PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE. CONTRATO DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO. CLAÚSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. INADIMPLEMENTO DA RÉ. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE PELO BANCO. IMÓVEL ARREMATADO EM LEILÃO EXTRAJUDICIAL. COMPROVAÇÃO POR MEIO DE REGISTRO NA MATRÍCULA E AUTO DE ARREMATAÇÃO. POSSIBILIDADE DE PROPOSITURA DA AÇÃO POSSESSÓRIA PELO ARREMATANTE. EXEGESE DO ART. 30 LEI N.º 9.514/97. NORMA QUE ESTABELECE REQUISITOS PRÓPRIOS SOBRE O DESDOBRAMENTO DA POSSE. RESOLUÇÃO DO CONTRATO QUE AUTORIZA O RECONHECIMENTO DE ESBULHO POSSESSÓRIO. CONDENAÇÃO DA ACIONADA AO PAGAMENTO DE TAXA DE OCUPAÇÃO E ENCARGOS QUE RECAÍRAM SOBRE O BEM ATÉ A IMISSÃO DO AUTOR NA POSSE DO IMÓVEL. CABIMENTO. RECURSO DE APELAÇÃO CONHECIDO E PROVIDO. SENTENÇA REFORMADA PARA JULGAR PROCEDENTE A PRETENSÃO AUTORAL.

I – Como possuidor indireto, devido à tradição ficta, pode o credor fiduciário, seu cessionário ou sucessores, bem assim o adquirente do imóvel por força do público leilão, manejar ação de reintegração de posse após a consolidação da propriedade por inadimplemento do devedor fiduciante, pois a permanência deste no bem depois de ter havido a resolução do contrato constitui esbulho por via de precariedade, passível de ser atacado pela via possessória. Exegese do art. 30 da Lei n.º 9.514/97;

II - Os documentos juntados aos autos comprovam que o ora Apelante adquiriu o imóvel em hasta pública ocorrida em consequência do inadimplemento da parte ré juntou ao Banco Santander (Brasil) S/A, credor fiduciário;

III - Lavrada a escritura de compra e venda, o recorrente/arrematante sub-rogou-se nos direitos do banco que exercia a posse indireta do imóvel, passando a deter legitimidade para a retomada do bem através de ação de reintegração de posse;

IV - Considerando que a parte ré não entregou as chaves do imóvel ao administrador judicial, tampouco depositou em juízo, para se eximir das responsabilidades, ao revés, optou por manter-se em sua posse, com ingerência e acesso ao local, deve responder pelos impostos, taxas, contribuições condominiais e quaisquer outros encargos que recaiam ou venham a recair sobre o bem até a data da imissão na posse do autor (art. 27, § 8º, da Lei nº 9.514/97);

VII - O o art. 37-A da Lei n.º 9.514/1997 possibilita ao arrematante a cobrança de taxa de ocupação, a ser fixada, por mês ou fração, em importe correspondente a 1% (um por cento) do valor do imóvel indicado para efeito da venda em leilão público, exigível desde a data da alienação em leilão até a data em que imitir-se na posse do imóvel. Referida taxa tem por finalidade compensar o novo proprietário em razão do tempo em que se viu privado da posse do imóvel adquirido, cabendo ao antigo devedor fiduciante, sob pena de evidente enriquecimento ilícito, desembolsar o valor correspondente ao período no qual, mesmo sem título legítimo, usufruiu do bem;

VIII - Recurso conhecido e provido. Sentença reformada.

A C Ó R D Ã O

Vistos, relatados e discutidos estes autos da Apelação Cível n.º 0505581-66.2017.8.05.0150, em que figura como apelante  WILSON ROBERTO MIRANDA DE SÁ TELES, e como apelada DENISE SANCHES DE JESUS.

ACORDAM os Desembargadores componentes da Segunda Câmara Cível, à unanimidade de votos, em CONHECER E DAR PROVIMENTO AO RECURSO, pelas razões alinhadas no voto condutor.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 SEGUNDA CÂMARA CÍVEL

Deu-se provimento ao apelo, à unanimidade.

Salvador, 27 de Fevereiro de 2024.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

Vistos, etc.

