PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

EMENTA

DIREITO PROCESSUAL CIVIL E CONSUMIDOR. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM GARANTIA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA. PRECEDENTE OBRIGATÓRIO SUPERVENIENTE. TEMA 1095 DO STJ. ADEQUAÇÃO DA DECISÃO. EFEITOS MODIFICATIVOS. PROCEDÊNCIA.

I. CASO EM EXAME

1.         Embargos de declaração opostos contra acórdão que negou provimento às apelações, mantendo sentença que deferiu rescisão de contrato de compra e venda de imóvel do Programa Minha Casa Minha Vida com retenção de 10% dos valores pagos.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.         A questão em discussão consiste em saber se cabe acolher embargos de declaração, inobstante a ausência dos vícios do art. 1.022 do CPC, para adequar decisão embargada ao entendimento firmado em precedente obrigatório superveniente.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.         Embora o acórdão embargado não apresente os vícios previstos no art. 1.022 do CPC, cabe acolher os embargos declaratórios opostos tempestivamente para adequar a decisão ao precedente obrigatório superveniente.

4.         O Superior Tribunal de Justiça, no Tema 1095 dos recursos repetitivos, fixou tese vinculante segundo a qual contratos de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devem observar o procedimento da Lei nº 9.514/97, afastando-se a aplicação do Código de Defesa do Consumidor.

5.         Tratando-se de precedente qualificado de observância obrigatória (art. 927, III, do CPC), impõe-se a aplicação da Lei nº 9.514/97 como legislação específica e posterior ao CDC.

6.         Configurada alienação fiduciária sobre o imóvel, estabelece-se relação jurídica triangular entre construtora, adquirente e instituição financeira, que impõe observância do procedimento específico dos arts. 26 e 27 da Lei nº 9.514/97.

7.         Com a aplicação da lei especial, não há rescisão contratual simples com devolução de valores, mas procedimento específico de consolidação da propriedade em favor do fiduciário e posterior leilão público.

IV. DISPOSITIVO E TESE

8.         Embargos conhecidos e providos com efeitos modificativos para adequar o acórdão ao Tema 1095 do STJ, julgando improcedente o pedido de rescisão contratual nos moldes pretendidos.

V. CITAÇÕES

Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 927, III e 1.022; Lei 9.514/97, arts. 22, 26 e 27.

Jurisprudência relevante citada: STJ, Tema 1095, REsp nº 1.891.498/SP e 1.894.504/SP; TJ-MG, ED 50045061420218130016; TJ-SP, ED 10021363720238260069; TRF-4, AC 50108293120234047200.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Embargos de Declaração na Apelação Cível nº 8020915-18.2020.8.05.0001, em que figura como embargante MRV ENGENHARIA E PARTICIPACOES SA e como embargados JEFERSON CERQUEIRA DOS SANTOS e outros.

ACORDAM os Desembargadores integrantes da Quinta Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, à unanimidade, em CONHECER E DAR PROVIMENTO aos embargos de declaração, com efeitos modificativos, nos termos do voto do Relator.

Sala das Sessões, data registrada no sistema.

Des. Renato Ribeiro Marques da Costa

 Relator

RM04

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 QUINTA CÂMARA CÍVEL

Acolhido Por Unanimidade

Salvador, 8 de Setembro de 2025.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

Trata-se de Embargos de Declaração interpostos por MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A em face do acórdão proferido por esta Quinta Câmara Cível (ID. 16870326), que negou provimento aos recursos de apelação, mantendo a sentença que julgou parcialmente procedente o pedido de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida, com retenção de 10% dos valores pagos em favor da construtora, nos seguintes termos da Ementa:

“APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E CONSUMIDOR. AÇÃO ORDINÁRIA. PRELIMINARES DE INCOMPETÊNCIA ABSOLUTA E ILEGITIMIDADE PASSIVA. REJEIÇÃO. MÉRITO: CONTRATO DE AQUISIÇÃO DE BEM IMÓVEL NA PLANTA. PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA. DESISTÊNCIA. POSSIBILIDADE. DIREITO POTESTATIVO. RETENÇÃO. NECESSIDADE. PERCENTUAL DE 10% FIXADO NA SENTENÇA. OBSERVÂNCIA AO PRINCÍPIO DA PORPORCIONALIDADE. JURISPRUDÊNCIA DO STJ. APLICAÇÃO. RECURSOS CONHECIDOS E NÃO PROVIDOS. SENTENÇA MANTIDA.

