PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA
Segunda Câmara Cível
| Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 8055209-33.2019.8.05.0001 |
| Órgão Julgador: Segunda Câmara Cível |
| APELANTE: NUBIA CLAUDIA NOVAIS BOTELHO e outros |
| Advogado(s): MARCIO BESERRA GUIMARAES, EMILIA MOREIRA BELO |
| APELADO: MD BA DUBEUX EMPREENDIMENTOS SPE LTDA e outros |
| Advogado(s): EMILIA MOREIRA BELO, MARCIO BESERRA GUIMARAES |
Conheço os recursos porque próprios e tempestivos.
Concedido o benefício da justiça gratuita a parte autora (ID 86773330. Mantenho.
Preparo da Ré realizado conforme ID 86773527.
DO RECURSO DE APELAÇÃO DA AUTORA
A Autora, em seu recurso de apelação, insurge-se contra dois pontos da r. sentença: a determinação de restituição simples dos valores pagos a título de IPTU e taxas condominiais, pleiteando a repetição em dobro, e a improcedência do pedido de indenização por danos morais, requerendo a condenação.
Da Repetição de Indébito dos Valores Pagos a Título de IPTU e Taxas Condominiais
No que concerne ao pedido de repetição de indébito dos valores pagos a título de IPTU e taxas condominiais, a r. sentença determinou a devolução de forma simples, corrigida monetariamente a partir da data de pagamento e com incidência de juros de 1% ao mês a partir da citação. A Autora, contudo, pleiteia a restituição em dobro.
Analisando a questão, verifica-se que a r. sentença agiu com acerto ao determinar a restituição simples dos valores.
A repetição em dobro do indébito, prevista no artigo 42, parágrafo único, do Código de Defesa do Consumidor, exige uma conduta contrária à boa-fé por parte do fornecedor na cobrança indevida.
No caso em tela, embora a cobrança das taxas condominiais e do IPTU antes da efetiva imissão na posse do imóvel seja considerada indevida, não se vislumbra a configuração de má-fé por parte das Rés.
A previsão contratual, ainda que abusiva, não implica, por si só, em conduta dolosa ou maliciosa que justifique a penalidade da repetição em dobro. A jurisprudência pátria tem se consolidado nesse sentido, afastando a dobra.
Nesse diapasão, é imperioso transcrever os seguintes julgados que corroboram o entendimento adotado:
JUIZADOS ESPECIAIS. CIVIL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. TAXAS CONDOMINIAIS. IPTU. PRELIMINARES DE ILEGITIMIDADE ATIVA E PASSIVA REJEITADAS. PAGAMENTO DE TAXAS ANTERIORES À POSSE DO IMÓVEL. IMPOSSIBILIDADE. TERMO INICIAL. ENTREGA DAS CHAVES OU EFETIVA POSSE DO IMÓVEL. PRECEDENTES. PREVISÃO CONTRATUAL. ABUSIVIDADE. DESVANTAGEM EXAGERADA. PEDIDO DE REPETIÇÃO. DEVOLUÇÃO DO INDÉBITO NA FORMA SIMPLES. RECURSO DO AUTOR PROVIDO. RECURSO DO RÉU NÃO PROVIDO. 1. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE ATIVA. Não existindo na ação discussão acerca de direito imobiliário, mas tão somente sobre a obrigação de ressarcimento, não há que se falar em litisconsórcio ativo necessário dos cônjuges adquirentes. Preliminar rejeitada. 2. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA. O Incorporador tem legitimidade passiva para responder à pretensão de devolução de pagamento de despesa cobrada por terceiro por força de cláusula contratual, quando tal disposição padece de vício de nulidade. Neste caso, é manifesto o enriquecimento ilícito do incorporador e às custas do comprador da unidade. Preliminar rejeitada. 3. A cláusula do contrato de compra e venda de imóvel na planta ou em construção que atribui ao adquirente a responsabilidade pelo pagamento da taxa de condomínio e do IPTU antes mesmo da entrega das chaves ou imissão na posse é nula de pleno direito. Referida cláusula afigura-se abusiva, isto por colocar o consumidor em exagerada desvantagem frente à incorporadora. 4. É pacífica jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça quanto ao momento que nasce a obrigação do comprador de pagar taxa de condomínio: “a efetiva posse do imóvel, com a entrega das chaves, define o momento a partir do qual surge para o condômino a obrigação de efetuar o pagamento das despesas condominiais” (EREsp 489.647/RJ, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 25/11/2009, DJe 15/12/2009). 