PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL. SUSPENSÃO DE LEILÃO EXTRAJUDICIAL. AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO. DIREITO FUNDAMENTAL À MORADIA. ABUSIVIDADE CONTRATUAL EM DISCUSSÃO. TUTELA DE URGÊNCIA CONDICIONADA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME 

1. Agravo de Instrumento interposto contra decisão que deferiu tutela de urgência para suspender a realização de leilão extrajudicial de imóvel objeto de contrato de alienação fiduciária, condicionando a medida ao depósito, pela parte autora, das parcelas que entende devidas, sob pena de revogação da liminar. A parte agravante sustenta a legalidade da consolidação da propriedade do imóvel com base na inadimplência prolongada da agravada e nos dispositivos da Lei nº 9.514/1997, requerendo a revogação da tutela de urgência e o prosseguimento do procedimento expropriatório.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 

2. Há duas questões em discussão: (i) definir se é cabível a suspensão do leilão extrajudicial do imóvel objeto de contrato de alienação fiduciária em razão do ajuizamento de ação revisional com alegações de abusividade contratual; (ii) estabelecer se a tutela de urgência deferida pelo juízo de origem, ainda que condicionada ao depósito das parcelas controvertidas, representa violação ao direito de consolidação da propriedade pelo credor fiduciário.

III. RAZÕES DE DECIDIR 

3. A concessão de tutela de urgência para suspender o leilão extrajudicial do imóvel, quando há controvérsia judicial instaurada sobre a legalidade de cláusulas do contrato de financiamento e alegações plausíveis de abusividade, encontra respaldo na jurisprudência consolidada do STJ e nas normas do CDC, especialmente para preservar o direito à moradia e evitar a consumação de dano irreparável. 

4. A suspensão do leilão foi concedida de forma condicionada ao depósito das parcelas nos valores que a autora entende devidos, o que revela caráter cautelar da medida e preserva o equilíbrio entre as partes, não havendo desrespeito imediato à prerrogativa legal de consolidação da propriedade prevista na Lei nº 9.514/1997. 

5. A tutela de urgência impugnada não interfere diretamente no direito de propriedade das agravantes, mas apenas o posterga temporariamente, em observância à necessidade de garantir o contraditório e a ampla defesa em relação aos encargos discutidos na ação revisional, o que afasta a alegação de violação à legalidade do procedimento expropriatório. 

6. A simples inadimplência, embora enseje a consolidação da propriedade pelo credor, não impede a análise judicial da legalidade dos encargos exigidos, sendo legítima a intervenção judicial para evitar que a execução do contrato produza efeitos irreversíveis antes da definição da controvérsia.

IV. DISPOSITIVO E TESE 

 7. Recurso desprovido.

Tese de julgamento: 

1. A tutela de urgência que suspende leilão extrajudicial de imóvel é cabível quando há ação revisional em curso com alegações plausíveis de abusividade contratual. 

2. A exigência de depósito das parcelas nos valores que o consumidor entende devidos legítima a medida e preserva o caráter cautelar da suspensão. 

3. O direito à moradia, quando confrontado com a execução patrimonial de imóvel residencial único, prevalece até que se esclareça judicialmente a legalidade dos encargos exigidos.

Dispositivos relevantes citados: CF/1988, arts. 1º, III; 5º, XXIII; 6º. CPC/2015, art. 300. Lei nº 8.078/1990 (CDC), arts. 6º, V, e 51. Lei nº 9.514/1997, arts. 26, 27 e 39, II.

Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.124.552/SP, Rel. Min. Luís Felipe Salomão, DJe 20.08.2010. TJSP, AI nº 2028781-32.2022.8.26.0000, Rel. Des. Salles Vieira, j. 02.02.2023.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Agravo de Instrumento nº 8017439-96.2025.8.05.0000, em que figuram, como agravante, BRAZILIAN SECURITIES COMPANHIA DE SECURITIZAÇÃO e OUTRO, e, como agravada, IVANETE SANTOS MIRANDA,

ACORDAM os Desembargadores integrantes Turma Julgadora da Segunda Câmara Cível do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, em conhecer e NEGAR PROVIMENTO ao Agravo de Instrumento, e assim o fazem pelas razões que integram o voto do Desembargador Relator.