1. Tratando-se de relação jurídica de natureza consumerista, dado que os contratos de financiamento habitacional pelo programa Minha Casa Minha Vida submetem-se às prescrições do CDC, nos termos da jurisprudência do STJ, deve ser permitido ao destinatário-final a desistência em prosseguir vinculado aos contratos em que figura como parte, autorizando-se, em contrapartida, a retenção de um percentual em favor dos fornecedores.

2. Com efeito, sendo certo que o imóvel ainda não foi devidamente ocupado pelos Apelados, conforme afirmativa não impugnada pelos réus, tem-se como razoável a chancela ao retorno do status quo ante, sobretudo em se tratando de modalidade de aquisição de bem no contexto de programa habitacional destinado a pessoas economicamente hipossuficientes.

3. Destarte, à luz das circunstâncias fáticas que perfazem a controvérsia judicial, tenho como proporcional a fixação do percentual de 10% (dez por cento) para efeito de retenção, pelo incorporador, dos valores adimplidos pelos autores, devendo ser devolvido em parcela única o restante do montante já quitado.

4. Recursos improvidos.”

Em suas razões recursais (ID. 17175580), a embargante sustenta inicialmente a necessidade de sobrestamento do feito em razão da afetação pelo Superior Tribunal de Justiça dos Recursos Especiais nº 1.891.498/SP e 1.894.509/SP para julgamento sob o rito de recursos repetitivos (Tema 1095).

No mérito, alega omissão do acórdão embargado quanto à aplicação da Lei nº 9.514/97 (Lei de Alienação Fiduciária), argumentando que, tendo o imóvel sido objeto de contrato de financiamento bancário com garantia de alienação fiduciária, a rescisão contratual deveria observar os artigos 26 e 27 da referida lei especial, e não as disposições do Código de Defesa do Consumidor.

Sustenta que a existência de contrato de financiamento imobiliário transferiu a propriedade resolúvel do imóvel para o agente financeiro, conforme previsto no art. 22 da Lei nº 9.514/97, criando uma relação triangular entre construtora, adquirente e banco, que impediria a aplicação pura e simples das regras consumeristas.

Requer, em caráter prequestionador e com efeitos modificativos, o reconhecimento da omissão e a reforma do acórdão para aplicar integralmente a Lei de Alienação Fiduciária, julgando improcedente o pedido de rescisão nos moldes pretendidos.

Registra-se que o feito foi sobrestado por decisão deste Relator (ID. 17143681) em razão da afetação da matéria pelo STJ, tendo sido posteriormente levantada a suspensão após o julgamento do Tema 1095.

Intimadas, a parte embargada não apresentou contrarrazões, conforme certificado nos autos (ID. 82738549).

É o relatório. Inclua-se o feito em pauta de julgamento.

Salvador/BA, data registrada no sistema.

Des. Renato Ribeiro Marques da Costa

Relator

RM04

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

Trata-se de embargos de declaração opostos por MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A contra acórdão que negou provimento às apelações, mantendo a sentença que deferiu a rescisão de contrato de compra e venda de imóvel do Programa Minha Casa Minha Vida com retenção de 10% dos valores pagos.

Sustenta a embargante a existência de omissão no julgado, alegando que deveria ter sido aplicada a Lei nº 9.514/1997 (Lei de Alienação Fiduciária) ao caso, tendo em vista que o imóvel foi objeto de financiamento bancário com garantia de alienação fiduciária.

Os embargos de declaração têm seu cabimento restrito às hipóteses previstas nos incisos I, II e III do art. 1.022 do Código de Processo Civil, quais sejam: esclarecer obscuridade ou eliminar contradição; suprir omissão de ponto ou questão sobre o qual devia se pronunciar o julgador; e corrigir erro material.

Compulsando detidamente o acórdão embargado, verifica-se que não há a ocorrência de quaisquer dos vícios apontados no dispositivo legal supracitado. O julgado encontra-se devidamente fundamentado, sem contradições, omissões ou obscuridades, tendo sido proferido em consonância com o entendimento jurisprudencial vigente à época.