5. Comprovados os pagamentos das taxas condominiais dos meses de setembro a novembro de 2014, no valor de R$ 2.200,00, bem como do IPTU e taxa de averbação (ID271.468), no valor de R$ 393,76, é de se reformar a sentença para condenar o réu-recorrente a devolver à autora-recorrente os valores pagos indevidamente, no valor total de R$ 2.593,76, acrescido de correção monetária desde o desembolso e juros de mora de 1% ao mês, a partir da citação. 6. A devolução do indébito, em tais casos, deve ser feita de forma simples, e não em dobro, haja vista que não se encaixa na hipótese descrita no art. 42 do CDC , por evidente inexistência de má-fé, ante a aposição dos termos do pacto no instrumento contratual. 7. Recursos conhecidos. Provido o recurso do autor. Não provido o recurso do réu. 8. Condenado o réu-recorrente, vencido, ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, fixados em 10% dez por cento) sobre o valor da condenação corrigida (art. 55 da Lei n.º 9.099 /95). 9. Acórdão elaborado de conformidade com o disposto nos artigos 46 da Lei 9.099 /1995. (TJ-DF - RI: 07007363520158070016 , Relator: ARNALDO CORREA SILVA, Data de Julgamento: 01/12/2015, SEGUNDA TURMA RECURSAL, Data de Publicação: Publicado no DJE : 04/12/2015 . Pág.: Sem Página Cadastrada.)
E ainda:
DIREITO CIVIL. RECURSO INOMINADO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. DÉBITO COM A CONSTRUTORA. RETENÇÃO DA ENTREGA DO IMÓVEL QUE IMPEDE A TRANSFERÊNCIA DO ÔNUS DE PAGAMENTO DAS TAXAS CONDOMINIAIS AO PROPRIETÁRIO. COBRANÇA POSSÍVEL SOMENTE APÓS A IMISSÃO DE POSSE. ISENÇÃO DE PAGAMENTO DAS TAXAS CONDOMINIAIS ATÉ A EFETIVA ENTREGA DAS CHAVES. ENTENDIMENTO JURISPRUDENCIAL PARA EFEITOS DO ART. 1.334 , I , DO CÓDIGO CIVIL . DISCUSSÃO NEGOCIAL QUANTO AOS LIMITES CONTRATUAIS. RESTITUIÇÃO SIMPLES. SENTENÇA REFORMADA. 1. A imissão na posse do imóvel é condição para que o comprador passe a ser responsável pelas taxas condominiais, assim, é necessário que tenha havido a entrega das chaves que no presente caso ocorreu em 01.02.2018 (evento 30). Ocorre que o condomínio Réu efetuou cobrança das taxas condominiais de período anterior à entrega das chaves (junho a dezembro de 2017). 2. A recorrente alega que desde maio do ano de 2017 o empreendimento foi entregue, porém, a promitente compradora somente recebeu as chaves em 01.02.2018, diante de sua inadimplência e adiamento das vistorias, fato que configuraria a responsabilidade da acionante em relação aos débitos cobrados. 3. Em que pese liquida e exigível a dívida da autora para com a acionada, não pode esta empresa reter a entrega do imóvel e transferir a responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais eis que é regra jurisprudencial que estas taxas só serão cobradas do condômino após a sua imissão na posse do imóvel. 4. Neste sentido, é entendimento pacífico, inclusive do STJ, de que não basta o registro do compromisso de compra e venda nem a expedição do habite-se, mas a imissão na posse, isto é a relação jurídica material com o imóvel, o que se dá com a efetiva entrega das chaves. Precedentes ( AgInt no AREsp 702.418/DF ; AgRg no AREsp 734.317/DF ; EREsp 489.647/RJ; REsp 660.229/SP ). 5. Nos termos do art. 1.334 , I , do Código Civil , cada um dos condôminos é responsável pelo pagamento de sua quota parte das despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio. 6. Por outro lado, não se vislumbra hipótese para o deferimento da repetição do indébito, considerando que o contrato previa a cobrança, seu afastamento não implica na restituição em dobro, eis que não configurada a má-fé. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. REPETIÇÃO DO INDÉBITO AFASTADA. RESTITUIÇÃO SIMPLES. (TJ-BA - RI: 00228093020178050080 , Relator: NICIA OLGA ANDRADE DE SOUZA DANTAS, PRIMEIRA TURMA RECURSAL, Data de Publicação: 28/01/2020)
Portanto, a r. sentença deve ser mantida neste ponto, negando-se provimento ao recurso da Autora quanto ao pleito de repetição em dobro.
