PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO. CONTRATO DE LOCAÇÃO EM SHOPPING CENTER. PANDEMIA DA COVID-19. PEDIDO RECONVENCIONAL DE REVISÃO. INADIMPLEMENTO ABSOLUTO. AUSÊNCIA DE PURGAÇÃO DA MORA. DESPEJO MANTIDO. GRATUIDADE DE JUSTIÇA MANTIDA. RECURSO NÃO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME 1 - Apelação cível interposta pela locatária contra sentença que julgou procedente a ação de despejo por falta de pagamento e improcedente o pedido contraposto de revisão contratual. A recorrente alega onerosidade excessiva decorrente da pandemia de COVID-19 e dos decretos de lockdown, que ocasionaram queda brusca de faturamento, justificando o inadimplemento e o pedido de isenção de encargos.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2 - A questão em discussão consiste em saber se: (i) a pessoa jurídica faz jus à gratuidade da justiça; e (ii) se a pandemia de COVID-19 e as restrições de funcionamento autorizam a suspensão do pagamento de aluguéis e encargos condominiais, impedindo o despejo mesmo diante da ausência de purgação da mora do valor incontroverso.

III. RAZÕES DE DECIDIR 3 - A gratuidade de justiça concedida pode ser suspensa caso haja comprovação de alteração da situação fática do beneficiário, o que não aconteceu no caso, vez que a apelada apresenta apenas impugnação genérica; 4 - A pandemia de COVID-19 configura evento de força maior que autoriza a revisão das bases contratuais (art. 317 e 478 do CC) para reequilíbrio, mas não respalda o inadimplemento absoluto e a ocupação graciosa do imóvel. 5 - A ausência de pagamento ou consignação judicial ao menos dos valores incontroversos (especialmente as despesas condominiais, que constituem rateio de custos comuns e não lucro) inviabiliza a manutenção do contrato. 6 - Inadimplemento confesso sem purgação da mora autoriza a rescisão contratual e o despejo, nos termos do art. 9º, III, da Lei nº 8.245/91.

IV. DISPOSITIVO 7 - Recurso de apelação conhecido e não provido. Sentença mantida.

Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 317 e 478; Lei nº 8.245/91, arts. 9º, III, e 62; CPC, art. 85, § 11. Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula nº 481; TJBA, Apelação 8166885-49.2020.8.05.0001, Rel. Des. Lisbete Maria Teixeira Almeida C Santos, 2ª Câmara Cível, DJe 25.03.2025; TJBA, Apelação 0565003-02.2015.8.05.0001, Rel. Desa. Maria do Rosário Passos da Silva Calixto, 2ª Câmara Cível, DJe 09.12.2024.

Vistos, relatados e discutidos estes autos da(o)APELAÇÃO CÍVEL n. 8065544-38.2024.8.05.0001, sendo parte(s) Apelante JAIME REIS RIBEIRO TEIXEIRA e parte(s) Apelada INSTITUTO NACIONAL DO SEGURO SOCIAL - INSS.

ACORDAM os Desembargadores integrantes da Segunda Câmara Cível do Tribunal de Justiça da Bahia, à unanimidade de votos, em NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO, nos termos do voto do Relator.

Sala de Sessões. 

Presidente

Des. Raimundo Nonato Borges Braga

Relator

Procurador de Justiça

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 SEGUNDA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e não provido Por Unanimidade

Salvador, 3 de Fevereiro de 2026.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

Trata-se de RECURSO DE APELAÇÃO interposto pela ANA KAROLINE BRITO VASSOLER - EPP contra sentença (ID. 91003352 e 91003359) proferida pelo Juízo da 4ª Vara Cível da Comarca de Salvador, que julgou procedente a demanda de despejo ajuizada por SALVADOR SHOPPING S/A, para decretar a rescisão do contrato de locação, determinar o despejo da ré e julgar improcedente o pedido contraposto de revisão contratual e parcelamento da dívida, condenando a acionada ao pagamento das custas e honorários advocatícios, estes fixados em 10% sobre o valor da condenação, com exigibilidade suspensa em razão da gratuidade da justiça deferida.