Não obstante a ausência dos vícios previstos no art. 1.022 do CPC, cabe acolher os embargos declaratórios opostos tempestivamente para adequar a decisão embargada ao entendimento firmado em precedente obrigatório superveniente.

Conforme entendimento jurisprudencial, devem ser acolhidos os embargos de declaração opostos tempestivamente para adequar a decisão embargada ao entendimento firmado em precedente obrigatório. Nesse sentido:

EMENTA: EMBARGOS DE DECLARAÇÃO - ACÓRDÃO QUE DÁ PARCIAL PROVIMENTO À APELAÇÃO E MAJORA HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS - SUPERVENIÊNCIA DE PRECEDENTE OBRIGATÓRIO DO STJ QUE SÓ ADMITE A MAJORAÇÃO DOS HONORÁRIOS EM CASO DE DESPROVIMENTO TOTAL DO RECURSO - ADEQUAÇÃO DA DECISÃO EMBARGADA AO ENTENDIMENTO VINCULANTE - Cabe acolher os embargos declaratórios opostos tempestivamente para adequar a decisão embargada ao entendimento firmado em precedente obrigatório superveniente – (...)

(TJ-MG - Embargos de Declaração: 50045061420218130016, Relator.: Des.(a) Fernando Lins, Data de Julgamento: 20/03/2024, Câmaras Cíveis / 20ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 21/03/2024)

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. Impugnação do fundamento do acórdão que negou provimento ao recurso de apelação. SUPERVENIÊNCIA DOS TEMAS 6 e 1234 DO STF. Revisitação da matéria para observar o padrão decisório normativo dos precedentes qualificados . Aproveitamento dos embargos de declaração para fundamentação vinculada para amoldar o julgado à superveniente julgamento de caráter vinculante, em atenção aos princípios da razoável duração do processo, da economia processual, eficiência e melhor aproveitamento dos atos processuais. Irrelevante saber se a parte invocou ou se o precedente é superveniente ao julgamento. Relevância do precedente dentro do sistema e o não exaurimento da atividade jurisdicional cognitiva para que o órgão julgador deva aplicar a regra do art. 927 do Código de Processo Civil . Hipótese de omissão externa. (...)

(TJ-SP - Embargos de Declaração Cível: 10021363720238260069 Bastos, Relator.: José Maria Câmara Junior, Data de Julgamento: 15/02/2025, 8ª Câmara de Direito Público, Data de Publicação: 15/02/2025)

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. SUPERVENIÊNCIA DE PRECEDENTE VINCULANTE. APLICAÇÃO IMEDIATA DO TEMA 1.125 DO STJ. TRIBUTÁRIO. ICMS-ST. EXCLUSÃO DA BASE DE CÁLCULO DO PIS E DA COFINS. 1. A superveniência de precedente qualificado, por sua eficácia vinculante e expansiva, materializa situação jurídica excepcional, a autorizar a sua aplicação imediata, inclusive em sede de embargos de declaração. 2. Tema 1.125/STJ: "O ICMS-ST não compõe a base de cálculo da Contribuição ao PIS e da COFINS devidas pelo contribuinte substituído no regime de substituição tributária progressiva" .

(TRF-4 - AC: 50108293120234047200 SC, Relator.: MARIA DE FÁTIMA FREITAS LABARRÈRE, Data de Julgamento: 12/03/2024, 2ª Turma)

Com efeito, após a prolação do acórdão embargado, o Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do Tema 1095 dos recursos repetitivos (REsp nº 1.891.498/SP e 1.894.504/SP), fixou a seguinte tese jurídica vinculante:

“Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor.”

Trata-se de precedente qualificado e, portanto, de observância obrigatória, conforme determina o art. 927, inc. III, do CPC, segundo o qual os juízes e tribunais devem observar as decisões do Superior Tribunal de Justiça em recursos especiais processados nos termos do art. 1.036 e seguintes do CPC. Veja-se:

Art. 927. Os juízes e os tribunais observarão:

I - as decisões do Supremo Tribunal Federal em controle concentrado de constitucionalidade;

II - os enunciados de súmula vinculante;

III - os acórdãos em incidente de assunção de competência ou de resolução de demandas repetitivas e em julgamento de recursos extraordinário e especial repetitivos;

IV - os enunciados das súmulas do Supremo Tribunal Federal em matéria constitucional e do Superior Tribunal de Justiça em matéria infraconstitucional;

V - a orientação do plenário ou do órgão especial aos quais estiverem vinculados.

