PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

MAF 06

Ementa: DIREITO TRIBUTÁRIO E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. ITIV. BASE DE CÁLCULO. VALOR DE MERCADO DO IMÓVEL. VALOR VENAL DE REFERÊNCIA FIXADO UNILATERALMENTE PELO MUNICÍPIO. IMPOSSIBILIDADE. TEMA 1113/STJ. PRESUNÇÃO DE VERACIDADE DO VALOR DECLARADO PELO CONTRIBUINTE. VALOR DE MERCADO DEMONSTRADO POR PERÍCIA JUDICIAL. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta pelo Município de Salvador, contra sentença da 2ª Vara da Fazenda Pública de Salvador que, em ação ordinária ajuizada por JP Patrimonial Ltda. e Pacsam Empreendimentos e Participações Ltda., julgou parcialmente procedente o pedido para afastar a utilização do valor venal de referência como base de cálculo do ITIV e adotar o valor de mercado do imóvel apurado em perícia judicial (R$ 1.860.000,00).

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. A questão em discussão consiste em definir se a base de cálculo do ITIV deve corresponder ao valor venal de referência fixado unilateralmente pelo Município ou ao valor de mercado do imóvel, apurado em laudo pericial produzido sob contraditório.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. O STJ, no julgamento do REsp 1.937.821/SP (Tema 1113), fixou tese no sentido de que a base de cálculo do ITBI corresponde ao valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não se vinculando ao valor venal do IPTU e não podendo ser previamente arbitrada pelo Município por meio de valor de referência.

4. O valor declarado pelo contribuinte goza de presunção de veracidade, que somente pode ser afastada mediante regular procedimento administrativo de arbitramento (CTN, art. 148).

5. No caso, a prova pericial, realizada de forma técnica e sob contraditório, apurou o valor de mercado do imóvel em R$ 1.860.000,00, quantia que reflete a realidade econômica e deve servir de base para a incidência do ITIV.

6. As alegações do Município quanto à inadequação da metodologia pericial não prosperam, pois o laudo observou critérios técnicos e foi validado no processo, não havendo vício que justifique sua desconsideração.

IV. DISPOSITIVO E TESE

7. Recurso não provido.

Tese de julgamento:

1. Laudo pericial elaborado sob contraditório, quando consistente e tecnicamente adequado, constitui parâmetro seguro para a fixação da base de cálculo do ITIV.

Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.937.821/SP, Rel. Min. Gurgel de Faria, Primeira Seção, j. 24.02.2022 (Tema 1113); TJ-BA, Apelação nº 8009451-31.2019.8.05.0001, Rel. Des. Maria de Fátima Silva Carvalho, j. 19.04.2022; TJ-BA, Agravo nº 0511460-79.2018.8.05.0001, Rel. Des. Gardênia Pereira Duarte, j. 10.11.2022; TJSP, Apelação Cível nº 1001345-81.2020.8.26.0228, Rel. Des. Tania Ahualli, j. 31.08.2023.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de n.º 0519910-11.2018.8.05.0001, em que figuram como apelante MUNICÍPIO DE SALVADOR e como apeladas JP PATRIMONIAL LTDA. e PACSAM EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA.

ACORDAM os magistrados integrantes da Terceira Câmara Cível do Estado da Bahia, por unanimidade, em conhecer e negar provimento ao recurso de apelação interposto, nos termos do voto do Relator.

Salvador, data registrada no sistema.

