PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE DESPEJO POR DENÚNCIA VAZIA - LOCAÇÃO COMERCIAL - CONTRATO POR PRAZO INDETERMINADO - APLICAÇÃO DO ART. 57 DA LEI Nº 8.245/91 - AUSÊNCIA DE AÇÃO RENOVATÓRIA - IMPOSSIBILIDADE DE RENOVAÇÃO AUTOMÁTICA POR IGUAL PRAZO - INDENIZAÇÃO PELO FUNDO DE COMÉRCIO - NÃO CABIMENTO - RECURSO DESPROVIDO.

1. O contrato de locação comercial por prazo determinado, após seu término, prorroga-se por prazo indeterminado se o locatário permanecer no imóvel por mais de 30 dias sem oposição do locador, nos termos do art. 56, parágrafo único, da Lei nº 8.245/91.

2. A renovação compulsória da locação comercial por igual prazo exige o ajuizamento de ação renovatória no prazo legal (entre 1 ano e 6 meses antes do término do contrato), conforme art. 51, § 5º, da Lei do Inquilinato, não ocorrendo de forma automática.

3. O contrato de locação por prazo indeterminado pode ser denunciado por escrito pelo locador, concedidos ao locatário 30 dias para desocupação, independentemente de motivação, constituindo direito potestativo do locador, nos termos do art. 57 da Lei nº 8.245/91.

4. A indenização pelo fundo de comércio, prevista no art. 52, § 3º, da Lei do Inquilinato, somente é devida nas hipóteses em que o locatário, tendo regularmente exercido seu direito à renovação compulsória, não a obtém por motivos específicos elencados na lei, situação não configurada nos autos.

5. O exercício regular do direito de recorrer não caracteriza litigância de má-fé, sendo necessária a demonstração de dolo específico.

6. Recurso conhecido e desprovido.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 TERCEIRA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e não provido Por Unanimidade

Salvador, 6 de Maio de 2025.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

Trata-se de Apelação Cível interposta por COMÉRCIO DE FRUTAS E VERDURAS URBIS LTDA e ANTONIO ALBERTO COUTINHO TANNUS, inconformados com a sentença proferida pelo Juízo da 3ª Vara dos Feitos de Relação de Consumo, Cíveis e Comerciais da Comarca de Ilhéus, que julgou procedente a Ação de Despejo por Denúncia Vazia ajuizada por JOSÉ ALMEIDA FRANÇA.

A sentença de mérito, proferida em 10/08/2023, julgou procedente o pedido autoral para rescindir o contrato de locação e declarar o despejo dos réus, assinalando o prazo de 30 (trinta) dias para desocupação voluntária, sob pena de despejo compulsório, julgando improcedente o pedido reconvencional.

Consta dos autos que o autor cedeu em locação não residencial, mediante contrato de locação escrito e com prazo determinado (60 meses), dois imóveis localizados na Rua Sílvio Silva, nº 221, lojas 01 e 02, bairro URBIS, em Ilhéus – Bahia, com início em 01/06/2013 e término em 01/06/2018, com valor locativo mensal de R$ 1.300,00 para o imóvel 01, e R$ 300,00 para o imóvel 02, totalizando R$ 1.600,00, segundo consta no contrato de locação. Devidamente notificados, os réus não disponibilizaram a entrega dos pontos comerciais, o que ensejou o ajuizamento da ação de despejo.

O Magistrado singular fundamentou sua decisão na aplicação do art. 57 da Lei nº 8.245/91, que autoriza a denúncia vazia do contrato de locação não residencial por prazo indeterminado, mediante notificação do locador, concedendo ao locatário 30 (trinta) dias para desocupação. Considerou que a relação locatícia era incontroversa e que o contrato, inicialmente com prazo determinado, passou a vigorar por prazo indeterminado até a notificação extrajudicial do autor para reaver o imóvel.

