PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE FIDUCIÁRIA. NECESSIDADE DE ESGOTAMENTO DAS DILIGÊNCIAS PARA INTIMAÇÃO PESSOAL DO DEVEDOR. NULIDADE DO PROCEDIMENTO DE CONSOLIDAÇÃO. PRECLUSÃO CONSUMATIVA E COISA JULGADA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Trata-se de apelação cível interposta contra sentença que julgou procedente ação de tutela antecipada antecedente, anulando o procedimento de consolidação da propriedade fiduciária de imóvel adquirido por contrato de alienação fiduciária, por ausência de intimação pessoal do devedor nos moldes do art. 26 da Lei nº 9.514/97. 

2. A parte apelante sustenta a regularidade do procedimento expropriatório, afirmando ter esgotado os meios para intimação pessoal e defendendo a legitimidade da intimação por edital.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

3. Definir se houve preclusão consumativa e formação de coisa julgada quanto à alegação de nulidade da notificação para consolidação da propriedade fiduciária, em razão de decisão anterior proferida em agravo de instrumento com trânsito em julgado. 

4. Estabelecer se a tentativa de notificação realizada apenas uma vez em cada endereço conhecido é suficiente para justificar a intimação por edital, conforme previsão do art. 26, § 4º, da Lei nº 9.514/97.

III. RAZÕES DE DECIDIR

5. A preclusão consumativa se opera quando a parte já exerceu validamente a faculdade processual em momento anterior e deixou de impugnar a decisão então proferida, formando-se a coisa julgada sobre a matéria discutida. No caso, o Tribunal já havia reconhecido a irregularidade da notificação em agravo de instrumento, com trânsito em julgado, impedindo nova discussão na fase recursal da ação principal.

6. A coisa julgada formada em sede de agravo de instrumento impede rediscussão da validade do procedimento de notificação, por ter sido reconhecida a ausência de esgotamento das tentativas de intimação pessoal, o que torna ilegítima a intimação por edital.

7. Ainda que superada a preclusão, verifica-se que a consolidação da propriedade fiduciária exige, como requisito de validade, a intimação pessoal do devedor para purgar a mora, nos termos do art. 26, § 1º, da Lei nº 9.514/97. A intimação por edital só se justifica após comprovado esgotamento das tentativas pessoais de localização, o que não ocorreu nos autos.

8. A certidão de oficial de registro atestando "local incerto e não sabido" não supre a exigência legal de diligência exaustiva, sobretudo quando fundada em única tentativa de notificação em cada endereço. 

9. O dever de diligência do credor, especialmente em relações de consumo, impõe a realização de diversas tentativas em horários e dias variados, utilizando todos os meios disponíveis para localizar o devedor.

10. A recente inclusão do § 4º-A no art. 26 da Lei nº 9.514/97, pela Lei nº 14.711/2023, que atribui ao devedor o dever de informar mudança de domicílio, não se aplica ao caso por tratar-se de norma posterior aos fatos em análise e por não poder ser utilizada retroativamente.

11. A fé pública do oficial registrador confere veracidade à certidão emitida, mas não supre a ausência de cumprimento do procedimento legal exigido para a consolidação da propriedade, tampouco substitui o dever probatório do credor fiduciário quanto à regularidade das diligências.

12. Em se tratando de relação de consumo, a interpretação das normas deve observar os princípios da boa-fé objetiva, da transparência e da vulnerabilidade do consumidor, cabendo ao fornecedor o ônus de comprovar a observância de todos os procedimentos legais em caso de inadimplemento.
IV. DISPOSITIVO

13. Recurso desprovido.

Vistos, relatados e discutidos estes autos da Apelação Cível de número 0566766-67.2017.8.05.0001, em que são apelante BRADESCO ADMINISTRADORA DE CONSÓRCIOS LTDA. e apelada LEANDRO GOMES LOBO.

Acordam os Desembargadores integrantes da Turma Julgadora da Primeira Câmara Cível, do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, à unanimidade, em CONHECER E NEGAR PROVIMENTO ao recurso interposto, nos termos do voto do Relator.

