PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

Ementa: DIREITO DO CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO INDENIZATÓRIA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NO ÂMBITO DO PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA. PRELIMINARES. IMPUGNAÇÃO À GRATUIDADE DE JUSTIÇA. AFASTADA. ILEGITIMIDADE PASSIVA DO AGENTE FINANCEIRO E INCOMPETÊNCIA ABSOLUTA DA JUSTIÇA ESTADUAL. INOCORRÊNCIA. SOLIDARIEDADE ENTRE OS INTEGRANTES DA CADEIA DE CONSUMO. CONTRATO FINANCIADO SEM RECURSOS DO FUNDO DE ARRENDAMENTO RESIDENCIAL. REJEIÇÃO. MÉRITO. TERMO DE CONFISSÃO DE DÍVIDA. CLÁUSULA EXPRESSA DE CORREÇÃO MONETÁRIA DO SALDO DEVEDOR PELO INCC, DURANTE A OBRA, E PELO IGPM, APÓS O “HABITE-SE”. LEGALIDADE DA COBRANÇA. PRECEDENTES DO STJ. PREVISÃO CONTRATUAL CLARA E INEQUÍVOCA. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta por Talita Nandalle Nascimento Barbosa contra sentença proferida pelo Juízo da 15ª Vara de Relações de Consumo da Comarca de Salvador, que julgou improcedentes os pedidos formulados em ação indenizatória movida contra Tenda Negócios Imobiliários S/A e Banco do Brasil S/A. A autora alegou abusividade na cobrança de parcelas reajustadas pelos índices INCC e IGPM, requerendo a devolução dos valores pagos e indenização por danos morais, sob o argumento de cobrança excessiva não prevista em lei e quebra da expectativa contratual.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há cinco questões em discussão: (i) verificar se subsiste a gratuidade de justiça concedida à autora; (ii) analisar a alegada ilegitimidade passiva do agente financeiro; (iii) examinar a competência da Justiça Estadual; (iv) definir a validade da cláusula de correção monetária do saldo devedor pelo INCC e pelo IGPM; e (v) verificar a existência de danos materiais e morais decorrentes da cobrança.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A gratuidade de justiça persiste, pois a presunção legal de hipossuficiência não foi elidida por prova em contrário.

4. O agente financeiro integra a cadeia de consumo, respondendo solidariamente com a construtora.

5. O contrato de financiamento foi firmado sem aporte de recursos do Fundo de Arrendamento Residencial, o que afasta a competência da Justiça Federal.

6. A cláusula de correção monetária pelo INCC, durante a construção, e pelo IGPM, após a expedição do “habite-se” foi expressamente pactuada e é lícita, visando recompor o valor aquisitivo da moeda, conforme precedentes do STJ.

7. A cobrança de valores contratualmente previstos, com índices legítimos e claros, não configura falha na prestação do serviço, afastando indenização por danos materiais ou morais.

IV. DISPOSITIVO E TESE

8. Recurso conhecido e desprovido.

Tese de julgamento:

1. A gratuidade de justiça concedida ao consumidor permanece válida na ausência de prova concreta de capacidade financeira.

2. O agente financeiro que atua na execução do contrato integra a cadeia de consumo e responde solidariamente com a construtora.

3. O contrato de financiamento sem previsão de aporte de recursos do Fundo de Arrendamento Residencial não atrai a competência da Justiça Federal.

4. É válida a cláusula contratual que prevê correção monetária do saldo devedor pelo INCC, durante a construção, e pelo IGPM, após o “habite-se”, desde que expressamente pactuada.

5. A correção monetária possui natureza de recomposição do valor aquisitivo da moeda e não configura abusividade.

6. A inexistência de ilegalidade contratual afasta o dever de indenizar por danos materiais ou morais.

Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 109, I; CPC, arts. 98, § 3º; 99, § 3º; 85, § 11; CDC, arts. 2º, 3º e 25, § 1º.

Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 402.056/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, j. 30.08.2002; STJ, REsp 1142348/MS, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, j. 02.10.2014; TJ-MG, AC 10000180325557003, Rel. Des. José Américo Martins da Costa, j. 07.10.2022; TJ-SP, Apelação Cível 1016081-02.2021.8.26.0477, Rel. Corrêa Patiño, j. 18.06.2024.

