PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL. AUSÊNCIA DE AVERBAÇÃO NA MATRÍCULA DO IMÓVEL. INEXISTENTE O DIREITO DE PREFERÊNCIA NA COMPRA DO IMÓVEL LOCADO, NA HIPÓTESE. REQUISITOS PARA RENOVAÇÃO CONTRATUAL NÃO PREENCHIDOS. DECISUM DE 1º GRAU MANTIDO. RECURSO DESPROVIDO. 

 I. CASO EM EXAME

1.Agravo de Instrumento interposto contra decisão interlocutória que indeferiu tutela de urgência em ação que envolve locação comercial, alegação de violação ao direito de preferência do locatário na aquisição do imóvel e discussão sobre a renovação do contrato de locação. A Agravante alega que firmou contrato de locação com o antigo proprietário do imóvel e que não foi notificada da venda posterior do bem à nova proprietária, configurando preterição do direito de preferência.

II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO

2.  Verificar se a ausência de averbação do contrato de locação na matrícula do imóvel inviabiliza o exercício do direito de preferência na compra do bem; examinar se estão presentes os requisitos legais para a renovação compulsória do contrato de locação comercial.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.  A ausência de averbação do contrato de locação na matrícula do imóvel impede o exercício do direito de preferência previsto no art. 33 da Lei nº 8.245/91, ainda que o locatário tenha sido preterido na negociação.

 4.  A jurisprudência do STJ afirma que a proteção legal ao direito de preferência do locatário exige, como condição para o exercício do direito real, a averbação prévia do contrato junto à matrícula do imóvel (REsp 1.272.757/RS, DJe 12/02/2021).

 5.  Não estão preenchidos os requisitos cumulativos do art. 51 da Lei do Inquilinato para a renovação compulsória do contrato de locação, notadamente o prazo mínimo de cinco anos de contrato com exploração do mesmo ramo por três anos ininterruptos, acaso ainda fosse considerado o contrato como do tipo prazo determinado.

6.  Aplicável à espécie o art. 57 da Lei nº 8245/91, que prevê que, sendo um contrato de locação por prazo indeterminado, o locador pode denunciar o contrato, por escrito, concedendo 30 dias para a desocupação.

7.  In casu, foi enviada a Notificação para desocupação do imóvel.

IV. DISPOSITIVO

8.  Recurso desprovido.

Dispositivos relevantes citados: Lei nº 8.245/91, arts. 27, 33 e 51; CPC/2015, art. 1.015, parágrafo único.

Jurisprudência relevante citada: STJ. REsp n. 1.272.757/RS, rel. para o acórdão Min. Raul Araújo, DJe 12/2/2021.; TJMS - APL: 08085483320218120002, Rel: Des. Marcelo Câmara Rasslan, j. 27/08/2024; TJSP - AI: 2293363-91 .2021.8.26.0000, Rel Alfredo Attié, j. 28/06/2022.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Agravo de Instrumento nº 8016113-04.2025.8.05.0000, tendo como Agravante DIANA FERREIRA SANTOS OLIVEIRA DE JESUS, sendo Agravado ARARA AZUL PARTICIPAÇÕES LTDA. 

Acordam os Desembargadores componentes da Primeira Câmara Cível do Tribunal de Justiça da Bahia, à unanimidade, em NEGAR PROVIMENTO ao recurso. 

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e não provido Por Unanimidade

Salvador, 19 de Agosto de 2025.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

DIANA FERREIRA SANTOS OLIVEIRA DE JESUS interpôs Agravo de Instrumento, com pedido de efeito suspensivo, contra a decisão prolatada pelo MM. Juiz de Direito da 1ª Vara dos Feitos de Relações de Consumo, Cíveis e Comerciais da Comarca de Barreiras, que, nos autos da Ação de Obrigação de Fazer c/c dano Moral nº 8002879-20.2024.8.05.0022, ajuizada em desfavor de ARARA AZUL PARTICIPACOES LTDA., dispôs: 