Sala das Sessões, data registrada no Sistema.

Des. JORGE BARRETTO

Relator

 (Assinado eletronicamente)

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 SEGUNDA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e não provido Por Unanimidade

Salvador, 12 de Agosto de 2025.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

Trata-se de Agravo de Instrumento, com pedido de efeito suspensivo (ID 79850923 – p. 03/35), interposto por BRAZILIAN SECURITIES COMPANHIA DE SECURITIZAÇÃO e OUTRO, onde figura como agravada IVANETE SANTOS MIRANDA, contra decisão (ID 489398409 - p. 99/100 dos autos de origem), proferida pelo Juízo da 3ª Vara de Relações de Consumo da Comarca de Salvador, que nos autos da Ação Revisional de Financiamento e Repetição de Indébito nº 8021311-19.2025.8.05.0001, deferiu o pedido de tutela de urgência vindicado, “para determinar que a parte ré suspenda a realização de leilão do imóvel descrito nos autos, sob pena de multa diária de R$ 300,00, até o limite de R$30.000,00, que poderá ser majorada caso se mostre necessário. A presente decisão judicial está condicionada ao depósito das parcelas do financiamento no valor que a autora entende devido, no prazo de 05 (cinco) dias, sob pena de revogação da medida liminar”. 

Em suas razões, sustenta a parte agravante, em síntese, que a decisão impugnada obstaculiza o exercício regular do direito conferido às credoras pela Lei nº 9.514/1997, ao suspender leilão público realizado em razão da consolidação da propriedade do imóvel objeto do financiamento, diante da inadimplência prolongada da agravada, após 14 anos da assinatura do contrato de financiamento com garantia de alienação fiduciária.

Sustentam que a suspensão do leilão beneficia a parte devedora inadimplente, que permanece na posse do bem, sem adimplir com suas obrigações contratuais, enquanto as agravantes veem limitado o exercício do seu direito de propriedade e liquidação da garantia fiduciária. Enfatizam a legalidade do procedimento expropriatório adotado, conforme os artigos 26 e 27 da Lei nº 9.514/1997.

Assinalam a existência de risco de dano grave e de difícil reparação, advindo da manutenção da decisão agravada, e defendem a probabilidade de provimento do recurso, apontando ausência de ilegalidade no procedimento de consolidação da propriedade do imóvel.

Fundamenta a pretensão recursal com base na aplicação direta da Lei nº 9.514/97, que, em seu artigo 26, § 1º, confere ao credor fiduciário o direito de consolidar a propriedade em seu nome após o devedor ser notificado para purgar a mora e não o fazer no prazo estipulado, asseverando que a liminar concedida no juízo de origem desconsidera a gravidade do quadro de inadimplência, trazendo risco de prejuízo irreparável à instituição financeira.

Ao final, pugna pela atribuição do efeito suspensivo ao recurso, alegando estar presentes os requisitos autorizadores da sua concessão, a fim de revogar a antecipação de tutela deferida na origem. Outrossim, pelo provimento do Agravo de Instrumento, com a reforma definitiva da decisão combatida, de modo a reconhecer a legalidade da consolidação da propriedade e permitir a continuidade dos atos expropriatórios, nos termos requeridos.

Recurso próprio, tempestivo. Preparo recolhido (ID 61998967 – p. 65/66).

O pleito de efeito suspensivo ao recurso foi indeferido (ID 62236999 – p. 70/72), determinando a intimação dos agravados para oferta de contrarrazões.

Sem contrarrazões, devidamente certificado (ID 86685894 – p. 110).

Conclusos os autos, elaborei o presente Relatório e solicitei inclusão em pauta de julgamento, na forma do art. 931 do CPC c/c art. 173, § 1º, do RITJBA, salientando que caberá sustentação oral, nos termos do art. 187, inciso I, do Regimento Interno.

Salvador/BA, data registrada no Sistema.

