PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA DE COTAS IMOBILIÁRIAS EM REGIME DE MULTIPROPRIEDADE. ALEGAÇÃO DE VENDA EMOCIONAL. VÍCIO DE CONSENTIMENTO NÃO COMPROVADO. RESCISÃO CONTRATUAL POR INICIATIVA DO COMPRADOR. DEVOLUÇÃO PARCIAL DOS VALORES PAGOS. DANO MORAL NÃO CONFIGURADO. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta por Construtora Orla Norte Spe Ltda contra sentença que julgou procedentes os pedidos formulados pelos autores em ação de rescisão contratual cumulada com pedido de indenização por danos morais, reconhecendo a nulidade de contrato de compra de duas cotas imobiliárias no empreendimento “Golden Dolphin Condo Beach” por suposto vício de consentimento decorrente de “venda emocional”, com condenação da ré à restituição integral dos valores adimplidos e ao pagamento de R$ 10.000,00 (dez mil reais) a título de danos morais para cada autor.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há três questões em discussão: (i) definir se houve vício de consentimento decorrente de “venda emocional” apto a ensejar a nulidade do contrato; (ii) estabelecer se é devida a restituição integral dos valores pagos ou se cabível a retenção parcial com base na Lei nº 13.786/2018 e na jurisprudência do STJ; (iii) determinar se houve dano moral indenizável em razão da conduta da empresa ré.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A “venda emocional”, embora reconhecida em casos excepcionais como prática abusiva, não configura vício de consentimento quando desacompanhada de prova robusta de coação, dolo, erro substancial ou outro vício previsto nos arts. 138 a 147 do Código Civil.

4. O contrato foi assinado com cláusula expressa sobre o direito de arrependimento no prazo legal de 07 dias (art. 49 do CDC), sem que os autores tenham exercido tal direito, tendo solicitado a rescisão cerca de três meses após a assinatura, o que descaracteriza compra impulsiva. (ID’s 90008182, 90008183 e 90008184)

5. A ausência de prova de vício de consentimento atrai a incidência da Súmula 543 do STJ, autorizando a retenção parcial dos valores pagos quando a rescisão decorre da iniciativa do comprador.

6. A jurisprudência do STJ, mesmo após a vigência da Lei nº 13.786/2018, considera razoável a retenção de até 25% dos valores pagos, inclusive em empreendimentos com patrimônio de afetação, como forma de compensar custos administrativos e evitar enriquecimento sem causa.

7. Não há comprovação de uso, posse ou fruição do imóvel pelos autores, sendo indevida a dedução de taxa de fruição, IPTU ou cotas condominiais.

8. A configuração de dano moral exige demonstração de conduta ilícita com repercussão extrapatrimonial. A simples rescisão contratual, desacompanhada de elementos que indiquem violação a direitos da personalidade, não enseja indenização por danos morais.

IV. DISPOSITIVO

9. Recurso conhecido e parcialmente provido. Sentença parcialmente reformada.

Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5º, V e X; CC/2002, arts. 138 a 147; CDC, arts. 6º, III, e 49; CPC, arts. 373, I, e 86; Lei nº 4.591/64, art. 67-A, com redação da Lei nº 13.786/2018.

Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 543; STJ, AgInt no AREsp 2587113/RJ, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, j. 19.08.2024; STJ, REsp 2196816/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, j. 28.04.2025; TJ-SP, Ap. Cív. 1002227-75.2021.8.26.0400, Rel. Des. Claudia Menge, j. 19.01.2024; TJ-SC, Ap. Cív. 5001642-98.2023.8.24.0089, Rel. Des. Marcos Fey Probst, j. 26.08.2025.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos da apelação cível nº 8002510-49.2024.8.05.0079, em que figuram como apelante CONSTRUTORA ORLA NORTE SPE LTDA e apelados TIRZAH LUPPI MARTINS e ROBSON SOUZA MARTINS.