Acordam os Desembargadores integrantes da Quinta Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, por unanimidade, CONHECER E NEGAR PROVIMENTO ao recurso de apelação, na esteira do voto condutor.

Salvador/BA, data registrada em sistema.

Presidente

Des. Cássio Miranda

Relator

Procurador(a) de Justiça

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PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 QUINTA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e não provido Por Unanimidade

Salvador, 8 de Setembro de 2025.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

Trata-se de APELAÇÃO interposta por TALITA NANDALLE NASCIMENTO BARBOSA contra sentença proferida pelo Juízo da 15ª Vara de Relações de Consumo da Comarca de Salvador que, nos autos da ação indenizatória nº 8009547-41.2022.8.05.0001, ajuizada contra TENDA NEGOCIOS IMOBILIARIOS S/A e BANCO DO BRASIL S/A, julgou improcedentes os pedidos iniciais (ID 83452350), nos seguintes termos:

“Isto posto, com fulcro no art. 487, I, do CPC, JULGO IMPROCEDENTES os pedidos formulados por TALITA NANDALLE NASCIMENTO BARBOSA, em face de TENDA NEGÓCIOS IMOBILIARIOS S/A e BANCO DO BRASIL S.A.

Condeno a requerente ao pagamento das custas judiciais e honorários advocatícios, arbitrados em 15 % sobre o valor da causa. Suspensa, entretanto, a exigibilidade da cobrança das verbas de sucumbência, pelo prazo de cinco anos, nos termos do art. 98, §3º, do CPC, por ser a mesma beneficiária da assistência judiciária.”

Irresignada, a parte autora interpôs o presente recurso no ID 83452356, sustentando, em síntese, a abusividade na cobrança, uma vez que as taxas denominadas “INCC2” e “PARC. TENDA. TENDA TCD-IGPM2” são encargos excessivos, não previstos em lei.

Aduz que os valores cobrados mensalmente variavam, superando a parcela contratada, contrariando a expectativa de que as parcelas seriam decrescentes. Defende que, diante da abusividade das cobranças, deve haver restituição dos valores pagos indevidamente.

Alega que a cobrança indevida gerou transtornos que ultrapassam meros aborrecimentos, justificando a condenação das acionadas ao pagamento de indenização por danos morais.

Ao final, requer a reforma da sentença para julgar procedentes os pedidos iniciais.

Deixou de recolher o preparo recursal por ser beneficiária da gratuidade da justiça.

A imobiliária Tenda apresentou contrarrazões no ID 83452361, impugnando a gratuidade da justiça concedida à apelante e, no mérito, requerendo o desprovimento do recurso.

O Banco do Brasil apresentou contrarrazões no ID 83452362, arguindo, em preliminar, necessidade de integração do Fundo de Arrendamento Residencial à lide, incompetência absoluta e ilegitimidade passiva do banco. No mérito, requereu a manutenção da sentença combatida.

É o relatório.

Solicito inclusão do feito em pauta de julgamento.

Salvador, data registrada no sistema.

Des. Cássio Miranda

Relator

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PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

De início, cumpre analisar as preliminares.

A recorrida Tenda questiona a gratuidade da justiça concedida à recorrente, ao afirmar que não foram trazidos aos autos elementos concretos a corroborar a hipossuficiência alegada.

Todavia, reputa-se descabida a tese da recorrida, tendo em vista que não trouxe nenhum elemento de convicção que desconstitua a hipossuficiência alegada pela autora, não havendo nos autos qualquer indício de que esta não faça jus ao benefício concedido. Nestes casos, como se sabe, prevalece a presunção legal (artigo 99, § 3º, do Código de Processo Civil).

Desse modo, sem que exista qualquer dado objetivo apto a indicar que a recorrente tenha condição de suportar o ônus de sucumbência, é inviável a revogação da benesse concedida pelo Juízo primevo.

Por isso, rejeita-se a preliminar arguida.

O Banco do Brasil, por sua vez, sustenta sua ilegitimidade passiva e a incompetência absoluta do Juízo para apreciar a matéria, uma vez que o contrato de financiamento prevê a cobertura securitária do Fundo de Arrendamento Residencial (FAR), o que atrairia a competência da Justiça Federal, nos termos do art. 109, inciso I, da CF.