Dos Danos Morais
A r. sentença julgou improcedente o pedido de indenização por danos morais, sob o fundamento de que o simples inadimplemento contratual não seria capaz de violar a honra subjetiva da vítima, configurando mero aborrecimento. A Autora, em seu apelo, busca a reforma dessa decisão, argumentando que o atraso na entrega do imóvel gerou abalo moral indenizável.
Com efeito, a jurisprudência tem se inclinado a considerar que o mero descumprimento contratual, por si só, não enseja a reparação por danos morais. Contudo, essa regra comporta exceções, especialmente quando o inadimplemento contratual se prolonga por tempo considerável e atinge bens jurídicos essenciais, como o direito à moradia e a legítima expectativa do consumidor.
No caso em tela, o atraso na entrega do imóvel foi significativo e superou o simples descumprimento contratual e o mero aborrecimento.
Conforme a própria sentença, o prazo final para a entrega do imóvel, já computado o prazo de tolerância de 180 dias, era 29 de março de 2014. As chaves, no entanto, só foram efetivamente entregues em 22 de maio de 2015. Isso representa um atraso de mais de um ano, período em que a Autora foi privada do uso e gozo do bem adquirido, frustrando suas expectativas e planos relacionados à moradia.
A privação do imóvel por tal período, em um contexto de aquisição de bem de tamanha relevância para a vida familiar, ultrapassa a esfera do mero dissabor cotidiano. A expectativa de receber a casa própria, de planejar a vida em um novo lar, de realizar investimentos e de usufruir do bem é um direito legítimo do consumidor que, quando frustrado por um atraso relevante e injustificado, gera angústia, ansiedade e desequilíbrio emocional que configuram verdadeiro abalo moral. A situação vivenciada pela Autora não se enquadra na categoria de "mero dissabor", mas sim em um sofrimento que merece a devida compensação.
Assim, o atraso relevante na entrega do imóvel, por período superior a um ano, configura circunstância excepcional apta a gerar abalo moral, considerando a legítima expectativa dos adquirentes em relação à moradia e à mudança de vida.
Sobre o tema, destaco julgado do STJ e desta Corte:
AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO EXPRESSIVO NA ENTREGA. DANOS MORAIS CONFIGURADOS . LUCROS CESSANTES. PREJUÍZO PRESUMIDO. ENCARGOS CONDOMINIAIS. RESPONSABILIDADE DO PROMITENTE COMPRADOR A PARTIR DA POSSE . AGRAVO NÃO PROVIDO. 1. Nos termos da jurisprudência do STJ, o atraso na entrega do imóvel enseja pagamento de indenização por lucros cessantes durante o período de mora do promitente vendedor, sendo presumido o prejuízo do promitente comprador. 2 . O atraso expressivo na entrega de imóvel pode configurar danos morais indenizáveis. Precedentes. 3. O promitente comprador somente é responsável pelos encargos condominiais após a sua imissão na posse do imóvel . 4. Agravo interno a que se nega provimento. (STJ - AgInt no REsp: 1817304 SP 2019/0154175-8, Relator.: Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Data de Julgamento: 08/05/2023, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 11/05/2023)
ACORDÃO APELAÇÃO. DIREITO DO CONSUMIDOR. AÇÃO INDENIZATÓRIA . ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. DESCUMPRIMENTO DO PRAZO CONTRATUAL. INEXISTÊNCIA DE CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR. MORA INJUSTIFICADA . VALIDADE DA CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA. TAXA DE EVOLUÇÃO DE OBRA. RESTITUIÇÃO DEVIDA. TAXAS CONDOMINIAIS . RESSARCIMENTO NA FORMA SIMPLES. ATRASO DA OBRA POR PRAZO SUPERIOR AO PREVISTO NA CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA. SITUAÇÃO QUE DESBORDA DO MERO ABORRECIMENTO. ABALO ANÍMICO . QUANTUM INDENIZATÓRIO FIXADO NESTA INSTÂNCIA. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA. APELAÇÃO CONHECIDA E PARCIALMENTE PROVIDA. 