Em suas razões recursais (ID. 91003372), a apelante reitera a  gratuidade de justiça e, no mérito, defende a necessidade de reforma do julgado, sustentando que a pandemia de COVID-19 e os decretos governamentais de lockdown configuraram caso fortuito e força maior, tornando o contrato de locação excessivamente oneroso e insustentável. Aponta uma queda brusca de 65,37% em seu faturamento no ano de 2020 em comparação com 2019, o que teria gerado um desequilíbrio econômico-financeiro na relação contratual.

Aduz a aplicabilidade da teoria da imprevisão e o princípio da boa-fé objetiva para justificar a revisão dos valores locatícios, alegando que a manutenção das cobranças originais ensejaria enriquecimento ilícito da locadora, acrescentando que os custos condominiais deveriam ter sido reduzidos proporcionalmente à diminuição das despesas operacionais do Shopping durante o período de fechamento, o que não ocorreu.

Ressalta ter buscado composição amigável mediante contranotificação extrajudicial, na qual propôs a revisão, isenção parcial e parcelamento do débito, pleito este ignorado pela apelada ao ajuizar a ação de despejo. 

Requer a atribuição de efeito suspensivo ao recurso e, ao final, o provimento do apelo para quea sentença para revisar o contrato, concedendo-se isenção total de aluguéis e encargos nos meses de fechamento e redução proporcional (entre 50% e 65,37%) nos demais períodos da pandemia. Requer, ainda, o parcelamento do saldo devedor em 60 vezes ou, subsidiariamente, a compensação da dívida com valores pagos a título de luvas e fundo de promoção.

Em contrarrazões (ID. 91003375), a apelada impugna o pedido de gratuidade da justiça, alegando que a recorrente, sociedade empresária, não comprovou a hipossuficiência financeira.

No mérito, defende a manutenção da sentença, sustentando que a pandemia configurou força maior que atingiu ambas as partes e que o fechamento do empreendimento decorreu de "fato do príncipe", não imputável à locadora, tendo a apelante permanecido na posse do imóvel, ocupando-o com mercadorias e equipamentos, o que justifica a cobrança dos aluguéis e encargos. Salienta que as despesas condominiais são necessárias para a manutenção da estrutura do Shopping Center e não admitem isenção, pois os custos fixos persistem independentemente da abertura ao público. 

Afirma, ainda, que suspendeu a exigibilidade de aluguéis e fundo de promoção durante o fechamento, buscando manter o equilíbrio contratual, e que a apelante é confessa quanto ao inadimplemento. Por fim, pugna pelo não provimento do recurso e manutenção integral da sentença.

Os autos foram encaminhados a esta Instância Superior e distribuídos para a Segunda Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, cabendo-me, por prevenção, a relatoria do feito.

É O RELATÓRIO, com o qual restituo os autos à Secretaria, solicitando a sua inclusão em pauta para julgamento (CPC, art. 931), destacando, outrossim, a possibilidade de sustentação oral na espécie, conforme arts. 937 do CPC e 187, I, do RITJBA.

Salvador, 04 dezembro de 2025

Des. Raimundo Nonato Borges Braga

Relator

R11

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

Como visto, trata-se de RECURSO DE APELAÇÃO interposto pela ANA KAROLINE BRITO VASSOLER - EPP contra sentença (ID. 91003352 e 91003359) proferida pelo Juízo da 4ª Vara Cível da Comarca de Salvador, que julgou procedente a demanda de despejo ajuizada por SALVADOR SHOPPING S/A, para decretar a rescisão do contrato de locação, determinar o despejo da ré e julgar improcedente o pedido contraposto de revisão contratual e parcelamento da dívida, condenando a acionada ao pagamento das custas e honorários advocatícios, estes fixados em 10% sobre o valor da condenação, com exigibilidade suspensa em razão da gratuidade da justiça deferida.

Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do recurso.

