PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA
Segunda Câmara Cível
| Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 0500008-63.2017.8.05.0274 |
| Órgão Julgador: Segunda Câmara Cível |
| APELANTE: SPE ESTIVA LOTEAMENTOS E INCORPORACOES LTDA. e outros (2) |
| Advogado(s): RAFAEL NASCIMENTO ACCIOLY, SANDRO BRITO LOUREIRO, FERNANDO MOREIRA DRUMMOND TEIXEIRA |
| APELADO: VITORIA COELHO DE ALMEIDA DIAS |
| Advogado(s): LUCAS MOREIRA MARTINS DIAS, IGOR DA SILVA SOUSA |
Conforme já exposto no relatório, trata-se de Apelação Cível interposta pela SPE ESTIVA LOTEAMENTOS E INCORPORACOES LTDA., TERRAS ALPHAVILLE VITORIA DA CONQUISTA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA. (Primeiras Apelantes) e CONDOMINIO TERRAS ALPHAVILLE VITORIA DA CONQUISTA 02 (Segundo Apelante), irresignadas com a Sentença proferida pelo Juízo da 2ª Vara de Feitos de Relações de Consumo Cível e Comerciais da Comarca de Vitória da Conquista/BA (ID 84866726) em Ação de Rescisão Contrato de Compra e Venda c/c Danos Materiais e Morais tombada sob o nº 0500008-63.2017.8.05.0274 ajuizada por VITORIA COELHO DE ALMEIDA DIAS, que julgou parcialmente procedente o pedido formulado nos seguintes termos:
a) Declarar rescindidos os contratos de compra e venda realizados entre as partes, objeto desta ação desde a data de 06.09.2016;
b) Reconhecer a abusividade e declarar nula a cláusula contratual que trata da irretratabilidade e irrevogabilidade do contrato;
c) Determinar que a parte Ré proceda a restituição, à Autora, de uma só vez, do montante correspondente a 80% da quantia efetivamente paga por ele (parcelas mensais + arras), sem prejuízo de outras parcelas que, porventura, tenham desembolsado ao longo deste feito, corrigido monetariamente pelo IPCA a partir do efetivo desembolso de cada parcela, acrescido de juros a contar do trânsito em julgado desta Sentença;
d) Concedo a tutela provisória, com base no art. 300 do CPC, para determinar a suspensão da cobrança e que as Requeridas procedam a exclusão de eventuais restrições creditícias inseridas em nome da Autora em razão de débitos referentes aos contratos objeto desta demanda, a partir da solicitação do distrato, em 06.09.2016, no prazo de 48(quarenta e oito) horas, sob pena de multa diária no valor de R$500,00 (quinhentos reais), limitando o seu valor a R$50.000,00 (cinquenta mil reais).
Quanto aos juros de mora, deve-se observar os juros legais, conforme dispõe o art. 406, §1º, do CC/2002 e Resolução do Banco central de nº 5.171/2024.
Julgo improcedente o pedido de danos morais.
Sucumbente em maior parte, condeno as Requeridas ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios que fixo em 10% sobre o valor atualizado do débito (art. 85, §2º do CPC) - art.86, parágrafo único, do CPC.
Conheço do recurso, presentes que se encontram os pressupostos de admissibilidade.
O presente recurso tem como objeto a análise da preliminar de ilegitimidade passiva do Condomínio e a revisão dos índices de correção monetária e juros de mora aplicados à condenação de restituição de valores em contrato de promessa de compra e venda de imóvel, resolvido por desistência do adquirente, ora parte Apelada.
Da Análise do Recurso de Apelação interposto pelo CONDOMÍNIO TERRAS ALPHAVILLE VITÓRIA DA CONQUISTA.
O Condomínio Terras Alphaville Vitória da Conquista, em sua Apelação, enquanto mérito, pleiteia a reforma da Sentença para que seja reconhecida sua ilegitimidade passiva, aduzindo que possui natureza jurídica diversa das empresas loteadoras e incorporadoras, que não teve participação nas vendas dos lotes e que sequer havia sido formalmente constituído quando o pré-contrato foi assinado em junho de 2013, apresentando seu cadastro de pessoa jurídica com data de abertura em 30 de julho de 2013.