1 . Aplica-se o Código de Defesa do Consumidor nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel, haja vista que a relação jurídica se enquadra ao mandamento expresso no art. 3º § 2º, do diploma legal. 2. A cláusula de tolerância estipulada até 180 (cento e oitenta) dias em contrato é razoável e deve ser considerada válida . Entretanto, o atraso de obra que persiste após a prorrogação do prazo, por culpa exclusiva da construtora, torna devida a restituição ao consumidor dos valores das taxas de evolução da construção, que correspondem aos juros de obra a partir do final do período de tolerância até a entrega das chaves. 3. As despesas condominiais são de responsabilidade do proprietário, a partir do exercício da posse direita, impondo a restituição dos valores cobrados indevidamente até a efetiva entrega das chaves, de forma simples, pois ausente a caracterização da má-fé pelo apelado. 4 . O inadimplemento contratual decorrente do atraso na entrega de empreendimento imobiliário não gera, a princípio, danos morais indenizáveis, exceto nos casos em que o atraso na entrega do imóvel supera em muito além do prazo de tolerância de 180 dias, como ocorreu no caso sub judice, que foi entregue em 17/06/2016, passados mais de 11 (onze) meses da cláusula de tolerância. 5. Acolhe-se a pretensão recursal da autora para condenar a ré a pagar-lhe indenização por danos, no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais), que mostra-se razoável, proporcional e adequada, e é representativo da extensão do dano suportado pela recorrente, cumprindo, com exatidão, as funções compensatória e punitiva da reparação . Sentença parcialmente reformada. APELAÇÃO CONHECIDA E PARCIALMENTE PROVIDA. (...) (TJ-BA - Apelação: 05080397220178050080, Relator.: JOSE JORGE LOPES BARRETO DA SILVA, SEGUNDA CAMARA CÍVEL, Data de Publicação: 29/04/2024)
Quanto ao quantum indenizatório, o valor deve ser fixado com base nos princípios da proporcionalidade e razoabilidade, considerando a gravidade da conduta das Rés, a extensão do dano sofrido pela Autora, a capacidade econômica das partes e o caráter pedagógico da medida, sem, contudo, ensejar enriquecimento sem causa.
Diante das particularidades do caso, a quantia de R$ 5.000,00 (cinco mil reais) mostra-se adequada e em conformidade com a gravidade da conduta e a situação econômico-financeira do ofensor, e em consonância com a jurisprudência desta Corte em casos análogos.
A correção monetária sobre o valor da indenização por danos morais deverá incidir a partir da data do arbitramento (Súmula 362 do STJ), e os juros de mora, a partir da citação, conforme a Lei 14.905/2024.
Dessa forma, impõe-se o provimento parcial da apelação da parte Autora, para condenar as Rés ao pagamento de indenização por danos morais.
DO RECURSO DE APELAÇÃO DA RÉ
A Ré, em seu recurso de apelação, busca a reforma da sentença em três pontos principais: a substituição do índice de correção do saldo devedor, a exclusão da condenação em lucros cessantes e da devolução dos valores pagos a título de IPTU e taxas condominiais.
Do Saldo Devedor e do Índice de Correção
A Ré insurge-se contra a determinação da sentença de substituir o Índice Nacional de Custo de Construção (INCC) pelo Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) para a correção do saldo devedor a partir de 01 de abril de 2014, data subsequente ao prazo final de entrega do imóvel já computado o período de tolerância.
A r. sentença, ao determinar a substituição do índice, fundamentou que o INCC se destina a compor as perdas das construtoras durante o período de construção do empreendimento e que não seria justo aplicá-lo após o decurso do prazo contratualmente previsto para a entrega da obra, quando a mora é da construtora. O IPCA, por ser um índice menos gravoso ao consumidor, foi o escolhido para incidir no período de atraso.