Adoto o relatório constante da sentença de ID 41988169, prolatada pela MM. Juíza de Direito da 2ª Vara dos Feitos de Relações de Consumo, Cíveis e Comerciais da Comarca de Lauro de Freitas, que, nos autos da Ação de Reintegração de Posse n.º 0505581-66.2017.8.05.0150, proposta pelo BANCO SANTANDER (BRASIL) S.A, posteriormente substituído por WILSON ROBERTO MIRANDA DE SÁ TELES, em face de DENISE SANCHES DE JESUS, julgou improcedentes os pedidos constantes da exordial e da reconvenção, nos seguintes termos:

“(…) Da análise dos autos, percebe-se que no decorrer da ação a parte autora/arrematante, confunde os procedimentos de Reintegração de Posse com Imissão de Posse. Na realidade transmuda a natureza jurídica dos institutos

(...)

Assim, considerando que apenas as ação possessória são fungíveis entre si, e que a Ação de Imissão na Posse não se trata de uma ação possessória, não há que se falar em aplicação do Princípio da Fungibilidade - este que assegura que uma ação proposta de forma inadequada pode ser considerada válida, permitindo que o magistrado receba e processe a demanda equivocada, quando o caso reclamava o ajuizamento de outra espécie possessória, nos termos do artigo 554 do Código de Processo Civil.

(...)

Dando por ultrapassada, também,  a possibilidade de conversão de ritos,  passo a analisar o mérito:

Como já explanado, a ação possessória de reintegração de posse tem procedimento especial. Preceitua o art. 561, do Código de Processo Civil, que incumbe ao autor provar a sua posse, a turbação ou o esbulho praticado pelo réu, a data da turbação ou do esbulho e, por fim, a continuação da posse, embora turbada, na ação de manutenção, ou a perda da posse, na ação de reintegração.

Pois bem! Posse é fato, e tendo compulsado por diversas vezes os autos não restou demonstrado pelo arrematante/autor sequer o primeiro requisito, ou seja, a posse de fato do bem em litígio. 

(...)

Com efeito, não vejo a parte autora com o gozo do jus possessionis, sendo este o direito de posse, ou seja, é o poder sobre a coisa e, a possibilidade de sua defesa por intermédio dos interditos.

Desta forma, verifica-se que a pretensão do reconvinte na reconvenção é discutir cláusulas do contrato de financiamento celebrado com o BANCO SANTANDER (BRASIL), NÃO MAIS PARTE (ilegitimidade ativa), NESTES AUTOS (repito) portanto, a reconvenção deve ser extinta sem resolução de mérito, vez que entendo que nas ações possessórias tanto a defesa quanto a reconvenção devem atentar aos requisitos do art. 556 do CPC.

É sabido e consabido que só se admite a reconvenção, se houver conexão entre ela e a ação principal ou entre ela e o fundamento da defesa. Em síntese apertada - REPITO - uma ação possessória (o substituto nunca teve posse), que se queria transformar em petitória, com reconvenção (que perdeu totalmente o rumo: cadê a conexão e a mesma qualidade jurídica das partes????).

(...)

Saliente-se, ainda, que sequer há risco de decisões conflitantes ou contraditórias a justificar a presente reconvenção, nos termos do artigo 55, § 3º, do Código de Processo Civil, ante a ausência de vínculo entre a casa de pedir e os pedidos da ação principal e da reconvenção.

Considerando a ausência de conexão entre a reconvenção e a ação principal e com os fundamentos da contestação do réu, imperiosa a extinção da reconvenção sem o julgamento do mérito, por ausência de pressuposto processual (CPC, art. 485, IV).

(...)

Ante o exposto, rejeitadas as preliminares, no mérito julgo IMPROCEDENTES os pedidos constante na ação de reintegração de posse proposto por WILSON ROBERTO MIRANDA DE SA TELES em face de DANISE SANCHES DE JESUS,ambos qualificados nos autos, declarando, assim, extinto o processo com apreciação de mérito, com fulcro no art. 487, inciso I, do CPC.

EXTINGO, também, o processo reconvencional sem julgamento do mérito, com fulcro no art. 485, inciso IV, do CPC.

Na AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE COM PEDIDO LIMINAR, condeno a parte autora nas custas e demais despesas processuais e honorários de sucumbência fixado em 10% do valor da causa.

E na RECONVENÇÃO, condeno a parte reconvinte nos honorários de sucumbência fixado em 10% do valor da causa.”

