PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER. CANCELAMENTO DE HIPOTECA. UNIDADE IMOBILIÁRIA QUITADA. MANUTENÇÃO DE GRAVAME HIPOTECÁRIO. ILEGITIMIDADE PASSIVA DO BANCO CREDOR. REJEIÇÃO. SÚMULA 308 DO STJ. APLICABILIDADE. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. FIXAÇÃO SOBRE O PROVEITO ECONÔMICO. RECURSO DESPROVIDO.

1. O banco credor hipotecário possui legitimidade passiva para figurar em ação que visa ao cancelamento de hipoteca, uma vez que é o responsável pela baixa do gravame que lhe serve como garantia.

2. Conforme entendimento pacificado na Súmula 308 do STJ, "a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel".

3. Comprovada a quitação integral do preço da unidade condominial pelos adquirentes, impõe-se o cancelamento do gravame hipotecário, em observância aos princípios da boa-fé objetiva e da função social do contrato, evitando-se o enriquecimento sem causa.

4. Os honorários advocatícios, em causas em que há proveito econômico mensurável, devem ser fixados com base no percentual sobre esse valor, conforme previsto no art. 85, §2º do CPC e orientação firmada pelo STJ no Tema Repetitivo 1076, sendo inviável a fixação por equidade.

5. Majoração dos honorários advocatícios em sede recursal, nos termos do art. 85, §11 do CPC.

6. Recurso desprovido.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de n. 8002694-79.2023.8.05.0001, em que figuram como apelante BANCO BRADESCO SA e como apelada ZUNALDO DO NASCIMENTO DANTAS e outros.

ACORDAM os desembargadores integrantes da Terceira Câmara Cível do Estado da Bahia, à UNANIMIDADE, em CONHECER E NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO, nos termos do voto do relatora. 

Salvador, .

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 TERCEIRA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e não provido Por Unanimidade

Salvador, 12 de Agosto de 2025.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

Trata-se de AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER COM PEDIDO DE TUTELA DE URGÊNCIA movida por ZUNALDO DO NASCIMENTO DANTAS e TATIANA LISBOA DANTAS em face de CATABAS EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA e BANCO BRADESCO S/A.

A discussão cinge-se ao fato de que a unidade imobiliária nº adquirida pelos autores, quitada integralmente 03/12/2015, permanece hipotecada pela construtora em favor do Banco Bradesco S/A, no valor de R$ 1.425.216,95 (um milhão, quatrocentos e vinte e cinco mil, duzentos e dezesseis reais e noventa e cinco centavos), que impede a regular transferência do bem.

A tutela de urgência foi deferida conforme decisão de ID 421659619.

A sentença emanada pelo Juízo de 1° Grau julgou procedentes os pedidos autorais, determinando a ineficácia da hipoteca registrada na matrícula nº 52.864 do 1º Registro de Imóveis de Salvador em relação aos autores e o consequente cancelamento definitivo do gravame hipotecário, condenando os réus, solidariamente, ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios de sucumbência, este fixados no valor R$20.000,00 (vinte mil reais), por apreciação equitativa.

Houve apresentação de embargos declaratório pelos autores, que foram acolhidos pelo Juízo singular (84753568), reconhecendo a omissão apontada e, atribuindo efeito modificativo aos embargos, adequando a decisão ao precedente vinculante para fixar os honorários advocatícios sucumbenciais em 15% (quinze por cento) sobre o proveito econômico obtido, que corresponde ao valor da hipoteca declarada ineficaz (R$ 1.425.216,95).

A 2ª Acionada (Bradesco) interpôs recurso de apelação pugnando pela declaração da ilegitimidade passiva do Banco, provimento do presente recurso para reformar in totum a sentença de 1° grau e a necessidade de fixação dos honorários sucumbenciais por equidade.

Contrarrazões da parte apelada pugnando pela manutenção integral da sentença.

Este é o relatório que encaminho à Secretaria da Terceira Câmara Cível, para oportuna inclusão dos recursos em pauta de julgamento, nos termos dos artigos 931, caput e 934, caput, ambos do CPC. 

Salvador/BA, 8 de julho de 2025.