Sala de Sessões, 

Des. Edson Ruy Bahiense Guimarães
Relator Presidente

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e não provido Por Unanimidade

Salvador, 2 de Dezembro de 2025.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

Trata-se de recurso de apelação interposto por BRADESCO ADMINISTRADORA DE CONSÓRCIOS LTDA. contra sentença proferida pelo Juízo da 11ª Vara de Relações de Consumo da Comarca de Salvador, que julgou procedentes os pedidos formulados em tutela antecipada antecedente proposta por LEANDRO GOMES LOBO. Na sentença, foi decidido:

Preliminarmente, entendo  que a produção de prova contábil pericial é desnecessária. Os documentos já acostados aos autos são suficientes para demonstrar os percentuais de pagamentos alegados pelo autor (entrada de 25% + 67,94% das parcelas), não havendo controvérsia sobre este ponto.

No MÉRITO, a questão central é a validade do procedimento de constituição da propriedade fiduciária em favor do credor.

A Lei 9.514/97, que disciplina a alienação fiduciária de bens imóveis, estabelece procedimento específico e de observância obrigatória para as transações de bens em caso de inadimplência:

 Art. 26. Vencida e não paga a dívida, no todo ou em parte, e constituídos em mora o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante, será consolidada, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário.

§ 1º Para fins do disposto neste artigo, o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante serão intimados, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do registro de imóveis competente, a satisfazer, no prazo de 15 (quinze) dias, a prestação vencida e aquelas que vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive os tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel e as despesas de cobrança e de intimação. 

A intimação pessoal do devedor pelo Oficial do Registro de Imóveis não é mera formalidade, mas requisito essencial que visa a garantir o direito à ampla defesa e ao contraditório, permitindo que o fiduciante tome ciência da mora e tenha oportunidade de purgá-la antes da consolidação definitiva da propriedade.

No caso em tela, embora o réu alegue a regularidade do procedimento, não há nos autos comprovação de que a intimação tenha sido realizada na forma da lei. Cabia ao credor fiduciário demonstrar o cumprimento dessa formalidade legal, ônus do que não se desincumbiu (art. 373, II do CPC).

A ausência dessa intimação configura um vício insanável que contamina todo o procedimento subsequente, tornando nula a declaração de propriedade, conforme jurisprudência dominante: 

Ementa: AGRAVO DE INSTRUMENTO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. BEM IMÓVEL. LEILÃO. NECESSIDADE DE INTIMAÇÃO PESSOAL DO DEVEDOR FIDUCIANTE. Agravo de instrumento interposto da decisão que indeferiu o pedido de suspensão do leilão e determinou o prosseguimento do feito. Reforma da decisão que se impõe. Em se tratando de alienação fiduciária de imóvel, dispõe a Lei n. 9514 /97 ser necessária a intimação pessoal do devedor fiduciante para purgar a mora, o que não ocorreu. Igualmente, pacífica a jurisprudência no sentindo de necessidade de intimação pessoal do devedor acerca dos leilões. Agravada que sustenta a validade da intimação apenas por meio eletrônico. Nulidade devidamente reconhecida. RECURSO PROVIDO.TJ-RJ - AGRAVO DE INSTRUMENTO: AI 20238190000 202300288004.

Ementa: AÇÃO ANULATÓRIA. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. APELAÇÃO DO BANCO RÉU IMPROVIDA. CÉDULA DE CRÉDITO BANCÁRIO COM GARANTIA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. INTIMAÇÃO PESSOAL DO DEVEDOR DOS LEILÕES. AUSÊNCIA. JURISPRUDÊNCIA DO STJ. Ação anulatória de ato jurídico cumulada com pedido de tutela de urgência. Sentença de procedência. Recurso do réu. Discussão acerca da validade da intimação do leilão por edital. Ausência de intimação pessoal do devedor do leilão, nos termos da Lei 9.417 /1997 e do Decreto-lei nº 70/1996. Aplicação da Súmula nº 20 do E. TJSP. Conforme jurisprudência do STJ, tanto no período anterior quanto naquele posterior à Lei n. 13.465 /2017, é obrigatória a notificação pessoal do devedor, informando data, horário e local de realização do leilão para alienação do imóvel. Manutenção da anulação do leilão. Precedente da Turma julgadora e de outras Câmaras do E.TJSP. Ação procedente. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO IMPROVIDO.TJ-SP - Apelação Cível: AC20198260037 SP19.2019.8.26.0037.