Acordam os(as) Senhores(as) Desembargadores(as) integrantes da Segunda Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, conforme certidão de julgamento em CONHECER e DAR PARCIAL PROVIMENTO ao recurso de apelação cível, nos termos do voto do Relator.

Salvador/BA, Sala das Sessões, data registrada no sistema.

PRESIDENTE

PAULO ALBERTO NUNES CHENAUD

DESEMBARGADOR RELATOR

01-238

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 SEGUNDA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e provido em parte Por Unanimidade

Salvador, 17 de Março de 2026.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

Trata-se de recurso de apelação interposto por CONSTRUTORA ORLA NORTE SPE LTDA contra sentença prolatada pelo Juízo da 2ª Vara dos Feitos de Relativos às Relações de Consumo, Cíveis e Comerciais da Comarca de Eunápolis/BA nos autos da ação de rescisão contratual c/c indenização por danos morais nº 8002510-49.2024.8.05.0079, ajuizada por TIRZAH LUPPI MARTINS e ROBSON SOUZA MARTINS.

Adoto o relatório da sentença que julgou procedentes os pedidos realizados na petição inicial, nos seguintes termos (ID 90008215):

“(…)

Pelo que se vê dos autos, a contratação ocorreu enquanto os autores estavam em período de lazer, em Porto Seguro-Bahia, cidade turística, momento caracterizado por descanso e desconexão das atividades cotidianas. Nesse cenário, os consumidores, naturalmente, não se encontram em condições ideais para análise crítica de contratos complexos. Essa situação é agravada pela ausência de informações claras e pela pressão psicológica exercida, que culminaram na contratação emocional, sem que fosse oportunizada aos autores uma leitura detalhada e reflexão sobre os termos contratuais.

Além disso, o contexto relacionado aos contratos de compra e venda de cotas de multipropriedade em cidades turísticas está inserido em práticas de marketing agressivo, as quais têm sido reconhecidas pela jurisprudência nacional como uma das principais violações aos direitos extrapatrimoniais dos consumidores.

A prática conhecida como "venda emocional" compromete a transparência e a boa-fé objetiva, princípios basilares das relações de consumo, conforme artigos 4º e 6º do CDC. Essa modalidade de venda explora a vulnerabilidade do consumidor, induzindo-o a uma decisão precipitada e emocional, que muitas vezes só será revisitada ao retornar à rotina, quando se percebe o desinteresse real na compra. Essa conduta afronta o dever de informar, consagrado no artigo 6º, inciso III, do CDC.

Nesse rumo, a relação de consumo e a vulnerabilidade dos autores são evidentes, justificando a nulidade do contrato por vício de consentimento e a devolução integral dos valores pagos. A retenção de valores defendida pela ré é descabida, tendo em vista que o contrato foi rescindido por culpa exclusiva da fornecedora.

Ademais, se uma das partes não tem mais interesse na sua continuidade do contrato, de rigor que o mesmo seja rescindido, pois qualquer disposição contrária em contrato é abusiva, não podendo prevalecer.

Assim, não há como se impor a manutenção do contrato quando uma das partes não mais pretende se manter na relação, de modo que correto o acolhimento do pleito dos autores para rescindir o contrato.

(…)

A conduta da ré extrapolou o mero aborrecimento, impondo aos autores constrangimentos e prejuízos emocionais decorrentes de práticas abusivas, como pressão psicológica e falta de clareza contratual. O dano moral, in re ipsa, decorre da violação dos direitos básicos do consumidor e da falha na prestação de serviços, nos termos do artigo 14 do CDC.

Não há parâmetro legal para quantificar o valor da indenização por danos morais, devendo o Juiz ao arbitrá-lo que seja de forma a não caracterizar o enriquecimento sem causa, bem como inibir o causador do dano a não praticar tais atos com outras pessoas.