Presidente

Des. Antonio Maron Agle Filho

Relator

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 TERCEIRA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e não provido Por Unanimidade

Salvador, 17 de Novembro de 2025.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

MAF 06

Trata-se de apelação cível, interposta pelo MUNICÍPIO DE SALVADOR, contra sentença proferida pelo MM. Juízo de Direito da 2ª Vara da Fazenda Pública da Comarca de Salvador, que, nos autos da ação ordinária ajuizada por JP PATRIMONIAL LTDA. e PACSAM EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA, julgou parcialmente procedente o pedido, nos seguintes termos (ID 87206674):

“(…)Diante de tudo o quanto consta, com fundamento no quanto acima esboçado, JULGO PROCEDENTE EM PARTE o pedido formulado pelas autoras para, confirmando a antecipação da tutela, estabelecer como base de cálculo do ITIV em relação ao imóvel, cadastro imobiliário municipal n° 480.898-3, localizado na Rua José Augusto Tourinho Dantas, bairro de Praia do Flamengo, município do Salvador - BA. , o valor de mercado atribuído ao bem no laudo pericial ID 277383485 - Doc. 63 - qual seja o montante de R$ 1.860.000,00 (Um milhão, oitocentos e sessenta mil reais), aplicando-se a alíquota prevista conforme legislação vigente à época, garantindo o direito da parte requerida incidir correção monetária, além da inclusão de juros e multa cobrar juros, multa, sobre eventual pagamento realizado a menor.

Julgo prejudicados os demais pedidos conforme fundamentado acima.

Por sucumbente em maior parte dos pedidos, condeno o Município do Salvador a ressarcir os valores antecipados pelas demandantes (custas e honorários periciais) devidamente atualizados pelo IPCA-E a partir de cada desembolso, além de pagar os honorários dos advogados da parte autora à razão de 10% (dez por cento) sobre o proveito econômico até 200 (duzentos) salários-mínimos; 8% (oito por cento) sobre o proveito econômico que exceda 200 (duzentos) salários-mínimos até 2.000 (dois mil) salários-mínimos.

Extingo o processo com resolução do mérito, consoante art. 487, I, do CPC.

Publique-se. Intimem-se. Cumpra-se.(...)”

Em suas razões recursais (ID 87206676), insurge-se o ente municipal contra a sentença a quo, alegando, em síntese, que as amostras apontadas pelo Município para formação do valor de mercado foram coletadas de imóveis localizados na mesma região do imóvel em discussão, razão pela qual entende ser o mais adequado.

Afirma que o valor produzido pelo expert não retrata a expressão econômica do bem para comercialização, em razão da inaplicabilidade da metodologia utilizada.

Argumenta que as normas que regem a avaliação de imóveis (NBR 14.14.653-1 e 14.653-2), exigem que, na coleta de dados amostrais, deve o avaliador buscar a maior quantidade possível de dados de mercado com atributos comparáveis ao imóvel avaliado, contudo, no trabalho apresentado pelo Perito, não se verifica dados de terrenos com atributos comparáveis, já que traz como amostras imóveis com metragem e localização totalmente divergentes do terreno avaliado.

Nestes termos, requer que seja conhecido e provido o recurso interposto, para reformar a sentença apelada, a fim de determinar a base de cálculo do ITIV no importe indicado pelo Fisco municipal.

Intimadas, as apeladas apresentaram as contrarrazões de ID 87206679, pugnando seja negado provimento ao recurso, mantendo-se integralmente a r. sentença.

Restituo os autos à Secretaria, acompanhados do presente relatório, como preceitua o art. 931, do CPC.

É, pois, o breve relatório.

Salvador/BA, 26 de agosto de 2025.

 Des. Antônio Maron Agle Filho

 Relator

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

MAF 06

Observam-se presentes os requisitos de admissibilidade, estando o recurso tempestivo, bem como dispensado do recolhimento do preparo, por força do art. 1.007, § 1°, do CPC, merecendo ser conhecido, portanto.

Cuida-se de ação ordinária proposta pelas contribuintes pretendendo que o recolhimento de ITBI não se dê pelo valor venal de referência do imóvel, mas, sim, pelo valor da transação, na quantia de R$1.200.000,00.

No entanto, afirma que o município pretende o pagamento do ITBI com base no valor venal do imóvel, indicado no Decreto Municipal n° 24.058/2013, no montante de R$10.686.336,00, o que inviabilizou o registro da escritura pública.

