PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA
Quinta Câmara Cível
| Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 0501370-91.2018.8.05.0201 |
| Órgão Julgador: Quinta Câmara Cível |
| APELANTE: MARCIA TEDESCO |
| Advogado(s): DANIEL RENOUT DA CUNHA, TRAJANO ROCHA RIBEIRO |
| APELADO: FERNANDA AVILA DE PAULA |
| Advogado(s): GUSTAVO DA PAZ SANTOS |
I – JUÍZO DE ADMISSIBILIDADE
CONHEÇO do recurso, porque presentes os requisitos intrínsecos e extrínsecos de admissibilidade.
II – PRELIMINARES DE NULIDADE DA SENTENÇA:
A Apelante aduziu que a sentença é nula, em razão da (i) carência da ação, tendo em vista que a Apelada não poderia ter exigido judicialmente o desmembramento do imóvel estando ciente de que o bem é objeto de dívidas tributárias, e da (ii) negativa de prestação jurisdicional, porque a sentença recorrida padece de erros de obscuridade e omissão. Ocorre que as preliminares de nulidade da sentença não merecem ser acolhidas, conforme passo a expor.
Em relação ao primeiro ponto, que diz respeito à carência da ação, cumpre esclarecer, inicialmente, que o direito de ação é assegurado a todos irrestritamente. Aquele que se sentir lesado poderá socorrer-se do Poder Judiciário para salvaguardar direito de que se entende titular contra quem lhe opõe resistência injustificada. Porém, para postular em juízo, é necessária a presença das condições da ação, quais sejam a legitimidade e o interesse, nos termos do art. 17, do CPC. A legitimidade consiste na pertinência subjetiva da demanda, enquanto que o interesse de agir corresponde a expectativa da parte em obter a satisfação de uma demanda e, para alcançar tal objetivo, o processo precisa ser considerado meio necessário.
Na hipótese, a Apelada ajuizou a demanda originária, aduzindo que quitou o valor da compra do imóvel, mas a Apelante ainda não lhe transferiu o bem, sob a justificativa de que seria necessário quitar, primeiramente, as dívidas do IPTU. Da narrativa da exordial, é possível extrair que a Apelada tem legitimidade para postular em juízo o adimplemento contratual por parte da Apelante, por ter figurado no contrato de compra e venda. Além disso, possui o interesse de agir para obter o desmembramento e a lavratura da escritura do contrato. Logo, resta evidente a presença de ambas as condições da ação, ao contrário do que sustenta a Apelante.
O segundo ponto refere-se a preliminar de negativa da prestação jurisdicional, por omissão e obscuridade na sentença recorrida, arguida pela Apelante. Segundo entendimento pacífico do Superior Tribunal de Justiça, para que haja vício de fundamentação no julgado, o acórdão embargado deve ser omisso sobre argumentos deduzidos no processo capazes de, em tese, infirmar a conclusão adotada pelo julgador. Contudo, o julgador não precisa enfrentar todos os argumentos traduzidos pelas partes, tampouco tem que os rebater um a um, se estes não são capazes de alterar o resultado obtido. A propósito, colaciona-se precedentes do STJ nesse sentido:
1. Os embargos de declaração, nos termos do art. 619 do Código de Processo Penal, supõem defeitos na mensagem do julgado, em termos de ambiguidade, omissão, contradição ou obscuridade, isolada ou cumulativamente. Nesse contexto, não há que se falar em ofensa ao art. 619 do Código de Processo Penal quando o Tribunal aprecia os aspectos relevantes da controvérsia para a definição da causa, como ocorreu na espécie, ressaltando-se que “o julgador não é obrigado a rebater, um a um, todos os argumentos das partes, bastando que resolva a situação que lhe é apresentada sem se omitir sobre os fatores capazes de influir no resultado do julgamento” (AgRg no AREsp n. 2.218.757/MS, relator Ministro Ribeiro Dantas, Quinta Turma, julgado em 7/2/2023, DJe de 13/2/2023). […].
(AgRg no AREsp n. 2.183.644/GO, relator Ministro Antonio Saldanha Palheiro, Sexta Turma, julgado em 25/4/2023, DJe de 28/4/2023 – excerto da ementa com grifos aditados).
