PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

A9

DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÕES CÍVEIS SIMULTÂNEAS. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE. FIRMADO EM 2016. ANTES DA LEI 13.786/2018. RESCISÃO POR INADIMPLÊNCIA RECONHECIDA DA COMPRADORA. RESTITUIÇÃO DO VALOR PAGO. NECESSIDADE. RETENÇÃO DE 10% DO VALOR PAGO. POSSIBILIDADE. PRECEDENTES DO STJ. RETENÇÃO DE COMISSÃO DE CORRETAGEM, IPTU, TAXA DE ASSOCIAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. FALTA DE PROVAS DO PAGAMENTO PELAS RÉS. CONTRATO INFORMA AUSÊNCIA DE INTERMEDIAÇÃO. DANO MORAL. NÃO CONFIGURADO. SENTENÇA REFORMADA EM PARTE APENAS PARA DETERMINAR A INCIDÊNCIA DOS JUROS DE MORA A CONTAR DA DECISÃO QUE DECLAROU A RESCISÃO DO CONTRATO. RECURSO DA AUTORA CONHECIDO PARA SER IMPROVIDO. APELO DAS RÉS CONHECIDO PARA SER PROVIDO EM PARTE.

I. Caso em exame: Rescisão de contrato de promessa de compra e venda de lote, por inadimplência da compradora, inobservado os procedimentos legais para constituição em mora pelas Rés.

II. Questões em discussão: Se é cabível a autorização judicial para retenção da multa de 10% calculada sobre valor do imóvel (vide contrato), comissão de corretagem, encargos por atraso, valor dispendido com associação e IPTU, inversão da sucumbência, e incidência dos juros moratórios a partir do trânsito em julgado da decisão que declarar a rescisão, em favor da PERFILEX PARTICIPACOES LTDA E URBAMAIS PROPERTIES E PARTICIPACOES S.A e se é admissível a fixação de danos morais em favor da Autora Apelante, Edivania de Souza Batista Nascimento.

III. Razões de decidir: Contrato firmado em 2016, antes da lei 13.786/2018. STJ sedimentou o entendimento de que cabe a retenção de 10% desde que sobre o valor efetivamente pago pela adquirente. Incabível retenção da comissão de corretagem, valores de IPTU e taxas de associação diante da falta de comprovante de pagamento pelas Rés. Contrato informa ausência de intermediação. Compradora quem deu causa a rescisão contratual por falta de pagamento das parcelas e não demonstrou os prejuízos extrapatrimoniais suportados, ausente o dano moral indenizável. Juros de mora devem incidir a contar do trânsito em julgado da decisão que decretar a rescisão do contrato. Precedentes do STJ.

IV. Dispositivo e tese: Recurso da autora improvido. Apelo das Rés provido parcialmente.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de n. 8027692-05.2022.8.05.0080, em que figuram como Apelante PERFILEX PARTICIPACOES LTDA e outros (2) e como Apelada EDIVANIA DE SOUZA BATISTA NASCIMENTO e outros (2).

ACORDAM os Desembargadores integrantes da Segunda Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, à unanimidade, em CONHECER DOS RECURSOS, PARA IMPROVER O APELO DA AUTORA E DAR PARCIAL PROVIMENTO A APELAÇÃO DAS RÉS, nos termos do voto do relator.

Presidente

Alberto Raimundo Gomes dos Santos

Juiz de Direito Substituto de Segundo Grau - Relator

Procurador(a) de Justiça 

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 SEGUNDA CÂMARA CÍVEL

Recursos simultâneos Por Unanimidade

Salvador, 18 de Março de 2025.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

A9

Ao relatório da sentença (id. 73885267), acrescenta-se, tratar-se de Apelações Cíveis simultâneas (ids. 73885275 e 73885281), tempestivas, interpostas respectivamente por PERFILEX PARTICIPACOES LTDA E URBAMAIS PROPERTIES E PARTICIPACOES S.A e Edivania de Souza Batista Nascimento, diante da sentença prolatada pelo Juízo da 6ª V DE FEITOS DE REL DE CONS. CÍVEL E COMERCIAIS DE FEIRA DE SANTANA/BA, nos autos da AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS, tombada sob o nº 8027692-05.2022.8.05.0080, que julgou parcialmente procedentes os pedidos autorais, nos seguintes termos:

(...) “Alega a parte autora que assinou contrato de compra e venda para adquirir o lote nº 0046, quadra 19 situado no loteamento Jardim das Tulipas, porém, enfrentou dificuldades financeiras em razão da pandemia do Covid-19, mais precisamente ao longo de 2020 e 2021, restando impossibilitada de efetuar o pagamento das prestações. Narra que no mês de novembro de 2021 foi impedida de adentrar ao condomínio por ter sido o imóvel vendido a terceiros. Alega que não recebeu notificação, nem a restituição dos valores pagos. [...] Devidamente citada, as acionadas apresentaram contestação conjunta (ID 375619126), defendendo, no mérito, que a autora estava inadimplente desde setembro de 2019 e que foram enviados diversos e-mails e notificações possibilitando que a mora fosse purgada. Afirmam que as quantias referentes a multa de 10% do valor do imóvel, comissão de corretagem, encargos por atraso e valor dispendido com associação e IPTU devem ser retidas. [...] Pretende a parte autora a declaração de rescisão do contrato de compra e venda firmado em 05/06/2016, ou seja, anterior à Lei 13.786/2018. Tratando-se de negócios jurídicos firmados entre construtoras de imóveis e os clientes que adquirem seus produtos, por força do art. 3º, § 2º, do Código de Defesa do Consumidor, aplica-se o aludido código: [...] Em análise à narrativa fática exposta na exordial, a parte autora requer a rescisão do contrato de compra e venda firmado com as requeridas, sob o argumento que jamais houve a notificação extrajudicial e resolução administrativa. Por outro lado, as acionadas defendem que enviaram diversas correspondências e notificações através do correio eletrônico permitindo diante da inadimplência da autora e permitindo a purgação da mora, contudo, assim não ocorreu, dando ensejo a rescisão nos termos do item 12 do contrato. Após análise minuciosa da documentação encartada aos autos, verifiquei que a parte ré junta diversos e-mails enviados ao endereço eletrônico "edivaniabatista2219@hotmail.com" sem qualquer resposta do destinatário (ID 375619157 e seguintes), além de notificações extrajudiciais sem prova do envio ou recebimento (ID 375619138 e seguintes). Observo que o endereço eletrônico cadastrado no contrato pela parte autora é diverso daquele utilizado pelas acionadas (ID 237907136, pág. 1), qual seja "welkerleao@gmail.com". Considerando que o imóvel objeto do contrato de compra e venda possui a forma de loteamento deve se sujeitar aos termos da Lei 6.766/1979, sendo determinado em seu artigo 49, a necessidade de notificação prévia e pessoal com a assinatura do recebimento pelo comprador previamente a declaração de rescisão, conforme trecho abaixo destacado: [...] Não comprovada qualquer tipo de notificação pessoal que constituísse o devedor em mora, reputo inválida a rescisão realizada extrajudicialmente pelas acionadas, devendo ser considerado rescindido o contrato a partir da presente sentença judicial. Quanto aos valores cuja restituição é pretendida pela parte autora, as partes confirmam que a esta pagou o valor de R$ 46.329,72 (quarenta e seis mil, trezentos e vinte e nove reais e setenta e dois centavos) referente às parcelas contratuais, embora divirjam sobre o valor a ser devolvido. Dessa maneira, verifico que o contrato em questão prevê a aplicação de multa correspondente a 10% do valor do imóvel e descontos de IPTU e outros valores obrigacionais pagos pelas empresas (item 12.2). Consoante anteriormente apontado, o Código de Defesa do Consumidor permite ao Poder Judiciário que realize a nulidade de cláusulas que imponha ao consumidor desvantagens exageradas, limitem direitos, infrinjam normas e princípios ou qualquer outra situação que proporcione desvantagem exagerada (artigo 51). No presente caso, embora repute o percentual da multa por rescisão razoável - mesmo não havendo a observância para a decretação da rescisão, a autora encontrava-se inadimplente com sua obrigação de pagar -, a base de cálculo encontra-se em total descompasso com a boa-fé, bem como o entendimento da jurisprudência, pois deve incidir sobre o montante pago e não sobre a totalidade do valor do contrato. No tocante ao pagamento do IPTU e taxas condominiais, é da parte autora a responsabilidade pelo adimplemento de tais verbas a partir do momento em que houve a imissão da posse do imóvel. Por tratar-se de condomínio de loteamentos, o acesso pela portaria somada à possibilidade de disposição do bem já torna a adquirente responsável pelas taxas e impostos decorrentes do seu imóvel. [...] Sob essa ótica, a entrega estava contratualmente prevista para o mês 12/2017 (pág. 2, ID 237907136), não havendo qualquer questionamento nos autos acerca de possível descumprimento do prazo. Deste modo, a partir da referida data, as despesas passaram a ser da adquirente, pois, além facultar-se a disposição do imóvel, poderia usufruir do espaço comum do condomínio, o que constituem atos de exercício do direito de propriedade. Além disso, as taxas condominiais cobradas referem-se as competências de 07/2018 e 09/2018, ou seja, posteriormente à imissão na posse, sendo tais despesas devidas pela autora. Por outro lado, as acionadas não comprovaram as competências e pagamentos dos valores atinentes ao tributo cobrado, nem tampouco das taxas de associação. Ante a ausência de prova mínima que ateste o pagamento em período após a imissão na posse, resta incabível a retenção de tais quantias. De igual forma ocorre com a comissão de corretagem, não existindo prova da contratação e pagamento por parte das acionadas, restando incabível a sua cobrança à autora. Logo, declaro a rescisão do contrato de compra e venda firmado entre as partes, sendo cabível a retenção do percentual de 10% (dez por cento) sobre o valor pago pela autora, devendo proceder à devolução do restante do valor, devidamente atualizado. [...] O dano moral é fruto da obrigação de indenizar contida no ideal de Responsabilidade Civil. Para que haja o dever de reparação a alguém, é necessário a existência do dano. É o que se infere da leitura do art. 927 do Código Civil: "Aquele que, por ato ilícito (art. 186 e 187) causar dano a outrem, fica obrigado a repará-lo." [...] Sendo assim, em consonância com a jurisprudência pátria pertinente à matéria examinada, percebe-se que não encontra lastro a agitação manifestada pela parte autora, o que enseja, por conseguinte, a improcedência do pedido. III – DISPOSITIVO - Isto posto, com fulcro no art. 487, I, do CPC/2015, confirmando a tutela de urgência concedida, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido inicial, no sentido de declarar a rescisão do contrato de compra e venda do lote 0046, quadra 19 firmado entre as partes, condenando a parte ré a devolver os valores pagos pela autora, sendo autorizada tão somente a retenção da multa de 10% sobre o valor pago, devendo incidir sobre toda a condenação correção monetária, pelo IPCA, desde a data de cada pagamento (Súmula 43/STJ), bem como juros moratórios de 1% (um por cento) ao mês, desde a data da citação, de modo que decreto a EXTINÇÃO DO PROCESSO COM RESOLUÇÃO DE MÉRITO. Dada a sucumbência mínima da autora, condeno a parte ré ao recolhimento de custas processuais, bem como ao pagamento de honorários advocatícios, os quais arbitro em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação.” (...)