“Dessa maneira, é plenamente aplicável o artigo 57 da Lei 8.245/91, não se verificando a existência, portanto, de elementos que evidenciem a probabilidade do direito da autora, um dos requisitos para a concessão da antecipação de tutela pleiteada, nos termos do artigo 300, caput, do Código de Processo Civil (CPC). Assim, mediante a falta do requisito de probabilidade do direito da autora, INDEFIRO o pedido de ANTECIPAÇÃO DE TUTELA para que a autora permaneça no imóvel comercial locado, ante a inexistência da eventual ação renovatória competente. INTIME-SE a parte autora, por sua advogada, para se manifestar sobre a contestação e os documentos que a instruem, no prazo de 15 (quinze). Após, voltem os autos conclusos para decisão saneadora. Publique-se. Intime-se. Cumpra-se. (id. 487875322 - origem). 

Em suas razões (id. 79554919), requereu que o pedido de Justiça gratuita, deferido na origem, fosse mantido.

No mérito, explicou que a decisão merece reforma, pois não foi observado, na hipótese, o seu direito de preferência na aquisição do imóvel, por ser inquilina.

Asseverou que “o entendimento do Superior Tribunal de Justiça acerca do direito de preferência (REsp 1.780.197) expõe que o requisito da averbação do contrato de locação, na matrícula do imóvel, não é exigível para a concretização do direito de preferência quando se comprova a ciência prévia do comprador sobre a locação.

Pontuou que deve ser aplicado, ao caso, o referido entendimento, já que houve, apenas, a renovação tácita do contrato de locação, mediante a concordância do novo dono em receber os aluguéis por mais de 90 (noventa) dias.

Verberou que a notificação sobre a venda deveria ser feita de maneira formal, contendo todas as informações sobre o negócio jurídico, o que não ocorreu, visto que teve ciência da venda do imóvel comercial, após a sua concretização.

Aduziu que não sendo oferecido o bem ao locatário, para compra, permite-se o requerimento de perdas e danos pelos prejuízos sofridos, ainda que o contrato de locação não tenha sido averbado junto à matrícula do imóvel.

Disse, ainda, que, malgrado o contrato de locação firmado entre si e o antigo proprietário do imóvel constar o prazo determinado de 01 (um) ano, após o prazo estipulado, a Recorrida não solicitou o “ponto de volta”, renovando tacitamente, recebendo os aluguéis, segundo revelam os comprovantes de pagamento dos meses de janeiro e fevereiro do ano corrente.

Concluiu, pugnando pelo recebimento do recurso com efeito suspensivo, ordenando a sua permanência do imóvel comercial locado, renovando-se o pacto pelo mesmo prazo, mantidas as demais condições contratuais. No mérito, buscou o provimento do recurso.

Antecipação de tutela indeferida (id. 79813300).

Contrarrazões de id. 81605790.

É o relatório. Inclua-se em pauta.  

Salvador/BA, 23 de julho de 2025.

Gustavo Silva Pequeno

Juiz Substituto de 2º Grau - Relator

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

O inconformismo é tempestivo e atende aos requisitos de admissibilidade, devendo, pois, ser conhecido.

Fica mantida a gratuidade de Justiça concedida no 1º grau.

Analisando-se o pleito de suspensão do decisum atacado, nos termos do art. 1015 do CPC, constata-se que o deferimento exige a observância de dois requisitos, a saber: o perigo de lesão grave ou de difícil reparação (periculum in mora) e a relevância do fundamento do recurso (verossimilhança das alegações).

Cuida-se de Instrumental, com pedido de efeito suspensivo, contra a decisão interlocutória prolatada em demanda envolvendo locação comercial, compra e venda e direito de preferência, cujo teor indeferiu pedido de tutela de urgência.