Assim, Julgo, POR SENTENÇA, procedente o pedido e declaro rescindido o contrato celebrado entre as partes, condenando a ré à devolução integral dos valores pagos pelos autores, e ainda, no pagamento de indenização por danos morais, no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais), para cada autor, corrigidos monetariamente a partir desta sentença e acrescidos de juros de mora a partir da citação.

Condeno, ainda, a ré no pagamento das custas processuais e honorários advocatícios que fixo em 20% sobre o valor total da condenação.

P.R.I., arquivando-se, após trânsito em julgado."

Em suas razões (ID 88479419), a apelante alega que a sentença incorre em erro ao reconhecer a ocorrência de venda emocional abusiva, ressaltando que a emoção integra naturalmente as relações humanas e comerciais, não sendo, por si só, elemento apto a viciar o consentimento, inexistindo nos autos qualquer prova de coação, dolo ou erro substancial que comprometesse a liberdade de manifestação de vontade dos autores.

Afirma que o contrato foi regularmente celebrado com observância do dever de informação, inclusive com cláusula expressa quanto ao direito de arrependimento em até 07 dias, sendo a adesão realizada de forma livre, consciente e digitalmente firmada

Aduz que não há relação de consumo nos moldes do CDC, devendo prevalecer a cláusula de eleição de foro prevista contratualmente.

Sustenta que a sentença desconsiderou a nova sistemática legal imposta pela Lei nº 13.786/2018, ao não aplicar o art. 67-A, inciso I, da Lei nº 4.591/64, o qual autoriza a retenção de valores pagos, inclusive integralmente a título de comissão de corretagem, sendo indevida a devolução integral determinada e que eventual devolução de valores deveria considerar as deduções previstas em lei, tais como comissão de corretagem, penalidade contratual de até 25%, tributos, cotas condominiais, despesas contratuais e taxa de fruição do imóvel.

Pontua que os danos morais arbitrados devem ser afastados, por inexistência de ato ilícito e por ausência de comprovação de abalo concreto, ou, subsidiariamente, devem ser reduzidos.

Defende que caso seja mantida a restituição dos valores pagos, a incidência de juros de mora deve ocorrer apenas a partir do trânsito em julgado da sentença, conforme precedentes do STJ.

Ao final, requer o provimento do recurso para reformar integralmente a sentença, com a consequente reforma da sentença para (i) reconhecer a validade do contrato de multipropriedade firmado entre as partes, afastando alegações de vício de consentimento, coação, dolo ou venda emocional abusiva; (ii) Reconhecimento da culpa exclusiva da parte apelada pela resolução contratual, diante da inexistência de mora ou inadimplemento da apelante, com a improcedência dos pedidos de restituição integral e de indenização por danos morais; (iii) caso mantida a condenação à restituição dos valores, que os juros de mora incidam apenas a partir do trânsito em julgado da decisão que rescindir o contrato, conforme entendimento do STJ; (iv) aplicação integral do art. 67-A da Lei nº 4.591/64, com redação da Lei nº 13.786/18, reconhecendo-se a legitimidade das deduções legais sobre os valores eventualmente restituíveis, compreendendo: (a) Retenção integral da comissão de corretagem (inc. I); (b) Cláusula penal de 50% do montante pago, em razão do patrimônio de afetação (§5º); (c) Retenção da taxa de fruição de 0,5% ao dia sobre o valor atualizado do contrato (§2º, III); (d) Dedução das despesas obrigacionais propter rem, tais como IPTU, cotas condominiais e contribuições associativas (§2º, I, II e IV); (v) que a restituição de valores à parte apelada ocorra somente após a expedição do “habite-se”, no prazo máximo de 30 dias, conforme §5º do art. 67-A da Lei nº 4.591/64; (vi) afastamento da condenação por danos morais, ante a inexistência de ilicitude, de nexo causal e de prova do sofrimento alegado, evitando-se a banalização do instituto, conforme jurisprudência do STJ; (vii) a redução do valor indenizatório fixado a título de danos morais, por se mostrar excessivo e desproporcional, considerando a ausência de prova efetiva de dano e os princípios da razoabilidade e proporcionalidade; (viii) mantida a condenação à restituição, os juros de mora devem incidir somente a partir do trânsito em julgado da sentença.

