PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. UNIDADE ENTREGUE EM DESCONFORMIDADE COM O CONTRATADO (1 QUARTO EM VEZ DE 2). VÍCIO DO PRODUTO E INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. DANO MATERIAL E DANO MORAL. ADEQUAÇÃO DA UNIDADE OU ABATIMENTO PROPORCIONAL. RECURSO DESPROVIDO.

I. Caso em exame.

Autora adquiriu unidade habitacional com dois quartos; a construtora disponibilizou imóvel com apenas um quarto, além de ter promovido cobranças e ameaçado leilão, o que motivou pedidos de tutela, declaração de inexigibilidade de débitos, indenizações e adequação/abatimento. Sentença de procedência com concessão de tutela, declaração de inexigibilidade de IPTU/condomínio até a imissão, condenações por danos material (0,8% do valor do contrato/mês) e moral (R$ 20.000,00) e obrigação de adequar a unidade ou abater o preço; custas e honorários fixados.

II. Questão em discussão.

(i) saber se houve perda do objeto pelo simples fato de posterior entrega de chaves; (ii) saber se a entrega de unidade com características inferiores (1 quarto) configura vício do produto e inadimplemento contratual; e (iii) saber se subsistem a condenação por danos material e moral e a obrigação de adequação/abatimento reconhecidas na sentença. A construtora apela sustentando perda do objeto, ausência de atraso/vício e inexistência de danos; o recorrido apresenta contrarrazões pela manutenção integral do julgado.

III. Razões de decidir.

A controvérsia não se esgota na entrega física do bem: permanece a desconformidade essencial entre o objeto contratado (2 quartos) e o efetivamente disponibilizado (1 quarto), o que caracteriza inadimplemento contratual (CC, arts. 421 e 422) e vício do produto (CDC, arts. 18 e 20). A apelante não enfrenta especificamente a violação nuclear do ajuste (CPC, art. 341), limitando-se a alegações sobre atraso e suposta inadimplência da consumidora, o que não elide a prova documental da divergência. Mantêm-se, pois, (a) a indenização por danos materiais com base no valor locatício mensal – critério idôneo para a privação do uso –, e (b) a compensação por danos morais, diante da frustração relevante do projeto de moradia e da legítima expectativa da consumidora. Correta, ainda, a determinação de adequar a unidade às características contratadas ou proceder ao abatimento proporcional do preço, solução de reequilíbrio contratual prevista no CDC. Precedente do STJ: REsp 1.634.751/SP (entrega de imóvel em conformação distinta ultrapassa o mero inadimplemento e autoriza dano moral), além de julgados dos Tribunais estaduais em linha com tal orientação.
IV. Dispositivo.

Recurso desprovido. Tese: “1. A entrega de unidade imobiliária com características inferiores às contratadas (1 quarto em vez de 2) configura inadimplemento contratual e vício do produto, impondo a adequação do bem ou abatimento proporcional do preço. 2. São devidos danos materiais calculados com base no valor locatício pela privação do uso e danos morais pela frustração relevante da legítima expectativa do consumidor. 3. A superveniente entrega de chaves não acarreta perda do objeto quando persiste a desconformidade essencial do bem.”

Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5º, XXXII; CDC, arts. 6º, VI, 18 e 20; CC, arts. 421 e 422; CPC, arts. 341, 487, I, e 85, § 11.

Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.634.751/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, 3ª Turma, j. 14/02/2017, DJe 16/02/2017.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos, ACORDAM os Desembargadores integrantes da Quinta Câmara Cível, à unanimidade de votos, em CONHECER E NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO, e o fazem de acordo com o voto do Relator.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 QUINTA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e não provido Por Unanimidade

Salvador, 29 de Setembro de 2025.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

Vistos, etc.