O MM. Juízo a quo, por sua vez, acolhendo os termos da perícia judicial, julgou procedente em parte a ação para afastar o valor venal de referência, determinando a utilização do valor de mercado encontrado pelo perito.

É contra essa decisão que se funda o recurso.

Acerca do tema, o Superior Tribunal de Justiça, quando do julgamento do REsp. nº 1937821/SP (Tema 1113), submetido à sistemática dos recursos repetitivos, estabeleceu as seguintes teses:

“1) A base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação;

2) O valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (artigo 148 do Código Tributário Nacional – CTN);

3) O município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido de forma unilateral...”

Com efeito, sedimentou-se o entendimento no sentido de que, a base de cálculo do ITIV está vinculada ao valor de transmissão do imóvel, sendo que aquela quantia declarada na transação goza de presunção de veracidade, não estando autorizado ao fisco o direito de arbitrar previamente a base de cálculo unilateralmente.

No caso, o laudo pericial produzido nos presentes autos teve o condão de elucidar o valor de mercado do imóvel, o que permite atribuir, de forma segura, a base de cálculo do ITBI.

Com efeito, observa-se no laudo pericial produzido nos autos (ID 87206577) que o valor de mercado do imóvel era de R$ 1.860.000,00.

Outrotanto, vale ressaltar que fica afastada a alegação de que a prova pericial não utilizou a técnica correta, porquanto, ao que se apurou, essa se deu de forma pormenorizada e indicou todas as técnicas e ferramentas para se alcançar o valor de mercado.

De igual modo, foi devidamente assegurado às partes o contraditório, oportunidade em que puderam formular quesitos e trazer as peculiaridades do caso.

A propósito, destaco os seguintes precedentes:

PROCESSO CIVIL E DIREITO TRIBUTÁRIO. APELAÇÃO. AÇÃO ORDINÁRIA. SENTENÇA PROCEDENTE. BASE DE CÁLCULO ITIV E LAUDÊMIO. TEMA 1.113 DO STJ. VALOR VENAL SUPERIOR AO VALOR DE MERCADO DO IMÓVEL. IMPOSTO DEVIDO SOBRE O VALOR REAL DO IMÓVEL. INTELIGÊNCIA DOS ARTS 116 E 117 DA LEI MUNICIPAL Nº 7.186/2006 E ART. 6º DO DECRETO MUNICIPAL Nº 24.058/2013. PERÍCIA JUDICIAL REALIZADA. PRECEDENTES. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. Trata-se de Apelação Cível interposta pelo MUNICÍPIO DO SALVADOR em face da sentença proferida pelo M.M. Juiz de Direito da 9ª Vara da Fazenda Pública da Comarca de Salvador (BA), nos autos da Ação Ordinária, tombada sob o nº 8009451-31.2019.8.05.0001, julgou procedente o pedido e condenou o recorrente à retificação do valor venal do imóvel de matrícula nº. 15.184, inscrição imobiliária nº. 293.688-7 para a quantia de R$6.386.459,03 (seis milhões, trezentos e oitenta e seis mil, quatrocentos e cinquenta e nove reais e três centavos), para fins de cobrança do ITIV e do laudêmio. Sabe-se que o Imposto sobre a Transmissão “inter vivos” (ITIV, também chamado de ITBI), encontra-se previsto no art. 35, inciso II, do Código Tributário Nacional, cujo fato gerador é a transmissão do domínio do bem imóvel, isto é, o registro imobiliário da transmissão da propriedade do bem imóvel. Outrossim, em recente decisão o Superior Tribunal de Justiça estabeleceu três teses relativas ao cálculo do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) nas operações de compra e venda, por meio do Tema 1.113. De outro modo, a Lei Municipal nº 7.186/2006, e o Decreto Municipal nº 24.058/2013. Em que pese a legislação municipal dispor que o valor da base de cálculo nunca deve ser nferior ao valor venal do imóvel, também fixa que o valor venal equivale ao valor de mercado, ou aquele negociado à vista. Nestas condições, a sentença não merece reparo, vez que levou em consideração que o valor venal mais provável para o imóvel objeto da lide é o valor encontrado no exame pericial, no montante de R$ 6.386.459,03 (seis milhões, trezentos e oitenta e seis mil, quatrocentos e cinquenta e nove reais e três centavos). (TJ-BA - Apelação: 8009451-31.2019.8.05.0001, Relator.: MARIA DE FATIMA SILVA CARVALHO, SEGUNDA CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 19/04/2022)