Des. JORGE BARRETTO

Relator

 (Assinado eletronicamente)

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

Como visto, trata-se de Agravo de Instrumento interposto com o objetivo de reformar a decisão que deferiu a tutela de urgência vindicada na exordial, “para determinar que a parte ré suspenda a realização de leilão do imóvel descrito nos autos, sob pena de multa diária de R$ 300,00, até o limite de R$30.000,00, que poderá ser majorada caso se mostre necessário. A presente decisão judicial está condicionada ao depósito das parcelas do financiamento no valor que a autora entende devido, no prazo de 05 (cinco) dias, sob pena de revogação da medida liminar”.

O recurso não clama por provimento.

Cumpre assinalar que o Agravo de Instrumento, modalidade de recurso secundum eventum litis, não é a sede adequada para cognição exauriente da questão posta à apreciação judicial através da Ação Revisional de Financiamento de fundo, competindo, por ora, a análise perfunctória acerca da legalidade das questões decididas, da verossimilhança das alegações e do receio de dano irreparável ou de difícil reparação, nos termos da decisão interlocutória combatida.

Nesta linha de intelecção, sem adentrar no mérito da ação proposta na origem, cotejando a prova documental e as informações postas nos autos, convicto estou que as pretensões da agravante não merecem acolhimento, devendo a decisão concessiva de tutela de urgência subsistir.

Da análise dos autos, constata-se que o conflito se origina a partir da determinação de suspensão do leilão extrajudicial do imóvel objeto do contrato de alienação fiduciária firmado com a agravada, desde que observada a condição de depósito das parcelas no valor que a autora entende devido, sob pena de revogação da medida liminar.

Alegam as agravantes que a decisão combatida ofende o exercício regular do direito à consolidação da propriedade e à alienação do bem nos moldes previstos pela Lei nº 9.514/1997, notadamente nos seus artigos 26 e 27, e que a manutenção da tutela de urgência implicaria grave prejuízo às instituições financeiras, diante da manutenção indevida da posse pela devedora inadimplente, com desrespeito ao procedimento legal. 

A decisão concessiva de tutela de urgência registrou que a pretensão envolvia, sobretudo, iminente risco de lesão irreversível à demandante, tendo, entretanto, sido deferido de forma condicionada, ou seja, impondo obrigações também à requerente, ao pontuar que: “[...] A presente decisão judicial está condicionada ao depósito das parcelas do financiamento no valor que a autora entende devido, no prazo de 05 (cinco) dias, sob pena de revogação da medida liminar. […]” (grifei).

Pois bem, a Lei nº 9.514/97, que regula a alienação fiduciária de bens imóveis, autoriza a consolidação da propriedade em favor do credor em casos de inadimplemento do devedor, com subsequente alienação do imóvel para satisfação da dívida. No entanto, o direito à realização desse procedimento encontra limites constitucionais e infraconstitucionais, especialmente quando há indícios de abuso nas cláusulas contratuais, como alegado pelos agravados.

O direito à moradia é assegurado pela Constituição Federal, em seu art. 6º, que o consagra como um dos direitos sociais fundamentais. A Constituição reforça a necessidade de proteção à dignidade da pessoa humana (art. 1º, inciso III) e à função social da propriedade (art. 5º, inciso XXIII), fundamentos que amparam a liminar combatida. Tais dispositivos visam assegurar que a propriedade imobiliária, especialmente residencial, não seja utilizada como instrumento de opressão econômica, mas, sim, para proporcionar segurança e qualidade de vida aos seus ocupantes.

No caso concreto, a agravada possui um direito fundamental que se sobrepõe à execução puramente patrimonial: o direito de preservação de sua moradia, especialmente considerando a incerteza quanto aos encargos alegadamente abusivos que ensejaram a propositura da ação revisional.

O imóvel em discussão, na condição de residência da agravada, impõe um grau de proteção diferenciado, uma vez que a perda do bem significaria grave violação ao direito constitucional de habitação, ainda mais quando não há certeza quanto à legitimidade dos encargos exigidos, pois são objeto de discussão da ação originária.

Os tribunais pátrios, em especial o Superior Tribunal de Justiça, consolidaram o entendimento de que, enquanto pendentes questionamentos sobre a validade de cláusulas contratuais e diante de alegações plausíveis de abuso, é inviável a continuidade de atos que culminem na perda definitiva do imóvel (REsp 1.124.552/SP, Relator: Ministro LUÍS FELIPE SALOMÃO, DJe 20/08/2010).