Adoto o relatório constante na sentença colacionada no Id. 89077478, acrescentando-se tratar de recurso de Apelação interposto por Tenda Negocios Imobiliarios S.A em face de Theo Silva Conceicao, contra sentença proferida pelo Juízo da 11ª Vara de Relações de Consumo da Comarca de Salvador. Segue dispositivo:

Ante o exposto, com fulcro no art. 487, I do Código de Processo Civil, JULGO, POR SENTENÇA, PROCEDENTES os pedidos formulados na exordial, EXTINGUINDO-SE O FEITO com resolução de mérito, nos termos do art. 487, I do CPC, para:

a) CONCEDER a tutela de urgência, determinando a suspensão imediata de qualquer cobrança relacionada ao contrato e vedar o leilão ou alienação compulsória do imóvel até regularização da situação;

b) DECLARAR a inexigibilidade dos débitos de condomínio e IPTU cobrados da autora no período em que esteve privada da posse do imóvel por culpa da ré;

c) CONDENAR a ré ao pagamento de indenização por danos materiais, correspondente ao valor locatício de 0,8% sobre o valor do contrato (R$ 133.000,00) por mês, desde a data em que deveria ter ocorrido a entrega até a efetiva regularização, acrescido de correção monetária pelo IPCA a partir do efetivo prejuízo e acrescido de juros moratórios, calculados pela Taxa SELIC deduzido o IPCA, conforme art. 406 do Código Civil, a contar da citação;

d) CONDENAR a ré ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 20.000,00, acrescido de correção monetária pelo IPCA a partir da data do arbitramento e juros de mora, calculados pela taxa SELIC deduzido o IPCA, nos termos do art. 406 do Código Civil, a contar da citação;

e) CONDENAR a ré a providenciar, no prazo de 60 dias, a adequação do imóvel às características contratadas (2 quartos) ou, alternativamente, o abatimento proporcional no preço correspondente à diferença de valor entre imóvel de 2 quartos e 1 quarto, a ser apurado em liquidação de sentença.

Por fim, CONDENO a ré ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, que fixo em 20% sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, §2º do Código de Processo Civil.

Irresignada, a ré interpôs apelação (Id. 89077480). Em suas razões, pleiteia a concessão de efeito suspensivo e sustenta que teria ocorrido perda do objeto, diante da entrega do imóvel.

No mérito, argumenta que não houve atraso na obra, pois o prazo contratual, acrescido da cláusula de tolerância, teria sido respeitado, e que a não imissão da autora na posse decorreu de sua própria inadimplência.

Afirma que inexiste qualquer fundamento para a condenação por danos materiais e morais, ante a ausência de ato ilícito, prejuízo e nexo causal.

Defende, ainda, a validade da cobrança de IPTU e taxas condominiais, em razão da natureza propter rem dessas obrigações.

Foram apresentadas contrarrazões (Id. 89077484), nas quais a parte autora pugna pelo desprovimento do recurso, sustentando que a sentença deve ser integralmente mantida, uma vez que restou comprovada a divergência entre o bem contratado e o efetivamente entregue, o que caracteriza vício do produto nos termos do Código de Defesa do Consumidor.

Defende que a decisão de primeiro grau se encontra em consonância com as provas dos autos, com a legislação aplicável e com a jurisprudência pátria.

O Recurso é tempestivo.

O preparo foi realizado.

Sorteados os autos, coube-me a função de Relator.

É o Relatório que ora submeto aos demais integrantes da Quinta Câmara Cível.

Peço inclusão em pauta de julgamento.

Des. RAIMUNDO SÉRGIO SALES CAFEZEIRO

Relator

SC03

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

Presentes os requisitos de admissibilidade, conheço do recurso e passo a análise de suas razões.

A controvérsia posta nos autos decorre de contrato de compra e venda de unidade habitacional no Condomínio Residencial Vila Imperial. A autora, Celi Silva Conceição, afirma ter adquirido apartamento de dois quartos, devidamente descrito na matrícula do imóvel, e que, após contrair financiamento bancário e aguardar a entrega, foi surpreendida ao ser informada de que receberia unidade de apenas um quarto, em divergência ao que fora contratado.