Irresignadas, as Rés PERFILEX PARTICIPACOES LTDA E URBAMAIS PROPERTIES E PARTICIPACOES S.A interpõem apelação preparada (id. 73885275, 73885278, 73885279), sustentando em síntese restar incontroversa a inadimplência da Apelada desde setembro de 2019, referente ao contrato de compra e venda do lote nº 0046, quadra 19, loteamento jardim das tulipas em Feira de Santana/Ba, firmado em 05/06/2016.

Alegam o envio de várias notificações para o email da Autora Recorrida, comunicando o inadimplemento e possibilitando a purgação da mora, o que não ocorreu, visto que, não receberam respostas e nem constataram os devidos pagamentos, acarretando a rescisão unilateral do contrato, a revelia da compradora, nos termos da cláusula 12, agindo, portanto, em conformidade com a lei.

Declaram que a Autora Apelada pagou, efetivamente, o valor de R$ 46.329,72 (quarenta e seis mil trezentos e vinte e nove reais e setenta e dois centavos), cabível a retenção pela Rés Apelantes dos valores referentes a: Multa 10% valor imóvel: R$ 8.555,23; Comissão de corretagem: R$ 2.958,68; Encargos por atraso: R$ 1.082,46; Associação/IPTU: R$ 7.435,80; Restando a ser devolvido a importância de R$ 2.191,46 (dois mil cento e noventa e um reais e quarenta e seis centavos).

Defendem que “a culpa pela rescisão do contrato é imputada à apelada (reiterada inadimplência). As cláusulas contratuais são válidas”, e que “dever-se-ia ter aplicado a cláusula “12.2.b”, que prevê multa rescisória correspondente a 10% do valor do contrato atualizado, para o caso de rescisão por culpa dos Promissários Compradores”, com fins a cobrir os custos operacionais da venda e os suportados com comissão de corretagem.

Ponderam que “justifica-se a cláusula contratual que prevê a aplicação de multa rescisória no importe 10% sobre o valor do contrato, de modo que a rescisão extrajudicial operada entre as partes em agosto de 2021 se deu em estrita observância ao contrato, e também de forma justa e equânime”.

Argumentam pela aplicabilidade do Recurso Especial nº. 1.723.519/SP, pela incidência dos juros moratórios “somente a partir do trânsito em julgado da decisão que declarar a rescisão, e determinar a devolução de valores”, e pela inversão da sucumbência.

Lado outro, Apela a autora Edivania de Souza Batista Nascimento (id. 73885281), objetivando tão somente a fixação de indenização a título de danos morais, sob o fundamento de que “o dano moral está inserido na própria prática abusiva e ilegal praticada pela parte Ré, ao proceder com a rescisão unilateral e extrajudicial do contrato, seguido da venda do imóvel em questão para terceiros, tudo sem haver o devido aviso prévio”.

Argumenta que “restou evidenciado que não houve qualquer tipo de notificação pessoal VÁLIDA, que constituísse o devedor em mora”, fato esse reconhecido na sentença, bem assim que “nunca foi notificada para purgar a mora, tampouco acerca da rescisão contratual realizada unilateralmente de forma irregular, de sorte que foi surpreendida, ao tomar conhecimento da situação apenas em Novembro de 2021, quando foi visitar o empreendimento e foi proibida de adentrar, sendo informada na Portaria que o lote que lhe pertencia fora vendido a terceiros, muito embora as taxas condominiais estivessem sendo pagas pela Requerente”.

Defende que a ausência de notificação pessoal a impediu de purgar a mora, o que configura falha na prestação dos serviços prestados pelas Rés aqui Apeladas, acarretando o dano moral indenizável, mesmo diante de sua reconhecida inadimplência, visto que essa última “não tem o condão de caracterizar a culpa exclusiva do consumidor”.

Contrarrazões apresentadas por ambas as partes litigantes (ids. 73885288 e 73885290), pugnando pelo improvimento dos recursos da parte contrária.

Subiram os autos. Neste Tribunal, distribuídos à Segunda Câmara Cível, nela tocou-me a função de Relator, razão pela qual solicito a inclusão do feito em pauta de julgamento.

Salvador/BA, de de 2025

Alberto Raimundo Gomes dos Santos

Juiz de Direito Substituto de Segundo Grau – Relator

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

A9

Inicialmente, a vista do recolhimento das custas recursais para esta instância, em que pese não direcionada para Diretoria de Distribuição do Segundo Grau/ Segunda Câmara Cível, determina-se a Secretaria que proceda o redirecionamento do valor, com fins ao aproveitamento do preparo.

Presentes os pressupostos de admissibilidade, conhece-se de ambos os recursos.