Este entendimento está em perfeita consonância com a legislação consumerista e com a jurisprudência consolidada. O INCC reflete os custos da construção civil e sua aplicação após o prazo de entrega do imóvel, quando a obra deveria estar concluída e o imóvel entregue, transfere indevidamente ao consumidor os riscos e custos da mora da construtora. A manutenção do INCC nesse período implicaria em onerosidade excessiva para o adquirente, que já sofre com o atraso na entrega do bem.
A relação jurídica em questão é de consumo, e o Código de Defesa do Consumidor visa a proteger a parte hipossuficiente da relação. A aplicação de um índice mais severo configura desequilíbrio contratual e vantagem manifestamente excessiva para o fornecedor.
O IPCA, por sua vez, é um índice de inflação geral, mais adequado para corrigir o saldo devedor em um cenário de atraso na entrega, pois não reflete os custos específicos da construção que deveriam ter sido suportados pela construtora em tempo hábil.
Nesse sentido:
AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL . FORTUITO INTERNO. LUCROS CESSANTES. CABIMENTO. EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO . SÚMULAS 283 E 284/STF. CORREÇÃO MONETÁRIA. INCC. INAPLICABILIDADE . SÚMULA 83/STJ. DANO MORAL. ATRASO POR PERÍODO EXPRESSIVO. CONFIGURAÇÃO . AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. Na hipótese, o Tribunal de origem não constatou a ocorrência de excludente de nexo de causalidade para justificar o atraso na entrega do imóvel, pois configurado fortuito interno, inerente ao risco do empreendimento. 2 . O atraso na entrega do imóvel enseja pagamento de indenização por lucros cessantes durante o período de mora do promitente-vendedor, sendo presumido o prejuízo do promitente-comprador. Precedentes. 3. A ausência de impugnação dos fundamentos do aresto recorrido enseja o não conhecimento do recurso, incidindo, por analogia, as Súmulas 283 e 284 do Supremo Tribunal Federal . 4. Nos termos da jurisprudência desta Corte, não se aplica o INCC para correção do saldo devedor após o transcurso da data-limite para entrega da obra. Incidência da Súmula 83/STJ. 5 . O simples inadimplemento contratual, em razão do atraso na entrega do imóvel, não é capaz, por si só, de gerar dano moral indenizável, sendo necessária a comprovação de circunstâncias específicas que podem configurar a lesão extrapatrimonial, o que ocorreu no caso dos autos. 6. Agravo interno a que se nega provimento.(STJ - AgInt no REsp: 2041393 SP 2022/0378985-4, Relator.: Ministro RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 30/10/2023, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 09/11/2023)
Assim, escorreita a sentença ao aplicar o IPCA após o período em que o bem deveria ter sido entregue, já considerando a tolerância de 180 dias. Não há, portanto, qualquer reparo a ser feito na decisão de primeiro grau neste particular.
Dos Lucros Cessantes
A Ré também se insurge contra a condenação ao pagamento de lucros cessantes, ou, subsidiariamente, contra o termo final fixado pela sentença.
A r. sentença condenou as requeridas ao pagamento de lucros cessantes no percentual de 0,5% por mês sobre o valor corrigido do contrato, a partir de 01 de abril de 2014 (mês subsequente ao prazo determinado em contrato, já computado o prazo de prorrogação), até a data da efetiva entrega das chaves (22/05/2015).
O Superior Tribunal de Justiça já se posicionou de forma reiterada no sentido de que os lucros cessantes são presumidos em casos de atraso na entrega do bem por culpa exclusiva do promitente vendedor.
A privação do uso do imóvel, seja para moradia ou para locação, configura um prejuízo que dispensa prova específica, sendo inerente ao próprio atraso.
O Tema 970 do STJ, embora vede a cumulação da cláusula penal moratória com lucros cessantes quando aquela tem finalidade indenizatória equivalente ao locativo, não afasta a presunção dos lucros cessantes em si, apenas orienta sobre a forma de indenização. No presente caso, a sentença optou pela indenização a título de lucros cessantes, fixando-a em patamar razoável e em conformidade com a praxe do mercado imobiliário.
