PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quarta Câmara Cível 

DIREITO CIVIL. LOCAÇÃO COMERCIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. CULPA DO LOCADOR. RECURSOS DESPROVIDOS.

I. CASO EM EXAME

Ação de rescisão contratual movida por clínica odontológica (locatária) em face de locador, alegando inviabilidade do negócio por ausência de Escritura Pública do imóvel, documento exigido pela municipalidade para expedição de alvará de funcionamento.

A sentença declarou a rescisão por culpa do locador, declarou inexigível o débito locatício e ordenou a devolução de caução, mas indeferiu os pedidos de multa contratual inversa e danos morais. O locador foi condenado ainda em multa por embargos protelatórios.

Ambas as partes apelam. O locador sustenta ausência de obrigação contratual de fornecer a escritura e alega que a devolução ocorreu por dificuldades financeiras da autora (pandemia). A locatária pleiteia a aplicação da multa contratual e indenização por danos morais.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

4. Há quatro questões em discussão: (i) se a petição inicial é inepta por utilizar o termo "extinção" ao invés de "rescisão"; (ii) se o locador tem dever anexo de fornecer documentação registral do imóvel quando a locação tem finalidade comercial específica; (iii) se é cabível a multa contratual inversa (cláusula penal) no caso de rescisão por falta de habite-se/escritura; (iv) se a pessoa jurídica sofreu danos morais indenizáveis.

III. RAZÕES DE DECIDIR

5. A preliminar de inépcia da inicial deve ser rejeitada. O pedido de "extinção da relação" é gênero do qual a "rescisão" é espécie, não havendo prejuízo à defesa ou à compreensão da demanda.

6. O art. 22, I, da Lei nº 8.245/1991 obriga o locador a entregar o imóvel em estado de servir ao uso a que se destina. Tratando-se de locação para "Clínica Odontológica" (fim contratual expresso), a ausência de regularidade registral (Escritura/Habite-se) que impeça a obtenção de alvará configura inadimplemento do locador, por violação da boa-fé objetiva e dos deveres anexos, independentemente de cláusula expressa.

7. A multa contratual (cláusula penal) foi corretamente afastada pelo juízo a quo. A rescisão decorreu de vício anterior à ocupação plena (falta de aptidão do objeto), e a restituição das partes ao status quo ante, com devolução de valores e isenção de aluguéis, já repara suficientemente o prejuízo material, evitando configurar desproporcionalidade na sanção, dada a peculiaridade do período pandêmico que também afetou as relações negociais.

8. A Súmula 227 do STJ admite dano moral à Pessoa Jurídica, mas exige prova de violação à honra objetiva (imagem, nome ou reputação perante terceiros). A mera frustração do negócio ou dissabor contratual, sem comprovação de negativação ou escândalo público, não gera dever de indenizar.

9. Mantém-se a multa por embargos de declaração protelatórios aplicada na origem, pois a rediscussão de mérito via embargos é conduta abusiva.

IV. DISPOSITIVO E TESE 

10. Recursos desprovidos.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de n. 8007868-31.2020.8.05.0080, em que figuram como apelante G & T CLINICA ODONTOLOGICA LTDA e outros e como apelada SAMPAIO BRAGA AGROPECUARIA LTDA e outros.

ACORDAM os magistrados integrantes da Quarta Câmara Cível do Estado da Bahia, por unanimidade, em negar provimento aos recursos, nos termos do voto do relator. 

Salvador, data do sistema

Des. Ricardo Regis Dourado

Relator

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 QUARTA CÂMARA CÍVEL

Negado provimento aos recursos por unanimidade. Sustentou, virtualmente, o Bel. Aderbal de Almeida Neto.

Salvador, 14 de Julho de 2026.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quarta Câmara Cível 

Trata-se de recursos de Apelação Cível interpostos simultaneamente por SAMPAIO BRAGA AGROPECUÁRIA LTDA. (Réu/1º Apelante) e G & T CLÍNICA ODONTOLÓGICA LTDA. (Autora/2ª Apelante) contra a sentença proferida pelo Juízo da Vara Cível e das Relações de Consumo da Comarca de Feira de Santana/BA, nos autos da Ação de Rescisão Contratual nº 8007868-31.2020.8.05.0080.

A ação originária tinha por objeto a rescisão de contrato de locação comercial, sob o fundamento de que o imóvel locado não possuía Escritura Pública, documento indispensável para a obtenção de Alvará de Funcionamento e licença junto ao Conselho Regional de Odontologia (CRO). A autora alegou que, sem tais documentos, o imóvel tornou-se imprestável para o fim contratado ("Clínica Odontológica").