Quanto à teoria do adimplemento substancial invocado pelo autor, embora seja incontroverso que houve o pagamento de expressiva parte do contrato (entrada de 25% + 67,94% das parcelas = 92,94% do total),  a lei especial que rege a alienação fiduciária (Lei 9.514/97) estabelece regime próprio e cogente, não admitindo a aplicação complementar de institutos do Código Civil que possam comprometer a efetividade da garantia fiduciária.

Por fim, quanto à alegação de nulidade por ausência de outorga uxória, verifica-se que o autor se declarou solteiro quando da aquisição do imóvel, conforme consta na matrícula. Embora comprove que já foi casado à época, não pode agora se valer deste fato, para invalidar o negócio jurídico, sob pena de violação ao princípio da boa-fé objetiva e caracterização de comportamento contraditório (venire contra factum proprium).

III - DISPOSITIVO

Ante o exposto, JULGO POR SENTENÇA PROCEDENTES os pedidos para:

a) Declarar a nulidade do procedimento de consolidação da propriedade do imóvel matriculado sob nº 45.836 no 7º Ofício de Registro de Imóveis de Salvador em favor do réu, por ausência da intimação prevista no art. 26 da Lei 9.514/97;

b) Determinar o cancelamento do registro da consolidação na matrícula do imóvel;

Condeno a parte ré ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, que fixo em 15% sobre o valor da causa.

Publique-se. Registre-se. Intimem-se.

.

Inconformados com a sentença, as duas partes opuseram embargos de declaração. O autor/apelado (ID 92005057) alegou omissão quanto à necessidade de apuração contábil em liquidação de sentença.

A parte acionada/apelante (ID 92005058) aduziu omissão sobre a fé pública do oficial de registro, sustentando que realizou diligências e que o autor estava em local incerto e não sabido, autorizando intimação por edital conforme o art. 26, § 4º, da Lei 9.514/97.

O juízo rejeitou ambos os embargos, mantendo a sentença integralmente, por ausência dos vícios previstos no art. 1.022 do CPC (ID 92005063).

A apelante, BRADESCO ADMINISTRADORA DE CONSÓRCIOS LTDA, irresignada, interpôs o presente recurso alegando, em síntese:

i. regularidade do procedimento expropriatório, pois teriam sido realizadas várias diligências nos endereços fornecidos pelo próprio apelado no contrato, tendo sido certificado que estava em local incerto e não sabido; ii. a intimação por edital, pois a Lei 9.514/97, § 4º, autoriza a intimação via edital quando a parte não é localizada; iii. obrigação do devedor, pois é responsabilidade do devedor comunicar ao credor eventual mudança de endereço (§4º-A do art. 26, incluído pela Lei 14.711/2023); iv. a fé pública do oficial, uma vez que as certidões firmadas pelo oficial cartorário têm presunção de veracidade, apenas podendo ser desconstituída mediante prova de falsidade; v. a comprovação da mora, uma vez que o apelado não nega o descumprimento contratual, confessando a inadimplência; vi. princípio do pacta sunt servanda, pois admitir a pretensão do apelado violaria o princípio da autonomia da vontade e do ato jurídico perfeito.

Por essas razões, requer o provimento integral do recurso para reformar a sentença e julgar improcedente a ação.

Em contrarrazões, o apelado sustenta que o recurso não merece provimento, destacando que o Egrégio Tribunal de Justiça, através do Agravo de Instrumento 8001261-53.2017.8.05.0000, manteve integralmente a liminar concedida, observando a necessidade de esgotamento das tentativas de notificação pessoal do devedor para justificar a realização da providência por edital. Ressalta que a fundamentação do venerando acórdão foi muito clara ao constatar que foi apenas realizada uma tentativa de notificação do devedor em cada endereço, não esgotadas portanto as tentativas de notificação pessoal a justificar a providência por edital.

É o relatório.