1. A jurisprudência desta Corte é pacífica ao proclamar que, se os fundamentos adotados bastam para justificar o concluído na decisão, o julgador não está obrigado a rebater, um a um, os argumentos suscitados pela parte em embargos declaratórios, cuja rejeição, nessas condições, não implica contrariedade ao art. 1.022, I e II, do CPC/2015. Cabe ressaltar, nesse contexto, “que o teor do art. 489, § 1º, inc. IV, do CPC/2015, ao dispor que 'não se considera fundamentada qualquer decisão judicial, seja ela interlocutória, sentença ou acórdão, que não enfrentar todos os argumentos deduzidos no processo capazes de, em tese, infirmar a conclusão adotada pelo julgador', não significa que o julgador tenha que enfrentar todos os argumentos trazidos pelas partes, mas, sim, aqueles levantados que sejam capazes de, em tese, negar a conclusão adotada pelo julgador” (EDcl nos EREsp 1.523.744/RS, relator Ministro Og Fernandes, Corte Especial, julgado em 7/10/2020, DJe 28/10/2020). […].
(AgInt no AREsp n. 2.246.617/SP, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 15/5/2023, DJe de 17/5/2023 – excerto da ementa com grifos aditados).
Da leitura da sentença recorrida, observa-se que o magistrado primevo enfrentou todos os argumentos aduzidos pelas partes que seriam capazes de influir no seu julgamento sobre a lide, incluindo as provas documentais. Embora a Apelante sustente que o juízo a quo deixou de apreciar todos os argumentos expostos na contestação, caracterizando a negativa de prestação jurisdicional, o que se observa, na verdade, é a inconformidade da parte com a solução do litígio dada pelo julgador. Por tais razões, não merece prosperar também a preliminar de negativa da prestação jurisdicional.
Ante o exposto, não merecem ser acolhidas as preliminares de nulidade da sentença arguidas pela Apelante.
III – SENTENÇA MANTIDA:
O presente recurso foi interposto contra a sentença que determinou que a Apelante desmembre o imóvel e lavre a escritura pública da compra e venda em favor da Apelada no prazo de 90 (noventa) dias, sob pena de multa diária. Nas razões recursais, a Apelante sustentou que não pode ser compelida a cumprir essa obrigação de fazer enquanto não puder quitar as dívidas do IPTU. O pleito recursal é pela reforma da sentença, para que seja afastada a condenação da Apelante ao cumprimento da obrigação de fazer.
De início, já antecipo que a sentença recorrida não merece reparos.
O caso dos autos versa sobre o contrato de compra e venda do imóvel situado na Estrada de Trancoso, nº 490, Arraial D’Ajuda/BA. Na exordial, a Apelada afirmou que, apesar de ter pagado o valor da compra, a Apelante ainda não lhe transferiu o bem, sob a justificativa de que seria necessário quitar, primeiramente, as dívidas do IPTU. Por isso, a Apelada ajuizou a ação de obrigação de fazer, para que a Apelante fosse condenada a desmembrar o bem objeto da lide e lavrar a escritura pública da compra e venda.
Segundo o art. 475 do Código Civil, o descumprimento contratual permite que a parte lesada opte por rescindir o contrato, extinguindo a avença, ou exigir o cumprimento das obrigações assumidas pela parte contrária, independentemente da sua concordância. É o que se extrai da leitura da referida norma legal e do entendimento dos Tribunais Pátrios sobre a matéria:
Art. 475. A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos.
2. MÉRITO. NOS TERMOS DO ART. 475 DO CC, A PARTE LESADA PELO INADIMPLEMENTO PODE PEDIR A RESOLUÇÃO DO CONTRATO, SE NÃO PREFERIR EXIGIR-LHE O CUMPRIMENTO, CABENDO, EM QUALQUER DOS CASOS, INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS (ART. 475 DO CC). HIPÓTESE EM QUE O PROMITENTE COMPRADOR DESCUMPRIU COM SUA OBRIGAÇÃO PRINCIPAL DE PAGAR O PREÇO, SENDO FACULDADE DA PROMITENTE VENDEDORA OPTAR PELA COBRANÇA DAS PARCELAS INADIMPLIDAS. PROCEDÊNCIA DA PRETENSÃO PRINCIPAL E IMPROCEDÊNCIA DO PLEITO RECONVENCIONAL DE RESOLUÇÃO DA AVENÇA. PRELIMINAR REJEITADA. RECURSO DA PARTE AUTORA PROVIDO. RECURSO DA PARTE RÉ PREJUDICADO.