Emerge dos autos, pretensão recursal da PERFILEX PARTICIPACOES LTDA E URBAMAIS PROPERTIES E PARTICIPACOES S.A pela autorização judicial para retenção da multa de 10% calculada sobre valor do imóvel (vide contrato), comissão de corretagem, encargos por atraso, valor dispendido com associação e IPTU, inversão da sucumbência, e incidência dos juros moratórios a partir do trânsito em julgado da decisão que declarar a rescisão, ao passo que pleiteia a Autora Apelante Edivania de Souza Batista Nascimento pela fixação de danos morais.

É incontroverso nos autos, vide contrato (id. 73885076) e alegações das partes, que essas firmaram Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda, em 05 de Junho de 2016, para aquisição do Lote n.º 0046, Quadra 19, situado no Loteamento Jardim das Tulipas, na cidade de Feira de Santana/Ba, cujo valor total restou ajustado em R$ 85.552,25 (oitenta e cinco mil, quinhentos e cinquenta e dois reais e vinte e cinco centavos), a ser pago diretamente às vendedoras, ora Rés, Apelantes/Apeladas.

Igualmente não pairam dúvidas sobre o inadimplemento da compradora, aqui Autora, Apelada/Apelante, por período superior a 90 (noventa) dias ou 03 (três) parcelas consecutivas.

Da análise do referido contrato (id. 73885076), constata-se ainda: a ausência de intermediadores e financiamento (vide itens 4.1.3 e 4.1.4 - fl. 2/15); previsão de entrega para 12/2017 (fl. 2/15); determinação expressa de pagamento direto a vendedora/loteadora/procuradora (vide cláusula segunda – do preço - item 2.2 - fl. 3/15 e item 18.2 - fl. 15/15); possibilidade de pagamento de impostos e taxas pela vendedora, com direito de reembolso pelo comprador, desde que avisado esse último (item 6.3.1 - fl. 6 e 7/15); previsão da criação e adesão a associação de moradores, autorizada a vendedora atuar para manutenção e segurança do local enquanto não for constituída (item 10.2 - fl. 9/15); cláusula rescisória por inadimplência, desobrigando o prévio aviso (item 11.2 - fl. 9/15, 12.1 fl. 10/15); previsão de restituição dos valores pagos pelo comprador, com descontos de IPTU não quitado, 10% do valor do contrato a título de cláusula penal, quando a rescisão for por culpa do comprador (itens 12.2 e12.3 - fl. 11/15), após 45 dias da resilição contratual; possibilidade da venda do imóvel para terceiros (item 13.2 - fl. 12/15); previsão de outorga da escritura definitiva em favor do comprador tão esse seja imitido na posse precária do imóvel (item 15.1 - fl. 12/15), desde que pagas todas as taxas e contribuições e quitado o mínimo de 30% do valor do lote, com possibilidade de entrega antecipada a critério do vendedor (item 15.1.1 - fl. 13/15); determinação de registro do imóvel em até 60 dias da imissão na posse lote, com possibilidade de prorrogação por mais 30 dias a critério do vendedor (item 15.2 - fl. 13/15); possibilidade de cessão e/ou caução de direitos sem necessidade de aviso prévio ao comprador (item 17.1 - fls. 13 e 1/15).

Acrescente-se a isso, alegações autorais de que pagou mais de 50% do valor do contrato, fato esse confirmado pela Ré ao reconhecer na contestação o pagamento de 36 parcelas (de 22/06/2016 a 19/09/2019), no valor total de R$ 46.329,72 (quarenta e seis mil trezentos e vinte e nove reais e setenta e dois centavos – id. 73885114), e que, apesar de inadimplente com as demais parcelas da avença, efetuou os pagamentos das taxas condominiais durante todo o ano de 2021 (valor total aproximado de R$ 268,00 - duzentos e sessenta e oito reais), bem assim que nunca recebeu notificação de cobrança ou distrato das acionadas, logo, nunca foi constituída em mora, e consequentemente, não lhe foi oportunizada a purgação, sendo surpreendida com impedimento de seu acesso ao imóvel em questão, em novembro/2021, momento em que foi cientificada da venda do bem para terceiros, além de nunca ter sido ressarcida dos valores efetivamente pagos (id. 73885072).

Observa-se ainda, a juntada de boletos emitidos pela Urbamais em nome da Autora/Apelada/Apelante, com comprovantes de pagamentos grampeados, em sua maioria ilegíveis (ids. 73885077), 02 (dois) boletos emitidos pela administração de condomínio, em nome da Autora/Apelada/Apelante, referente ao lote objeto do contrato em questão, com vencimentos 10/07/2018 (R$ 134,00) e 10/09/2018 (R$ 134,00), cujos comprovantes juntados estão completamente ilegíveis (id. 73885078), termo de adesão à associação de proprietários loteamento jardim das tulipas, do qual não consta valores de taxas expressos, em nome da autora e por ela assinado em 05/06/2016 (id. 73885080), e afirmação das Rés de rescisão unilateral e extrajudicial do contrato em agosto de 2021.

Forçosa a observância de que as notificações apresentadas Rés, referente a comunicação da inadimplência e do cancelamento do contrato, não demonstram nenhum registro válido de envio efetivo para compradora, e nem de recebimento por ela (ids. 73885210, 73885212, 73885214, 73885217, 73885220, 73885185, 73885188, 73885190, 73885193, 73885196, 73885198, 73885201, 73885204, 73885207), ao tempo em que, verifica-se o envio de e-mail para o endereço eletrônico EDIVANIABATISTA2219@HOTMAIL.COM informando encaminhamento de extrato em 22/04/2021 (id. 73885226) e 24/01/2022 (id. 73885223), comunicando a rescisão do contrato sem possibilidade de reaver o lote (id. 73885228), relatando ocorrência de solicitação de renegociação de dívidas (id. 73885231 e 73885236) e simulação de distrato (id. 73885233), todos sem resposta da destinatária, a compradora, ora autora.