Irresignado, o autor interpôs recurso de apelação (ID 41988180), alegando que "a R. Decisão Recorrida incidiu em erro ao julgar improcedente a Ação de Reintegração de posse, pois não levou em consideração que o pedido inicial está amparado no Art. 30, da Lei de Alienação Fiduciária nº 9.514/1997, tendo a regra prevista no Art. 562, do CPC, sido usado de forma subsidiária, e meramente complementar, e sem qualquer vinculação à norma prevista na Lei Especial".

Afirma que "a Reintegração de Posse pleiteada na ação originária se trata de matéria prevista em Lei Especial, que criou tal instituto para ser aplicado em condições especiais, como a do presente feito, em que o imóvel foi objeto de Alienação Fiduciária, teve a propriedade consolidada, foi levado a leilão, e arrematado pelo Recorrente".

Argumenta que "quando se trata de propriedade resolúvel, como a instituída pelo Lei de Alienação Fiduciária, a instituição financeira/Fiduciária passa à condição de proprietária e possuidora indireta do bem em razão da tradição ficta, o que enseja, por conseguinte, também, valer-se de institutos possessórios em seu favor, como está previsto na própria Lei, no seu Art. 30; ademais, em tais casos há o desmembramento da posse em direta e indireta, e, no momento que o devedor/fiduciante não paga, a propriedade é consolidada, e ele passa a ser esbulhador da posse, pois, o que garantia a legalidade da sua posse passa a não mais existir". 

Salienta que "o Código Cível estabelece de forma clara no seu Art. 1.197 a possibilidade de divisão da posse em direta e indireta, sendo que, no caso da Lei de Alienação Fiduciária de Bens Imóveis, foi dividida a posse em direta, exercida pelo Fiduciante/devedor, e indireta exercida pelo Fiduciário/Credor, podendo esse exercer Ação Reintegratória contra aquele". 

Ao final, requer o provimento do recurso para reformar a sentença no sentido de julgar procedente a ação,  determinando a expedição de mandado de reintegração de posse do imóvel descrito na inicial em seu favor, e condenando a requerida ao pagamento da taxa mensal de ocupação, nos termos art. 37-A da Lei n.º 9.514/97.

Devidamente intimada, a recorrida apresentou contrarrazões (ID 41988194), refutando as alegações recursais.

Assim, examinados os autos, lancei o presente relatório, encaminhando-os à Secretaria da Segunda Câmara Cível, nos termos do art. 931 do CPC, para inclusão em pauta de julgamento.

Salvador/BA, 23 de novembro de 2023.

 DESEMBARGADOR JOSÉ ARAS

Relator

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do recurso.

Trata-se de Ação de Reintegração de Posse, proposta pelo BANCO SANTANDER (BRASIL) S/A em face de DENISE SANCHES DE JESUS, objetivando a retomada da posse sobre o imóvel localizado na Av. Santos Dumont, n.º 1.893, Edf. Prestige, Cond. Supremo Family Club, Apto. 107, Bloco 04, Centro, Lauro de Freitas/BA, com fulcro no art. 30 da Lei n.º 9.514, de 20 de novembro de 1997.

Relatou o banco, na exordial, que "em decorrência de contrato de cédula de crédito imobiliário com pacto de alienação fiduciária em garantia de coisa imóvel (previsto na lei 9.514/97), tornou-se credor da antiga proprietária do imóvel da quantia de R$ 137.286,04 (cento e trinta e sete mil duzentos e oitenta e seis reais e quatro centavos) em março de 2012. Contudo, em razão do inadimplemento das obrigações assumidas pela Fiduciante, ora Ré, iniciou-se o procedimento de execução extrajudicial do contrato, vindo a acarretar na consolidação da propriedade do imóvel em favor do Autor, registrada na matrícula do imóvel de nº 28.120 junto ao 2º Cartório de Registro de Imóveis desta Comarca, nos termos do artigo 26 da lei 9.514/97".

Alegou que "mesmo após a consolidação da propriedade em favor do Autor, a Ré insiste em permanecer ocupando o imóvel objeto da demanda, não restando ao Autor outra medida, senão o ajuizamento da presente ação de reintegração de posse".

Sustentou que "a consolidação da propriedade surge o direito de retomada posse, direito este previsto no artigo 30 da lei 9.514/97, como também na Cláusula 37ª do contrato firmado entre as partes".