AGRAVO INTERNO EM APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA. ITBI. BASE DE CÁLCULO. VALOR VENAL ATUALIZADO. PROVA PERICIAL ACERCA DO REAL VALOR DE MERCADO DO BEM À ÉPOCA DA TRANSFERÊNCIA DA PROPRIEDADE. INEXISTÊNCIA DE VINCULAÇÃO ENTRE A BASE DE CÁLCULO PARA LANÇAMENTO DO IPTU E CÁLCULO DO ITIV. VEDAÇÃO À BASE DE CÁLCULO DO ITBI ARBITRADA UNILATERALMENTE PELO MUNICÍPIO. PRECEDENTE DO STJ: RECURSO REPETITIVO Nº 1937821/SP. SENTENÇA MANTIDA INTACTA. AGRAVO INTERNO IMPROVIDO. (TJ-BA - Agravo: 0511460-79.2018.8.05.0001, Relator.: GARDENIA PEREIRA DUARTE, QUARTA CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 10/11/2022)

APELAÇÃO CÍVEL – Ação declaratória – Município de São Paulo – ITBI - Base de cálculo para recolhimento – Sentença de procedência para arbitrar a base de cálculo do imposto sobre o valor de mercado indicado na prova pericial – Insurgência do Contribuinte – Não acolhimento – Ainda que a tese consolidada pelo C. Superior Tribunal de Justiça no julgamento do Tema Repetitivo nº 1113 determine recolhimento com base no valor da transação, no julgamento do REsp nº 1937821/SP, restou esclarecido que o preço da venda não deverá ser considerado caso se mostre nitidamente incompatível com o valor de mercado, independentemente da motivação – Caso concreto em que o valor de transação é muito inferior àquele encontrado na prova pericial, a qual se mostrou adequada na busca do valor de mercado do imóvel – Ademais, em que pese a previsão de procedimento administrativo de arbitramento, a prova pericial ora produzida neste feito, inclusive, a pedido da contribuinte, foi realizada bem assegurando o contraditório e ampla defesa da parte autora, não havendo motivo para ser afastada – Insurgência do Município alegando a existência de sucumbência recíproca que, por sua vez, deve ser acolhida, na medida em que o valor de mercado para base de cálculo do ITBI indicado na perícia é inferior ao valor venal de referência e superior ao valor pretendido na inicial - Sentença reformada em parte para arbitrar a sucumbência de forma recíproca – RECURSO DA CONTRIBUINTE DESPROVIDO E DO MUNICÍPIO PROVIDO. (TJSP; Apelação Cível 1001345-81.2020.8.26.0228; Relator (a): Tania Ahualli; Órgão Julgador: 15ª Câmara de Direito Público; Data do Julgamento: 31/08/2023; Data de Registro: 31/08/2023)

Sendo assim, impõe-se a manutenção da sentença a quo.

Conclusão:

Ante o exposto, destarte, voto no sentido de conhecer e negar provimento ao recurso interposto, para manter a r. sentença a quo, nos termos da fundamentação acima lançada, e, por conseguinte, em face do § 11, do art. 85, do CPC, fixo os honorários recursais em 2% (dois por cento), em acréscimo aos valores fixados pelo juízo de primeiro grau.

É, pois, como me pronuncio.

Salvador/BA, data registrada no sistema.

 Des. Antônio Maron Agle Filho

 Relator