Com efeito, em que pese os autos versem sobre resolução do contrato por inadimplemento do adquirente de unidade imobiliária em incorporação imobiliária e em parcelamento de solo urbano, verifica-se a inaplicabilidade da Lei nº 13.786/2018, visto que o contrato de promessa de compra e venda sob análise foi firmado em 2016, portanto, antes da existência e vigência do supramencionado dispositivo legal.

Nessa linha de intelecção, a luz do objeto do contrato em questão: a venda de um lote urbano, constata-se que a referida avença está sob a égide do texto da Lei 6.766/1979 e suas alterações, vigente a época da contratação, que assim determina:

“Art. 1o. O parcelamento do solo para fins urbanos será regido por esta Lei”

“Art. 2o. O parcelamento do solo urbano poderá ser feito mediante loteamento ou desmembramento, observadas as disposições desta Lei e as das legislações estaduais e municipais pertinentes.

§ 1o Considera-se loteamento a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes."

Concernente aos instrumentos contratuais propriamente ditos, assim aduz a referida Lei:

“Art. 25. São irretratáveis os compromissos de compra e venda, cessões e promessas de cessão, os que atribuam direito a adjudicação compulsória e, estando registrados, confiram direito real oponível a terceiros.”

“Art. 26. Os compromissos de compra e venda, as cessões ou promessas de cessão poderão ser feitos por escritura pública ou por instrumento particular, de acordo com o modelo depositado na forma do inciso VI do art. 18 e conterão, pelo menos, as seguintes indicações:

I - nome, registro civil, cadastro fiscal no Ministério da Fazenda, nacionalidade, estado civil e residência dos contratantes;

II - denominação e situação do loteamento, número e data da inscrição;

III - descrição do lote ou dos lotes que forem objeto de compromissos, confrontações, área e outras características;

IV - preço, prazo, forma e local de pagamento bem como a importância do sinal;

V - taxa de juros incidentes sobre o débito em aberto e sobre as prestações vencidas e não pagas, bem como a cláusula penal, nunca excedente a 10% (dez por cento) do débito e só exigível nos casos de intervenção judicial ou de mora superior a 3 (três) meses;

VI - indicação sobre a quem incumbe o pagamento dos impostos e taxas incidentes sobre o lote compromissado;

VII - declaração das restrições urbanísticas convencionais do loteamento, supletivas da legislação pertinente.

§ 1o O contrato deverá ser firmado em 3 (três) vias ou extraídas em 3 (três) traslados, sendo um para cada parte e o terceiro para arquivo no registro imobiliário, após o registro e anotações devidas.

§ 2o Quando o contrato houver sido firmado por procurador de qualquer das partes, será obrigatório o arquivamento da procuração no registro imobiliário.”

Quanto ao inadimplemento, rescisão contratual, restituição de valores, constituição e purgação da mora, determina:

“Art. 32. Vencida e não paga a prestação, o contrato será considerado rescindido 30 (trinta) dias depois de constituído em mora o devedor.

§ 1o Para os fins deste artigo o devedor-adquirente será intimado, a requerimento do credor, pelo Oficial do Registro de Imóveis, a satisfazer as prestações vencidas e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionados e as custas de intimação.

§ 2o Purgada a mora, convalescerá o contrato.

§ 3o - Com a certidão de não haver sido feito o pagamento em cartório, o vendedor requererá ao Oficial do Registro o cancelamento da averbação.

[...]

“Art. 49. As intimações e notificações previstas nesta Lei deverão ser feitas pessoalmente ao intimado ou notificado, que assinará o comprovante do recebimento, e poderão igualmente ser promovidas por meio dos Cartórios de Registro de Títulos e Documentos da Comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-las.

§ 1º Se o destinatário se recusar a dar recibo ou se furtar ao recebimento, ou se for desconhecido o seu paradeiro, o funcionário incumbido da diligência informará esta circunstância ao Oficial competente que a certificará, sob sua responsabilidade.

§ 2º Certificada a ocorrência dos fatos mencionados no parágrafo anterior, a intimação ou notificação será feita por edital na forma desta Lei, começando o prazo a correr 10 (dez) dias após a última publicação.”

No caso em comento, sem razão as Rés Apelantes quanto aplicabilidade da Lei nº 13.786/2018 e ao pedido de retenção de 10% sobre o valor do imóvel/contrato, visto que tais termos, ainda que previstos na avença, são considerados abusivos, entendimento já pacificado pelo STJ, sendo possível a retenção de 10% a 25%, com base no caso concreto, sobre o valor efetivamente pago pelo comprador. Dessa forma, acertada a sentença nesse ponto, quando fixou a cláusula penal em 10% sobre o valor pago pela Autora compradora.