Com base nessas alegações, requereu a medida liminar de reintegração de posse do imóvel, e sua posterior confirmação em sentença, além da condenação da acionada ao pagamento de taxa de ocupação, correspondente ao período que permanecera indevidamente no imóvel, e ao ressarcimento das despesas com os trâmites decorrentes da alienação fiduciária e de todos os encargos do bem até a data da sua efetiva imissão na posse, com fulcro no § 8º do artigo 27 da Lei n.º 9.514/97.

No curso da ação, o WILSON ROBERTO MIRANDA SÁ TELES, arrematante do imóvel, requereu, juntamente com o BANCO SANTANDER S/A, a substituição do polo ativo, a qual foi deferida no despacho de ID 41988139.

Após a regular instrução processual, a Magistrada a quo prolatou a sentença de ID 41988169, julgando improcedente a pretensão autoral, por entender ausente a comprovação do fato constitutivo do direito vindicado, pontuando que a medida processual adequada seria a ação de imissão de posse, não sendo possível a aplicação do princípio da fungibilidade.

Inconformado, o demandante interpôs o presente recurso de apelação, nos termos já relatados.

A irresignação comporta acolhimento.

Mesmo não sendo a hipótese de fungibilidade, o caso apresenta peculiaridade que permite a continuidade da ação de reintegração de posse para satisfação do direito do arrematante do imóvel. Explico.

Compulsando os autos, verifica-se que a parte ré, em 20/03/2012, firmou contrato de financiamento imobiliário junto ao Banco Santander (Brasil) S/A com cláusula de alienação fiduciária, ingressando na posse do imóvel descrito na exordial.

Como sabido, no contrato com cláusula de alienação fiduciária de imóvel, o contratante, como garantia de que irá pagar a dívida, transfere a propriedade do bem para o credor fiduciário e torna-se o possuidor direto.

É o que dispõe o art. 23 da Lei n.º 9.514/97:

"Art. 23. Constitui-se a propriedade fiduciária de coisa imóvel mediante registro, no competente Registro de Imóveis, do contrato que lhe serve de título.

Parágrafo único. Com a constituição da propriedade fiduciária, dá-se o desdobramento da posse, tornando-se o fiduciante possuidor direto e o fiduciário possuidor indireto da coisa imóvel."

Não obstante, ante o inadimplemento das parcelas contratuais do financiamento pela acionada, o banco teve consolidada em seu favor a propriedade do imóvel.

A consolidação da propriedade do bem no nome do credor fiduciário confere-lhe o direito à posse direta do imóvel. 

Assim, como possuidor indireto, devido à tradição ficta, pode o credor fiduciário, seu cessionário ou sucessores, bem como o adquirente do imóvel por força do público leilão, manejar ação de reintegração de posse após a consolidação de propriedade por inadimplemento do devedor fiduciante, pois a permanência deste depois de ter havido a resolução do contrato constitui esbulho por via de precariedade, passível de ser atacado pela via possessória.

É o que estabelece o art. 30 da Lei n.º 9.514/97: 

"Art. 30.  É assegurada ao fiduciário, seu cessionário ou sucessores, inclusive o adquirente do imóvel por força do público leilão de que tratam os §§ 1º e 2º do art. 27, a reintegração na posse do imóvel, que será concedida liminarmente, para desocupação em sessenta dias, desde que comprovada, na forma do disposto no art. 26, a consolidação da propriedade em seu nome." 

Sobre o tema, pertinentes as lições de DANIEL OITAVEN PAMPONET MIGUEL:

"2. ESTRUTURA POSSESSÓRIA DA ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA 

A alienação fiduciária em garantia pressupõe a transferência não apenas da propriedade resolúvel, mas também da posse indireta da coisa, ao credor fiduciário. Tal movimento jurídico torna o alienante (devedor fiduciante) possuidor direto a título de depositário, cuja posse é desdobrada em relação à posse indireta do fiduciário (art. 1361, par.2., do CC/02). De tal modo, durante o período da pendência de condições, o devedor pode usar e gozar do bem segundo sua destinação e às suas expensas e riscos, mas responde por eventual prejuízo em relação à coisa na qualidade de depositário, nos moldes do art. 1363 do CC/02. Ou seja, o bem é tratado como destacado do patrimônio do alienante, visto que está reservado para satisfazer o seu débito, enquanto o credor, titular de uma modalidade específica de propriedade resolúvel (propriedade fiduciária, na terminologia de Cristiano Chaves e Nelson Rosenvald), será desprovido das faculdades de uso e fruição.