A sentença recorrida julgou parcialmente procedentes os pedidos da autora para: (i) declarar a rescisão do contrato por culpa do locador; (ii) declarar a inexigibilidade dos aluguéis e encargos cobrados; (iii) condenar o réu à restituição do valor de R$ 5.000,00 pago a título de primeiro aluguel/caução. Por outro lado, julgou improcedentes os pedidos de multa contratual inversa e danos morais. A Reconvenção movida pelo réu (cobrança de aluguéis) foi julgada improcedente.

Em sede de Embargos de Declaração, o Juízo a quo aplicou multa de 1% sobre o valor da causa ao Réu, por considerar o recurso protelatório.

Nas suas razões recursais, o Réu (1º Apelante) suscita preliminar de inépcia da inicial, argumentando erro técnico no pedido de "extinção" ao invés de "rescisão". No mérito, defende a inexistência de obrigação contratual de fornecer escritura, sustentando que a locação possui natureza pessoal e dispensa prova de propriedade. Alega que a devolução do imóvel foi motivada por dificuldades financeiras da autora decorrentes da pandemia de COVID-19, conforme mensagens de WhatsApp, e não pela falta de documentação. Requer a procedência da reconvenção para cobrança de R$ 54.199,38.

Por sua vez, a Autora (2ª Apelante), em suas razões (fls. 49-88), busca a reforma parcial para ver o réu condenado ao pagamento da multa contratual (Cláusula 16ª - três aluguéis) e indenização por danos morais, alegando que a conduta do locador frustrou a atividade empresarial e feriu a honra objetiva da pessoa jurídica recém-constituída.

Contrarrazões apresentadas por ambas as partes, pugnando pelo desprovimento dos recursos adversos. 

É o relatório.

Salvador/BA, data do sistema.

 Des. Ricardo Regis Dourado 

Relator

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quarta Câmara Cível 

I. ADMISSIBILIDADE

Presentes os pressupostos de admissibilidade intrínsecos (cabimento, legitimidade, interesse recursal e inexistência de fato impeditivo ou extintivo) e extrínsecos (tempestividade, preparo - realizado pelo Réu e dispensado à Autora por gratuidade de justiça - e regularidade formal), CONHEÇO de ambos os recursos de apelação.

Dada a prejudicialidade das matérias, analiso primeiramente o recurso do Réu, que ataca o mérito da rescisão, e, na sequência, o recurso da Autora.

II. DO RECURSO DO RÉU (SAMPAIO BRAGA AGROPECUÁRIA LTDA.)

A) DA PRELIMINAR DE INÉPCIA DA INICIAL

O recorrente sustenta a inépcia da inicial sob o argumento de que a autora formulou pedido de "extinção da relação locatícia" e não de "rescisão contratual", o que violaria a exigência de pedido determinado.

A preliminar não prospera. O Direito Processual Civil contemporâneo rege-se pelos princípios da primazia do julgamento de mérito e da instrumentalidade das formas. O pedido deve ser interpretado em consonância com o conjunto da postulação e o princípio da boa-fé (CPC, art. 322, §2º). No caso, a pretensão de "extinção da relação locatícia" por culpa do locador equivale, inequivocamente, ao pleito de rescisão ou resolução contratual. A terminologia utilizada não prejudicou o contraditório nem a ampla defesa, tendo o réu contestado o mérito exaustivamente.

Rejeito, portanto, a preliminar.

B) DO MÉRITO: DA CULPA PELA RESCISÃO CONTRATUAL

A controvérsia central reside em definir se a ausência de regularidade registral do imóvel (Escritura Pública/Habite-se) configura infração contratual do locador capaz de justificar a rescisão por sua culpa exclusiva.

1. Da Regra Jurídica Aplicável

O art. 22, inciso I, da Lei nº 8.245/1991 (Lei do Inquilinato) estabelece como obrigação fundamental do locador: "entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina".

A interpretação teleológica e sistemática deste dispositivo, à luz do princípio da boa-fé objetiva (CC, art. 422), impõe que o "estado de servir ao uso" não se limita às condições físicas (paredes, teto, piso), mas abrange também a regularidade jurídica mínima necessária para que a atividade prevista no contrato possa ser exercida legalmente.

2. Da Aplicação ao Caso Concreto

No caso em tela, o Contrato de Locação estipulou expressamente na Cláusula Primeira que o imóvel destinava-se a "FIM A QUE SE DESTINA: CLÍNICA ODONTOLÓGICA".

É fato notório e incontroverso que o exercício de atividades de saúde (clínicas) depende de licenças rigorosas (Alvará de Funcionamento Municipal, Licença Sanitária, registro no CRO). A prova documental acostada aos autos demonstra que a Prefeitura de Feira de Santana exige, para emissão da licença, a apresentação da Escritura Pública do imóvel ou contrato de locação acompanhado da prova de propriedade.