Precedentes:

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C PEDIDO DE RESTITUIÇÃO DE QUANTIA PAGA – CULPA EXCLUSIVA DO PROMITENTE COMPRADOR – PRELIMINAR DE JULGAMENTO EXTRA PETITA – REJEIÇÃO – DIREITO DE RETENSÃO DE PARTE DOS VALORES PAGOS – INADIMPLEMENTO VOLUNTÁRIO DAS PARCELAS CONTRATUAIS – RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS PELA PROMITENTE COMPRADORA – DECORRÊNCIA LÓGICA E NECESSÁRIA DA PROCEDÊNCIA DO PEDIDO DE RESCISÃO CONTRATUAL – ARRAS/SINAL – RESTITUIÇÃO – DEVOLUÇÃO EM PARCELA ÚNICA – MULTA CONTRATUAL COMPENSATÓRIA – ADIMPLEMENTO PARCIAL DA OBRIGAÇÃO – IMPOSITIVA REDUÇÃO EQUITATIVA ( CC, ART. 413)– CONTRATO CELEBRADO ANTES DA ENTRADA EM VIGOR DA LEI N. 13.786/2018 – RECURSO PROVIDO EM PARTE. 1. “A jurisprudência do STJ se consolidou no sentido de que as arras confirmatórias não se confundem com a prefixação de perdas e danos, tal como ocorre com o instituto das arras penitenciais, visto que servem como garantia do negócio e possuem característica de início de pagamento, razão pela qual não podem ser objeto de retenção na resolução contratual por inadimplemento do comprador. Precedentes”. (STJ – Terceira Turma - AgInt no AREsp 1934898/MG - Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI - Julgado em 22/11/2021 - DJe 25/11/2021). 2. . Rescindido contrato de promessa de compra e venda de imóvel, impõe-se o retorno dos contratantes ao status quo ante, com a retomada do imóvel pelo promitente vendedor e devolução dos valores a ele pagos pelo promitente comprador, cuidando-se de decorrência lógica e necessária do desfazimento do negócio, em parcela única. 3. Segundo orienta a jurisprudência do STJ, “no atual Código Civil, o abrandamento do valor da cláusula penal em caso de adimplemento parcial é norma cogente e de ordem pública, consistindo em dever do juiz e direito do devedor a aplicação dos princípios da função social do contrato, da boa-fé objetiva e do equilíbrio econômico entre as prestações” (STJ - Terceira Turma - REsp nº 1.898.738/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, julgado em 23/3/2021, DJe de 26/3/2021). 4. Nos termos da iterativa jurisprudência do STJ, “tem-se considerado razoável, em resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados” (STJ - AgInt no AREsp n. 725.986/RJ, Relator Min. Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 20/6/2017). (TJ-MT - AC: 10249019120218110003, Relator: JOAO FERREIRA FILHO, Data de Julgamento: 28/02/2023, Primeira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 15/03/2023)”

“APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. RETENÇÃO. POSSIBILIDADE. REDUÇÃO DO PERCENTUAL. RESTITUIÇÃO PARCIAL E IMEDIATO DOS VALORES PAGOS. JUROS DE MORA A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO. I. Sendo a relação entre as partes de consumo, tendo de um lado uma fornecedora de produtos e de outro adquirentes desse produto - no caso, o imóvel prometido à venda à parte autora/apelada-, incide, na espécie, o Código de Defesa do Consumidor. II. Considerando que o STJ possui entendimento no sentido de que "é abusiva a cláusula que fixa a multa pelo descumprimento do contrato com base não no valor das prestações pagas, mas, no valor do imóvel, onerando demasiadamente o devedor" ( REsp 907.856/DF, Rel. Ministro SIDNEI BENETI, TERCEIRA TURMA, julgado em 19/06/2008, DJe de 1º/07/2008), há que se reconhecer que o juiz a quo agiu com o devido acerto ao determinar a incidência da cláusula penal sobre os valores efetivamente pagos pelo apelado e não sobre o valor do contrato. 2. Na hipótese de rescisão contratual por desistência/culpa do comprador, entende a jurisprudência pela razoabilidade da retenção de dez por cento (10%) das prestações pagas, a título de multa penal compensatória, pelas despesas inerentes à negociação realizada. 3. Quanto ao juros de mora, não vejo razões para afastá-lo, por se tratar de uma penalidade imposta ao devedor pelo atraso no cumprimento de sua obrigação. Por outro lado, constato a existência de equívoco no decisum com relação ao termo inicial dos juros moratórios, os quais, na hipótese de resolução contratual por desistência do comprador, devem incidir somente após o trânsito em julgado da sentença, pois inexiste mora anterior da vendedora. APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E PARCIALMENTE PROVIDA. (TJ-GO - APL: 50849308520178090051 GOIÂNIA, Relator: Des(a). ROBERTO HORÁCIO DE REZENDE, 1ª Câmara Cível, Data de Publicação: (S/R))”

“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM INDENIZATÓRIA E LUCROS CESSANTES. RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DO ADQUIRENTE DO IMÓVEL. RETENÇÃO DE 15% DOS VALORES DESPENDIDOS. CABIMENTO. RAZOABILIDADE. AGRAVO NÃO PROVIDO. 1. É entendimento do STJ que "é abusiva a cláusula que fixa a multa pelo descumprimento do contrato com base não no valor das prestações pagas, mas, no valor do imóvel, onerando demasiadamente o devedor" (REsp 907.856/DF, Rel. Ministro SIDNEI BENETI, TERCEIRA TURMA, julgado em 19/06/2008, DJe de 1º/07/2008). 2. Quanto ao percentual da multa, a jurisprudência desta Corte de Justiça, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do comprador, tem admitido a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga. Precedentes. 3. Ademais, não é possível na via especial rever a conclusão contida no aresto atacado acerca do percentual retido a título de cláusula penal melhor condizente com a realidade do caso concreto e a finalidade do contrato, pois a isso se opõem os óbices contidos nas Súmulas 5 e 7 do STJ. 4. Agravo interno a que se nega provimento. (STJ - AgInt no AREsp: 1180352 DF 2017/0253091-5, Relator: Ministro LÁZARO GUIMARÃES (DESEMBARGADOR CONVOCADO DO TRF 5ª REGIÃO), Data de Julgamento: 20/02/2018, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 28/02/2018)”