Todavia, o argumento não merece prosperar, uma vez que no contrato de financiamento firmado entre as partes, consta a previsão de liberação dos recursos financeiros segundo o cronograma físico-financeiro das obras aprovado pelo Banco do Brasil (cláusulas “B.3” e “B.4”), tornando, assim, a instituição financeira responsável solidária com a incorporadora/imobiliária perante o consumidor (ID 83452268/83452271).

Logo, diante da solidariedade entre aqueles que integram a cadeia de consumo, deve ser afastada a preliminar de ilegitimidade passiva.

Ademais, não consta no instrumento contratual ter sido o imóvel adquirido com recursos do Fundo de Arrendamento Residencial (FAR), nem versa a lide sobre cobertura securitária garantida por este Fundo, de modo a atrair a competência da Justiça Federal.

Portanto, rejeito as prejudiciais arguidas.

Nesse sentido:

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL - PROGRAMA "MINHA CASA, MINHA VIDA" - INCIDÊNCIA DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR - RESPONSABILIDADE DO AGENTE FINANCIADOR - ATUAÇÃO QUE EXTRAPOLOU O MERO FINANCIAMENTO - RESPONSABILIDADE CONFIGURADA - EXCLUDENTE DE RESPONSABILIDADE - NÃO OCORRÊNCIA - DANOS MATERIAIS - ALUGUEL - DANOS MORAIS - QUANTIFICAÇÃO - MÉTODO BIFÁSICO. 1. Aplica-se o Código de Defesa do Consumidor à relação jurídica fundada em contrato de promessa de compra e venda de imóvel vinculado ao programa "Minha casa, minha vida". 2 . Conforme orientação do Superior Tribunal de Justiça, o agente financiador responde por vícios, atraso ou outras questões relativas à construção de imóveis objeto do Programa Habitacional "Minha Casa, Minha Vida" se, à luz da legislação, do contrato e da atividade por ela desenvolvida, atuar como agente executor de políticas federais para a promoção de moradia para pessoas de baixa renda. 3. Os integrantes da cadeia de consumo respondem solidariamente pelos danos causados ao consumidor, conforme previsão expressa do § 1o do artigo 25 do CDC. 4 . Para que se caracterize a hipótese de excludente de responsabilidade da culpa exclusiva de terceiro, é necessário que o fato seja inevitável, imprevisível e totalmente estranho à atividade desempenhada pelo fornecedor. 5. Para a condenação ao pagamento de indenização por danos materiais, se faz necessária a demonstração cabal da sua existência, com a individualização do prejuízo sofrido, o que impede condenações baseadas em simples expectativas de prejuízo patrimonial. 7 . O adquirente de imóvel na planta faz jus ao recebimento de indenização por danos morais, em razão do atraso injustificado na entrega do imóvel. 8. O arbitramento da quantia devida para compensação do dano moral deve considerar os precedentes em relação ao mesmo tema e as características do caso concreto (a gravidade do fato em si, a responsabilidade do agente, a culpa concorrente da vítima e a condição econômica do ofensor). (TJ-MG - AC: 10000180325557003 MG, Relator.: José Américo Martins da Costa, Data de Julgamento: 07/10/2022, Câmaras Cíveis / 15ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 11/10/2022)

Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do recurso de apelação.

Trata-se de ação indenizatória por danos morais e materiais, em razão da abusividade de cláusula do Termo de Confissão de Dívida, que prevê a cobrança de correção monetária sobre o saldo devedor do contrato de compra e venda de imóvel, no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida, parcialmente financiado pelo Banco do Brasil.

Cabe assinalar que a questão, ora debatida, se sujeita aos ditames do Código de Defesa do Consumidor, devido à manifesta natureza consumerista da relação jurídica envolvida, nos termos do que dispõem os arts. 2º e 3º.

Ao compulsar os autos, verifica-se que as partes celebraram Instrumento Particular de Compra e Venda de Terreno, Financiamento para Construção de Unidade Habitacional com Fiança, Alienação Fiduciária e outras avenças em 17/12/2014 (ID 83452268/83452271).

No Termo de Confissão de Dívida, firmado em 23/12/2014, consta que o preço do imóvel no contrato particular de compra e venda foi de R$135.384,01, tendo sido obtido o financiamento bancário no valor de R$119.809,61, restando saldo devedor de 14.574,40 (ID 83452337).