(TJ-RS – AC: 50277108120198210001 PORTO ALEGRE, Relator: Mylene Maria Michel, Data de Julgamento: 24/03/2023, Décima Nona Câmara Cível, Data de Publicação: 30/03/2023 – excerto da ementa com grifos aditados)
APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL CUMULADA COM INDENIZAÇÃO. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA. DE ACORDO COM O ART. 475 DO CC, A PARTE LESADA PELO INADIMPLEMENTO PODE PEDIR A RESOLUÇÃO DO CONTRATO, SE NÃO PREFERIR EXIGIR-LHE O CUMPRIMENTO, CABENDO, EM QUALQUER DOS CASOS, INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS. NA HIPÓTESE DOS AUTOS, O CONTRATO CELEBRADO ENTRE AS PARTES LIMITOU-SE À VENDA DE UMA FRAÇÃO IDEAL INSERIDA EM UM TODO MAIOR, INEXISTINDO QUALQUER OBRIGAÇÃO QUANTO AO LOTEAMENTO DA ÁREA. SITUAÇÃO EM QUE NÃO SE VERIFICA INADIMPLEMENTO CONTRATUAL IMPUTÁVEL AO APELADO PARA JUSTIFICAR A RESOLUÇÃO DO CONTRATO. RECURSO DESPROVIDO.
(TJ-RS – AC: 50013714820188210057 LAGOA VERMELHA, Relator: Mylene Maria Michel, Data de Julgamento: 14/10/2022, Décima Nona Câmara Cível, Data de Publicação: 21/10/2022 – ementa com grifos aditados)
Ação de cobrança – Compromisso de compra e venda – Inadimplemento dos compradores incontroverso – Sem interesse na resolução do contrato – Pretensão ao cumprimento da obrigação – Faculdade da parte lesada, nos termos do artigo 475, CC – Compensação do débito com as benfeitorias realizadas – Impossibilidade – Recurso improvido.
(TJ-SP – APL: 10110592220158260008 SP 1011059-22.2015.8.26.0008, Relator: Eduardo Sá Pinto Sandeville, Data de Julgamento: 01/12/2016, 6ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 01/12/2016 – ementa com grifos aditados)
No caso concreto, as partes pactuaram a compra e venda de uma área de aproximadamente 350 m², que corresponde a uma parcela de terreno maior, situado na Estrada de Trancoso, nº 490. Ficou acertado que a Apelada pagaria o valor total de R$ 50.000,00 (cinquenta mil reais) e, em contrapartida, a Apelante deveria outorgar a respectiva escritura pública, em que pese as despesas com a escrituração ficassem a cargo da compradora, ora Apelada. Estes foram os termos contratuais, estabelecidos em conformidade com o art. 490 do CC, consoante se depreende da leitura das Cláusulas Primeira, Segunda e Quarta da avença:
Conforme se extrai dos comprovantes de pagamento e do Termo de Quitação (ID. 68014921 e seguintes), a Apelada cumpriu com sua obrigação de quitar o valor da compra do imóvel. Diferentemente do que alegou a Apelante, não existem provas de que a Apelada tenha atrasado o pagamento por 2 (dois) anos, tampouco que tenha sido notificada sobre suposto atraso, de modo que não é possível reconhecer qualquer descumprimento por parte da Apelada.
Caberia à Apelante, então, arcar com os débitos tributários referentes ao período em que esteve no bem e, em seguida, outorgar a escritura pública, como acordado na Cláusula 2ª. Não obstante, isso não foi feito, restando evidente o inadimplemento da Apelante, que poderá ser compelida a cumprir a obrigação de fazer pactuada em instrumento particular. Afinal, não é possível imputar à Apelada a culpa pelo fato da Apelante não ter utilizado o dinheiro da venda do imóvel para quitar as dívidas do IPTU.
Disso, constata-se dos fólios que a Apelante ainda não transferiu o imóvel à Apelada, apesar de já ter recebido o valor total do bem desde o ano de 2017. Não se pode admitir que a parte se abstenha, por tempo indeterminado, de providenciar os documentos necessários à transferência do bem, ainda que o contrato não tenha estabelecido prazo para elaboração da escritura pública. O entendimento contrário autorizaria o enriquecimento sem causa da Apelante, permitindo que a Apelada continuasse sem a propriedade do bem, mesmo tendo pago o preço.