Quanto a restituição da comissão de corretagem, e valores despendidos com associação e IPTU, primeiramente, não há prova nos autos de que as Rés Apelantes tenham assumido tais encargos, diante da ausência de comprovantes de pagamento referentes às referidas taxas e impostos, ademais, quanto a comissão de corretagem especificamente, destaque-se que o próprio contrato prevê que inexistiu intermediação (vide itens 4.1.3 e 4.1.4 - fl. 2/15), assim, não há que se falar em reembolsar um valor que não provou-se ter desembolsado. No tocante aos encargos por atraso, estes já estão abarcados pela multa decorrente da cláusula penal. Assim escorreita a sentença também nesses pontos, pois que afastou tais pedidos, devendo ser mantida.

Relativamente ao pedido das Rés Apelantes pela incidência dos juros de mora a contar do trânsito em julgado da sentença, razão lhe assiste nesse ponto, visto ser esse o entendimento sedimentado pelo STJ e adotado pela jurisprudência pátria nos casos em que a rescisão decorra de iniciativa da compradora, assim considerado quando da ocorrência da falta de pagamento das parcelas do contrato. Sentença comporta reforma nessa parte, por ter fixado da citação.

Entende esta Corte de Justiça:

“PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Quinta Câmara Cível Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 0576341-65.2018.8.05.0001 Órgão Julgador: Quinta Câmara Cível APELANTE: CAROLINE REHEM ECA GOMES e outros Advogado (s): GILCEIA DE FATIMA REHEM ECA GOMES, MARCUS HERONYDES BATISTA MELLO APELADO: QUEIROZ GALVAO BARRA DESENVOLVIMENTO IMOBILIARIO LTDA e outros Advogado (s):MARCUS HERONYDES BATISTA MELLO, GILCEIA DE FATIMA REHEM ECA GOMES ACORDÃO APELAÇÕES CÍVEIS SIMULTÂNEAS. DIREITO DO CONSUMIDOR. AÇÃO DE RESTITUIÇÃO DE VALORES. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO DO CONTRATO. INTENÇÃO DA COMPRADORA. RECURSO DA AUTORA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. DECISÃO STJ EM SEDE DE RECURSOS REPETITIVOS. TEMA 938. PRESCRIÇÃO TRIENAL. MANTIDA. RECURSO DA RÉ. RESTITUIÇÃO DO VALOR PAGO. FIXAÇÃO DE RETENÇÃO DE 10% DAS PARCELAS ADIMPLIDAS. RAZOABILIDADE. DEVOLUÇÃO DO VALOR DEVIDO DE FORMA ÚNICA. PARCELAMENTO. IMPOSSIBILIDADE. ENUNCIADO DA SÚMULA 543 DO STJ. JUROS DE MORA DO TRÂNSITO EM JULGADO DA DECISÃO. CABIMENTO. RESCISÃO CONTRATO POR INICIATIVA DA COMPRADORA DO IMÓVEL. RECURSO DA AUTORA NÃO PROVIDO E RECURSO DA RÉ PROVIDO EM PARTE. O Superior Tribunal de Justiça em julgamento do tema sob o rito dos recursos repetitivos (Tema 938) decidiu pelo reconhecimento da prescrição trienal para restituição da comissão de corretagem, contada a partir do desembolso. Ocorrendo a rescisão do contrato de compra e venda do imóvel por intenção da compradora, o percentual de 10% de retenção dos valores adimplidos mostra-se de acordo com posicionamento do Superior Tribunal de Justiça que entende ser lícito ao vendedor, em caso de rescisão por culpa ou intenção do comprador, reter entre 10% e 25% dos valores pagos, como forma de compensação dos custos administrativos do empreendimento. Com amparo no Enunciado nº. 543 da Súmula do STJ é lícita a ordem de restituição de forma única do valor devido pela vendedora, descabendo o pleiteado da parte ré de parcelamento do valor devido. Os juros incidentes sobre a restituição do valor pago pela compradora devem fluir do trânsito em julgado da sentença e não da citação, uma vez que a rescisão ocorreu por iniciativa da compradora que alegou não poder arcar com as parcelas do contrato. Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 0576341-65.2018.8.05.0001, na qual figuram como apelantes e apelados, Caroline Rehem Eça Gomes e Queiroz Galvão Barra Desenvolvimento Imobiliário Ltda. ACORDAM os Senhores Desembargadores integrantes da Quinta Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, à unanimidade, negar provimento à apelação da autora e dar provimento em parte à apelação da parte ré para fixar a incidência dos juros de mora sobre o valor a ser restituído à demandante a partir do trânsito em julgado da decisão. Sala das Sessões da Quinta Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, em de de 2022. Des. Presidente Desembargador Jatahy Júnior Relator Procurador (a) de Justiça 310 (TJ-BA - APL: 05763416520188050001 7ª Vara de Relações de Consumo - Salvador, Relator: EDMILSON JATAHY FONSECA JUNIOR, 2ª VICE-PRESIDÊNCIA, Data de Publicação: 09/02/2022)”