Quanto ao pedido reconvencional formulado pelos réus, visando indenização pelos prejuízos decorrentes da mudança e desvalorização do fundo de comércio, o juiz a quo entendeu pela improcedência, por ausência de provas das alegações, apesar de ter sido assegurado aos réus o direito de indicar as provas que pretendessem produzir.

Na decisão dos embargos de declaração opostos pelos réus (ID 56592098), o Magistrado de primeira instância manteve integralmente a sentença, não vislumbrando omissão, obscuridade, contradição ou erro material a ser corrigido.

Em suas razões recursais (ID 56592101), os apelantes alegam, em síntese, que: (i) o contrato de locação escrito, com vigência de cinco anos, celebrado entre as partes encerrou em 01/06/2018, sem qualquer oposição do locador e por prazo superior a 30 (trinta) dias, sendo que a notificação extrajudicial emitida pelo locador ocorreu apenas em 22/05/2019, quando já havia transcorrido mais de 11 (onze) meses de renovação do contrato; (ii) cumpriam todos os requisitos do art. 51 da Lei nº 8.245/91, pois o contrato foi celebrado por escrito, pelo prazo de cinco anos, e exploravam seu comércio no mesmo ramo de atividade por mais de três anos; (iii) a renovação do contrato seria por igual prazo (5 anos), nos termos do art. 51 da Lei de Locações, com término apenas em 01/06/2023; (iv) teriam direito à indenização pela formação do ponto comercial, nos termos do art. 52, § 3º da Lei nº 8.245/91.

Por tais razões, requerem a reforma da sentença para declarar a validade do contrato celebrado entre as partes, por prazo indeterminado, a partir de 01/06/2023 ou, alternativamente, o acolhimento do pleito indenizatório, para que o recorrido indenize os recorrentes pelos lucros cessantes decorrentes da mudança e desvalorização do fundo de comércio.

Contrarrazões apresentadas pelo apelado (ID 56592106), pugnando pela manutenção da sentença. Alega que: (i) o contrato de locação não residencial, com prazo determinado, encerrou-se em 01/06/2018; (ii) a notificação extrajudicial foi emitida em 22/05/2019, cumprindo os requisitos legais; (iii) o pedido de renovação contratual deveria ser deduzido em procedimento próprio, mediante ação renovatória, observados os prazos e requisitos legais; (iv) não há direito à indenização pelo fundo de comércio, pois os requisitos legais não estão presentes; (v) o apelado é pessoa idosa, doente, portador de mal de Parkinson, e pretende utilizar o imóvel para facilitar sua locomoção. Requer ainda a condenação dos apelantes por litigância de má-fé, bem como a aplicação da multa prevista no art. 80 do CPC.

Foram distribuídos os autos a esta Relatoria.

Em cumprimento ao art. 931, do CPC, restituo os autos à Secretaria, com relatório, ao tempo em que solicito dia para julgamento, salientando, com fulcro no art. 937, I, do referido Código, a possibilidade de sustentação oral.

É o que importa relatar. Passo a decidir.

Salvador/BA, (datado e assinado eletronicamente)

Desa. Marielza Brandão Franco

Relatora

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

Recurso tempestivo. Apelantes não beneficiários da justiça gratuita, preparo devidamente recolhido, conforme petição ID 70237095.

Preenchidos os requisitos de admissibilidade previstos nos artigos 1.010 e seguintes do Código de Processo Civil, conheço do Recurso de Apelação e passo ao seu exame.

Versa a presente demanda sobre ação de despejo por denúncia vazia em contrato de locação não residencial, tendo o juízo a quo julgado procedente o pedido, decretando a rescisão do contrato e o consequente despejo dos réus, ora apelantes, bem como julgando improcedente o pedido reconvencional de indenização por fundo de comércio.

Insurgem-se os apelantes contra referida decisão, alegando, em síntese: (i) a ocorrência de renovação contratual pelo prazo de 5 anos, nos termos do art. 51 da Lei nº 8.245/91; e (ii) o direito à indenização pelo fundo de comércio, nos termos do art. 52, § 3º, da mesma lei.