Contrarrazões apresentadas pelos apelados no ID 90008929, sustentando os apelantes que a contratação decorreu de prática comercial abusiva, caracterizada como “venda emocional”, realizada em ambiente turístico, com apelo emocional, ausência de tempo para reflexão e privação de informações essenciais, especialmente quanto à comissão de corretagem e riscos do negócio, o que comprometeu a liberdade de escolha dos consumidores e configura vício de consentimento.

Aduzem que a relação jurídica travada entre as partes é inequivocamente de consumo, devendo incidir o Código de Defesa do Consumidor, com especial atenção ao princípio da vulnerabilidade e ao direito à informação, sendo descabida a tentativa de afastar a aplicação do CDC com base em suposta finalidade “investidora” dos autores.

Pontuam que a Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato) não se aplica ao caso, pois a rescisão não se deu por inadimplemento voluntário dos consumidores, mas sim por vício de consentimento reconhecido judicialmente, sendo, por isso, indevida qualquer retenção de valores, inclusive a comissão de corretagem, cuja cobrança, no caso, ocorreu de forma dissimulada, sendo classificada como “entrada” e sem qualquer destaque contratual válido;

Afirmam que “A pretensão da Apelante de deduzir valores referentes a IPTU, taxa condominial e percentual de 0,5% ao mês a título de fruição do imóvel deve ser integralmente afastada, por absoluta ausência de suporte fático e jurídico. Importa destacar que os Autores jamais exerceram posse, uso ou fruição da unidade imobiliária, sendo completamente descabida a tentativa de imputar-lhes encargos que pressupõem justamente a ocupação do bem. A mera assinatura de contrato não autoriza, por si só, a cobrança de encargos como IPTU, cotas condominiais ou indenização por fruição, sobretudo quando inexistente a imissão na posse ou a concreta utilização da unidade. De igual modo, não há qualquer fundamento jurídico que justifique a cobrança da indenização por fruição (0,5% ao mês), porquanto nunca houve fruição de fato.”

Defendem que a tese de enriquecimento ilícito é descabida, pois o contrato foi celebrado mediante técnicas de pressão e engano, sendo a devolução integral medida de justiça e reequilíbrio da relação, especialmente diante da conduta abusiva da fornecedora.

Asseveram que a indenização por danos morais fixada em R$ 10.000,00 por autor mostra-se compatível com os danos experimentados, sendo proporcional, razoável e em conformidade com a jurisprudência sobre o tema, razão pela qual deve ser mantida.

Quanto ao tema dos juros e prazo de restituição, os apelados argumentam que o termo inicial dos juros de mora deve ser mantido conforme fixado na sentença (a partir da citação) por se tratar de relação de consumo e obrigação de devolução de quantia indevidamente recebida. Defendem, ainda, que a restituição dos valores deve ser integral e imediata, sem parcelamentos ou postergações, dada a nulidade do contrato por vício de consentimento e a ausência de boa-fé da fornecedora.

Pugnam ao final pelo improvimento do apelo, mantendo-se integralmente a sentença de mérito.

Assim, examinados os autos, lancei o presente relatório, encaminhando-os à Secretaria da Segunda Câmara Cível, nos termos do art. 931, do CPC, para inclusão em pauta, registrando a possibilidade de sustentação oral pelas partes.

Salvador/BA, data registrada no sistema.

PAULO ALBERTO NUNES CHENAUD

DESEMBARGADOR RELATOR

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

Presentes que se encontram os pressupostos de admissibilidade, conheço do recurso.

