PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quarta Câmara Cível 

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INDENIZATÓRIA. RESCISÃO POR CULPA DO ADQUIRENTE. INADIMPLEMENTO. DEVOLUÇÃO DO VALOR PAGO COM RETENÇÃO DE 25%. DANOS MORAIS. INOCORRÊNCIA. VÍCIOS. OMISSÃO E CONTRADIÇÃO. NÃO CONFIGURADOS

RECURSO CONHECIDO E NÃO ACOLHIDO. ACÓRDÃO MANTIDO.

Vistos, relatados e discutidos os autos deste processo 0539329-56.2014.8.05.0001, da 9ª VARA CÍVEL E COMERCIAL DA COMARCA DE SALVADOR, em que é embargante a PDG REALTY S/A EMPREENDIMENTOS E PARTICIPACOES e embargado OTO CARVALHO DOS SANTOS, 

ACORDAM os Desembargadores integrantes da Quarta Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, em conhecer e rejeitar o recurso da parte ré, nos termos da certidão de julgamento.

Salvador, (data registrada eletronicamente).

Presidente

Des. ANGELO JERONIMO E SILVA VITA

Relator

Procurador de Justiça

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 QUARTA CÂMARA CÍVEL

Rejeitado Por Unanimidade

Salvador, 25 de Março de 2026.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quarta Câmara Cível 

Trata-se de oposição de Embargos de Declaração em face de Acórdão prolatado na Apelação n. 0539329-56.2014.8.05.0001 (ID 98545882) e no qual o referido recurso findou conhecido e parcialmente provido para reformar a sentença e nela fazer constar que, na restituição da quantia paga pela parte autora pelo contrato de promessa de compra e venda do imóvel, a parte ré proceda com a retenção de 25% (vinte e cinco por cento) e restitua, à parte autora, 75% (setenta e cinco por cento) de tal valor, devolução a ser realizada com correção monetária pelo INPC a partir de cada desembolso e até o efetivo pagamento; e acrescida de juros de 1% (hum por cento) ao mês, a contar do trânsito em julgado da demanda.

A parte ré/embargante, em seus aclaratórios (ID 98879163), suscita a existência de contradição e omissão no julgamento do mencionado recurso.

Conforme afirma, a contradição decorreria do fato de este Órgão Julgador, apesar de não afastar, de forma expressa, argumentos trazidos aos autos nas contrarrazões do Apelo, reconhece outras premissas jurídicas que lhe são favoráveis, a exemplo da inexistência de ato ilícito hábil a caracterizar danos morais e a legitimidade de retenção de parte dos valores pagos, mas preserva a condenação em danos morais.

Por sua vez, a omissão seria atinente à inexistência de pronunciamento   quanto a alegações relevantes apresentadas na peça de defesa recursal: a tese de que o inadimplemento, por si só, não configura dano moral indenizável; a legalidade e razoabilidade do percentual de retenção dos valores pagos; fundamentos jurídicos utilizados para a manutenção da sentença na sua integralidade.

Nas contrarrazões (ID 99687240), a parte autora/embargada aduz, em suma, serem estes Embargos meramente protelatórios, vez que não se enquadra nos vícios previstos no art. 1.022 do CPC.

Pontua, ainda, não se prestar, tal remédio, a rediscussão de matéria com o intento de reforma do julgado.

Com este relatório e em cumprimento ao art. 931 do CPC, restituo os autos à Secretaria para as providências de inclusão em pauta. 

Salvador/BA, 25 de fevereiro de 2026.

 Des. Angelo Jeronimo e Silva Vita 

Relator

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quarta Câmara Cível 

Presentes as condições de admissibilidade do recurso, dele conheço e passo a expor minhas razões.

Desde já, tem-se não assistir razão à parte embargante, uma vez que fica evidente a pretensão dessa em discutir questão diversa daquelas que ensejam o exame por meio dos Embargos de Declaração, quais sejam: a ocorrência de omissão, contradição, obscuridade e erro material (art. 1.022 do CPC).

Com efeito, o Julgador não é obrigado a rebater todas as argumentações trazidas pelas partes, sendo necessário, apenas, que os fundamentos utilizados sejam suficientes a embasar a decisão por ele pronunciada, o que aconteceu na situação.

Importante registrar o entendimento dos Tribunais Superiores sobre a matéria:

CONSTITUCIONAL E PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO RECEBIDOS COMO AGRAVO INTERNO. RECURSO EXTRAORDINÁRIO. NEGATIVA DE SEGUIMENTO. SUPOSTA APLICAÇÃO EQUIVOCADA DO TEMA 339 DA REPERCUSSÃO GERAL. ALEGADA USURPAÇÃO DE COMPETÊNCIA DESTE TRIBUNAL. INEXISTÊNCIA. CORRETA OBSERVÂNCIA DA SISTEMÁTICA RECURSAL VIGENTE. ATO RECLAMADO ALINHADO À ORIENTAÇÃO JURISPRUDENCIAL DESTA CORTE. AGRAVO INTERNO A QUE SE NEGA PROVIMENTO.  

1. O Tribunal reclamado decidiu em conformidade com a diretriz fornecida pelo Tema 339 do STF, haja vista a desnecessidade de exame de todas as alegações e provas coligidas nos autos, desde que o órgão julgador apresente fundamentação suficiente para resolver todos os pontos controvertidos.  