 Desa. Regina Helena Santos e Silva 

Relatora

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

Nos termos do artigo 1010, §3º, do CPC vigente, recebe-se o recurso de apelação no duplo efeito, posto que satisfeitos os requisitos de admissibilidade.

Malgrado as alegações recursais, não há nada de novo que pudesse infirmar a acertada sentença proferida.

A preliminar de ilegitimidade passiva suscitada pelo apelante não merece acolhida, visto que o banco apelante é o credor hipotecário e, como tal, tem responsabilidade pela baixa do gravame.

Como bem observado pelo Juízo singular, a solução da controvérsia encontra-se pacificada no âmbito do Superior Tribunal de Justiça através da Súmula 308, que dispõe: "A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel."

Assim, tanto a construtora quanto o agente financeiro são legitimados para figurar no polo passivo de ações que visam ao cancelamento de hipoteca após a quitação do imóvel pelo adquirente. Confira-se os seguintes julgados:

Apelação Cível Cancelamento de hipoteca Banco réu que detém legitimidade para figurar no polo passivo da demanda Garantia sobre o imóvel que foi constituída pelo banco apelante Credor hipotecário que é responsável pelo cancelamento do gravame Precedentes. Obrigação de fazer Cancelamento de gravame hipotecário Resistência do banco apelante que se mostra injustificada Quitação integral do contrato firmado com a construtora ré que restou demonstrada pela autora Ineficácia do gravame perante os adquirentes (Súm. 308/STJ). Sucumbência Ônus atribuído ao banco apelante Possibilidade Apelante que ofereceu resistência ao pedido Oferecimento de contestação contendo preliminar de ilegitimidade passiva e tese de total improcedência da ação em relação ao mérito que configurou pretensão resistida Parte apelada que não deu causa à instauração da lide. Honorários advocatícios equidade Descabimento de fixação por Hipóteses do § 8º do referido artigo não caracterizadas Sentença mantida Recurso improvido. Sucumbência Recursal Honorários advocatícios Majoração do percentual arbitrado Observância do artigo 85, §§ 2º e 11, do CPC. (Apelação Cível 1006544-51.2019.8.26.0606; Relator JOSÉ JOAQUIM DOS SANTOS; 2ª Câmara de Direito Privado; Julgamento em 27/09/2022)

HIPOTECA. LEVANTAMENTO. LEGITIMIDADE PASSIVA DA INSTITUIÇÃO BANCÁRIA, CREDORA HIPOTECÁRIA, E DA COMPROMISSÁRIA VENDEDORA. SÚMULA Nº 308 DO EGRÉGIO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. INCIDÊNCIA NO CASO. INEFICÁCIA DA HIPOTECA EM RELAÇÃO À AUTORA. PROCEDÊNCIA DO PEDIDO MANTIDA. RECURSOS NÃO PROVIDOS. Hipoteca. Levantamento. Legitimidade da instituição bancária, credora hipotecária. Legitimidade da compromissária vendedora. Incidência da súmula nº 308 do Egrégio Superior Tribunal de Justiça. Ineficácia da hipoteca firmada entre os réus em relação à autor, compradora dos imóveis. Levantamento. Manutenção. Recursos não providos. (Apelação Cível 1012733-74.2020.8.26.0100; Relator J.B. PAULA LIMA; 10ª Câmara de Direito Privado; Julgamento em 26/05/2021)

Quanto ao mérito, também não assiste razão à recorrente.

A recorrente afirma que a dívida firmada entre a construtora e o agente financeiro não foi adimplida, motivo pelo qual se faz necessária a manutenção da hipoteca sobre o bem imóvel adquirido pelo consumidor perante a construtora, não sendo suficiente a quitação dos apelados com a construtora para ineficácia do gravame constituído em negócio unicamente firmado entre os réus. Não se pode concordar.

O juiz de 1° Grau acertadamente afirmou que “a hipoteca firmada entre a construtora e o banco teve por finalidade viabilizar o financiamento da construção do empreendimento. Trata-se de negócio jurídico do qual não participaram os adquirentes finais das unidades, que não podem ser prejudicados por dívida contraída exclusivamente pela construtora.”.