Pois bem. Após detida análise dos autos e das razões recursais, verifico que a controvérsia central gravita em torno de dois pontos fundamentais, os quais passo a examinar individualmente, com a profundidade que a matéria requer.

No que concerne à alegação de que teria havido renovação automática do contrato pelo prazo de 5 anos, não vislumbro elementos jurídicos suficientes para acolhê-la.

Com efeito, a Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91) estabelece, em seu art. 56, parágrafo único, que " Findo o prazo estipulado, se o locatário permanecer no imóvel por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir - se - á prorrogada a locação nas condições ajustadas, mas sem prazo determinado".

Trata-se, portanto, de uma prorrogação por prazo indeterminado, e não de uma renovação pelo mesmo prazo do contrato original, como pretendem os apelantes. A renovação compulsória, por igual prazo, é instituto diferente, previsto no art. 51 da mesma lei, e que demanda, necessariamente, o ajuizamento de ação renovatória.

Nesse sentido, pacífica é a jurisprudência:

ACÓRDÃO EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE DESPEJO - CONTRATO PRORROGADO POR PRAZO INDETERMINADO - DENÚNCIA VAZIA - NÃO AJUIZADA AÇÃO RENOVATÓRIA - INDENIZAÇÃO - IMPOSSIBILIDADE - RECURSO PROVIDO. 1. O apelado permaneceu no imóvel por cerca de treze anos, sem oposição do locador - até a data da notificação. Assim, o contrato de locação passou a ser por prazo indeterminado, na forma do artigo 56, parágrafo único da Lei n .º 8.245⁄91. Portanto, possível a denúncia vazia, descrita no artigo 57 da Lei n.º 8 .245⁄91. 2. No que tange ao direito de renovação do contrato, extrai-se do artigo 51 da Lei 8.245⁄91, que os requisitos da ação renovatória são cumulativos, tratando-se de contrato por prazo indeterminado, afasta-se o o primeiro requisito . Além disso, está condicionado ao ajuizamento de ação própria, com prazo determinado por lei, conforme artigo 51, § 5º da Lei de Locação. Notificado da ausência de interesse do locador em manter o vínculo, o locatário permaneceu inerte, manteve-se no imóvel. Somente na contestação manifestou-se pela renovação do contrato, devendo ser reconhecida a decadência do direito do locatário. 3 . O apelado não faz jus à indenização pleiteada. Primeiro porque o contrato é regido pela Lei 8.245⁄91 e não a Lei de Luvas. Segundo porque a indenização seria cabível na hipótese do artigo 52, § 2º da Lei 8 .245⁄91, o que não é o caso, já que o apelado não ingressou com a ação renovatória a tempo. 4. Recurso provido. (TJ-ES - APL: 00267632120108080024, Relator.: WILLIAN SILVA, Data de Julgamento: 08/05/2012, TERCEIRA CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 18/05/2012).

Apelação Cível. Locação predial urbana não residencial. Denúncia vazia. Sentença de procedência . Apelação da locatária. Pedido fundado no art. 8º da Lei de Locações. Estando a locação em vigor por prazo indeterminado quando do ajuizamento da ação renovatória, incabível a sua renovação compulsória (art . 51, I, da Lei de Locações). Perda do direito de postular indenização pelo fundo de comércio. Apelação não provida (TJ-SP - AC: 40075676520138260161 Diadema, Relator.: Morais Pucci, 35ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 23/03/2016).

No caso em exame, verifica-se que o contrato de locação, inicialmente pactuado por prazo determinado de 5 anos (de 01/06/2013 a 01/06/2018), prorrogou-se por prazo indeterminado após seu término, uma vez que os locatários permaneceram no imóvel sem oposição do locador por mais de 30 dias. Contudo, em momento algum foi ajuizada a necessária ação renovatória pelos locatários, ora apelantes, no prazo legal previsto no art. 51, § 5º da Lei nº 8.245/91 (Do direito a renovação decai aquele que não propuser a ação no interregno de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, anteriores à data da finalização do prazo do contrato em vigor).