Nesses moldes, aquilo que André Nogueira chamou de propriedade por equidade é traduzido, na terminologia de Cristiano Chaves e Nelson Rosenvald (2011, p. 449), como um direito eventual (direito concebido e ainda não nascido), cuja aquisição é dependente do próprio interessado, quem seja, in casu, o devedor fiduciante, que pode optar por pagar o valor da dívida e, assim, tornar-se proprietário do bem. Por tal motivo, o devedor fiduciante pode manejar não apenas ações possessórias (inclusive contra o credor fiduciário), mas também ações reais contra terceiros, dado que seu direito eventual tem natureza real.

Chaves e Rosenvald (2011, p. 449), explicando a estrutura possessória do negócio de alienação fiduciária, consideram que é inerente ao tipo contratual a figura do constituto possessório, modo simultâneo de aquisição e perda da posse pela via da tradição ficta, consistente na inserção de cláusula contratual fundada no art. 1267, par. único, do CC/02. Ora, é nuclear na figura da alienação fiduciária que o devedor fiduciante, o qual tinha o bem em suas mãos a título de proprietário, sofre uma inversão no título de sua posse em relação ao objeto, visto que, com o negócio, se torna possuidor em nome alheio. Assim, com o desdobramento da posse, o devedor fiduciante adquire a posse indireta por tradição ficta, já que não há qualquer ato de entrega material, nem mesmo simbólica, do bem. Do mesmo modo, nova inversão do título da posse acontecerá caso o devedor quite a dívida, hipótese em que, por meio da figura da traditio brevi manu, modalidade de tradição ficta em que o possuidor do bem a título de depositário se torna possuidor em nome próprio (proprietário), desfazendo-se o desdobramento da posse (CHAVES; ROSENVALD, 2011, p. 450).

3 CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE DO CREDOR FIDUCIÁRIO X DIREITO DE POSSE DO DEVEDOR FIDUCIANTE

O aperfeiçoamento da garantia fiduciária de bem imóvel é efetivado por meio do registro do instrumento contratual no cartório do registro de imóveis do foro do bem. Em caso de inadimplemento do débito garantido, o credor fiduciário poderá exercer o seu direito/dever de, consolidada a propriedade em seu nome, providenciar a sua venda, de modo a utilizar o valor respectivo para satisfazer o crédito, reservando-se, obviamente, eventual excedente ao devedor fiduciante. Falamos em direito/dever pela peculiaridade de que, por vedação à usura, o bem permaneça no patrimônio do credor fiduciário. Ora, este tem o direito de utilizá-lo apenas como elemento de garantia real, tendo o dever de vendê-lo para satisfazer seu crédito, não podendo retê-lo para si, conforme dispõe o art. 1365 do CC/02, salvo nas situações excepcionais previstas pelo art. 27, pars. 5 e 6, da Lei 9514/97.

(...)

A consolidação da propriedade proporciona ao fiduciário, seu cessionário ou seus sucessores, inclusive o eventual arrematante, a legitimidade para pleitear reintegração na posse do imóvel liminarmente, com prazo de desocupação de sessenta dias, nos termos do art. 30., desde que comprovada a consolidação da propriedade em nome daquele que maneja o interdito possessório. Entretanto, o art. 37-A, introduzido pela Lei 10931/04, dispõe sobre imissão da posse no imóvel por parte do fiduciário ou seus sucessores, e não em reintegração de posse, o que gera um problema terminológico.

