PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA. VÍCIOS CONSTRUTIVOS. AUSÊNCIA DE PROVA. RECURSO PROVIDO.

I. Caso em exame

1. Apelação cível interposta por Tenda Negócios Imobiliários S.A. em razão da sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos autorais, declarando a rescisão do contrato de compromisso de compra e venda, condenando a construtora à restituição integral dos valores pagos e ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 8.000,00 (oito mil reais).

2. Os fatos. A apelada adquiriu unidade habitacional no empreendimento Costa Portuguesa, no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida, com financiamento pela Caixa Econômica Federal. Alegou a existência de vícios em fechaduras, descarga, torneiras, instalações elétricas e qualidade da água, que tornaram o imóvel impróprio para uso.

II. Questão em discussão

3. Há três questões em discussão: (i) saber se a apelante produziu prova suficiente para afastar a presunção de veracidade da hipossuficiência econômica da apelada; (ii) saber se a constituição da alienação fiduciária sem provas do seu registro na matrícula do imóvel afasta a aplicação do Código de Defesa do Consumidor e desloca a competência para a Justiça Federal; e (iii) saber se a apelada comprovou os vícios construtivos alegados como fundamento da rescisão contratual.

III. Razões de decidir

4. O ônus de desconstituir a presunção de veracidade da declaração de hipossuficiência é do impugnante, que limitou-se a formulações genéricas, sem apresentar prova concreta de que a apelada possui capacidade financeira para arcar com as despesas processuais sem prejuízo do próprio sustento.

5. A causa de pedir versa sobre rescisão de contrato de compromisso de compra e venda por vícios construtivos imputados à construtora, e não sobre revisão do contrato de financiamento. A responsabilização da Caixa Econômica Federal por vícios construtivos exige que a instituição tenha atuado na construção, elaboração do projeto, execução ou fiscalização das obras, ou que o contrato esteja vinculado ao Programa de Arrendamento Residencial (PAR), com recursos do Fundo de Arrendamento Residencial (FAR), hipóteses não comprovadas nos autos.

6. A garantia fiduciária não se constituiu validamente, pois não há prova do registro do contrato de financiamento no competente Registro de Imóveis, conforme exige o art. 23 da Lei nº 9.514/1997. Sem o registro, afasta-se a aplicação desse diploma legal, incidindo, em seu lugar, o Código de Defesa do Consumidor, na medida em que apelante e apelada se enquadram, respectivamente, nos conceitos de fornecedor e consumidor previstos nos arts. 2º e 3º do CDC.

7. De acordo com o art. 373, I, do Código de Processo Civil, o ônus da prova compete ao autor quanto ao fato constitutivo de seu direito. Embora se trate de uma relação de consumo, a inversão do ônus da prova prevista no art. 6º, VIII, do Código de Defesa do Consumidor não é automática (ope legis), mas sim uma regra de instrução que depende de determinação judicial expressa (ope iudicis), ausente no caso.

8. A narrativa da apelada desacompanhada de fotografias, laudos, comunicações formais à construtora ou qualquer outro elemento probatório mínimo não é suficiente para demonstrar a falha construtiva alegada. Ausente prova ou indício dos vícios construtivos, não há inadimplemento contratual imputável à apelante, o que afasta a pretensão de rescisão por culpa da vendedora, a restituição integral dos valores e a indenização por danos morais.

IV. Dispositivo

9. Sentença reformada. Recurso provido. 

Dispositivos relevantes citados: CDC, arts. 2º, 3º e 6º, VIII; CPC, arts. 373, I, e 1.012, caput; Lei nº 9.514/1997, art. 23.

Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt nos EDcl no REsp nº 2.014.411/SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, 3ª Turma, j. 14.08.2023, DJe 21.08.2023

Vistos, relatados e discutidos estes autos de n. 8084838-42.2025.8.05.0001, em que figuram como apelante TENDA NEGOCIOS IMOBILIARIOS S.A e como apelada ARIANA SANTOS DE ALMEIDA.

ACORDAM os Desembargadores integrantes da Quinta Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia em DAR PROVIMENTO ao recurso de apelação para reformar integralmente a sentença e julgar improcedentes todos os pedidos formulados na petição inicial, nos termos do voto do relator. 

Des(a). Presidente

 Des. Renato Ribeiro Marques da Costa 

Relator

Procurador(a) de Justiça

RM08

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 QUINTA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e provido Por Unanimidade

Salvador, 6 de Abril de 2026.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

Trata-se de APELAÇÃO (ID 95347360) interposta por TENDA NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS S.A. contra ARIANA SANTOS DE ALMEIDA em razão da sentença de ID 95347352, proferida pelo Juízo da 16ª Vara de Relações de Consumo da Comarca de Salvador, que julgou procedente em parte a ação, declarando a rescisão do contrato, condenando a ré à restituição integral do valor pago e ao pagamento de indenização por danos morais arbitrados em R$ 8.000,00 (oito mil reais).