A Recorrente alega, em síntese, que, em janeiro de 2023, firmou contrato de locação de um restaurante, de então propriedade do grupo Barreiras III Comércio LTDA., com valor mensal de R$ 5.000,00 (cinco mil reais), pelo prazo determinado até 31.12.2023, mas o posto foi vendido/cedido para o grupo da Ré – Arara Azul, que passou a ser proprietário do ponto comercial por si locado. Destacou que a venda inobservou o seu direito de preferência na aquisição do bem.

É incontroverso que a Recorrente e o grupo Barreiras III Comércio Ltda. firmaram contrato de locação de imóvel (id. 433939335) e que os proprietários por sua vez, celebraram compromisso de compra e venda com a Suplicada, em 30/03/2023 (id. 445733653).

Consabido também, segundo confessado pela própria Agravante, que não foi providenciada a averbação, na matrícula do imóvel, do contrato de locação firmado.

No tocante ao direito de preferência, a Lei nº 8.245/91, dispõe:

Art. 27. No caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, devendo o locador dar - lhe conhecimento do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca.

Parágrafo único. A comunicação deverá conter todas as condições do negócio e, em especial, o preço, a forma de pagamento, a existência de ônus reais, bem como o local e horário em que pode ser examinada a documentação pertinente.

 [...]

Art. 33. O locatário preterido no seu direito de preferência poderá reclamar do alienante as perdas e danos ou, depositando o preço e demais despesas do ato de transferência, haver para si o imóvel locado, se o requerer no prazo de seis meses, a contar do registro do ato no cartório de imóveis, desde que o contrato de locação esteja averbado pelo menos trinta dias antes da alienação junto à matrícula do imóvel.

Parágrafo único. A averbação far-se- á à vista de qualquer das vias do contrato de locação desde que subscrito também por duas testemunhas.

[...]

Nesse sentido, para o exercício do direito de preferência, nos termos do art. 33, é necessária a averbação do contrato de locação na matrícula do imóvel, não servindo, inclusive, o registro no Cartório de Títulos e Documentos. Existirá o direito real ao locatário, portanto, com a averbação na matrícula do imóvel.

Sobre o tema, a jurisprudência do Colendo Superior Tribunal de Justiça:

RECURSO ESPECIAL. LOCAÇÃO DE IMÓVEL. DIREITO DE PREEMPÇÃO DO INQUILINO (LEI 8.245/1991, ART. 33). CONDIÇÕES PARA O EXERCÍCIO. DESCUMPRIMENTO PELO LOCATÁRIO. RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO. 1. Em harmonia com o Código Civil, no art. 221, caput, segunda parte, estabelece a Lei do Inquilinato em seu art. 33, no que interessa ao exercício do direito de preferência na aquisição do imóvel locado pelo inquilino, duas obrigações para o locatário: a) primeiro, para habilitar-se a eventual e futuro exercício do direito de preempção, deve registrar o contrato de locação, averbando-o na respectiva matrícula do registro imobiliário competente, dando, assim, plena publicidade a terceiros, advertindo eventual futuro comprador do bem, de modo a não ser este surpreendido, após a compra, pela pretensão de desfazimento do negócio pelo locatário preterido; b) segundo, pertinente agora já ao exercício do direito de preferência pelo inquilino preterido e que se tenha oportunamente habilitado, deverá este depositar o preço da compra e demais despesas da transferência, desde que o faça no prazo decadencial de seis meses após o registro da alienação impugnada no registro imobiliário. 2. Na hipótese, é correto o entendimento do eg. Tribunal de Justiça ao dar provimento à apelação da adquirente, julgando improcedente a ação proposta pela inquilina, assentando que o contrato de locação somente fora averbado após a realização do negócio jurídico firmado entre o locador e a ora recorrida. 3. Recurso especial desprovido.

