PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quarta Câmara Cível 

APELAÇÃO. DIREITO CIVIL, DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL. ALEGAÇÃO DE INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. RISCO DO NEGÓCIO. AUSENCIA DE COMPROVAÇÃO DE DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL. APELAÇÃO IMPROVIDA, SENTENÇA MANTIDA.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de APELAÇÃO nº 0525585-18.2019.8.05.0001, da Comarca de Salvador, em que figura como Apelante MC COMÉRCIO DE PRODUTOS ÓTICOS LTDA e como Apelado CONDOMÍNIO NACIGUAT.

ACORDAM os Desembargadores integrantes da Quarta Câmara Cível do egrégio Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, à unanimidade de sua Turma Julgadora, em NEGAR PROVIMENTO À APELAÇÃO, nos termos do voto condutor.

JA-02

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 QUARTA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e não provido Por Unanimidade

Salvador, 22 de Abril de 2024.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quarta Câmara Cível 

Trata-se de Apelação interposta por MC COMÉRCIO DE PRODUTOS ÓTICOS LTDA, porquanto irresignado com a sentença de id. 39873977, proferida pelo MM. Juízo de Direito da 5ª Vara Cível e Comercial da Comarca de Salvador, que julgou improcedente o pedido do autor.

Em suas razões aduz o Apelante que firmou contrato de aluguel com a Ré, no entanto, houve descumprimento contratual, visto que “não havia organização e estrutura voltada para o fomento de vendas, não há clientela estabelecida, nem, tampouco, há o tenant mix necessário à atração de consumidores.”.

Sustenta que “em que pese ter ocorrido a redução do público consumidor decorrente dos fatos acima narrados, o fechamento de diversas lojas no período de mudança da marca do mall, e o fechamento do SAC, que causou visíveis impactos na movimentação do Shopping, e consequentemente, nas vendas dos lojistas, o Apelado nada fez para adequar os termos do contrato de locação tido entre as partes à realidade vivenciada, de modo a tornar insustentável a manutenção de diversas lojas no Shopping, a exemplo da Apelante.”.

Afirma a necessidade de “intervenção do Poder Judiciário para declarar a abusividade das cláusulas que são unilateralmente produzidas pelo empreendedor e imputadas aos lojistas locatários em formato de “adesão”.”.

Assim, requer o provimento da Apelação, com a reforma da sentença, para que seja reconhecida que a natureza do contrato firmado entre as partes seja de contrato de adesão, reconhecer o inadimplemento anterior do Apelado pelo descumprimento da proposta ofertada e do devido tenant mix para, aplicando-se os efeitos da tese da exceção do contrato não cumprido à resolução contratual, declarar a inexistência e inexigibilidade de débitos de alugueres e encargos locatícios decorrentes do Contrato de Locação e demais instrumentos contratuais firmados entre as partes, dentre eles a multa consubstanciada na cláusula quarta, item 4.3, do Contrato de Locação, declarar a anulação da cláusula quarta, item 4.4, do Contrato de Locação, condenando o Apelado a indenizar a Apelante, em razão do prejuízo suportado em virtude do descumprimento contratual do Apelado quanto ao tenant mix deficiente, no que tange aos investimentos realizados para abertura, montagem e manutenção do ponto, no montante já apurado de R$ 352.813,99 (trezentos e cinquenta e dois mil oitocentos e treze reais e noventa e nove centavos), devidamente corrigidos e acrescidos dos juros legais, em conformidade com o quanto sustentado acima, condenar o Apelado a indenizar a Apelante pelos prejuízos imateriais suportados, no importe de R$ 50.000,00 (cinquenta mil reais), e condenar o Apelado ao pagamento dos ônus decorrentes da sucumbência notadamente as custas processuais e os honorários advocatícios.

Intimado, o Apelado apresentou contrarrazões ao Id. 39873992.

Feito e distribuídos, por sorteio, à Quarta Câmara Cível, tocando-me a relatoria.

Inclua-se em Pauta de julgamento (art. 931 do CPC).

É o Relatório.

Salvador, 26 de março de 2024.

DES. JOÃO AUGUSTO ALVES DE OLIVEIRA PINTO

RELATOR

JA-02

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quarta Câmara Cível 

Tempestivo, e presente os demais pressupostos de admissibilidade, conheço do Apelo, deferindo a gratuidade de justiça pleiteada.

Da análise dos autos, verifico que a sentença não merece reparos.