No referido termo, consta a previsão expressa de pagamento em 60 parcelas, referentes ao saldo devedor, as quais serão corrigidas monetariamente pelo INCC até a conclusão da obra e pelo IGPM após a expedição do habite-se (itens 2 a 3 e cláusula 6ª).

No caso, restou comprovado que o financiamento bancário obtido não abarcou a integralidade da dívida, havendo expressa previsão contratual de correção do saldo residual pelo índice INCC durante a construção e pelo IGPM após o “habite-se” no termo de confissão de dívida. Informação que consta de forma clara no quadro-resumo do instrumento (item 2, ID 83452337).

Assim, deve o comprador responder pelos reajustes expressamente pactuados, que visam a mera recomposição do valor aquisitivo da moeda.

Acerca do tema, o STJ firmou entendimento no sentido de que a atualização monetária cobrada pela construtora não se reveste de ilegalidade:

PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL PACTUADA COM A CONSTRUTORA. AGRAVO REGIMENTAL. PREVISÃO DE PAGAMENTO EM PARCELAS MENSAIS, LIMITADAS AO VALOR DE 1 (UM) SALÁRIO MÍNIMO, INCIDINDO SOBRE O SALDO DEVEDOR O ÍNDICE INCC DURANTE A CONSTRUÇÃO E, AO FINAL, COM A ENTREGA, PAGAMENTO DO SALDO RESIDUAL, TAMBÉM LIMITADO A 1 (UM) SALÁRIO MÍNIMO, CORRIGIDO POR ÍNDICE DE CORREÇÃO MONETÁRIA. CORREÇÃO MONETÁRIA . APENAS RECOMPÕE O VALOR DA MOEDA, SEM CONSTITUIR UM PLUS. SALÁRIO MÍNIMO. UTILIZAÇÃO TÃO SOMENTE COMO TETO DAS PRESTAÇÕES, E NÃO COMO CRITÉRIO DE CORREÇÃO MONETÁRIA. LEGALIDADE . A LEI N. 9.069/1995 NÃO VEDA A COBRANÇA DE RESÍDUO, AO FINAL DO PERÍODO DE FINANCIAMENTO FEITO PELA PRÓPRIA CONSTRUTORA DO IMÓVEL, CONTANTO QUE A CORREÇÃO SEJA ANUAL E HAJA EXPRESSA PREVISÃO CONTRATUAL. 1 . A simples correção monetária plena é mecanismo mediante o qual se empreende a recomposição da efetiva desvalorização da moeda, com o escopo de preservar o poder aquisitivo original, não constituindo um plus que se acrescenta ao crédito, mas um minus que se evita. 2. A vedação à cobrança de resíduo inflacionário implicaria reconhecer o enriquecimento sem justa causa do comprador do imóvel, pois, na hipótese, não poderia a incorporadora (ou construtora) repassar ao consumidor a majoração dos preços de insumos utilizados na construção civil. Em conclusão, a previsão contratual que outorga ao vendedor o direito de exigir o resíduo inflacionário não constitui manobra ilícita e nem frustra os fins da Lei n . 9.069/1995, mas, ao contrário, visa manter o equilíbrio econômico-financeiro das partes contratantes, como expressamente prevê o § 6º do art. 28 da referida Lei. ( REsp 402 .056/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 30/08/2002, DJ 07/10/2002 p. 252) 3. "Com efeito, não é razoável o entendimento perfilhado pelas instâncias ordinárias no sentido de que a cobrança do valor residual decorrente da correção monetária - que visa apenas recompor o poder aquisitivo da moeda -, previsto no contrato celebrado entre as partes, precisaria de qualquer outro demonstrativo de prejuízo para que não fosse considerada iníqua e abusiva" . ( REsp 1142348/MS, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 02/10/2014, DJe 30/10/2014) 4. Agravo regimental não provido. (STJ - AgRg no REsp: 1315186 MS 2012/0057059-6, Relator.: Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, Data de Julgamento: 02/02/2016, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 11/02/2016)

Assim, considerando que houve expressa previsão da atualização monetária do saldo devedor, implicando na variação do valor das parcelas, não se vislumbra qualquer ilegalidade ou abusividade.