Assim, correta a fundamentação do magistrado a quo ao afirmar que "o pedido de renovação formulado pelo réu na contestação é incabível, posto que deveria ser deduzido em procedimento próprio, ou seja, por meio de ação de renovação da locação, no momento próprio e desde que preenchidos os requisitos previstos no art. 51, da Lei nº 8.245/1991, e observado o prazo decadencial para o ajuizamento da ação, na forma do § 5º, do referido dispositivo legal".

Como é cediço, a denúncia vazia é prerrogativa conferida ao locador nos contratos de locação não residencial por prazo indeterminado, nos termos do art. 57 da Lei nº 8.245/91, que assim dispõe:

"Art. 57. O contrato de locação por prazo indeterminado pode ser denunciado por escrito, pelo locador, concedidos ao locatário trinta dias para a desocupação."

No caso concreto, o apelado/locador notificou extrajudicialmente os apelantes/locatários em 22/05/2019, manifestando seu desinteresse na continuidade da relação locatícia e concedendo-lhes o prazo legal para desocupação. Diante da recusa dos locatários em desocupar o imóvel, o ajuizamento da ação de despejo por denúncia vazia mostrou-se plenamente cabível.

Portanto, não há que se falar em renovação automática do contrato pelo prazo de 5 anos, tampouco em validade do contrato de locação até 01/06/2023, devendo ser mantida a sentença neste aspecto.

Quanto ao pleito indenizatório pela perda do fundo de comércio, também não assiste razão aos apelantes.

O art. 52, § 3º, da Lei nº 8.245/91, invocado pelos recorrentes, dispõe que:

“§ 3º O locatário terá direito a indenização para ressarcimento dos prejuízos e dos lucros cessantes que tiver que arcar com mudança, perda do lugar e desvalorização do fundo de comércio, se a renovação não ocorrer em razão de proposta de terceiro, em melhores condições, ou se o locador, no prazo de três meses da entrega do imóvel, não der o destino alegado ou não iniciar as obras determinadas pelo Poder Público ou que declarou pretender realizar."

Da leitura do dispositivo, depreende-se claramente que o direito à indenização pelo fundo de comércio está condicionado a dois requisitos principais: (i) que tenha havido o regular exercício do direito à renovação compulsória mediante ajuizamento de ação renovatória e (ii) que a não renovação tenha ocorrido em razão de uma das hipóteses expressamente previstas na lei.

No caso em tela, conforme já explanado, não houve sequer o ajuizamento de ação renovatória pelos locatários, ora apelantes, no momento oportuno. Além disso, a hipótese dos autos é de denúncia vazia em contrato prorrogado por prazo indeterminado, situação em que o locador não precisa apresentar qualquer justificativa para retomada do imóvel.

Ademais, conforme bem observou o magistrado de primeiro grau, os apelantes "não fizeram prova de suas alegações, a despeito de ser-lhes assegurado o direito de indicar as provas que pretendessem produzir", não demonstrando, portanto, a ocorrência efetiva de prejuízos ou os valores correspondentes ao alegado fundo de comércio.

Assim, não preenchidos os requisitos legais para a concessão da indenização pleiteada, merece ser mantida a sentença também neste ponto.

Por fim, quanto ao pedido de condenação dos apelantes em litigância de má-fé, formulado pelo apelado em contrarrazões, tenho que não se configuraram as hipóteses previstas no art. 80 do Código de Processo Civil. O exercício regular do direito de recorrer, ainda que os argumentos do recurso não prosperem, não caracteriza, por si só, litigância de má-fé, sendo necessária a demonstração de dolo específico, o que não se evidenciou no caso concreto.

Ante o exposto, voto pelo conhecimento do recurso e seu DESPROVIMENTO, mantendo-se integralmente a sentença pelos seus próprios fundamentos.

Considerando que os honorários já foram arbitrados em 20% sobre o valor da causa, deixo de majorar os honorários de sucumbência pelo esforço recursal, nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil.

Salvador/BA, (datado e assinado eletronicamente)

Desa. Marielza Brandão Franco

Relatora