A argumentação trazida pelo Apelante, embora reflita a formalidade do registro de sua existência legal enquanto pessoa jurídica, não tem o condão de afastar sua responsabilidade no contexto da relação de consumo e do empreendimento imobiliário como um todo.
Isto porque, a relação estabelecida entre a Autora/Apelada e as Requeridas é, inequivocamente, de consumo, atraindo a aplicação do Código de Defesa do Consumidor (Lei nº 8.078/90) em sua plenitude.
Um dos pilares do sistema consumerista é a teoria da responsabilidade solidária e objetiva de todos os que participam da cadeia de fornecimento, visando facilitar a defesa do consumidor.
O artigo 7º, parágrafo único, da Lei nº 8.078/90 é transparente ao dispor que, "tendo mais de um autor a ofensa, todos responderão solidariamente pela reparação dos danos previstos nas normas de consumo".
No caso em tela, o Condomínio, ainda que formalizado ligeiramente após o lançamento das vendas, é o ente que confere a finalidade residencial e de lazer ao empreendimento, sendo o destinatário e o gestor dos bens de uso comum criados pelas Vendedoras (SPE ESTIVA e TERRAS ALPHAVILLE EMPREENDIMENTOS).
A própria denominação social das partes, notadamente a participação do vocábulo "Terras Alphaville Vitória da Conquista" em todas as empresas e no nome do Condomínio, evidencia a vinculação conceitual do projeto e a atuação coordenada das empresas para a realização do empreendimento.
É sabido que em grandes projetos imobiliários, como loteamentos com estrutura de clube ou condomínios fechados, as empresas loteadoras/incorporadoras, o condomínio constituído e as agentes de vendas fazem parte de um mesmo complexo negocial, atuando de forma coligada para a consecução do objetivo final: viabilizar a aquisição e o uso das unidades imobiliárias e das áreas comuns.
Dessa forma, é irrelevante se o Condomínio, como ente formal, não recebeu diretamente o montante pago pela compra do lote; o que importa é que ele se beneficia da totalidade dos montantes pagos pelos adquirentes para a criação e manutenção daquela estrutura que se propôs a comercializar.
O fato de o Condomínio edilício não possuir, em tese, fins lucrativos, não o exime da responsabilidade frente ao consumidor, vez que a solidariedade é decorrente da participação na cadeia de consumo (venda da unidade condominial) e não da natureza puramente lucrativa da entidade. O Condomínio é o gestor do serviço e da área que motivou a compra do lote, representando o polo final do fornecimento de um bem complexo.
Negar sua legitimidade passaria a falsa impressão de que os fornecedores poderiam se eximir de responsabilidades civis mediante a mera criação de pessoas jurídicas satélites destinadas a gerir aspectos específicos do negócio.
Diante do exposto, o recurso de Apelação interposto pelo CONDOMINIO TERRAS ALPHAVILLE VITORIA DA CONQUISTA não merece ser provido.
Da análise do recurso de Apelação Cível interposto por SPE ESTIVA LOTEAMENTOS E INCORPORACOES LTDA e TERRAS ALPHAVILLE VITORIA DA CONQUISTA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA.
Do cotejo dos autos, extrai-se que a parte Autora, ora parte Apelada, narrou na inicial ter adquirido, em junho de 2013, dois lotes no empreendimento Terras Alphaville, com promessa de entrega em 24 meses.
Alegou que houve descumprimento do prazo contratual pelas Vendedoras, mas sustentou que, em razão de dificuldades financeiras supervenientes, perdeu o interesse na manutenção da contratação, pleiteando a rescisão administrativa, a qual foi negada pelas Acionadas.