Em cumprimento ao art. 931, do CPC, restituo os autos à Secretaria, com relatório, ao tempo em que solicito dia para julgamento, salientando, com fulcro no art. 937, I, do referido Código, a possibilidade de sustentação oral.

Salvador/BA, 10 de novembro de 2025.

Des. Edson Ruy Bahiense Guimarães

Relator

A10

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

Inicialmente, observo que o recurso é tempestivo, as custas foram recolhidas (ID 92005066)  e estão presentes os pressupostos de admissibilidade recursais, motivo pelo qual conheço do recurso. 

Todavia, antes de adentrar propriamente ao mérito recursal, impõe-se examinar a questão preliminar suscitada pelo apelado em suas contrarrazões quanto à alegada preclusão da matéria, tema que merece especial atenção em razão de suas implicações sobre o julgamento do recurso.

Com efeito, conforme amplamente demonstrado nos autos e nas contrarrazões apresentadas, este processo já foi objeto de apreciação por este Egrégio Tribunal de Justiça no Agravo de Instrumento número 8001261-53.2017.8.05.0000, interposto pela ora apelante contra decisão que deferiu liminar para suspender os efeitos da consolidação da propriedade fiduciária. Naquele julgamento, realizado pela Quinta Câmara Cível, este órgão colegiado, por unanimidade, negou provimento ao recurso, mantendo integralmente a liminar concedida pelo juízo de origem, conforme se verifica da ementa do acórdão que assim dispôs: "Agravo de Instrumento. Alienação Fiduciária de Imóvel. Notificação por Edital. Necessidade de Esgotamento das Diligências para Intimação Pessoal do Devedor. Precedentes do STJ. Ausência de Comprovação. Recurso Não Provido. Decisão Mantida."

Depreende-se da fundamentação daquele aresto que o banco agravante, ora apelante, tentou desconstituir o fumus boni iuris demonstrado pelo autor, sustentando a regularidade do procedimento de notificação do devedor, porém restou expressamente consignado no voto condutor que foram apenas realizadas uma tentativa de notificação do devedor em cada endereço, não esgotadas portanto as tentativas de notificação pessoal a justificar a providência por edital. 

Certificou-se nos autos daquele agravo que a decisão transitou em julgado em 04/05/2018, sem que houvesse interposição de recurso especial ou extraordinário pela apelante, formando-se definitivamente coisa julgada sobre esta questão.

Diante desse contexto, impõe-se a análise da ocorrência de preclusão e de coisa julgada sobre a matéria ora debatida nesta apelação. 

O art. 507 do Código de Processo Civil estabelece expressamente que é vedado à parte discutir no curso do processo as questões já decididas a cujo respeito se operou a preclusão. Como é cediço na doutrina processual civil, a preclusão caracteriza-se pela perda da faculdade processual pelo seu não exercício no momento oportuno ou pela prática de ato incompatível, classificando-se em temporal, quando decorre do não exercício da faculdade no prazo estabelecido, lógica, quando resulta da prática de ato incompatível com a faculdade que se pretende exercer, e consumativa, quando advém do fato de a parte já ter exercido validamente a faculdade processual.

No caso vertente, constata-se inequivocamente a ocorrência de preclusão consumativa, uma vez que a matéria referente à regularidade do procedimento de notificação já foi decidida em agravo de instrumento por este mesmo Tribunal, com trânsito em julgado definitivo, não tendo a apelante recorrido daquela decisão quando teve oportunidade para tanto. Contudo, mais do que simples preclusão, verifica-se verdadeira eficácia preclusiva da coisa julgada quanto à questão da validade da notificação, porquanto o acórdão proferido no agravo, ao manter a liminar que suspendeu os efeitos da consolidação justamente por vício no procedimento de notificação, decidiu incidentalmente esta questão prejudicial, que se tornou imutável e indiscutível com o trânsito em julgado da decisão.

Portanto, não restam dúvidas de que a questão da invalidade do procedimento de notificação já foi definitivamente decidida por este Tribunal de Justiça, com trânsito em julgado, não podendo ser rediscutida nesta apelação, sob pena de flagrante violação à autoridade da coisa julgada e à segurança jurídica que deve nortear as relações processuais. 