Caso a quitação das dívidas do IPTU fosse um justo motivo que impossibilitasse a transferência do imóvel, competia à Apelante ressarcir a parte contrária por perdas e danos, em vez de exigir que ela aguarde indefinidamente a solução do litígio envolvendo o ente municipal sobre o pagamento do tributo. Ressalte-se, contudo, que a Apelante não demonstrou nos autos originários a pretensão de ressarcir a Apelada, tampouco que não tem condições financeiras de pagar a dívida tributária.
Por tais motivos, conclui-se que a sentença recorrida restou acertada quando condenou a Apelante a desmembrar o imóvel e lavrar a escritura pública da compra e venda no prazo de 90 (noventa) dias, sob pena de multa diária. Da mesma forma, considera-se correto o entendimento do juízo a quo de que a Apelante foi constituída em mora quando citada validamente no processo, nos termos do art. 240, CPC. Este é o entendimento que se extrai dos julgados dos Tribunais de Justiça colacionados abaixo:
Art. 240. A citação válida, ainda quando ordenada por juízo incompetente, induz litispendência, torna litigiosa a coisa e constitui em mora o devedor, ressalvado o disposto nos arts. 397 e 398 da Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002 (Código Civil).
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO COMINATÓRIA DE OBRIGAÇÃO DE FAZER – OUTORGA DE ESCRITURA PÚBLICA DEFINITIVA DE PERMUTA DE IMÓVEIS – JUSTO IMPEDIMENTO – INEXISTÊNCIA – FATOS IMPEDITIVOS NÃO COMPROVADOS – INÉRCIA DA PARTE – CONSTATAÇÃO – PEDIDO PROCEDENTE – SENTENÇA MANTIDA.
O contratante pode exigir o cumprimento de obrigação contratual, mormente quando essa se refere à concretização do objeto pactuado (lavratura de escritura pública para transferência de propriedade do imóvel). Não demonstrado o justo impedimento para a lavratura da escritura pública definitiva de permuta de imóveis, julga-se procedente o pedido autoral.
(TJ-MG – AC: 10000221270531001 MG, Relator: Manoel dos Reis Morais, Data de Julgamento: 31/08/2022, Câmaras Cíveis / 20ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 01/09/2022 – ementa com grifos aditados)
RECURSO DE APELAÇÃO - AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER – COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – OUTORGA DE ESCRITURA DEFINITIVA - EXISTÊNCIA DE CLÁUSULA RESOLUTIVA – ALEGADO DESCUMPRIMENTO – NÃO DEMONSTRADO – EXTINÇÃO DO ELEMENTO ACIDENTAL - CUMPRIMENTO DA OBRIGAÇÃO PELO PROMITENTE COMPRADOR - DIREITO À OUTORGA DA ESCRITURA DEFINITIVA DO BEM – RECURSO DESPROVIDO.
O adimplemento da obrigação que condiciona o negócio jurídico extingue todos os direitos a que a ela se apõem, na forma do art. 128 do CC. Comprovada a quitação pelo promitente comprador do preço pactuado no negócio jurídico, e não se desincumbindo o réu do ônus quanto a existência de fato modificativo, impeditivo ou extintivo a pretensão inicial, resta injustificada a mora em outorgar a escritura definitiva do imóvel, conferindo, assim, ao promitente comprador o direito de exigir a obrigação da outorga da Escritura definitiva do bem. Recurso desprovido.