Cito julgados do STJ sobre a matéria:
DIREITO CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE REPARAÇÃO DE DANOS MATERIAIS E COMPENSAÇÃO DE DANOS MORAIS. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. LUCROS CESSANTES. BASE DE CÁLCULO. HARMONIA ENTRE O ACÓRDÃO RECORRIDO E A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. SÚMULA 568/STJ. 1. Ação de reparação de danos materiais e compensação de danos morais, em virtude de atraso na entrega de unidade imobiliária, objeto de contrato de compra e venda firmado entre as partes. 2. A Segunda Seção do STJ, ao fixar o Tema 996/STJ, concluiu que o atraso injustificado na entrega do imóvel, faz surgir o dever da vendedora de pagar aluguel mensal à compradora, a título de lucros cessantes, "com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma". (REsp 1.729.593/SP, Segunda Seção, DJe 27/9/2019). 3. Agravo interno não provido . (AgInt no REsp n. 2.003.066/PA, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 29/5/2023, DJe de 31/5/2023.)
CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. AÇÃO DE RESCISÃO DO CONTRATO CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. LUCROS CESSANTES PRESUMIDOS. BASE DE CÁLCULO. PERCENTUAL DE 0,5% SOBRE O VALOR DO IMÓVEL. INCIDÊNCIA DA SÚMULA N.º 83 DO STJ. RAZOABILIDADE DO VALOR. REEXAME DE PROVAS. SÚMULA N.º 7 DO STJ. APLICAÇÃO DA PENA POR LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ. IMPOSSIBILIDADE. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO.
1. A jurisprudência desta Corte é firme no sentido de que, uma vez descumprido o prazo para a entrega do imóvel, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento dos lucros cessantes. Incidência da Súmula n.º 83 do STJ. 2. No caso, o acolhimento da tese recursal de que o aluguel fixado em 0,5% sobre o valor do imóvel seria desarrazoado, e ensejaria o enriquecimento sem causa da parte recorrida, encontra óbice na Súmula n.º 7 do STJ. 3. A litigância de má-fé, passível de ensejar a aplicação da multa e indenização, configura-se quando houver insistência injustificável da parte na utilização e reiteração indevida de recursos manifestamente protelatórios, o que não ocorre na hipótese. 4. Agravo interno não provido. (AgInt no REsp n. 2.015.049/PA, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 21/8/2023, DJe de 24/8/2023.)
Ademais, o termo final para o pagamento dos lucros cessantes é a data da efetiva entrega das chaves, e não a data de expedição do "habite-se", como quer fazer crer a Ré.
A jurisprudência é uníssona ao entender que a obrigação do promitente vendedor só se encerra com a imissão do comprador na posse do imóvel, o que se concretiza com a entrega das chaves.
O "habite-se" é um ato administrativo que atesta a conclusão da obra e sua conformidade com a legislação, mas não confere ao comprador a posse do bem. A efetiva disponibilidade do imóvel para uso e gozo é o marco para o encerramento da mora da construtora e, consequentemente, da obrigação de indenizar pelos lucros cessantes.
A Ré não comprovou qualquer obstáculo de exclusiva responsabilidade da Autora que impedisse a entrega das chaves após a expedição do "habite-se", ônus que lhe incumbia nos termos do art. 373, II, do CPC.
Portanto, a r. sentença está correta ao fixar os lucros cessantes e seu termo final, não merecendo qualquer reparo neste ponto.
Da Devolução dos Valores Pagos a Título de IPTU e Taxas Condominiais
A Ré também busca a exclusão da condenação à devolução dos valores pagos pela Autora a título de IPTU e taxas condominiais.
A r. sentença condenou as Rés à devolução simples desses valores, fundamentando que a responsabilidade por tais despesas somente pode ser imputada ao comprador após a entrega das chaves, momento em que é imitido na posse do imóvel. Antes disso, a obrigação recai sobre a proprietária, a incorporadora e/ou construtora.
A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é assente no sentido de que o que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais e de IPTU não é o registro do compromisso de compra e venda, nem a expedição do "habite-se", mas sim a relação jurídica material com o imóvel, representada pela efetiva imissão na posse pelo promissário comprador.
Desse modo, enquanto o comprador não detém a posse do imóvel, não pode ser compelido a arcar com despesas que decorrem do uso e gozo do bem. A atribuição de tais encargos ao adquirente antes da entrega das chaves configura manifesta abusividade, impondo-lhe desvantagem excessiva, uma vez que o pagamento carece de uma contraprestação efetiva.
