto, evidenciada a falha grave na prestação do serviço de intermediação, impõe-se a responsabilidade solidária do corretor de imóveis pela reparação dos danos materiais causados, correspondentes à restituição integral dos valores pagos pela autora (R$ 155.000,00), nos termos do artigo 723, parágrafo único, do Código Civil.
b) Dos danos morais.
O apelante insurge-se, outrossim, contra a condenação ao pagamento de indenização por danos morais, alegando a ausência de ato ilícito de sua parte.
Sem razão, contudo.
O dano moral, na hipótese, é inquestionável e decorre in re ipsa das próprias circunstâncias do evento danoso. A autora, pessoa idosa e com problemas de saúde, teve frustrado o sonho da casa própria após adimplir expressiva quantia (R$ 155.000,00), descobrindo que o imóvel havia sido vendido em duplicidade a terceiros pelos réus, o que a obrigou a residir de aluguel.
A angústia, a revolta e o sentimento de impotência decorrentes de grave golpe patrimonial e da perda da moradia pretendida extrapolam, em muito, o mero dissabor cotidiano ou o simples inadimplemento contratual, caracterizando severa ofensa à dignidade, à integridade psíquica e aos direitos da personalidade da adquirente.
No que tange ao quantum indenizatório, o valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais) fixado pelo juízo de origem mostra-se extremamente moderado e proporcional à gravidade do dano e à capacidade econômica das partes, não comportando qualquer redução, sob pena de aviltamento da função pedagógico-punitiva da reparação civil.
Destarte, a sentença recorrida não merece qualquer reforma, devendo ser mantida em todos os seus termos.
Diante do exposto, voto no sentido de rejeitar a preliminar de ilegitimidade passiva, e, no mérito, conhecer e NEGAR PROVIMENTO à Apelação interposta por JOÃO EVANGELISTA SANTANA DE JESUS, mantendo a sentença em todos os seus termos.
Em observância ao disposto no artigo 85, § 11, do Código de Processo Civil, majoro os honorários advocatícios sucumbenciais devidos pelo apelante para o patamar de 12% (doze por cento) sobre o valor da condenação, suspensa a exigibilidade em razão do deferimento da gratuidade da justiça.
Des. JORGE BARRETTO
Relator
(Assinado eletronicamente)