(STJ. REsp n. 1.272.757/RS, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, relator para o acórdão Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, DJe de 12/2/2021) – grifei;

No mesmo sentido:

APELAÇÃO CÍVEL – TUTELA CAUTELAR ANTECEDENTE – PRETERIÇÃO NO DIREITO DE PREFERÊNCIA DO LOCATÁRIO – ART. 27 E SEGUINTES, DA LEI N.º 8245/91 ( LEI DO INQUILINATO). DECADÊNCIA CONFIGURADA – NÃO CUMPRIMENTO DOS REQUISITOS PARA CONCRETIZAÇÃO DO DIREITO DE PREFERÊNCIA . AUSÊNCIA DE AVERBAÇÃO DO CONTRATO DE LOCAÇÃO NA MATRÍCULA DO BEM PERANTE O CARTÓRIO DE REGISTRO DE IMÓVEL 30 (TRINTA) DIAS ANTES DA ALIENAÇÃO. SENTENÇA EXTINTIVA MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. O art . 28, da Lei n.º 8245/91 prevê que caducará o exercício ao direito de preferência se não for manifestada sua aceitação integral, de maneira inequívoca, no prazo de trinta dias. Oferecimento de proposta em termos diversos do ofertado e após o prazo decadencial. Para concretização do direito de preferência são necessários alguns requisitos, dentre eles, a averbação do contrato de locação do imóvel na matrícula do bem no Cartório de Registro de Imóveis 30 (trinta) dias antes da alienação. 

(TJ-MS - Apelação Cível: 08085483320218120002 Dourados, Relator.: Des. Marcelo Câmara Rasslan, Data de Julgamento: 27/08/2024, 1ª Câmara Cível, Data de Publicação: 28/08/2024) - grifei

AGRAVO DE INSTRUMENTO. TUTELA DE URGÊNCIA. LOCAÇÃO. DIREITO DE PREFERÊNCIA . Decisão interlocutória que indefere pedido de tutela de urgência. Pretensão da locatária em permanecer na posse do imóvel locado, sob a alegação de violação ao direito de preferência (art. 27 e seguintes da Lei nº 8.245/91). Para o exercício do direito de preferência é necessária a averbação do contrato de locação na matrícula do imóvel, não servindo, inclusive, o registro no Cartório de Títulos e Documentos. Doutrina. Precedentes do STJ. Hipótese em que não houve averbação do contrato de locação na matrícula do imóvel . Menção da locação em Escritura de Compromisso de Compra e Venda que não possui o condão de constituir o direito de preferência. Nada impede ao locatário, todavia, a busca por indenização por perdas e danos (direito pessoal). RECURSO NÃO PROVIDO, com observação.

(TJ-SP - AI: 22933639120218260000 SP 2293363-91 .2021.8.26.0000, Relator.: Alfredo Attié, Data de Julgamento: 28/06/2022, 27ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 30/06/2022) - grifei

Logo, o fato de não haver averbação do contrato de locação no Registro Imobiliário junto à matrícula do imóvel, impede o exercício do direito de preferência sustentado, nos termos do art. 33 da Lei de Locações supracitada.

No tocante ao direito de renovação, a Lei nº 8.245/91 preconiza, em seu art. 51:

Art. 51. Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente:

 I - o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado;

II - o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos;

III - o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.

Destaque-se, contudo, que acertadamante o Magistrado entendeu por bem, aplicar o art. 57 do mesmo diploma legal, ante a modificação do contrato, que passou a ser por prazo indeterminado, pela não promoção da renovatória competente e pelo transcurso do prazo assinalado no contrato, havendo, inclusive notificação prévia para desocupação (id. 445733647), quando o pacto já estava sob vigendo na modalidade “prazo indeterminado”.

Por derradeiro, oportuno destacar que a análise é restrita ao acerto ou desacerto da decisão prolatada, e a via estreita do Agravo de Instrumento não permite a realização de uma cognição exauriente.

Ex positis, NEGO PROVIMENTO ao recurso, mantendo intacta a decisão primeva.

Sala de Sessões da 1ª Câmara Cível, data conforme protocolo de assinatura

Gustavo Silva Pequeno

Juiz Substituto de 2º Grau - Relator