“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. VENDA E COMPRA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. CULPA DOS ADQUIRENTES. RESPONSABILIDADE CONTRATUAL. JUROS DE MORA. TRÂNSITO EM JULGADO. MARCO INICIAL. RECURSO PROVIDO. 1. Nos termos da jurisprudência desta Corte de Justiça, os juros moratórios, "nos casos de devolução de valores decorrentes de resolução de compromisso de compra e venda por iniciativa do promitente comprador, (...) devem incidir a partir do trânsito em julgado da decisão" (AgInt no AREsp 1.288.143/DF, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, DJe de 21/09/2018). 2. Agravo interno provido, reconsiderando a decisão ora agravada para, conhecendo do agravo, dar parcial provimento ao recurso especial, apenas a fim de determinar a incidência dos juros moratórios a partir do trânsito em julgado. (STJ - AgInt no AREsp: 1300374 SP 2018/0126403-4, Relator: Ministro RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 27/11/2018, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 07/12/2018)”

Concernente ao pedido de fixação de danos morais, formulado pela Autora Recorrente, deve ser mantido o entendimento fundamentado na sentença, no sentido da negativa, visto que, inobstante a Ré tenha desobservado procedimentos específicos quanto a constituição em mora da devedora compradora, aqui autora, essa, não comprovou os prejuízos extrapatrimoniais alegadamente suportados, e mais, não se pode olvidar que a rescisão contratual aqui operada deu-se por sua culpa, decorrente do inadimplemento do contrato, razão porque não comporta reforma a sentença nesse ponto.

Sobre a matéria em comento, precedentes desta Corte de Justiça;

“PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Terceira Câmara Cível Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 0508020-66.2017.8.05.0080 Órgão Julgador: Terceira Câmara Cível APELANTE: GUSTAVO SOUZA PEDREIRA DE JESUS Advogada (s): GABRIELLE GOMES SOARES APELADA: NOVA VISTA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA Advogado (s):LUCIANO RIOS GUIMARAES ACORDÃO APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C PERDAS E DANOS MORAIS. COMPRA E VENDA DE TERRENO. RESCISÃO POR CULPA DO AUTOR. LEGALIDADE DE RETENÇÃO DE PERCENTUAL INCIDENTE SOBRE O VALOR PAGO PELO ADQUIRENTE. RESCISÃO CONTRATUAL. INOCORRÊNCIA DE DANO MORAL. SENTENÇA MANTIDA. APELO IMPROVIDO. Não merece reparo a decisão de mérito que reconheceu como abusiva a previsão de retenção de 20% (vinte por cento) sobre o valor do lote, procedendo ao ajuste necessário para que o percentual incida sobre a quantia paga pelo adquirente. Caso em que não logrou êxito o Apelante em demonstrar a existência de liame direto entre a conduta da empresa e os danos morais, que se caracterizam por exposição pública, humilhação ou sofrimento à dignidade da pessoa, não sendo comum no contexto de mera rescisão contratual por culpa do requerente. Sentença mantida. Apelo improvido. A C Ó R D Ã O Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação nº 0508020-66.2017.8.05.0080, sendo Apelante Gustavo Souza Pedreira e Apelada Nova Vista Empreendimentos Ltda, ACORDAM os Desembargadores componentes da Terceira Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia em negar provimento ao recurso. Sala das Sessões, em de de 2021. ____________________Presidente ____________________Relatora ____________________Procurador de Justiça (TJ-BA - APL: 05080206620178050080, Relator: TELMA LAURA SILVA BRITTO, TERCEIRA CAMARA CÍVEL, Data de Publicação: 03/08/2021)”

Por tudo que dos autos consta, evidencia-se que a sentença comporta reforma apenas para determinar que os juros de mora incidentes sobre a condenação imposta às Rés, fluam a partir do trânsito em julgado da decisão.

Isto posto, vota-se no sentido de CONHECER DOS RECURSOS PARA IMPROVER O APELO DA AUTORA E DAR PARCIAL PROVIMENTO A APELAÇÃO DAS RÉS, apenas para determinar a incidência dos juros de mora a contar do trânsito em julgado da decisão que declarou a rescisão.

Quanto aos honorários de sucumbência, como forma de remuneração do patrono pelo trabalho realizado em grau recursal, a luz do improvimento do apelo da autora, verifica-se ser cabível a sua majoração, nos termos do Tema 1059 do STJ. Veja-se:

“A majoração dos honorários de sucumbência prevista no art. 85, § 11, do CPC pressupõe que o recurso tenha sido integralmente desprovido ou não conhecido pelo tribunal, monocraticamente ou pelo órgão colegiado competente. Não se aplica o art. 85, § 11, do CPC em caso de provimento total ou parcial do recurso, ainda que mínima a alteração do resultado do julgamento ou limitada a consectários da condenação.”

Tal qual a fixação, a majoração também pressupõem razoabilidade e proporcionalidade ao objeto da lide, assim, observe-se que o caso em comento versa sobre demanda consumerista repetitiva e de baixa complexidade.

Honorários advocatícios majorados para 12% (doze por cento) sobre o valor da condenação, art. 85, §11º, do CPC e Tema 1.059 do STJ, mantida a sucumbência das Rés, tendo em vista que a autora decaiu minimamente em seus pedidos.

É o voto.

Alberto Raimundo Gomes dos Santos

Juiz de Direito Substituto de Segundo Grau - Relator