Como dito no relatório, trata-se de recurso de apelação interposto por CONSTRUTORA ORLA NORTE SPE LTDA contra sentença prolatada pelo Juízo da 2ª Vara dos Feitos de Relativos às Relações de Consumo, Cíveis e Comerciais da Comarca de Eunápolis/BA, que nos autos da ação de rescisão contratual c/c indenização por danos morais nº 8002510-49.2024.8.05.0079, ajuizada por TIRZAH LUPPI MARTINS e ROBSON SOUZA MARTINS, declarou rescindido o contrato firmado entre as partes para a compra de duas cotas imobiliárias no empreendimento “Golden Dolphin Condo Beach”, condenando ainda a empresa ré, ora apelante, à restituição integralmente os valores pagos pelos autores, ora apelados, e ao pagamento de indenização por danos morais de R$ 10.000,00 (dez mil reais) para cada demandante, com correção monetária desde a sentença e juros de mora a contar da citação.

O cerne da controvérsia reside em definir se houve abusividade quando da formalização, e posterior rescisão, do contrato de compra e venda de imóvel em regime de multipropriedade e, a partir daí, as suas consequências jurídicas, notadamente no que tange à retenção de valores e à configuração de danos morais.

A sentença recorrida fundamentou a procedência dos pedidos na premissa de que os autores, ora apelados, foram vítimas de "venda emocional", expressão que descreve uma estratégia de vendas que utiliza forte apelo emocional e pressão psicológica para induzir o consumidor a realizar uma compra de forma impulsiva, sem a devida reflexão sobre a necessidade e as condições do negócio, o que teria viciado seu consentimento.

Ocorre que da análise dos autos, não vislumbro respaldo suficiente no conjunto probatório produzido.

A jurisprudência pátria, embora atenta às práticas comerciais agressivas, distingue a legítima estratégia de marketing daquela que efetivamente compromete a autonomia da vontade do consumidor. A mera alegação de que a venda ocorreu em ambiente de lazer, com forte apelo emocional, não é, por si só, suficiente para anular um negócio jurídico. Para que se configure o vício de consentimento, é imprescindível a demonstração inequívoca de erro substancial, dolo, coação, estado de perigo ou lesão, nos termos dos artigos 138 e seguintes do Código Civil.

No caso em tela, os apelados não se desincumbiram do ônus de provar (art. 373, inciso I, do CPC) a ocorrência de qualquer dessas hipóteses. Ao contrário, os documentos demonstram que o contrato foi devidamente assinado, contendo cláusula expressa sobre o direito de arrependimento no prazo de 07 (sete) dias, em conformidade com o art. 49 do Código de Defesa do Consumidor (ID 90008182, fls.03e 08 e ID 90008183, fl.03 e 08), senão vejamos:

Art.49 do Código de Defesa do Consumidor

“Art. 49. O consumidor pode desistir do contrato, no prazo de 7 dias a contar de sua assinatura ou do ato de recebimento do produto ou serviço, sempre que a contratação de fornecimento de produtos e serviços ocorrer fora do estabelecimento comercial, especialmente por telefone ou a domicílio.

Parágrafo único. Se o consumidor exercitar o direito de arrependimento previsto neste artigo, os valores eventualmente pagos, a qualquer título, durante o prazo de reflexão, serão devolvidos, de imediato, monetariamente atualizados.” (g.n.)

E o contrato firmado entre as partes (ID’s 90008182, fls.03)

“O COMPRADOR poderá exercer o direito de arrependimento previsto no art. 49 da Lei nº 8.078 e art. 67-A, §10º da Lei nº 4.591/64, no prazo improrrogável de até 07 (sete) dias corridos a contar da assinatura deste instrumento, SOMENTE nos casos em que o contrato for firmado em estandes de vendas e fora da sede da VENDEDORA.” (g.n.)