Nos termos do Código de Defesa do Consumidor (Lei nº 8.078/90), o contrato em questão deve ser interpretado segundo os princípios da boa-fé objetiva e da transparência. O art. 6º, inciso V, do CDC, assegura aos consumidores a revisão contratual para a modificação de cláusulas que se tornaram excessivamente onerosas. O art. 51 também estabelece a nulidade de cláusulas abusivas que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada.

No caso em exame, a execução da alienação fiduciária sem que se esclareça a legalidade dos encargos questionados pelos agravados implicaria em manifesto desequilíbrio, dado o potencial de onerosidade excessiva que restringiria o direito dos consumidores de questionar obrigações duvidosas.

Assim, ainda que a Lei nº 9.514/97 permita a consolidação da propriedade para garantia fiduciária, o entendimento atual dos tribunais é de que o exercício desse direito deve ser aplicado com cautela, especialmente quando envolve a residência familiar. Como dito, o Colendo STJ reconhece que, na presença de uma ação revisional em andamento, deve-se evitar a realização de medidas irreversíveis, que poderiam inviabilizar a recuperação do imóvel pelos consumidores.

A orientação pretoriana, alinhada ao caso dos autos:

[...] “AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO REVISIONAL – CONTRATO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL - TUTELA ANTECIPADA – SUSPENSÃO DO PROCEDIMENTO DE CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE FIDUCIÁRIA – PRESENÇA DOS REQUISITOS LEGAIS – I - Decisão agravada que deferiu o pedido de tutela antecipada formulado pela parte autora, ora agravada, para suspensão do procedimento de cobrança, purgação de mora e consolidação da propriedade fiduciária relativamente ao financiamento objeto dos autos – II – Agravante que pretende a revogação da tutela, sob o argumento de inadimplência dos agravados e descabimento da consignação em juízo do valor das parcelas contratuais – Hipótese em que o depósito em juízo das parcelas contratuais pelos agravados é muito anterior à notificação extrajudicial para purgação da mora – Agravados que realizaram pagamentos em valores superiores aos cobrados e um único minimamente inferior ao valor exigido – Impossibilidade de se verificar de forma inequívoca a alegada inadimplência dos agravados em relação ao contrato de financiamento imobiliário – Procedimento extrajudicial de consolidação da propriedade fiduciária previsto na Lei nº 9.514/97 que não se mostra cabível - Presentes elementos que evidenciam o perigo de dano ou o risco de resultado útil do processo – Correto o deferimento da tutela antecipada requerida – Inteligência do art. 300 do NCPC – Precedentes - Decisão mantida – Agravo improvido”. (TJ-SP, Agravo de Instrumento nº 2028781-32.2022.8.26.0000, Relator: Des. SALLES VIEIRA, Data de Julgamento: 02/02/2023, 24ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 09/02/2023)

Com base no art. 300 do Código de Processo Civil, que autoriza a concessão de tutela de urgência quando há elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano, a decisão do juízo de origem se justifica e deve ser mantida. Os agravados demonstraram a necessidade de suspender o procedimento extrajudicial de consolidação da propriedade para que não percam seu lar antes do julgamento final da ação revisional.

Ademais, a própria Lei nº 9.514/97, em seu art. 39, inciso II, prevê a possibilidade de purgação da mora até a consolidação, mas, no presente caso, diante dos alegados encargos abusivos, o risco de dano irreparável à agravada é elevado, justificando-se a suspensão do procedimento, cuja natureza se mostra cautelar, pois.

Dessa forma, convicto estou que não há ilegalidade no decisório proferido pela Magistrada singular, não se prestando esta via instrumental para antecipar as questões postas nos autos de origem, como pretendeu a agravante, concluindo-se, assim, pela manutenção do r. decisum combatido.

Diante do exposto, voto no sentido de conhecer e NEGAR PROVIMENTO ao Agravo de Instrumento, mantendo incólume a decisão combatida.

Des. JORGE BARRETTO

Relator

 (Assinado eletronicamente)