PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA DE TAXAS DE ASSOCIAÇÃO. LOTEAMENTO FECHADO. TAXAS DE MANUTENÇÃO E CONSERVAÇÃO. LOTEAMENTO URBANO. IMÓVEL. AQUISIÇÃO ANTERIOR A LEI 13.465/2017. AUSÊNCIA DE ADERÊNCIA AO ATO CONSTITUTIVO DA ASSOCIAÇÃO. TEMA 492 DO STF. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO IMPROVIDO.

Vistos, relatados e discutidos estes autos da Apelação nº 8012562-18.2022.8.05.0001, de Salvador, em que figuram, como Apelante ASSOCIAÇÃO DE MORADORES DO LOTEAMENTO LEBLON e Apelada LILIAN DANTAS MOTA MEDEIROS.

A C O R D A M os Desembargadores componentes da Turma Julgadora da Primeira Câmara Cível, do Tribunal de Justiça da Bahia, à unanimidade, NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO, nos termos do relatório e voto da Relatora.

Sala das Sessões,

Presidente

Desa. Silvia Carneiro Santos Zarif

Relator(a)

Procurador(a) de Justiça

EJ/A1

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e não provido Por Unanimidade

Salvador, 21 de Maio de 2024.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

Trata-se de apelação cível contra sentença (id. 57948860), proferida pelo Juízo da 4^a Vara Cível da Comarca de Salvador, que, nos autos de nº 8012562-18.2022.8.05.0001 da AÇÃO DE COBRANÇA DE TAXAS DE ASSOCIAÇÃO, ajuizada por ASSOCIAÇÃO DE MORADORES DO LOTEAMENTO LEBLON contra LILIAN DANTAS MOTA MEDEIROS, extinguiu o processo com resolução do mérito, julgou improcedente a demanda da autora, condenando-a ao pagamento das custas e de honorários de advogado fixados em 15% (quinze por cento) do valor causa, suspensa a exigibilidade dessas obrigações por lhe conceder a gratuidade de justiça, na forma do artigo 98, § 3º do Código de Processo Civil. Deferiu a gratuidade de justiça também à ré.

Inconformada com a sentença, a Autora ASSOCIAÇÃO DE MORADORES DO LOTEAMENTO LEBLON interpôs recurso de apelação ID. 57948863, alegando que o princípio da solidariedade obriga a todos os moradores de loteamento, associados ou não, a pagar taxas, quando estas são voltadas à remuneração de serviços e outras benesses prestadas a todos.
Afirma haver violação a vedação do enriquecimento sem causa, em razão do fato de que a moradora obtém vantagem dos serviços prestados pela associação e não colabora com esta.

Aduz que o inadimplemento no caso se dá em afronta ao princípio da solidariedade existente entre os moradores.

Assinala que em 2017, a Lei 13.465/2017 disciplinou em sentido diverso tendo em vista que afirmou que as atividades desenvolvidas pelas associações de moradores sujeitam seus titulares aos pagamentos de suas taxas, desde que não tenham fins lucrativos

Ao final, requer a total procedência dos pedidos da exordial ou, ao menos, a procedência parcial para que sejam consideradas exigíveis as taxas de 2017 em diante.

Instada a se manifestar, a Requerida LILIAN DANTAS MOTA MEDEIROS, apresentou contrarrazões ID. 57948871, pugnando pelo improvimento do recurso.

É o relatório, com o qual, na forma art. 931, do CPC, restituo os autos à Secretaria, solicitando a sua inclusão em pauta para julgamento, destacando, outrossim, o cabimento de sustentação oral na espécie, ex vi dos artigos 937 do CPC e 187, §2o, do RITJBA.

Salvador/BA, 25 de abril de 2024.

 Desa. Silvia Carneiro Santos Zarif 

Relatora

EJ/A1

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

Estando presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do recurso interposto.

Cinge-se a controvérsia sobre o direito de associação de moradores de loteamento fechado cobrar taxa para financiar serviços de manutenção e conservação de áreas de uso coletivo de moradores não associados.

É sabido que a lei 13.465/2017 estabeleceu um marco temporal de legalidade, para a cobrança de taxas pelas associações de moradores gestoras de loteamentos fechados frente aos proprietários de lotes inseridos na sua área de atuação, isto porque ao tratar do assunto alterando o art. 36-A da Lei 6.766/1979, Lei de Parcelamento de Solo Urbano, não faz distinção entre proprietário associado e não associado.

O tema 492 do Supremo Tribunal Federal conciliou tal previsão com a ordem constitucional, estipulando:

“É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei 13.465/2017, ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos titulares de direitos sobre lotes em loteamentos de acesso controlado, que: (i) já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou (ii) sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis”.

Dessa forma, levando em conta que a Autora é proprietária do lote desde 1997 conforme ID. 47948840, não há que se falar em dever de pagamento da taxa objeto da lide.

Nesse sentido, colhe-se da jurisprudência:

AGRAVO INTERNO. RECLAMAÇÃO CONSTITUCIONAL. JUÍZO NEGATIVO DE ADMISSIBILIDADE DO APELO EXTREMO. RE 695.911-RG (TEMA 492). TAXA DE CONSERVAÇÃO DE LOTEAMENTO IMOBILIÁRIO URBANO. NECESSÁRIA ADESÃO AO ATO CONSTITUTIVO DAS ASSOCIAÇÕES PARA OS JÁ PROPRIETÁRIOS DE IMÓVEIS. LEI Nº 13.465/2017. MARCO TEMPORAL. BENEFICIÁRIO DO ATO RECLAMADO NÃO MAIS INTEGRAVA A ASSOCIAÇÃO DESDE 2016. ALEGAÇÃO DE MÁ APLICAÇÃO DA REPERCUSSÃO GERAL. AUSÊNCIA DE TERATOLOGIA. AGRAVO A QUE SE NEGA PROVIMENTO. 1. Alinhada a compreensão da Corte de origem ao julgamento proferido por este Supremo Tribunal Federal no RE 695.911-RG (Tema 492), no sentido da necessidade de adesão, por aqueles que já eram proprietários de imóveis antes do advento da Lei nº 13.465/2017, ao ato constitutivo das associações, para a cobrança de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano. 2. Não se excogita, pois, má aplicação do precedente de repercussão geral, de modo que a espécie não se amolda à hipótese autorizadora do cabimento da reclamação prevista no art. 102, I, l, da Constituição da República. 3. Agravo interno conhecido e não provido. (Rcl 49026 AgR, Relator(a): ROSA WEBER, Primeira Turma, julgado em 08-02-2022, PROCESSO ELETRÔNICO DJe-028 DIVULG 14-02-2022 PUBLIC 15-02-2022)

Assim, não havendo comprovação da anuência do proprietário (cuja propriedade precede a alteração da Lei supracitada) não associado da associação de moradores, este não pode ser obrigado ao pagamento das taxas condominiais, mesmo que sejam direcionadas à manutenção e conservação das áreas de uso comum.

Ante o exposto, voto no sentido de NEGAR PROVIMENTO a apelação, mantendo os exatos termos da sentença.

Em razão do resultado do julgamento, majoro os honorários de sucumbência para 17% (dezessete por cento) do valor causa, cuja exigibilidade resta suspensa nos termos do art. 98 § 3º do CPC.

Salvador/BA, 25 de abril de 2024.

 Desa. Silvia Carneiro Santos Zarif 

Relatora

EJ/A1