Sustenta a Apelante o inadimplemento contratual da Ré, em razão do não implemento do chamado TENANT MIX pelo réu, e sua relação com o insucesso da atividade comercial desenvolvida pela empresa autora.

Ocorre que, o réu, em sede de contestação e em contrarrazões recursais, demonstrou que diversas lojas da demandante fecharam no mesmo período e em diferentes localidades (Salvador, Feira de Santana e Lauro de Freitas) e todas acabaram por encerrar as suas atividades.

Não restou demonstrado nos autos o descumprimento contratual por parte do shopping réu, ora Apelado, e sim, risco do negócio firmado pela Apelante.

Os ajustes locatícios, notadamente aqueles firmados para locação de espaço em shopping center, não constituem mero contratos de adesão, pois são de livre estipulação/comutativo entre os contratantes, sem a preponderância de um sobre outro, onde tanto locador como locatário estão livres para pactuarem as cláusulas contratuais que melhor assistam às suas necessidades.

Como bem pontuou o douto Juiz da causa “O fato é que não se pode eliminar o elemento do risco do negócio, tampouco transferi-lo ao locador, na forma pretendida pela parte autora, pois esta auferiu lucro e se manteve em atividade durante vários anos.”.

Nesse sentido:

AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE CLÁUSULA CONTRATUAL. PACTO DE LOCAÇÃO DE SALA COMERCIAL EM SHOPPING CENTER. EMPRESA AUTORA QUE INAUGUROU LOJA NOUTRO SHOPPING DA CIDADE, EM INOBSERVÂNCIA A UMA DAS DISPOSIÇÕES CONSTANTES NO PACTO CELEBRADO ENTRE AS PARTES. DECISÃO INTERLOCUTÓRIA QUE INDEFERIU O PEDIDO DE TUTELA ANTECIPADA PARA O AFASTAMENTO DOS EFEITOS DA CLÁUSULA DE RAIO. FEITO DISTRIBUÍDO, INICIALMENTE, PARA RELATOR DE UMA DAS CÂMARAS DE DIREITO CIVIL DESTE TRIBUNAL. DECISÃO MONOCRÁTICA QUE DECLINOU DA COMPETÊNCIA E REMETEU À DISTRIBUIÇÃO PARA UMA DAS CÂMARAS DE DIREITO COMERCIAL. CONTROVÉRSIA DOS AUTOS CENTRADA NA AVERIGUAÇÃO DE ILEGALIDADE DE CLÁUSULA CONTRATUAL. MATÉRIA DE NATUREZA EMINENTEMENTE CIVIL. LIMINAR PENDENTE DE EXAME QUE CLAMOU SOLUÇÃO. JULGAMENTO DO RECURSO A FIM DE EVITAR A NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL ÀS PARTES. RECURSO DA AUTORA. ALEGADA NULIDADE DA CLÁUSULA POR TER SIDO IMPOSTA EM CONTRATO DE ADESÃO. TESE INSUBSISTENTE. PACTO BILATERAL. PREPONDERÂNCIA DO PRINCÍPIO DA AUTONOMIA DA VONTADE DAS PARTES. PRECEDENTES DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. ADEMAIS, DESCUMPRIMENTO DA CLÁUSULA DE RAIO INEQUÍVOCO. PRONUNCIAMENTO DE PRIMEIRO GRAU ACERTADO. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. "Os ajustes locatícios, notadamente aqueles firmados para locação de espaço em shopping center, não constituem mero contratos de adesão, pois são de livre estipulação/comutativo entre os contratantes, sem a preponderância de um sobre outro, onde tanto locador como locatário estão livres para pactuarem as cláusulas contratuais que melhor assistam às suas necessidades." (REsp 1535727/RS, rel. Min. Marco Buzzi, j. 10-5-2016). (TJ-SC - AI: 40301684420188240000 Blumenau XXXXX-44.2018.8.24.0000, Relator: Luiz Zanelato, Data de Julgamento: 02/05/2019, Primeira Câmara de Direito Comercial)

Por conseguinte, inexistindo a demonstração de qualquer descumprimento pelo shopping réu, não se pode reconhecer a responsabilidade deste pelo insucesso do empreendimento da autora, motivo pelo qual impõe-se a manutenção da sentença.

Do exposto, nego provimento à Apelação, mantendo a sentença, em seus termos.

É o VOTO.

SALVADOR, SALA DAS SESSÕES, DE DE 2024.

DES. JOÃO AUGUSTO ALVES DE OLIVEIRA PINTO

RELATOR

 JA-02