Inicialmente, no tocante à impugnação à Assistência Judiciária Gratuita suscitada nas contrarrazões, entendo que a sentença deve ser mantida.

Em contrarrazões, a apelada impugna de forma genérica a gratuidade deferida na origem, não apresentando elementos específicos e objetivos que demonstrem a alteração da situação fática a justificar a suspensão do benefício.

No mérito, a controvérsia cinge-se à possibilidade de despejo por falta de pagamento em contrato de locação comercial (Shopping Center), frente à alegação de onerosidade excessiva decorrente da pandemia de COVID-19.

A Apelante confessa a inadimplência, mas invoca a teoria da imprevisão e o fato do príncipe para justificar o não pagamento e pleitear a revisão contratual, com a isenção/redução de aluguéis e encargos.

Em que pese a notória crise sanitária e econômica que assolou o país, afetando severamente o comércio, o entendimento consolidado neste Tribunal e na Corte Superior é o de que a pandemia não autoriza a suspensão total dos pagamentos, nem a ocupação graciosa do imóvel, sob pena de enriquecimento sem causa do locatário e desequilíbrio inverso em desfavor do locador.

E este respeito: 

AGRAVO DE INSTRUMENTO. DIREITO CIVIL. CONTRATO DE ALUGUEL . REDUÇÃO DO VALOR DOS ALUGUERES EM 50% (CINQUENTA POR CENTO) DEFERIDA NA ORIGEM. PANDEMIA DO COVID-19. PEDIDO DE SUSPENSÃO TOTAL DO PAGAMENTO. IMPOSSIBILIDADE . DIVISÃO IGUALITÁRIA DOS PREJUÍZOS ENTRE AS PARTES. DECISÃO MANTIDA. RECURSO NÃO PROVIDO. I – O cerne da inconformidade em apreço reside em torno da possibilidade de suspensão total do pagamento do valor do contrato de aluguel firmado entre o agravante e a agravada, devido à Pandemia do Covid-19, até perdurar os efeitos da pandemia (31/12/2020), considerando que o agravante é do setor de turismo, merecendo atenção especial . II –(...)IV – Em que pese a validade dos argumentos trazidos pelo agravante e a notória crise social decorrente do Covid-19, não vislumbro em favor deste os elementos necessários para o provimento do presente recurso, que pretende total isenção do pagamento dos alugueres, uma vez que já garantido pelo a quo substancial redução destes à metade, em atenção à divisão igualitária dos prejuízos entre as partes, na linha da jurisprudência pátria. V – Agravo de instrumento não provido, mantendo-se a decisão que deferiu a redução de 50% do valor do aluguel, a partir da data em que foi determinado o fechamento do comércio até 31 de dezembro de 2020. (TJ-BA - Agravo de Instrumento: 80344727520208050000, Relator.: JOSÉ SOARES FERREIRA ARAS NETO, Data de Julgamento: 31/12/2020, QUINTA CAMARA CÍVEL, Data de Publicação: 17/02/2021)

A sentença, corretamente pontuou que a pandemia do coronavírus, por si só, não é causa automática para revisão de contratos de locação ou isenção de responsabilidade, devendo a necessidade ser demonstrada no caso concreto, sendo preciso ao identificar que a ré não se desincumbiu do ônus de provar o pagamento, sequer parcial, das obrigações.

No caso do sautos, a apelante não realizou a purgação da mora, nem mesmo dos valores que entendia incontroversos, certo que a revisão contratual pela teoria da imprevisão (arts. 317 e 478 do CC) poderia, em tese, readequar o valor do aluguel mínimo, mas não é capaz de elidir a mora decorrente da falta de pagamento total dos encargos e do aluguel residual.

A jurisprudência deste Egrégio Tribunal de Justiça da Bahia é firme no sentido de que, havendo inadimplemento confesso e ausência de purgação da mora, impõe-se a rescisão contratual e o despejo, não servindo a alegação genérica de dificuldade financeira ou doença para afastar a obrigação contratual.