A construtora apelante, em preliminar, impugna a Gratuidade da Justiça e defende a incompetência absoluta do juízo estadual, além de sustentar a sua ilegitimidade passiva, argumentando que a existência de contrato de financiamento com alienação fiduciária em garantia transferiu a propriedade do imóvel à Caixa Econômica Federal, que seria a única parte legítima para figurar na lide, atraindo a competência da Justiça Federal.

No mérito, a apelante aponta a impossibilidade jurídica da rescisão contratual, argumentando que a perfectibilização da alienação fiduciária constitui ato jurídico perfeito, regido pela Lei nº 9.514/97, que se sobreporia ao Código de Defesa do Consumidor, tornando o contrato irrevogável e irretratável.

Subsidiariamente, caso mantida a rescisão, pugna pela validade da cláusula contratual que prevê a retenção de valores, especificamente o percentual de 20% sobre o montante adimplido, a título de compensação pelas despesas administrativas e prejuízos decorrentes do desfazimento do negócio, em oposição à restituição integral determinada na sentença.

Aduz, ainda, a inexistência de dano moral indenizável, ao classificar a situação vivenciada pela apelada como mero dissabor ou aborrecimento cotidiano, que não configuraria lesão a direito da personalidade. E questiona o valor arbitrado a título de indenização, considerando-o excessivo e desproporcional.

Preparo recursal nos IDs 95347361, 95347362, 95347363 e 95347364.

Em contrarrazões de ID 95347869, a Apelada sustenta que a Apelante não produziu prova capaz de ilidir a presunção de veracidade da declaração de hipossuficiência, limitando-se a alegações genéricas. No tocante à legitimidade passiva e à competência do juízo estadual, assevera que a rescisão não decorre de desistência ou inadimplência da compradora, mas de culpa exclusiva da construtora, devido aos vícios construtivos graves, razão pela qual sustenta que a relação jurídica é de natureza consumerista e competente a Justiça Estadual.

No mérito, defende a plena aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor, argumentando que as disposições da Lei nº 9.514/97 sobre irretratabilidade da alienação fiduciária não se aplicam às hipóteses em que a resolução contratual é imputável ao descumprimento da própria vendedora, e que a cláusula de retenção de 20% destina-se às situações de rescisão por iniciativa ou inadimplemento do comprador, sendo abusiva sua incidência no caso dos autos, sob pena de enriquecimento ilícito da Apelante. Sustenta, ainda, a existência e a proporcionalidade do dano moral arbitrado, aduzindo que a aquisição de imóvel residencial representa investimento de elevada significância pessoal e financeira, e que a constatação de vícios que comprometem a habitabilidade do bem transcende o mero aborrecimento, configurando lesão extrapatrimonial indenizável.

Relatados os autos, inclua-se o feito em pauta de julgamento.

Salvador/BA, data registrada no sistema.

 Des. Renato Ribeiro Marques da Costa 

Relator

RM08

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

Inicialmente, rejeita-se a impugnação à Gratuidade da Justiça. O ônus da prova na impugnação à gratuidade é do impugnante, a quem cumpre demonstrar a capacidade da parte beneficiária de arcar com as despesas processuais sem prejuízo de seu próprio sustento e de sua família. Contudo, a Apelante não trouxe aos autos nenhuma evidencia que desconstituísse a presunção de veracidade da alegada hipossuficiência, restringindo-se a requerer a revogação do benefício com ilações genéricas. A simples aquisição de um imóvel, por si só, especialmente mediante financiamento, não é suficiente para elidir a presunção de necessidade, sendo imperiosa a manutenção do benefício concedido.

Da mesma forma, as preliminares de ilegitimidade passiva e incompetência da Justiça Estadual não comportam acolhimento. A causa de pedir da presente ação não é a revisão ou rescisão do contrato de financiamento, mas sim a resolução do contrato de compromisso de compra e venda celebrado com a construtora, devido à entrega de um imóvel com vícios construtivos.

No âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, para que se configure a responsabilidade da CEF por vícios construtivos e, por consequência, a sua legitimidade para compor lides e deslocamento da competência para a Justiça Federal, é necessário que a instituição financeira tenha atuado na construção do imóvel, na elaboração do projeto, sua execução ou fiscalização das obras do empreendimento, ou, ainda, que o contrato esteja relacionado ao Programa de Arrendamento Residencial (PAR), com recursos advindos do Fundo de Arrendamento Residencial (FAR), hipóteses não comprovadas nos autos. Assim, não há interesse jurídico da instituição financeira que justifique sua inclusão na lide tampouco o deslocamento da competência.

Rejeitadas as preliminares e preenchidos os pressupostos de admissibilidade, conheço e recebo o recurso de apelação no efeito suspensivo e devolutivo, conforme estabelece o artigo 1.012, caput, do Código Processo Civil (CPC).