2. Nessas circunstâncias, a postulação não passa de simples pedido de revisão do entendimento aplicado na origem, o que confirma a inviabilidade desta ação. Esta CORTE já teve a oportunidade de afirmar que a reclamação tem escopo bastante específico, não se prestando ao papel de simples substituto de recursos de natureza ordinária ou extraordinária (Rcl 6.880-AgR, Rel. Min. CELSO DE MELLO, Plenário, DJe de 22/2/2013). 

3. Embargos de Declaração recebidos como Agravo Interno, ao qual se nega provimento. 

(STF - Rcl: 49193 SP, Relator.: ALEXANDRE DE MORAES, Data de Julgamento: 27/09/2021, Primeira Turma, Data de Publicação: 04/10/2021) (Grifei) 

PROCESSUAL CIVIL E TRIBUTÁRIO. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. OMISSÃO. TESE AUTÔNOMA DE NATUREZA PROCESSUAL. CONHECIMENTO PARCIAL DO RECURSO ESPECIAL. FUNDAMENTAÇÃO SUFICIENTE. INEXISTÊNCIA DE NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO ACOLHIDOS COM EFEITOS MODIFICATIVOS. RECURSO ESPECIAL ESPECIAL PARCIALMENTE CONHECIDO E, NESSA EXTENSÃO, DESPROVIDO.  

1. Verifica-se omissão no acórdão embargado quanto à ausência de análise aos dispositivos processuais federais invocados no recurso especial, notadamente os arts. 489, § 1º, incisos IV e VI, e 1.022 do CPC, além dos arts. 1º da Lei n. 12.016/2009 e 4º, 7º e 10 do CPC.Ainda que tais fundamentos tenham sido implicitamente afastados pela conclusão de inexistência de direito líquido e certo, impõe-se o registro expresso de que a matéria foi enfrentada.  

2. Não se caracteriza negativa de prestação jurisdicional quando a decisão adota tese jurídica devidamente fundamentada, suficiente para a resolução integral da controvérsia, ainda que contrária aos interesses da parte.  

3. O julgador não está obrigado a rebater um a um todos os argumentos ou dispositivos legais invocados, desde que os fundamentos utilizados sejam suficientes para embasar a conclusão adotada.  

4. Embargos de declaração acolhidos, com efeitos modificativos, a fim de conhecer em parte do recurso especial e, na extensão conhecida, negar-lhe provimento, mantendo-se íntegros os demais fundamentos. 

(STJ - EDcl no AgInt no AREsp: 2677523 RJ 2024/0231404-0, Relator.: Ministro TEODORO SILVA SANTOS, Data de Julgamento: 30/04/2025, T2 - SEGUNDA TURMA, Data de Publicação: DJEN 07/05/2025) (Grifei) 

Não obstante o acima colocado, ressalte-se, inclusive, que a parte ré/embargante sequer foi condenada a pagar reparação a título de danos morais, como se pode ver no trecho da sentença abaixo transcrito:

A rescisão contratual motivada pela inadimplência do próprio comprador, por si só, não configura dano moral indenizável. Os transtornos e aborrecimentos decorrentes do desfazimento do negócio e das tratativas para a devolução de valores, embora possam causar desconforto, inserem-se no âmbito dos dissabores cotidianos e das consequências naturais do inadimplemento contratual, não atingindo a esfera dos direitos da personalidade de forma a justificar uma reparação pecuniária. Não se vislumbra, nos autos, qualquer conduta da ré PDG que tenha extrapolado o exercício regular de um direito ou que tenha submetido o autor a situação vexatória excepcional. Destarte, o pedido de indenização por danos morais deve ser indeferido. (Grifei)

Com relação ao percentual de retenção arbitrado, cumpre aqui consignar que a fixação desse foi apropriadamente fundamentada. Confira-se o trecho do voto relativo a essa questão:

Entretanto, o entendimento consolidado pelo STJ é que, em caso de rescisão do contrato por culpa do promitente comprador, o vendedor pode reter até 25% (vinte e cinco por cento) do valor pago pelo adquirente. Vejamos:

SÚMULA 543: Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. (Grifei)

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DIALETICIDADE OBSERVADA. REFORMA DA DECISÃO AGRAVADA. CIVIL. IMÓVEL ADQUIRIDO EM PARCELAS. RESCISÃO CONTRATUAL. CULPA DO COMPRADOR. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. DEVOLUÇÃO DO QUE FOI PAGO. RETENÇÃO DE 20% PELA INCORPORADORA. ACÓRDÃO RECORRIDO. CONSONÂNCIA COM O STJ.

1. Devidamente impugnada a decisão que, na origem, não admitiu o especial, merece reforma a decisão da Presidência de não conhecimento do agravo em recurso especial.

2. Nos termos do entendimento das duas Turmas que compõem a Segunda Seção, o fato de o imóvel ter sido levado a leilão extrajudicial, na forma da Lei 4.591/1964, em virtude de rescisão do contrato por culpa do comprador (inadimplemento), não impede a devolução do que pagou, podendo a incorporadora reter até 25%. No caso concreto, a retenção foi de 20%.

3. Agravo interno provido para, conhecendo do agravo, negar provimento ao recurso especial.

(STJ - AgInt no AREsp: 2751089 RJ 2024/0355002-0, Relator.: Ministro RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 17/03/2025, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJEN 25/03/2025) (Grifei)

CONCLUSÃO

Nestes termos, voto no sentido de conhecer e NEGAR ACOLHIMENTO aos Embargos da parte ré, logo, de manter o Acórdão recorrido incólume.

Salvador/BA, 25 de fevereiro de 2026.

 Des. Angelo Jeronimo e Silva Vita 

Relator