Todavia, embora reconheça a preclusão e a eficácia da coisa julgada formada no agravo, por dever de fundamentação exaustiva e completa, bem como para fins de eventual recurso às instâncias superiores, considerando ainda que este recurso de apelação será julgado por órgão colegiado que pode ter composição diversa daquela que julgou o agravo de instrumento, entendo pertinente analisar também o mérito do recurso, ainda que subsidiariamente.

Adentrando ao mérito recursal, cinge-se a controvérsia na verificação da regularidade do procedimento de consolidação da propriedade fiduciária, especificamente quanto à validade da notificação realizada por edital após frustrada tentativa de notificação pessoal do devedor. 

O apelado ajuizou tutela antecipada antecedente objetivando a declaração de nulidade do procedimento de consolidação de propriedade fiduciária do imóvel matriculado sob nº 45.836 no 7º Ofício de Registro de Imóveis de Salvador. Isso porque adquiriu o imóvel mediante contrato de alienação fiduciária firmado em 02/10/2014, tendo pago entrada de 25% (R$ 118.062,30) e mais 67,94% das parcelas do financiamento, totalizando 92,94% do valor contratado. Alegou que não foi previamente notificado pelo Cartório de Registro de Imóveis para purgar a mora, conforme exige o art. 26 da Lei 9.514/97.

O art. 26, parágrafo primeiro, da Lei 9.514 de 1997, que disciplina o Sistema de Financiamento Imobiliário e institui a alienação fiduciária de bens imóveis, estabelece de forma expressa que:

Art. 26. Vencida e não paga a dívida, no todo ou em parte, e constituídos em mora o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante, será consolidada, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)

§ 1º Para fins do disposto neste artigo, o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante serão intimados, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do registro de imóveis competente, a satisfazer, no prazo de 15 (quinze) dias, a prestação vencida e aquelas que vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive os tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel e as despesas de cobrança e de intimação. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)

Importa ressaltar que a intimação pessoal do devedor pelo Oficial do Registro de Imóveis não constitui mera formalidade ou requisito meramente burocrático, mas sim requisito essencial e substancial do procedimento, que visa a garantir o direito constitucional à ampla defesa e ao contraditório, permitindo que o fiduciante tome efetiva ciência da situação de mora em que se encontra e tenha oportunidade real e concreta de purgá-la antes da consolidação definitiva da propriedade em favor do credor fiduciário, evitando assim a perda do imóvel. Trata-se, portanto, de garantia fundamental do devedor que não pode ser relativizada ou desconsiderada pelo intérprete da lei.

Nesse contexto, aplica-se integralmente a regra de distribuição do ônus da prova prevista no art. 373, inciso segundo, do Código de Processo Civil, segundo a qual cabe ao réu, neste caso o credor fiduciário, o ônus de provar os fatos impeditivos, modificativos ou extintivos do direito do autor. Ora, no caso vertente, a comprovação do cumprimento regular e integral do procedimento de notificação constitui ônus exclusivo e inequívoco do credor, não havendo como transferir tal responsabilidade ao devedor ou presumir que o procedimento foi corretamente observado sem a devida comprovação documental nos autos. 

A apelante junta aos autos certidão do oficial do registro de imóveis certificando que o apelado estava em local incerto e não sabido, porém esta certidão, por si só, demonstra que foi realizada apenas uma diligência em cada um dos endereços conhecidos, conforme expressamente consignado no acórdão proferido no agravo de instrumento anteriormente mencionado.

Sobre este ponto específico, a jurisprudência é no sentido de que a intimação por edital somente se justifica e se legitima após o esgotamento efetivo e comprovado das tentativas de notificação pessoal do devedor. Nesse sentido, cito:

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ANULATÓRIA DE CONSOLIDAÇÃO DE PROPRIEDADE E LEILÃO EXTRAJUDICIAL . ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL. AUSÊNCIA DE NOTIFICAÇÃO PESSOAL VÁLIDA. NULIDADE DO PROCEDIMENTO. RECURSO DESPROVIDO .. I. Caso em Exame 1. Ação anulatória ajuizada com pedido de tutela de urgência visando à declaração de nulidade da consolidação da propriedade fiduciária e do leilão extrajudicial de imóvel objeto de contrato de alienação fiduciária firmado entre as partes. Sustentou-se, na origem, a ausência de notificação pessoal válida do devedor fiduciante, nos moldes exigidos pela Lei nº 9 .514/97. A sentença julgou procedente o pedido, reconhecendo a nulidade do procedimento por ausência de notificação válida. Apelação interposta pela instituição financeira, requerendo a reforma da decisão. II . Questão em Discussão 2. A controvérsia cinge-se a aferir a regularidade da consolidação da propriedade e do leilão extrajudicial promovido pelo credor fiduciário, à luz da: (i) existência de notificação pessoal válida do devedor, nos termos dos §§ 1º e 3º do art. 26 da Lei nº 9.514/97; (ii) eventual legitimidade da intimação editalícia, à luz do § 4º do referido artigo, diante da ausência de esgotamento das tentativas de localização pessoal do devedor. III. Razões de Decidir 3. A alienação fiduciária de bem imóvel rege-se pelas disposições da Lei nº 9.514/97, que exige, como condição para a constituição válida em mora, a notificação pessoal do fiduciante, admitindo-se a intimação por edital apenas em caráter excepcional . 4. Nos autos, não há prova da tentativa de notificação pessoal em conformidade com os requisitos legais; tampouco restou demonstrado que o fiduciante se encontrava em local ignorado, incerto ou inacessível. 5. A utilização direta da via editalícia configura vício insanável, pois ausente o prévio esgotamento das tentativas de localização do devedor . 6. A nulidade da notificação pessoal vicia todo o procedimento de consolidação da propriedade e subsequente leilão, conforme jurisprudência consolidada desta Corte. IV. Dispositivo e tese 7 . Recurso desprovido. Sentença mantida. Tese de julgamento: "1. A intimação pessoal válida do fiduciante é requisito essencial para a consolidação da propriedade fiduciária, nos termos do art . 26 da Lei nº 9.514/97." Dispositivos relevantes citados: Lei nº 9.514/1997, arts . 26 e 27; CPC/2015, art. 85, §§ 2º e 11. (TJ-BA - Apelação: 80075508320218050154, Relator.: ALBERTO RAIMUNDO GOMES DOS SANTOS, TERCEIRA CAMARA CÍVEL, Data de Publicação: 24/09/2025)

Analisando detidamente as provas carreadas aos autos, resta incontroverso que foi realizada apenas uma tentativa de notificação no endereço indicado no contrato de alienação fiduciária, bem como apenas uma tentativa no endereço do imóvel objeto da garantia fiduciária (ID 92004457, Pág. 5 e Pág. 10), não tendo sido realizadas novas diligências em horários ou dias diferentes que pudessem aumentar as chances de localização do devedor, tampouco foram utilizados outros meios de comunicação como aviso de recebimento postal com múltiplas tentativas de entrega em dias e horários diversos. A singela certidão de local incerto e não sabido lavrada após uma única tentativa em cada endereço não caracteriza, de forma alguma, o esgotamento das diligências exigido pela lei e pela jurisprudência consolidada dos tribunais superiores.

A apelante busca sustentar sua tese invocando o art. 26, § 4º-A, da Lei 9.514 de 1997, incluído pela Lei n° 14.711 de 2023, que estabelece ser responsabilidade do devedor e, se for o caso, do terceiro fiduciante informar ao credor fiduciário sobre a alteração de seu domicílio, como se vê:

art. 26. (...) 

§ 4º-A É responsabilidade do devedor e, se for o caso, do terceiro fiduciante informar ao credor fiduciário sobre a alteração de seu domicílio. (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023)

Ocorre que tal argumentação não se sustenta. Inicialmente, não há retroatividade da lei, uma vez que a Lei 14.711 de 2023 é manifestamente posterior aos fatos objeto desta lide, considerando que o contrato foi firmado em 2014 e a consolidação da propriedade ocorreu em 2017, não se aplicando retroativamente por expressa vedação constitucional. Além disso, mesmo que se admitisse hipoteticamente a aplicação retroativa da norma, ainda assim não se poderia afastar o dever de diligência do credor em esgotar as tentativas de localização do devedor, especialmente quando se trata de procedimento que pode resultar na perda definitiva do imóvel pelo devedor.