Na ocasião, requereu a rescisão contratual, com o consequente reconhecimento da culpa das Apelantes pelo atraso, ou alternativamente, a rescisão por sua desistência, com a devolução integral e imediata dos valores pagos, incluindo a corretagem, além de indenização por danos morais e concessão de tutela de urgência para suspensão das cobranças e exclusão de cadastros de inadimplentes.
Da Aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor
De início, necessário destacar que se aplica o Código de Defesa do Consumidor à hipótese em apreço, sendo possível ao autor resilir o pacto contratual, arcando, eventualmente, com as multas e retenções decorrentes desta rescisão, a depender do caso concreto.
A aplicação das normas consumeristas é imperativa, na medida em que as partes se enquadram nos conceitos de consumidor e fornecedor previstos nos arts. 2º e 3º do CDC, já que a ré comercializa no mercado de consumo e o imóvel foi adquirido pelo demandante como destinatário final.
Não obstante o princípio do pacta sunt servanda, não se pode olvidar que a Lei consumerista estabelece limites à obrigatoriedade dos preceitos contratuais, vedando a estipulação de cláusulas que desequilibrem, de forma exacerbada, a relação entre os pactuantes.
Posto isso, verifica-se plausível afastar o princípio do "pacta sunt servanda", a ceder lugar à relatividade do contrato para reconhecer o direito à rescisão contratual por parte do consumidor, não se podendo falar em "irrevogabilidade" do pacto, tendo em vista que a razão alegada pela parte Apelada para a resolução do contrato restou-se fundamentada justamente no atraso da entrega da obra, de modo a impossibilitar a continuidade do negócio.
In casu, as Apelantes pleiteiam a necessidade de alteração dos índices de correção monetária e juros de mora definidos pela Sentença, buscando a aplicação da Taxa Selic em substituição ao IPCA (Correção) e Juros Legais (Mora).
A Sentença, por sua vez, determinou a restituição de 80% do valor pago pela Autora, corrigido monetariamente pelo IPCA a partir do efetivo desembolso de cada parcela, acrescido de juros de mora a contar do trânsito em julgado da decisão, estes últimos observando "os juros legais, conforme dispõe o art. 406, §1º, do CC/2002 e Resolução do Banco Central de nº 5.171/2024".
As Apelantes argumentam ainda que, em face do recente posicionamento do Superior Tribunal de Justiça (REsp 1.795.982/SP) e da Lei nº 14.905/2024, a taxa aplicável deveria ser a Taxa Selic, de forma única, uma vez que esta já engloba tanto a correção monetária quanto os juros de mora, vedando-se a sua cumulação com qualquer outro índice. Subsidiariamente, pleiteiam a adoção da fórmula prevista na Lei nº 14.905/2024, que define a correção pelo IPCA e os juros moratórios pela SELIC deduzida do IPCA.
Pois bem, a matéria dos consectários legais, notadamente correção monetária e juros de mora, possui natureza de ordem pública e seu objetivo primordial é garantir a recomposição do valor real da moeda, corrigindo a desvalorização nominal do capital e penalizando a mora do devedor.
No presente caso, o valor a ser restituído ao consumidor refere-se a parcelas pagas ao longo de um extenso período (contrato de 2013, pedido de rescisão em 2016 e sentença em 2025), cuja atualização monetária deve, necessariamente, buscar o índice que melhor e mais fielmente reflita a inflação, garantindo o poder de compra da quantia despendida.
A correção monetária pelo IPCA (Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo), ou por índices similares como o INPC, é amplamente reconhecida como o fator que melhor reflete a variação inflacionária para a recomposição do poder aquisitivo do capital do consumidor, razão pela qual o acerto na aplicação deste índice desde cada desembolso, como determinado na Sentença, deve ser preservado.
A correção ex tunc, a partir do efetivo prejuízo, é medida de equidade e de justiça que impede o enriquecimento sem causa das construtoras que utilizam o capital do consumidor no capital de giro do empreendimento.