Da análise do contrato de ID 95347333, verifica-se que as partes celebraram “Contrato de compromisso de venda e compra de bem imóvel”, constituindo a unidade habitacional com número de porta 101, torre 21 do empreendimento Costa Portuguesa, garantia do contrato de financiamento bancário, celebrado com a Caixa Econômica Federal nos modelos do Programa Minha Casa Minha Vida – ("PMCMV").

O artigo 23 da Lei nº 9.514/97 preconiza que “constitui-se a propriedade fiduciária de coisa imóvel mediante registro, no competente Registro de Imóveis, do contrato que lhe serve de título”, de forma que tal providência é indispensável à formalização da garantia. Nesse sentido:

AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. CIVIL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO . FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO. CLÁUSULA. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. LEI Nº 9 .514/1997. REGISTRO DO CONTRATO. IMPRESCINDIBILIDADE. 1 . A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça tem firme jurisprudência no sentido de que necessário o registro do contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária no competente Registro de Imóveis para a constituição da propriedade e garantia fiduciárias e aplicação das regras previstas na Lei nº 9.514/1997 em caso de inadimplência do devedor. 2. Na espécie, não foi realizado o registro do contrato, motivo pelo qual a garantia fiduciária não tinha se constituído e o adquirente/agravado tinha o direito de rescindir o ajuste sem a necessidade de se submeter ao procedimento previsto no artigo 27 da Lei nº 9 .514/1997.3. Agravo interno não provido. (STJ - AgInt nos EDcl no REsp: 2014411 SP 2022/0219594-4, Relator.: Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Data de Julgamento: 14/08/2023, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 21/08/2023)

Embora o item 3 do “instrumento particular para concessão de crédito e seu pagamento parcelado) (ID 95347333, fl. 43) aponte a necessidade de registro do contrato de financiamento junto ao Cartório de Imóveis competente, não há nenhuma prova de que tal medida foi adotada. Destarte, admitir a aplicação da Lei nº 9.514/97 sem o devido registro configura interpretação contra legem face ao comando imperativo do art. 23.

Nesta senda, como inexiste prova, nos autos, de que o contrato de financiamento foi efetivamente registrado na matrícula do imóvel, reputa-se não constituída a garantia fiduciária, razão pela qual a Lei nº 9.514/97 abre espaço para a incidência do Código de Defesa do Consumidor, enquadrando-se a Apelada e a Apelante nos conceitos de consumidor e fornecedor, previstos nos artigos 2º e 3º do diploma consumerista.

A autora apelada narrou que a rescisão contratual foi motivada pela descoberta de diversos problemas na unidade imobiliária logo após a celebração do contrato, mencionando defeitos nas fechaduras, descarga, torneiras, instalações elétricas e até mesmo na qualidade da água, que tornaram o bem impróprio para o uso a que se destinava.

De acordo com o art. 373, I, do Código de Processo Civil, o ônus da prova compete ao autor quanto ao fato constitutivo de seu direito. Embora se trate de uma relação de consumo, a inversão do ônus da prova prevista no art. 6º, VIII, do Código de Defesa do Consumidor não é automática (ope legis), mas sim uma regra de instrução que depende de determinação judicial expressa (ope iudicis).

No presente caso, não houve decisão do juízo de primeiro grau invertendo o ônus probatório durante a fase de instrução. Instada a especificar as provas que pretendia produzir, a autora permaneceu inerte, enquanto a ré manifestou seu desinteresse na produção de novas provas (ID 95347351).

Assim, a Apelada não se desincumbiu do seu ônus de comprovar, ainda que de forma indiciária, os vícios alegados. A narrativa da inicial, desacompanhada de qualquer suporte probatório mínimo, como fotografias, laudos, e-mails ou mesmo um pedido de produção de prova testemunhal ou pericial, não é suficiente para demonstrar a falha da construtora. Não há nos autos qualquer prova de que a visita ao imóvel de fato ocorreu ou de que os supostos problemas foram comunicados à construtora.

Ademais, a data prevista para a conclusão da obra era 01/09/2024 (ID 95347333). Porém o inadimplemento da apelada é anterior, vez que a parte comprovou o pagamento somente das parcelas "PRÉ-CHAVES ITBI" e das parcelas contratuais com vencimento em 25/11/2023 e 25/12/2023 (ID 95347336).

Não havendo prova nem mesmo indícios dos vícios construtivos, não há que se falar em inadimplemento contratual da apelante. Por consequência, a pretensão de rescisão contratual por culpa da vendedora, a restituição integral dos valores pagos e a compensação por danos morais devem ser rejeitadas.

Ante o exposto, voto no sentido de CONHECER E DAR PROVIMENTO ao recurso de apelação para reformar integralmente a sentença e julgar improcedentes todos os pedidos formulados na petição inicial.

Inverto o ônus da sucumbência, mantendo a alíquota dos honorários sucumbenciais, que deverão incidir sobre o valor da causa, ressalvada sua exigibilidade em razão da Gratuidade da Justiça deferida à apelada.

Salvador/BA, data registrada no sistema.

 Des. Renato Ribeiro Marques da Costa 

Relator

RM08