Ademais, tratando-se de relação de consumo, como reconhecido nos autos, aplica-se integralmente o Código de Defesa do Consumidor, que impõe ao fornecedor de produtos e serviços, neste caso o credor fiduciário, padrão mais elevado de diligência, cuidado e boa-fé objetiva nas relações contratuais, não podendo simplesmente transferir ao consumidor a responsabilidade por eventuais falhas de comunicação quando não esgotados todos os meios razoáveis e disponíveis para localização do devedor. Isso porque, a proteção do consumidor, princípio constitucional previsto no artigo quinto, inciso trinta e dois, da Constituição Federal, e no artigo cento e setenta, caput, do mesmo texto constitucional, impõe interpretação que favoreça o consumidor nas situações de dúvida ou ambiguidade.

Quanto à invocação pela apelante da fé pública do oficial do registro de imóveis, cumpre esclarecer que absolutamente não se questiona ou se põe em dúvida a fé pública que reveste os atos praticados pelo oficial registrador. O que se analisa e se discute nestes autos é se o procedimento previsto na lei foi efetiva e integralmente cumprido antes da consolidação da propriedade. A fé pública atesta indubitavelmente a veracidade do que foi certificado pelo oficial, ou seja, que houve uma tentativa de notificação e que naquela ocasião específica o devedor não foi localizado no endereço, mas não supre nem substitui a ausência de esgotamento das diligências exigidas pela lei e pela jurisprudência para validar a notificação por edital.

Como bem ponderou o magistrado sentenciante em sua fundamentação, a fé pública do oficial de registro não dispensa a demonstração do cumprimento integral dos requisitos legais para consolidação da propriedade fiduciária, porquanto a Lei n° 9.514 de 1997 estabelece procedimento rigoroso que deve ser integralmente observado sob pena de nulidade, sendo a intimação pessoal requisito essencial para garantia do contraditório e da ampla defesa, direitos fundamentais assegurados constitucionalmente a todo e qualquer litigante. A presunção de veracidade dos atos públicos não se confunde com presunção de legalidade do procedimento como um todo, podendo e devendo o Poder Judiciário verificar se todas as etapas legalmente previstas foram efetivamente cumpridas.

Realizando uma síntese conclusiva de tudo quanto foi exposto ao longo deste voto, verifica-se que a questão da invalidade do procedimento de notificação já foi decidida anteriormente por este Tribunal de Justiça no Agravo de Instrumento número 8001261-53.2017.8.05.0000, com trânsito em julgado definitivo em maio de 2018, operando-se preclusão consumativa e eficácia preclusiva da coisa julgada sobre esta matéria, não podendo ser rediscutida nesta apelação. Ainda que assim não fosse, o que se admite apenas para argumentar, o credor não comprovou o esgotamento das diligências necessárias para notificação pessoal do devedor, requisito indispensável para validar a notificação por edital, tendo sido realizada apenas uma tentativa em cada endereço conhecido, o que é manifestamente insuficiente conforme jurisprudência pacífica e reiterada do Superior Tribunal de Justiça.

O ônus de comprovar o cumprimento regular e integral do procedimento era exclusivamente do credor nos termos do art. 373, inciso segundo, do Código de Processo Civil, ônus do qual manifestamente não se desincumbiu a contento. A intimação pessoal constitui requisito essencial para garantia do contraditório e da ampla defesa, direitos fundamentais assegurados constitucionalmente, não podendo ser substituída prematura e injustificadamente pela intimação editalícia sem o prévio e comprovado esgotamento de todas as tentativas razoáveis de localização do devedor. 

Ante o exposto, e por tudo o mais que dos autos consta, voto no sentido de CONHECER e NEGAR PROVIMENTO, mantendo-se integralmente sentença de primeiro grau.

Em face da sucumbência recursal da apelante, e com fulcro no art. 85, § 11, do Código de Processo Civil, majoro os honorários advocatícios fixados na sentença para 20% (vinte por cento) sobre o valor da causa.

É como voto.

Salvador/BA,

Des. Edson Ruy Bahiense Guimarães
Relator