Sustenta, ainda, que não lhe foi concedida a posse na data aprazada sob a alegação de existência de parcela em aberto, cuja origem sequer foi esclarecida pela ré. Reclama, também, a cobrança de condomínio e IPTU referentes aos anos de 2017 e 2018, quando sequer havia sido imitida na posse, bem como a ameaça de leilão judicial do bem.

Diante disso, pleiteou a suspensão das cobranças, a declaração de inexistência de débitos, indenização por danos materiais correspondente a aluguéis pelo período de privação do uso, reparação por danos morais e adequação da unidade às características contratadas ou abatimento proporcional do preço.

Em contestação, a construtora alegou preliminarmente a perda do objeto, ao fundamento de que a unidade teria sido entregue em abril de 2019. No mérito, defendeu a inexistência de atraso, sustentando que o habite-se fora expedido em novembro de 2016, dentro do prazo contratual acrescido da cláusula de tolerância, e que a não entrega das chaves decorreu de inadimplemento da própria autora. Negou a ocorrência de vícios e afastou a existência de danos morais e materiais, defendendo ainda a legitimidade das cobranças de condomínio e IPTU em razão da natureza propter rem.

A sentença rejeitou as preliminares, reconheceu a divergência entre o imóvel contratado e o efetivamente disponibilizado e julgou procedentes os pedidos, deferindo tutela de urgência, declarando a inexigibilidade dos débitos de IPTU e taxas condominiais até a imissão da posse, condenando a ré ao pagamento de indenização por danos materiais e morais, e determinando a adequação da unidade às características contratadas ou abatimento proporcional do preço.

Irresignada, a ré apelou, reiterando as teses de perda do objeto, inexistência de vício, ausência de responsabilidade por danos materiais e morais, e validade das cobranças. O apelado apresentou contrarrazões defendendo a manutenção integral da sentença, reiterando que a unidade entregue difere substancialmente da contratada, o que caracteriza inadimplemento contratual e vício do produto.

É, pois, nesse contexto que se deve delimitar a questão devolvida à apreciação deste colegiado: saber se a entrega de um imóvel com apenas um quarto, quando o contrato previa expressamente dois quartos, descaracteriza ou não o inadimplemento contratual e se justifica, diante dessa divergência, a reparação pelos danos morais e materiais reconhecidos em primeiro grau.

A matéria deve ser examinada sob o prisma da boa-fé objetiva e da função social do contrato (art. 421 do CC), bem como à luz das normas do Código de Defesa do Consumidor, que asseguram ao consumidor o direito à reparação integral em caso de vício do produto ou do serviço (arts. 18 e 20 do CDC).

A prova documental é inequívoca. O contrato e a matrícula descrevem imóvel de dois quartos, ao passo que a planta baixa do apartamento disponibilizado pela própria ré comprova que a unidade possui apenas um quarto. A apelante, em suas razões, não refuta de forma concreta essa discrepância, limitando-se a alegar questões relacionadas ao prazo de entrega e ao suposto inadimplemento da compradora. Ocorre que a divergência entre o imóvel contratado e o entregue subsiste, e constitui inadimplemento absoluto da obrigação principal assumida pela fornecedora.

O Superior Tribunal de Justiça já decidiu que, embora o mero atraso na entrega de obra não enseje, por si só, dano moral, a entrega de bem diverso do contratado, com características inferiores, caracteriza violação grave, apta a justificar indenização (REsp 1.634.751/SP).

PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE REPARAÇÃO DE DANOS MATERIAIS E COMPENSAÇÃO DE DANOS MORAIS. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL . CURTO PERÍODO. MERO INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. DANO MORAL AFASTADO. ENTREGA DE IMÓVEL EM CONFORMAÇÃO DISTINTA ÀQUELA ADQUIRIDA. DANO MORAL MANTIDO. LUCROS CESSANTES. PRESUNÇÃO. CABIMENTO. 1. Ação ajuizada em 14/02/2014. Recurso especial concluso ao gabinete em 19/09/2016. Julgamento: CPC/73. 2. Cinge-se a controvérsia em determinar se o atraso das recorrentes na entrega de unidade imobiliária, objeto de contrato de compra e venda firmado entre as partes, bem como de entrega em conformação distinta àquela adquirida gera danos morais e materiais (lucros cessantes) aos recorridos. 3. Muito embora o entendimento de que o simples descumprimento contratual não provoca danos morais indenizáveis, tem-se que, na hipótese de atraso na entrega de unidade imobiliária, o STJ tem entendido que as circunstâncias do caso concreto podem configurar lesão extrapatrimonial. 4. Na hipótese dos autos, contudo, em razão de lapso temporal não considerável a ponto de se considerar afetado o âmago da personalidade do recorrido não há que se falar em abalo moral indenizável. 5. Quanto à entrega da unidade imobiliária em conformação distinta da contratada - já que as chaves entregues referiam-se à unidade sem vista para o mar e sem uma suíte - impossível não se reconhecer a existência de abalo moral compensável, pois ultrapassa o simples descumprimento contratual. 6. A ausência de entrega do imóvel na data acordada em contrato gera a presunção relativa da existência de danos materiais na modalidade lucros cessantes. Precedentes. 7. Recurso especial conhecido e não provido. (STJ - REsp: 1634751 SP 2016/0250092-1, Relator.: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 14/02/2017, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 16/02/2017)

Tal entendimento se harmoniza com a doutrina de Cláudia Lima Marques, que destaca “Na formação dos contratos entre consumidores e fornecedores o novo princípio básico norteador é aquele instituído pelo art. 4.º, caput, do CDC, o da Transparência. A ideia central é possibilitar uma aproximação e uma relação contratual mais sincera e menos danosa entre consumidor e fornecedor. Transparência significa informação clara e correta sobre o produto a ser vendido, sobre o contrato a ser firmado, significa lealdade e respeito nas relações entre fornecedor e consumidor, mesmo na fase pré-contratual, isto é, na fase negocial dos contratos de consumo.”

Nesse cenário, correta a sentença ao reconhecer a existência de vício do produto, assegurar o direito da consumidora à adequação da unidade ou abatimento proporcional do preço, e fixar indenização por danos materiais correspondentes à perda do uso do imóvel, bem como por danos morais, estes últimos configurados pela frustração do projeto de vida da autora e pela violação da legítima expectativa de aquisição da casa própria.

Nesse sentido:

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA DO PEDIDO PRINCIPAL E IMPROCEDÊNCIA DO PLEITO RECONVENCIONAL. INSURGÊNCIA DOS RÉUS/RECONVINTES. ALEGADA A AUSÊNCIA DE CULPA PELA RESOLUÇÃO DO CONTRATO. TESE DE QUE A RESCISÃO FOI MOTIVADA PELO ATRASO NA CONCLUSÃO DA OBRA E PELA ENTREGA DE IMÓVEL DISTINTO DO PROMETIDO. POSTULADO O AFASTAMENTO DA CONDENAÇÃO AO PAGAMENTO DE MULTA COMPENSATÓRIA. NÃO ACOLHIMENTO. ENTREGA DO BEM CONDICIONADA AO PAGAMENTO DO PREÇO MEDIANTE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO. IMÓVEL CONCLUÍDO ANTES DA DATA DE ASSINATURA DO CONTRATO DE MÚTUO. MORA DO VENDEDOR NÃO CARACTERIZADA. INEXISTÊNCIA DE PROVAS ACERCA DE EVENTUAL ERRO NA EXECUÇÃO DO PROJETO OU DE ENTREGA DE IMÓVEL DISTINTO DO QUE CONSTOU NO CONTRATO. IMPOSSIBILIDADE DE ATRIBUIR AO AUTOR A CULPA PELO DESFAZIMENTO DO NEGÓCIO JURÍDICO. CONDENAÇÃO DOS COMPRADORES AO PAGAMENTO DA MULTA COMPENSATÓRIA MANTIDA. RECONVENÇÃO. PLEITO DE DETERMINAÇÃO DE EXIBIÇÃO DE TERMO DE DISTRATO ASSINADO PELO VENDEDOR. SUSCITADO O COMPORTAMENTO CONTRADITÓRIO DO AUTOR. RECONVINDO QUE SUPOSTAMENTE CONCORDOU COM A RESOLUÇÃO DO CONTRATO SEM APLICAÇÃO DA MULTA COMPENSATÓRIA, MAS POSTERIORMENTE SE RECUSOU A ASSINAR O CORRESPONDENTE TERMO DE DISTRATO. NÃO ACOLHIMENTO. ALEGAÇÃO DESPROVIDA DE RESPALDO PROBATÓRIO. IMPOSSIBILIDADE DE IMPOR AO VENDEDOR A OBRIGAÇÃO DE ASSINAR INSTRUMENTO CUJOS TERMOS NÃO ACEITOU. IMPROCEDÊNCIA MANTIDA. HONORÁRIOS RECURSAIS DEVIDOS. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. (TJSC, Apelação n. 0301564-41.2016.8.24.0064, do Tribunal de Justiça de Santa Catarina, rel. Osmar Nunes Júnior, Sétima Câmara de Direito Civil, j . 18-07-2024). (TJ-SC - Apelação: 03015644120168240064, Relator.: Osmar Nunes Júnior, Data de Julgamento: 18/07/2024, Sétima Câmara de Direito Civil)

Apelação Cível – Indenização – Dano moral – Publicidade enganosa – Imóvel que não foi entregue à apelante de acordo com o contratado – Apartamento decorado que não serve meramente "como inspiração para os consumidores" – Entrega de imóvel em manifesto desacordo com imagens divulgadas em material publicitário que se afigura inadmissível – Incidência do CDC – Dever de prestação de informação ao consumidor que não restou atendido – Boa-fé que deve ser observada em momento pré-contratual – Violação evidenciada – Precedentes. Dano moral – Reconhecimento da ocorrência de dano moral "in re ipsa" – Incontroversa entrega de imóvel em desconformidade com o projeto apresentado à compradora – Abalo moral – Desnecessidade da prova inconteste de angústia ou humilhação sofridas pela parte ofendida – Quantificação – Apuração que deve observar os critérios de proporcionalidade e razoabilidade, atendidas as condições do ofensor, do ofendido, e do bem jurídico lesado, bem como a extensão e a gravidade do dano – Fixação em R$ 10.000,00 – Incidência de juros de mora desde a citação e correção monetária que desde a data do arbitramento – Recurso parcialmente provido. Sucumbência – Inversão do ônus – Decaimento da autora de parte mínima do pedido – Ré que arcará com o pagamento de custas e despesas processuais – Honorários advocatícios – Fixação nos termos do disposto no art . 85, § 2º, do CPC. (TJ-SP - AC: 10070964020228260079 Botucatu, Relator.: José Joaquim dos Santos, Data de Julgamento: 31/10/2023, 2ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 01/11/2023)

Não prospera, portanto, a tese de perda do objeto, pois a controvérsia não se resume à entrega física das chaves, mas à desconformidade do objeto, que permanece atual. Tampouco merece guarida a alegação de inexistência de dano material ou moral, uma vez comprovada a privação do uso do bem e a gravidade da frustração experimentada.

Diante disso, não se vislumbra fundamento jurídico ou fático capaz de infirmar a sentença.

Isto posto e por tudo o que dos autos transparece, VOTO no sentido de NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO.

Outrossim, descabe na presente hipótese, a majoração da verba honorária sucumbencial recursal, prevista no artigo 85, parágrafo 11, do CPC, tendo em vista que fixados, na origem, no máximo legal.

Des. RAIMUNDO SÉRGIO SALES CAFEZEIRO

Relator