(TJ-MT 00014026220138110040 MT, Relator: CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, Data de Julgamento: 20/10/2021, Terceira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 21/10/2021 – ementa com grifos aditados)
APELAÇÕES CÍVEIS. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. CONTROVÉRSIA VOLTADA A APRECIAR A RESCISÃO DO CONTRATO POR CULPA DO VENDEDOR, COM RESSARCIMENTO DE VALORES PAGOS E INDENIZAÇÃO PELO DANO MORAL SUPORTADO. ADIMPLÊNCIA CONTRATUAL DO AUTOR DEMONSTRADA NOS AUTOS. O INADIMPLEMENTO CONTRATUAL DA PROMITENTE VENDEDORA, ORA APELANTE, RESTOU EFETIVAMENTE DEMONSTRADO NOS AUTOS. A RÉ FOI DEVIDAMENTE CONSTITUÍDA EM MORA COM A CITAÇÃO VÁLIDA NOS AUTOS. ART. 240 DO CPC. ATRASO DE MAIS DE 10 MESES PARA ENTREGA DO IMÓVEL, APÓS O TRANSCURSO DO PRAZO DE TOLERÂNCIA. […]
(TJ-RJ – APL: 00153156220168190209, Relator: Des(a). PAULO SÉRGIO PRESTES DOS SANTOS, Data de Julgamento: 09/11/2020, SEGUNDA CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 11/11/2020 – excerto da ementa com grifos aditados)
Ressalte-se que o contrato não prevê que a Apelada teria que aguardar a quitação das dívidas do IPTU pela Apelante. Ademais, diferentemente do que sustentou a Apelante, o registro do e-mail não é prova suficiente de que a parte contrária tinha ciência da situação tributária do imóvel quando celebrou a avença. Isto porque, além do e-mail ser posterior à celebração do contrato, a Apelada não afirmou na mensagem que tinha ciência prévia sobre as dívidas do IPTU (ID. 68014766).
Por fim, o pedido de condenação da Apelada por litigância de má-fé não merece prosperar, visto que a referida parte apenas usufruiu do seu direito de ação, que lhe é assegurado pelo ordenamento jurídico brasileiro, quando se socorreu do Poder Judiciário para salvaguardar direito de que se entende titular contra quem lhe opõe resistência injustificada. Não existem elementos suficientes nos autos que demonstrem que a Apelada incorreu em algumas das condutas caracterizadoras da litigância de má-fé previstas no art. 80, do CPC. Nesse sentido, é o entendimento extraído dos julgados dos Tribunais Pátrios:
RECURSO INOMINADO. PEDIDO DE BALCÃO. AÇÃO DE REPARAÇÃO DE DANOS MATERIAIS C/C LUCROS CESSANTES. SUPOSTA FALHA NA PRESTAÇÃO DO SERVIÇO. RECURSO ADSTRITO AO PEDIDO DE AFASTAMENTO DA LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ. AUSENTE OFENSA AOS DITAMES DO ARTIGO 80 DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. EXERCÍCIO DE DIREITO DE AÇÃO. LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ AFASTADA. RECURSO PROVIDO.
(TJ-RS – Recurso Inominado: 50037880720238215001 PORTO ALEGRE, Relator: Jerson Moacir Gubert, Data de Julgamento: 21/06/2024, Quarta Turma Recursal Cível, Data de Publicação: 24/06/2024 – ementa com grifos aditados)
2. O simples exercício do direito de ação não configura má-fé processual tipificada como ilícito processual pelo artigo 80 do Código de Processo Civil. A sucumbência do autor não significa que ele agiu de má-fé, com espírito malsão e emulativo. A simples improcedência dos pedidos não autoriza a ilação de que o autor não agiu amparado pelo direito fundamental de acionar o Poder Judiciário. No caso dos autos, o autor limitou-se a defender o que entendia cabível, com base num quadro fático razoável, não se encaixando sua postulação em nenhuma das hipóteses previstas no artigo 80 do Código de Processo Civil.[…]
(TJ-SP – RI: 10005355320198260257 SP 1000535-53.2019.8.26.0257, Relator: Augusto Rachid Reis Bittencourt Silva, Data de Julgamento: 14/09/2020, Turma Recursal Cível e Criminal, Data de Publicação: 17/07/2020 – excerto da ementa com grifos aditados)
Diante do exposto, considerando a legislação vigente e a jurisprudência dos Tribunais Pátrios, além dos fatos devidamente comprovados no processo, verifica-se que merece ser mantida a sentença recorrida que determinou que a Apelante desmembre o imóvel e lavre a escritura pública da compra e venda em favor da Apelante no prazo de 90 (noventa) dias, sob pena de multa diária.
IV – CONCLUSÃO
Isto posto, voto no sentido de CONHECER DO RECURSO DE APELAÇÃO E NEGAR-LHE PROVIMENTO, mantendo incólume a sentença recorrida.
Sala das Sessões, __ de _____ de 202_.
PRESIDENTE
DESª. CARMEM LÚCIA SANTOS PINHEIRO
RELATORA
PROCURADOR(A) DE JUSTIÇA