A solução da questão terminológica acima disposta exige a realização de uma distinção entre reintegração de posse, espécie de interdito possessório, e imissão de posse, modalidade de ação petitória cujo interesse-adequação é titularizado, na maior parte dos casos, pelo adquirente de propriedade via título registrado que é obstado de se investir na posse pela primeira vez devido à resistência do alienante ou de um terceiro (detentor) em entregar o bem. Ora, o manejo de reintegração de posse pressupõe a titularidade de jus posessionis (direito de posse), enquanto o ajuizamento de imissão de posse tem fundamento no jus possidendi (direito à posse). Em outras palavras, tem legitimidade para a reintegração de posse aquele que, sendo possuidor, sofre esbulho, enquanto a legitimidade para a imissão de posse existe para quem, nunca tendo sido possuidor, tem fundamento em título jurídico para exigir que lhe seja transmitida (e não devolvida) a posse do bem (CHAVES; ROSENVALD, 2011, p. 181-3). Diante do exposto, Chaves e Rosenvald (2011, p. 184) explicam que o constituto possessório é situação que exclui a possibilidade de manejo de imissão de posse, visto que aquele que procura a via judicial, por já ser possuidor indireto devido à tradição ficta, já é possuidor, de modo que a recusa em restituir o bem consiste em esbulho por via de precariedade. É caso, portanto, de reintegração de posse, como, corretamente, dispõe o art. 30 da Lei 9514/97.

(...)

4 CONCLUSÃO 

A dimensão garantidora da propriedade fiduciária facilita a consolidação da propriedade do imóvel pelo credor fiduciário em caso de inadimplemento, tendo a vantagem de dispensa do processo comparativamente com a garantia hipotecária. De tal modo, o instituto da alienação fiduciária estimula o financiador a buscar a atividade, visto que o risco a ela inerente é mitigado pela estrutura jurídica contratual de rápida recuperação do crédito conferida pela legislação brasileira, o que, com a correspondente redução da taxa de juros, implica um estímulo às construções imobiliárias no país. Ademais, os investidores podem negociar os valores mobiliários, em uma combinação de garantia e liquidez, devido à estabilidade na captação de recursos conferida pela lei. Ora, o título de crédito lastreado em crédito imobiliário e a formação de um mercado secundário de tais créditos constituem um processo de securitização, em que uma empresa adquire créditos, emite os títulos respectivos e os insere no mercado financeiro, o que demonstra a relevância financeira do instituto na economia brasileira (CHAVES; ROSENVALD, 2011, p. 469- 70). Entretanto, a compreensão de seu regime legal requer conhecimentos profundos nos campos dos direitos dos contratos e dos direitos reais, mormente diante da fragilidade técnica da redação da lei 9514/97.

Sugerimos, portanto, que o legislador, de modo a adequar o sistema de posse e propriedade do Código Civil de 2002 à lei de alienação fiduciária, com as modificações introduzidas pela lei 10931/04, unifique a terminologia dos dispositivos 30 e 37-A, utilizando a expressão "reintegração de posse" em ambos." (MIGUEL, Daniel Oitaven Pamponet. O regime possessório na estrutura contratual da alienação fiduciária de bens imóveis Conteudo Juridico, Brasilia-DF: 19 jan 2015, 05:00. Disponivel em: https://conteudojuridico.com.br/consulta/artigos/43092/o-regime-possessorio-na-estrutura-contratual-da-alienacao-fiduciaria-de-bens-imoveis. Acesso em: 23 nov 2023.)

Na mesma diretiva, já se manifestou o colendo Superior Tribunal de Justiça:

SFI - SISTEMA FINANCEIRO IMOBILIÁRIO. LEI 9.514/97. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. INADIMPLEMENTO DO FIDUCIANTE. CONSOLIDAÇÃO DO IMÓVEL NA PROPRIEDADE DO FIDUCIÁRIO. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. SUSPENSÃO. IRREGULARIDADE NA INTIMAÇÃO. PRETENSÃO, DO CREDOR, A OBTER A REINTEGRAÇÃO DA POSSE DO IMÓVEL ANTERIORMENTE AO LEILÃO DISCIPLINADO PELO ART. 27 DA LEI 9.514/97. POSSIBILIDADE. INTERPRETAÇÃO SISTEMÁTICA DA LEI. 1. Os dispositivos da Lei 9.514/97, notadamente seus arts. 26, 27, 30 e 37- A, comportam dupla interpretação: é possível dizer, por um lado, que o direito do credor fiduciário à reintegração da posse do imóvel alienado decorre automaticamente da consolidação de sua propriedade sobre o bem nas hipóteses de inadimplemento; ou é possível afirmar que referido direito possessório somente nasce a partir da realização dos leilões a que se refere o art. 27 da Lei 9.514/97. 2. A interpretação sistemática de uma Lei exige que se busque, não apenas em sua arquitetura interna, mas no sentido jurídico dos institutos que regula, o modelo adequado para sua aplicação. Se a posse do imóvel, pelo devedor fiduciário, é derivada de um contrato firmado com o credor fiduciante, a resolução do contrato no qual ela encontra fundamento torna-a ilegítima, sendo possível qualificar como esbulho sua permanência no imóvel. 3. A consolidação da propriedade do bem no nome do credor fiduciante confere-lhe o direito à posse do imóvel. Negá-lo implicaria autorizar que o devedor fiduciário permaneça em bem que não lhe pertence, sem pagamento de contraprestação, na medida em que a Lei 9.514/97 estabelece, em seu art. 37-A, o pagamento de taxa de ocupação apenas depois da realização dos leilões extrajudiciais. Se os leilões são suspensos, como ocorreu na hipótese dos autos, a lacuna legislativa não pode implicar a imposição, ao credor fiduciante, de um prejuízo a que não deu causa. 4. Recurso especial não provido." (RESP 1.155.716-DF, Min. Nancy Andrighi, julgado em 13/03/2012, negritei)