Os apelados, pessoas maiores e capazes, tiveram a oportunidade de refletir sobre o negócio e, se assim o desejassem, rescindi-lo sem qualquer ônus dentro do prazo legal. A manifestação de desistência, contudo, ocorreu em 23/12/2023 (ID 90008184), quase 03 (três) meses após a celebração do pacto em 01/10/2023 (ID’s 90008182 e 90008183), o que descaracteriza a alegação de uma compra impulsiva e irrefletida.

Neste sentido, eis a jurisprudência pátria correlata:

“APELAÇÃO. COMPRA E VENDA. Compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias em regime de multipropriedade. Pretensão de anulação dos ajustes, porque caracterizada venda emocional e vício de consentimento. Restituição integral de valores pagos. Sentença de improcedência. Insurgência do autor - Nulidade dos contratos. Ausência. Venda emocional que não é ilícita e enseja direito de arrependimento. Pretensão de colocar fim aos ajustes deduzida depois de esgotado o prazo de sete dias estabelecido no art. 49 do CDC. Vício de consentimento inexistente. Negócios válidos - Rescisão por ato de vontade dos adquirentes. Cabimento. Promissário comprador faz jus à devolução, de uma só vez e de forma imediata, de 80% da quantia paga pelos imóveis. Inteligência da Súmula nº 1 deste Tribunal de Justiça e da Súmula nº 543 do C . Superior Tribunal de Justiça. Sentença reformada. RECURSO PROVIDO EM PARTE.” (TJ-SP - Apelação Cível: 1002227-75 .2021.8.26.0400 Olímpia, Relator.: Claudia Menge, Data de Julgamento: 19/01/2024, 36ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 19/01/2024) (g.n.)

“APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL. ANULAÇÃO CONTRATUAL. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA. DESPROVIMENTO DO RECURSO DA PARTE AUTORA.

I. CASO EM EXAME:

Ação declaratória de rescisão contratual com pedido de devolução de valores pagos, indenização por danos morais e tutela provisória de urgência, ajuizada pela parte autora em face da parte ré, visando à anulação de contrato de promessa de compra e venda de unidades imobiliárias em regime de multipropriedade. A sentença julgou parcialmente procedentes os pedidos, rescindindo os contratos e determinando a devolução parcial dos valores pagos, com improcedência quanto à indenização por danos morais.

II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO:

(i) Verificar a existência de vício de consentimento decorrente de venda emocional e marketing agressivo; (ii) Avaliar a ocorrência de descumprimento contratual por alteração de metragem das unidades adquiridas; (iii) Examinar a possibilidade de rescisão contratual por resilição e a devolução da comissão de corretagem; (iv) Analisar a validade da cláusula penal e a sua eventual inversão em favor da parte autora; (v) Verificar a existência de dano moral decorrente da relação contratual.

III. RAZÕES DE DECIDIR:

(i) Não há provas que evidenciem vício de consentimento por coação ou venda emocional, sendo insuficiente a mera alegação de abordagem agressiva;

(ii) A venda foi realizada na modalidade ad corpus, sendo a diferença de metragem inferior ao limite legal para resolução contratual, afastando o descumprimento contratual;

(iii) A resilição contratual é legítima, mas implica perdas e danos à parte que a requer, não sendo cabível a devolução da comissão de corretagem, pois o corretor não integra o polo passivo e cumpriu sua função;

(iv) É válida a cláusula penal com retenção de até 25% dos valores pagos, conforme jurisprudência consolidada, não sendo possível sua inversão em favor da parte autora;

(v) Inexistem elementos que justifiquem a indenização por danos morais, pois não houve inadimplemento contratual nem violação a direitos de personalidade.

IV. DISPOSITIVO:

Desprovimento do recurso da parte autora. Fixação de honorários recursais.