Portanto, é de aplicação obrigatória a tese firmada no Tema 1095.

A análise dos autos demonstra que o imóvel objeto do contrato de promessa de compra e venda firmado entre as partes foi garantido por alienação fiduciária em favor da instituição financeira que concedeu o financiamento habitacional, conforme se verifica da documentação acostada aos autos, especialmente do “INSTRUMENTO PARTICULAR, COM EFEITO DE ESCRITURA PÚBLICA, DE VENDA, COMPRA E FINANCIAMENTO DE IMÓVEL, COM UTILIZAÇÃO DO FGTS DO(S) COMPRADOR(ES), DE ACORDO COM AS NORMAS DO PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA NR. 286.608.200.” (ID. 13263095)

Ademais, é incontroverso o inadimplemento, por parte dos recorridos, das parcelas ajustadas no instrumento contratual, conforme documentação acostada aos autos pelos próprios autores/apelantes (Ids. 13263045, 13263058).

Também é certo que o contrato se encontra registrado no Registro de Imóveis (Id. 13263100).

Desse modo, deve ser observado o procedimento especial de execução da garantia previsto nos arts. 26 e 27 da Lei nº 9.514/1997, conforme o precedente obrigatório firmado pelo STJ, no Tema Repetitivo 1095.  

O art. 22 da Lei nº 9.514/1997, em sua redação anterior à Lei n.º 14.711, de 2023, dispunha: "A alienação fiduciária regulada por esta Lei é o negócio jurídico pelo qual o fiduciante, com o escopo de garantia de obrigação própria ou de terceiro, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel.”

Assim, tendo sido constituída alienação fiduciária sobre o imóvel, a propriedade resolúvel foi transferida ao agente financeiro, estabelecendo-se uma relação jurídica triangular entre construtora, adquirente e instituição financeira, que impõe a observância do procedimento específico previsto nos artigos 26 e 27 da Lei nº 9.514/1997 para o desfazimento do negócio.

O art. 26 da referida lei estabelecia que "Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário.". Por sua vez, o art. 27 determinava que "uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro de que trata o § 7º do artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel.".

A Lei nº 9.514/1997, por ser norma especial e posterior ao Código de Defesa do Consumidor, deve prevalecer na disciplina da resolução de contratos de compra e venda de imóveis garantidos por alienação fiduciária, conforme expressamente reconhecido pelo Superior Tribunal de Justiça na tese vinculante do Tema 1095.

Destarte, impõe-se a adequação do acórdão embargado ao precedente obrigatório superveniente, conferindo-se efeitos modificativos aos embargos para harmonizar a decisão com o entendimento firmado pelo Tribunal Superior.

Com a aplicação da Lei nº 9.514/1997, não há que se falar em simples rescisão contratual com devolução de valores pagos, mas sim na observância do procedimento específico de consolidação da propriedade em favor do fiduciário e posterior realização de leilão público, nos termos dos artigos 26 e 27 da lei especial.

Ante o exposto, VOTO no sentido de CONHECER E DAR PROVIMENTO aos embargos de declaração, para adequar o acórdão embargado ao precedente obrigatório superveniente firmado no Tema 1095 do STJ e, conferindo-lhes efeitos modificativos, reformar a decisão embargada para julgar improcedente o pedido de rescisão contratual nos moldes pretendidos na inicial, determinando que eventual desfazimento do negócio observe o procedimento previsto na Lei nº 9.514/1997.

Em razão do resultado do julgamento, inverto os ônus sucumbenciais para condenar os autores ao pagamento das custas e dos honorários advocatícios, que ora fixo em 10% sobre o valor da causa, estando suspensa a exigibilidade de tais verbas, em razão da concessão da gratuidade de justiça aos recorridos.

É como voto.

Salvador, data registrada no sistema.

Des. Renato Ribeiro Marques da Costa

Relator

RM04