Sendo assim, a retomada do bem dado em garantia fiduciária pode ser exercida através da ação de reintegração de posse, nos exatos termos do art. 30 da Lei n.º 9.514/97. 

De outro giro, os documentos juntados à petição inicial comprovam que o ora Apelante adquiriu o imóvel em hasta pública ocorrida em consequência de inadimplemento da ré juntou ao Banco Santander (Brasil) S/A, credor fiduciário.

Lavrada a escritura de compra e venda (ID 41988062), o recorrente/arrematante sub-rogou-se nos direitos do banco que exercia a posse indireta do imóvel, passando a deter legitimidade para retomada do bem através da ação de reintegração de posse.

Sob tais circunstâncias, merece provimento o recurso interposto, a fim de reformar a sentença objurgada para julgar procedente o pleito de reintegração de posse.

Registre-se que eventual direito de indenização pelas benfeitorias realizadas no imóvel deve ser postulado pela ex-mutuária em ação própria contra a instituição financeira - credora fiduciária -, e não contra o arrematante.

Demais, considerando que a parte ré não entregou as chaves do imóvel ao administrador judicial, tampouco depositou em juízo, para se eximir das responsabilidades, ao revés, optou por manter-se em sua posse, com ingerência e acesso ao local, deve responder pelos impostos, taxas, contribuições condominiais e quaisquer outros encargos que recaiam ou venham a recair sobre o bem até a data da imissão na posse do autor (art. 27, § 8º, da Lei nº 9.514/97).

De outro giro, o art. 37-A da Lei n.º 9.514/1997 possibilita ao arrematante a cobrança de taxa de ocupação, a ser fixada, por mês ou fração, em importe correspondente a 1% (um por cento) do valor indicado para efeito da venda em leilão público, exigível desde a data da alienação em leilão até a data em que imitir-se na posse do imóvel.

Referida taxa tem por finalidade compensar o novo proprietário em razão do tempo em que se viu privado da posse do imóvel adquirido, cabendo ao antigo devedor fiduciante, sob pena de evidente enriquecimento ilícito, desembolsar o valor correspondente ao período no qual, mesmo sem título legítimo, usufruiu do bem.

Logo, cabível a condenação da requerida ao pagamento do referido encargo a partir de 31/07/2018 (ID 41988019), 

Ante o exposto, voto no sentido de DAR PROVIMENTO AO RECURSO, reformando a sentença para julgar procedente a pretensão autoral e, por conseguinte: a) determinar a expedição de mandado de reintegração de posse do imóvel objeto do litígio em favor do Apelante; b) condenar a Apelada ao pagamento de taxa de ocupação, correspondente a 1% (um por cento) sobre o valor indicado para efeito da venda em leilão público, a partir de 31/07/2018 até a data da imissão do recorrente na posse do bem; e c)  condenar a recorrida ao pagamento das despesas de água, luz, condomínio e IPTU que recaíram sobre o imóvel durante sua ocupação, desde que comprovados em liquidação de sentença. Diante da sucumbência da parte ré, condeno-a ao pagamento integral das custas, despesas processuais e honorários advocatícios de sucumbência, ora arbitrados em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da condenação.

Sala das Sessões,        de                         de 2023.

PRESIDENTE

DESEMBARGADOR JOSÉ ARAS

RELATOR

PROCURADOR(A) DE JUSTIÇA