As conversas de WhatsApp evidenciam que a locatária solicitou reiteradamente a documentação e o preposto do réu admitiu: "Não encontramos ainda a escritura pública".

O argumento do réu de que "a locação é direito pessoal e dispensa propriedade" é tecnicamente correto para a validade do contrato entre as partes, mas falha quando a ausência da propriedade/escritura impede o locatário de usar o imóvel para o fim contratado. Se o locador aluga um imóvel para uma clínica, ele garante implicitamente que o imóvel é licenciável para tal fim. A entrega de um imóvel sem condições de ser legalizado frustra a causa do contrato e configura inadimplemento do locador.

A tese defensiva de que a rescisão foi motivada pela pandemia (mensagem de WhatsApp citando "movimento fraco") não elide a responsabilidade do locador. A falta de documentação é vício estrutural e anterior. A pandemia pode ter agravado a situação econômica da autora, mas a impossibilidade jurídica de obter o alvará (o vício de origem) persistiria com ou sem pandemia. Havendo um vício que impede o uso lícito do imóvel, assiste ao locatário o direito de rescindir o contrato sem ônus.

Configurada a culpa do locador, correta a sentença que declarou a rescisão, a inexigibilidade dos débitos e a improcedência da reconvenção.

C) DA MULTA POR LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ

A multa aplicada em sede de Embargos de Declaração (1% sobre o valor da causa) deve ser mantida. A leitura da peça de Embargos (Documento 26) revela nítido intuito de rediscussão do mérito sob o pretexto de "contradição". O réu alegou que a juíza não poderia decidir com base em "obrigação subjacente" (boa-fé), o que reflete inconformismo com a tese jurídica adotada, matéria própria de apelação, e não vício do art. 1.022 do CPC. O caráter protelatório justifica a sanção.

III. DO RECURSO DA AUTORA (G & T CLÍNICA ODONTOLÓGICA LTDA.)

A) DA MULTA CONTRATUAL (CLÁUSULA PENAL)

A autora pleiteia a condenação do réu ao pagamento da multa prevista na Cláusula 16ª (três aluguéis). A sentença indeferiu o pedido por considerar desproporcional.

A decisão de 1º grau merece ser mantida, ainda que por fundamento complementar. A resolução do contrato por culpa do locador, decorrente de vício que impedia o uso desde a origem (falta de escritura), impõe o retorno ao status quo ante. A autora já foi beneficiada com a declaração de inexistência de qualquer débito locatício (mesmo tendo detido a posse das chaves por meses) e a devolução do valor pago.

A cumulação da restituição integral (isenção de aluguel pelo período de posse) com a multa compensatória poderia configurar bis in idem ou enriquecimento sem causa, dada a peculiaridade do caso: o imóvel ficou à disposição da autora, que chegou a iniciar reformas, e o período coincidiu com o fechamento do comércio pela pandemia. A solução equitativa adotada pela sentença, que restitui as partes ao estado anterior sem imposição de penalidades adicionais a qualquer dos lados (além da devolução do que foi pago), atende ao princípio da proporcionalidade e à função social do contrato em tempos de crise sanitária global.

B) DOS DANOS MORAIS

Quanto ao dano moral, a Súmula 227 do STJ pacificou que "a pessoa jurídica pode sofrer dano moral". Contudo, tal possibilidade não implica dano in re ipsa. Para a pessoa jurídica, o dano moral exige lesão à sua honra objetiva, isto é, sua reputação, bom nome ou imagem perante o mercado e consumidores.

No caso dos autos, não há prova de que a G & T Clínica Odontológica (empresa recém-criada) tenha sofrido protestos, negativação em órgãos de proteção ao crédito (SPC/Serasa) ou escândalo público decorrente da conduta do réu. A frustração do negócio e os transtornos administrativos, embora desagradáveis, situam-se na esfera do inadimplemento contratual, resolvido pelas perdas e danos materiais (já afastados pela isenção dos aluguéis).

Ausente a comprovação de abalo ao crédito ou à imagem pública da empresa, não subsiste o dever de indenizar extrapatrimonialmente.

IV. CONCLUSÃO

Ante o exposto, voto no sentido de NEGAR PROVIMENTO a ambos os recursos de Apelação, mantendo a sentença recorrida em todos os seus termos, inclusive quanto à distribuição dos ônus sucumbenciais e à multa por embargos protelatórios aplicada ao Réu. 

Diante do desprovimento de ambos os recursos, majoro os honorários advocatícios sucumbenciais devidos por ambas as partes em 2% (dois por cento), sobre as bases de cálculo fixadas na sentença, nos termos do art. 85, §11, do CPC, observada a gratuidade de justiça deferida à Autora.

Salvador/BA, data do sistema

 Des. Ricardo Regis Dourado 

Relator

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