Continua, com igual acerto, ao afirmar que “O STJ, ao editar a Súmula 308, consolidou o entendimento de que o ônus hipotecário não pode ser oposto aos compradores que, de boa-fé, quitaram integralmente o preço ajustado. A manutenção do gravame representaria verdadeiro enriquecimento sem causa, na medida em que obrigaria os adquirentes a responderem por dívida da qual não são devedores. A jurisprudência é firme no sentido de que a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel, ainda que regularmente constituída e registrada no cartório de imóveis, em razão da aplicação do princípio da boa-fé objetiva”.

Com efeito, sopesando-se a prova incontroversa da quitação do preço da unidade condominial sobre a qual a parte autora reclama o cancelamento do gravame; o entendimento sumulado do STJ sobre a matéria; e o fato de que hipoteca não é direito real oponível ao comprador, pois se destina à garantia do empreendimento, mas não ao adimplemento da dívida da construtora com o Banco, o que, reflexamente, autoriza tal cancelamento. Nesse passo, a procedência da ação era mesmo de rigor.

Senão vejamos:

PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Segunda Câmara Cível Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 8093849-71.2020.8 .05.0001 Órgão Julgador: Segunda Câmara Cível APELANTE: VALDELICE MORAIS DE MATTOS e outros Advogado (s): MATHEUS DE CERQUEIRA Y COSTA, FABIO RIVELLI APELADO: BANCO PAN S.A. e outros (2) Advogado (s):FABIO RIVELLI, MATHEUS DE CERQUEIRA Y COSTA MK5 ACORDÃO APELAÇÕES CÍVEIS SIMULTÂNEAS – ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA CUMULADA COM INDENIZATÓRIA – NULIDADE DE CITAÇÃO POR EDITAL – INOCORRÊNCIA – LEGITIMIDADE PASSIVA DA INSTITUIÇÃO BANCÁRIA MANTIDA - IMÓVEL ADQUIRIDO NA PLANTA QUITADO INTEGRALMENTE - CANCELAMENTO DE GRAVAME DE HIPOTECA - LEVANTAMENTO – DIREITO RECONHECIDO – SÚMULA 308/STJ – DITAMES DA LEI 4 .591/64 QUE DEVEM SER ANALISADOS FRENTE A LEI CONSUMERISTA – APELO DAS ACIONADAS IMPROVIDOS – HONORÁRIOS FIXADOS POR EQUIDADE – IMPOSSIBILIDADE NO CASO CONCRETO – ENTENDIMENTO DO STJ NOS RECURSOS REsp 1.746.072/PR e REsp 1.906 .618 – APELO AUTORAL PROVIDO PARA FIXAR A VERBA EM 10% (DEZ POR CENTO) SOBRE O PROVEITO ECONÔMICO NA FORMA REQUERIDA NO RECURSO 1. Cuida-se de apelação em ação ordinária declaratória em que se busca adjudicação compulsória de imóvel adquirido na planta e devidamente quitado, com baixa na hipoteca em favor do apelante. 2. Tendo sido comprovado o atendimento a todas as condições previstas nos artigos 256 e 257, do CPC, para citação por edital, não há que se falar em nulidade do chamamento ao processo da SPE acionada . 3. legitimidade passiva da instituição bancária ré que se reconhece por haver recusa do banco apelante em cancelar a garantia hipotecária que lhe favorece em vista de empréstimo concedido, necessária para transferência da propriedade do imóvel e cancelamento da hipoteca. 4. A quitação do imóvel junto à construtora é incontroversa, não tendo sido combatida pelo banco apelante, que possui legitimidade passiva para responder pela baixa do gravame que lhe serve como garantia . 5. A súmula 308/STJ estabelece que “A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel.”. 6 . O entendimento do Tribunal da Cidadania sobre a referida súmula destaca que “4. De acordo com a Súmula 308/STJ, a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel. 5. A Súmula 308/STJ, apesar de aludir, em termos gerais, à ineficácia da hipoteca perante o promitente comprador, o que se verifica, por meio da análise contextualizada do enunciado, é que ele traduz hipótese de aplicação circunstanciada da boa-fé objetiva ao direito real de hipoteca . 