Dispositivos citados: CPC, arts . 485, VI; 487, I; 85, § 11; CC, art. 500, §§ 1º e 3º

Jurisprudência citada: TJSC, Apelação Cível n. 0309463-42.2014 .8.24.0038, rel. Bettina Maria Maresch de Moura, j . 02-07-2020; STJ, REsp 1.723.519/SP, rel. Min . Maria Isabel Gallotti, j. 28-08-2019; STJ, REsp 1.740.911/DF, j . 22-08-2019; TJSC, Agravo de Instrumento n. 5006697-74.2021.8 .24.0000, rel. Helio David Vieira Figueira dos Santos, j. 12-08-2021; TJSC, Agravo de Instrumento n . 5003278-17.2019.8.24 .0000, rel. Guilherme Nunes Born, j. 30-01-2020. (TJSC, Apelação n . 5001642-98.2023.8.24 .0089, do Tribunal de Justiça de Santa Catarina, rel. Marcos Fey Probst, Sexta Câmara de Direito Civil, j. 26-08-2025).” (TJ-SC - Apelação: 50016429820238240089, Relator.: Marcos Fey Probst, Data de Julgamento: 26/08/2025, Sexta Câmara de Direito Civil) (g.n.)

Portanto, não havendo prova de vício de consentimento, o contrato deve ser considerado válido, e a rescisão, que é um direito potestativo do comprador, deve ser atribuída à sua exclusiva iniciativa.

Quanto à retenção dos valores pagos, considerando que a rescisão se deu por desistência dos compradores após o prazo de 07 (sete) dias, previsto no art.49 do Código de Defesa do Consumidor, a devolução integral de tais valores, como determinado na sentença, não se sustenta. A resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador autoriza o vendedor a reter parte do montante pago para compensar os custos administrativos e de comercialização.

A matéria encontra-se pacificada pela Súmula 543 do STJ:

"Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento." (g.n.)

A empresa apelante pleiteia a retenção de 50% (cinquenta por cento) dos valores, com base na Lei do Distrato (Lei nº 13.786/2018), por se tratar de empreendimento com patrimônio de afetação. Contudo, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, mesmo após a referida lei, tem consolidado o entendimento de que o percentual de retenção deve ser razoável, fixando-o, na maioria dos casos, em 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos, por ser quantia adequada e suficiente para indenizar o construtor pelas despesas gerais e pelo rompimento unilateral do contrato.

Nesse sentido:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DIREITO DO CONSUMIDOR. RESILIÇÃO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RETENÇÃO DE 25% (VINTE E CINCO POR CENTO) DOS VALORES PAGOS. SÚMULAS 7, 83 E 543/STJ. INTERESSE RECURSAL NA RESTITUIÇÃO MESMO APÓS O LEILÃO EXTRAJUDICIAL. SÚMULA 83/STJ. DEFICIÊNCIA RECURSAL. SÚMULA 284/STF. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.

1. Nos termos da Súmula 543/STJ, "na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.

"2. Esta Corte Superior também entende, em tal cenário, ser viável a retenção no percentual de 10% (dez por cento) a 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos quando houver resolução do compromisso de compra e venda por culpa do promitente-comprador, bem como proibir a revisão do valor estabelecido nesta circunstância, por implicar reexame fático-probatório (enunciado sumular n. 7/STJ).

3. A multa contratualmente estabelecida para a supracitada hipótese foi fixada pelo Tribunal estadual em 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos. Aplicação da Súmula 83/STJ.

4. É sabido que o leilão do imóvel não exclui o direito do promitente comprador de receber as parcelas pagas, ou seja, de reaver valores que entende lhe serem devidos, sob pena de enriquecimento ilícito (AgInt nos EDcl no AREsp n . 2.089.345/RJ, relator o Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 6/3/2023, DJe de 14/3/2023) - verbete sumular n. 83/STJ.

5. A respeito da tese de que a correção monetária incidiria a partir do ajuizamento da ação, tal pretensão não pode ser apreciada nesta instância superior, em razão da deficiência recursal. A demandante não apontou qual dispositivo de lei federal lastrearia o referido argumento, a ensejar o texto da Súmula 284/STF.