A autora tinha total ciência de que responderia pela atualização monetária do valor remanescente, assumindo contratualmente essa obrigação no termo de confissão de dívida, assinado após obtenção do financiamento, diante da clareza do contrato (item 2).

Dessa forma, não se verifica abusividade na cobrança realizada pelas acionadas, o que afasta a configuração de falha na prestação dos serviços e, por conseguinte, a obrigação de indenizar por danos materiais ou morais, impondo-se a manutenção da sentença de improcedência.

A respeito, cita-se:

COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – AÇÃO DECLARATÓRIA DE INEXIGIBILIDADE DE DÉBITO C.C. INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – Improcedência da ação e procedência da reconvenção – Preliminar de cerceamento de defesa – Inocorrência – Prova oral – Desnecessidade – Suficiência da prova documental carreada aos autos – Preliminar afastada – Opção dos adquirentes por pagamento a prazo e financiamento do saldo devedor junto à CEF, na modalidade crédito associativo – Correção monetária das parcelas do contrato, inclusive daquela financiada, pelo INCC, desde a data da celebração da avença até a expedição do Habite-se expressamente prevista no instrumento – Cláusulas contratuais claras e expressas acerca da responsabilidade dos adquirentes pelo pagamento da correção monetária incidente inclusive sobre o valor financiado – Celebração do Instrumento Particular de Confissão de Dívida prevista no contrato originário – Inexistência de ilegalidade ou abusividade – Correção monetária que visa apenas recompor o valor da moeda corroída pela inflação – Danos morais – Descabimento – Reconvenção – Procedência ante a não comprovação de pagamento – Valores devidos a serem apurados em regular liquidação – Sentença mantida – Adoção do art. 252, do RITJ – Honorários sucumbenciais majorados – Recurso improvido . (TJ-SP - Agravo de Execução Penal: 1017196-73.2022.8.26 .0008 São Paulo, Relator.: Salles Rossi, Data de Julgamento: 16/02/2024, 8ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 16/02/2024)

APELAÇÃO – COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – Obrigação de Entregar Coisa Certa c.c Revisional de Contrato c.c Indenização por Danos Materiais e Morais – Extinção sem resolução de mérito da obrigação de entregar coisa certa, com improcedência, no mérito, em relação aos demais pedidos – Insurgência da Autora – Alegação de nulidade da cláusula contratual que prevê a entrega das chaves somente após quitação do valor integral do contrato – Não acolhimento – Existência de saldo devedor quando do ajuizamento da ação – Licitude da retenção de chaves em caso de inadimplência – Contrato de financiamento bancário que não apaga as obrigações contraídas pela compradora perante a vendedora – Inteligência do art. 476, CC, e do art . 52, da Lei nº 4.591/64 – Precedentes desta Corte – Pretensão de Revisar o Contrato no tocante aos juros e correção monetárias aplicados – Impossibilidade – Inaplicabilidade das normas relativas ao SFH no que diz respeito ao contrato avençado entre a Autora e a Ré – Condições contratuais para o pagamento que são cristalinas, não se mostrando abusivas quaisquer cláusulas avençadas, ainda que seja/fosse possível a aplicação do Código de Defesa do Consumidor no caso concreto – Juros de mora que objetivam remunerar a utilização do capital, não havendo qualquer vedação legal na sua incidência – Correção monetária que tem por finalidade recompor a perda do poder aquisitivo, inexistindo qualquer óbice para que se utilize o IGP-M como índice, muito menos proibição de sua cumulação com os juros mensais – Inexistência de anatocismo – Sentença Mantida. RECURSO NÃO PROVIDO. (TJ-SP - Apelação Cível: 1016081-02 .2021.8.26.0477 Praia Grande, Relator.: Corrêa Patiño, Data de Julgamento: 18/06/2024, 2ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 18/06/2024)

Ante o exposto, voto no sentido de CONHECER E NEGAR PROVIMENTO ao recurso, mantendo incólume a sentença vergastada.

Majoro os honorários de sucumbência arbitrados para 17% (dezessete por cento) sobre o valor da causa, conforme art. 85, § 11, do CPC, suspendendo, entretanto, a sua exigibilidade, nos termos do art. 98, § 3º, do mesmo diploma legal.

Salvador, data registrada no sistema.

Presidente

Des. Cássio Miranda

Relator

Procurador(a) de Justiça

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