Quanto aos juros de mora, a incidência a partir do trânsito em julgado, conforme já pacificado em casos de restituição decorrente de rescisão por culpa do comprador, é inquestionável e inclusive favorece as Apelantes, pois inexiste mora prévia do promitente vendedor até que haja a decisão definitiva que constitui a obrigação de restituição. O índice de juros de mora aplicável, determinado pela Sentença, foi o legal, com referência ao art. 406, §1º, do Código Civil.
Desse modo, embora o Superior Tribunal de Justiça, em sede de Corte Especial (REsp 1.795.982/SP), tenha se orientado pela aplicação da taxa SELIC como índice legal para dívidas civis em geral, substituindo a cumulação de índice de correção mais juros de 1% ao mês, a jurisprudência desta Corte e a discricionariedade permitida ao magistrado, no contexto de uma dívida de consumo em que se busca o reequilíbrio contratual e a devolução de quantias substanciais ao consumidor, recomendam a manutenção dos índices separados, quais sejam, correção monetária pelo IPCA e juros de mora de 1% (um por cento) ao mês (taxa legal implícita no art. 406 do Código Civil, que se remetia à taxa de juros de mora imposta à Fazenda Nacional antes das alterações legislativas citadas, ou 1% ao mês nos termos do CTN, amplamente aplicado), a partir do trânsito em julgado. Esta metodologia de aplicação autônoma de correção e juros confere maior transparência e previsibilidade ao consumidor em relação ao cálculo de seu crédito.
A aplicação integral da Taxa Selic, conforme pleiteado pelo Apelante, pode, a depender das variações da taxa ao longo do período de incidência (limitado ao trânsito em julgado), resultar em um montante final menos benéfico ao consumidor do que a recomposição pela inflação (IPCA) acrescida dos juros de mora de 1% ao mês.
A Selic, por ser taxa composta, muitas vezes não reflete de forma ideal a reposição integral do valor nominal da moeda no tempo para este tipo de obrigações restituídas. Portanto, para assegurar a efetividade do direito de restituição de quantias já pagas, a manutenção da sentença que fixa critérios individualizados e favoráveis ao credor (consumidor) é medida de rigor.
O argumento referente à aplicabilidade da Lei nº 14.905/2024, que teria alterado o Código Civil para estabelecer a SELIC deduzida do IPCA, além de gerar uma metodologia complexa e controversa, refere-se a uma norma que entrou em vigor após a data da Sentença analisada (fevereiro de 2025), e sua aplicação imediata ou retroativa deve ser afastada para preservar o critério já estabelecido pelo Juiz de origem, que se mostra justo e equitativo.
Ademais, nos termos do entendimento firmado no REsp 1.795.982/SP (Tema 1.368) pelo STJ, tornando obrigatória a tese de que a Selic é um imposto legal de juros de mora nas relações civis em que não haja previsão diversa, sempre sem acumulação com índice de correção, o que não ocorre nos presentes autos, conforme depreende-se dos contratos presente dos autos de Id:84864192.
Em suma, a sistemática adotada pela Sentença — correção monetária pelo IPCA desde o desembolso e juros de mora a partir do trânsito em julgado na forma do art. 406 do Código Civil, o que comumente equivale a 1% ao mês — cumpre integralmente a função de indenizar e atualizar, sendo compatível com as regras de direito material aplicáveis à espécie, não merecendo qualquer reparo a decisão vergastada.
Desse modo, também não merece provimento o presente recurso.
Dos Honorários Advocatícios Recursais
Diante do improvimento dos recursos e dessa clara orientação jurisprudencial, a verba honorária sucumbencial deve ser majorada para 15% (quinze por cento) sobre o valor atualizado do débito, nos termos do artigo 85, §11 do Código de Processo Civil.
Em face do exposto, voto no sentido de NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO DE APELAÇÃO, mantendo-se a sentença na íntegra por estes e seus próprios fundamentos jurídicos, majorando-se os honorários advocatícios para 15% (quinze por cento) sobre o valor atualizado do débito, nos termos do artigo 85, §11 do Código de Processo Civil.
Salvador/BA,
Desa. Lisbete Maria Teixeira Almeida Cézar Santos
Relatora
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