6. Agravo interno desprovido.” (STJ - AgInt no AREsp: 2587113 RJ 2024/0072783-1, Relator.: Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Data de Julgamento: 19/08/2024, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 23/08/2024) (g.n.)

Dessa forma, a sentença merece reforma para autorizar a retenção, pela empresa apelante, de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores comprovadamente pagos pelos apelados, devendo o saldo remanescente ser restituído em parcela única.

Registre-se, por oportuno, que não há comprovação de uso, posse ou fruição do imóvel pelos autores, sendo indevida a dedução de taxa de fruição, IPTU ou cotas condominiais.

Quanto à condenação ao pagamento de indenização por danos morais, este capítulo da sentença também deve ser reformado.

Conforme exposto, não houve ato ilícito por parte da apelante. A rescisão contratual decorreu da vontade dos próprios apelados, e após o prazo de 07 (sete) dias disposto no art.49 do CDC. A discussão sobre as cláusulas contratuais e a retenção de valores, por si só, não configura ofensa a direitos da personalidade.

O Superior Tribunal de Justiça possui entendimento pacífico de que o mero inadimplemento ou descumprimento contratual não gera, em regra, dano moral. Confira-se:

“DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO RESOLUTÓRIA DE CONTRATO CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE VALORES, REPARAÇÃO DE DANOS MATERIAIS E COMPENSAÇÃO DE DANOS MORAIS. LUCROS CESSANTES PRESUMIDOS. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. DANO MORAL. NÃO CONFIGURADO.

1. Ação resolutória de contrato cumulada com restituição de valores, reparação de danos materiais e compensação de danos morais, em virtude de atraso na entrega de imóvel, objeto de contrato de compra e venda firmado entre as partes.

2. Reconhecida a culpa do promitente vendedor no atraso da entrega de imóvel, os lucros cessantes são presumidos.

3. A jurisprudência desta Corte Superior é no sentido de que "o mero descumprimento contratual, caso em que a promitente vendedora deixa de entregar o imóvel no prazo contratual injustificadamente, embora possa ensejar reparação por danos materiais, não acarreta, por si só, danos morais, salvo se as circunstâncias do caso concreto demonstrarem a efetiva lesão extrapatrimonial."

4. Recurso especial conhecido e parcialmente provido. (STJ - REsp: 2196816 SP 2025/0037148-2, Relator.: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 28/04/2025, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJEN 05/05/2025)

Não havendo nos autos prova de qualquer situação vexatória, humilhante ou de grave angústia que extrapole a normalidade, a improcedência do pedido de indenização por danos morais é medida que se impõe.

Por fim, a parcial procedência dos pedidos realizados na petição inicial e o consequente parcial provimento da apelação, ensejam a distribuição proporcional das despesas e honorários entre as partes litigantes, na forma do art. 86 do Código de Processo Civil, cabendo a cada parte arcar com a metade dos valores devidos a título de custas e honorários advocatícios, estes na ordem de 20% (vinte por cento) sobre o valor da causa, restando suspensa a cota devida aos apelados, em razão da concessão da assistência judiciária gratuita.

Ante o exposto, voto no sentido de CONHECER e DAR PARCIAL PROVIMENTO ao presente recurso de apelação cível, para, reformando parcialmente a sentença de mérito, autorizar que a empresa ré/apelante retenha o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) sobre o total dos valores comprovadamente pagos pelos autores, devendo restituir o saldo remanescente (75%) em parcela única, com correção monetária a partir de cada desembolso e acrescidos de juros legais a partir da citação, observando-se os consectários legais do art.406 do Código Civil, bem como para afastar a condenação da ré/apelante ao pagamento de indenização por danos morais, mantendo-se incólume os demais termos da sentença.

Salvador/BA, Sala das Sessões, data registrada no sistema.

PRESIDENTE

PAULO ALBERTO NUNES CHENAUD

DESEMBARGADOR RELATOR

01-238