6. Dessume-se, destarte, que a intenção da Súmula 308/STJ é a de proteger, propriamente, o adquirente de boa-fé que cumpriu o contrato de compra e venda do imóvel e quitou o preço ajustado, até mesmo porque este possui legítima expectativa de que a construtora cumprirá com as suas obrigações perante o financiador, quitando as parcelas do financiamento e, desse modo, tornando livre de ônus o bem negociado.” (STJ - REsp: 1576164 DF 2015/0324836-0) 7. A instituição bancária tinha pleno conhecimento do empreendimento, que seria vendido ao público, e mesmo assim, manteve a relação com a construtora, assumindo o “risco do negócio” frente a possibilidade – e até certeza - de questionamento futuro por parte de adquirentes lesados, devendo ser observada a função social do contrato e da boa-fé que deve pautar os contratantes, que impõe ao financiador procure receber pontualmente o seu crédito e não se acomode com a garantia, mesmo sabedor de que os imóveis estão sendo negociados e pagos por terceiros . 8. O sistema adotado pela Lei 4.591/64, permitindo ao incorporador aventurar-se a ponto de lançar o empreendimento com apoio em um compromisso não quitado ou a ponto de dar em hipoteca o terreno e as acessões, é incompatível com a nova ordem de Direito, máxime após a lei consumerista. 9 . A instituição bancária tinha pleno conhecimento do empreendimento, que seria vendido ao público, e mesmo assim, manteve a relação com a construtora, assumindo o “risco do negócio” frente a possibilidade – e até certeza - de questionamento futuro por parte de adquirentes lesados. 10. Apelo das rés improvido. 11 . Fixação dos honorários advocatícios por equidade que não se adéqua ao caso concreto. 12. Apelo autoral provido para, em vista do entendimento firmado pelo STJ no julgamento dos recursos REsp 1.746 .072/PR e REsp 1.906.618, razão pela qual, dentro dos limites recursais voto por dar provimento ao apelo autoral para fixar os honorários advocatícios devidos pelas res em 10% (dez por cento) “...do proveito econômico, qual seja R$ 191.286,00 (cento e noventa e um mil duzentos e oitenta e seis reais), na forma do artigo 85 do Código de Processo Civil/2015.”. Vistos, relatados e discutidos estes autos de n . 8093849-71.2020.8.05 .0001, em que figuram como apelante VALDELICE MORAIS DE MATTOS e outros e como apelada BANCO PAN S.A. e outros (2). ACORDAM os magistrados integrantes da Segunda Câmara Cível do Estado da Bahia, por NEGAR PROVIMENTO aos apelos das acionadas e DAR PROVIMENTO ao apelo da autoria, nos termos do voto do relator . Salvador,.(TJ-BA - Apelação: 80938497120208050001, Relator.: MAURICIO KERTZMAN SZPORER, Data de Julgamento: 09/08/2023, 2ª VICE-PRESIDÊNCIA, Data de Publicação: 01/12/2023)

No tocante ao pedido de fixação dos honorários sucumbenciais por equidade, melhor sorte não lhe assiste, já que o montante dos honorários advocatícios sucumbenciais foi estabelecido em atenção ao art. 85, §2º, do CPC, bem como ao entendimento vinculante do Superior Tribunal de Justiça a respeito do tema.

O  Superior Tribunal de Justiça, sob a sistemática dos recursos repetitivos, firmou as teses que integram o Tema Repetitivo 1076, no sentido de que não seria possível o arbitramento de honorários advocatícios, por apreciação equitativa, em razão do elevado valor da condenação, da causa ou do proveito econômico obtido pela parte, impondo-se observar as regras do artigo 85, § 2º, do CPC. 

Em razão do trabalho adicional em segunda instância, majoro os honorários advocatícios sucumbenciais devidos em prol de seu patrono, para 20% sobre o proveito econômico da demanda, como determina o art. 85, §11, do CPC.

Por todo o exposto, por meu voto, NEGO PROVIMENTO ao recurso, nos termos da fundamentação.

Salvador/BA, 8 de julho de 2025.

 Desa. Regina Helena Santos e Silva 

Relatora