Nesse sentido, trago à colação os precedentes desta Segunda Câmara Cível:

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO . PRELIMINAR DE AUSÊNCIA DE DIALETICIDADE REJEITADA. INADIMPLEMENTO DO LOCATÁRIO CONFIGURADO. DESCUMPRIMENTO DE ACORDO CELEBRADO ENTRE AS PARTES. IMPOSSIBILIDADE DE PURGAÇÃO DA MORA . MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. RECURSO DESPROVIDO. (...) 6. O contrato de locação pode ser resolvido em razão da falta de pagamento dos alugueis e encargos, conforme disposto no art. 9º, III, da Lei nº 8 .245/1991. 7. A Lei nº 8.245/1991 estabelece que, nas ações de despejo por inadimplência, a única forma de evitar a rescisão contratual é a comprovação inequívoca do pagamento integral dos valores vencidos e vincendos no curso da demanda, nos termos do art . 62 da referida norma. (...) 10. Diante da inadimplência do locatário e da ausência de comprovação de pagamento das parcelas devidas, impõe-se a manutenção da decisão que determinou o despejo, nos termos do art. 9º, III, da Lei nº 8.245/1991. (TJ-BA - Apelação: 81668854920208050001, Relator.: LISBETE MARIA TEIXEIRA ALMEIDA C SANTOS, SEGUNDA CAMARA CÍVEL, Data de Publicação: 25/03/2025)

No mesmo sentido, quanto à obrigatoriedade do pagamento até a efetiva desocupação, independentemente de alegações de saúde ou crise financeira:

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO. CONTRATO DE LOCAÇÃO RESIDENCIAL. INADIMPLEMENTO CONFESSADO. RESCISÃO CONTRATUAL E DESPEJO. COBRANÇA DE ALUGUEIS E ENCARGOS. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. SENTENÇA MANTIDA. (...) III. RAZÕES DE DECIDIR 3. No caso sub judice, a Recorrente não nega a inadimplência, lastreando-se sua insurgência contra o despejo em razão das enfermidades que acometeram a Sr.ª Marinalva Sena de Almeida e que agravaram sua situação financeira. (ID. 61739638) . Ocorre que, muito embora a parte ré tenha admitido o inadimplemento, limitou-se a contestar os valores devidos e apresentou apenas comprovantes de pagamento até junho/2014 (...). 4. A legislação aplicável, conforme o art . 62, V, da Lei 8.245/91, autoriza o despejo em caso de descumprimento de obrigação contratual, impondo ao locatário inadimplente o pagamento dos aluguéis vencidos durante o curso do processo até a entrega das chaves. (...) 8. Destarte, deve ser mantida a r. sentença que declarou rescindido o contrato de locação firmado entre as partes e condenou a apelante ao pagamento dos alugueis relativos ao período que perdurou a inadimplência até a data da efetiva entrega das chaves. (TJ-BA - Apelação: 05650030220158050001, Relator.: MARIA DO ROSARIO PASSOS DA SILVA CALIXTO, SEGUNDA CAMARA CÍVEL, Data de Publicação: 09/12/2024)

Por fim, no que tange aos encargos sucumbenciais, mantenho a condenação da Apelante, ressalvada a suspensão da exigibilidade em virtude da gratuidade de justiça deferida e ora ratificada.

Diante do exposto, considerando que a apelante não purgou a mora e que a pandemia não justifica o inadimplemento absoluto e continuado das obrigações locatícias e verbas condominiais, a manutenção da sentença de procedência é medida que se impõe.

Ante o exposto, voto no sentido de NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO, mantendo a sentença vergastada em todos os seus termos, inclusive quanto ao decreto de despejo e rescisão contratual.

Mantenho a concessão da gratuidade de justiça à Apelante.

Em atenção ao disposto no art. 85, § 11, do CPC, majoro os honorários advocatícios sucumbenciais para 12% (doze por cento) sobre o valor da condenação, ficando a exigibilidade suspensa nos termos do art. 98, § 3º, do CPC.

Sala de Sessões,

Des. Raimundo Nonato Borges Braga

Relator

R11