Para robustecer este entendimento, transcrevo integralmente os seguintes julgados:
ACORDÃO APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER COM PEDIDO DE LIMINAR C/C AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. SENTENÇA QUE JULGOU IMPROCEDENTE OS PEDIDOS AUTORAIS . COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ALEGAÇÃO DE PROPAGANDA ENGANOSA POR VENDA DE LOTES EM CONDOMÍNIO E DE ATRASO NA OBRA DO EMPREENDIMENTO. ABUSIVIDADE NÃO CONFIGURADA. ARCABOUÇO PROBATÓRIO QUE DEMONSTRA A VENDA DE LOTES EM LOTEAMENTO RATIFICADO PELO INSTRUMENTO CONTRATUAL . ATRASO DE OBRA NÃO VERIFICADO. HABITE-SE QUE APONTA A CONCLUSÃO E A REGULARIDADE DA OBRA EM TEMPO HÁBIL. IPTU DEVIDO A PARTIR DA IMISSÃO NA POSSE. APELO CONHECIDO E IMPROVIDO . 1. Cinge-se o mérito da questão, na avaliação da existência de propaganda enganosa a ensejar indenização por danos morais e materiais, bem como multa por descumprimento contratual. 2.(...) . 4. (...). 5. No caso dos autos, o habite-se data de 25/05/2017 e o contrato de cessão de direito de imóveis (ID 37519236) em que o apelante é o cessionário é datado de 06/11/2017, logo, insubsistente o atraso na entrega do empreendimento, bem como de que não havia fornecimento de água e energia no local . 6. A responsabilidade pelo pagamento das despesas com IPTU, pelo comprador de terreno adquirido em loteamento novo, inicia-se com a sua imissão na posse do imóvel, revelando o acerto do magistrado singular. 7. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO . (…) (TJ-BA - Apelação: 80664491920198050001, Relator.: ALDENILSON BARBOSA DOS SANTOS, Data de Julgamento: 25/09/2023, QUINTA CAMARA CÍVEL, Data de Publicação: 27/09/2023)"
AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR DANO MORAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. COBRANÇA CONDOMINIAL. TERMO INICIAL. VIOLAÇÃO DO ART. 489 DO CPC/2015. FUNDAMENTAÇÃO DEFICIENTE. NÃO OCORRÊNCIA. DESPESAS CONDOMINIAIS. RESPONSABILIDADE DO PROMITENTE COMPRADOR. POSSE DO IMÓVEL. DECISÃO DE ACORDO COM A JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 83/STJ. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO."O promitente comprador é responsável pelo pagamento das despesas condominiais, a partir da entrega das chaves, tendo em vista ser o momento em que tem a posse do imóvel. Precedentes do STJ" (AgInt nos EDcl no REsp 1780512/RO, Rel. Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 26/11/2019, DJe de 18/12/2019)".
Diante do exposto, a r. sentença está em consonância com o entendimento consolidado dos tribunais superiores e desta Corte, não merecendo acolhimento o pleito recursal da Ré para excluir a devolução dos valores pagos a título de IPTU e taxas condominiais.
Do Ônus Sucumbencial
Quanto ao ônus sucumbencial, a r. sentença reconheceu a sucumbência recíproca e dividiu o pagamento das custas e dos honorários advocatícios, que fixou em 10% sobre o valor da condenação, na proporção de 50% para cada parte.
Ocorre que, com o provimento parcial do recurso da Autora para condenar as Rés ao pagamento de indenização por danos morais, a Autora decaiu em parte mínima dos pedidos.
A pretensão inicial da Autora abrangia diversos pedidos, sendo que a prescrição da corretagem e a improcedência da repetição em dobro das taxas condominiais/IPTU representam uma parcela ínfima em comparação com o conjunto de pedidos acolhidos (lucros cessantes, índice de correção do saldo devedor, devolução de taxas condominiais e IPTU de forma simples, nulidade da garantia fiduciária e, agora, danos morais).
Nesse contexto, a distribuição do ônus da sucumbência deve ser revista.
Conforme o artigo 86, parágrafo único, do Código de Processo Civil, "Se um litigante decair de parte mínima do pedido, o outro responderá, por inteiro, pelas despesas e pelos honorários".
Considerando que a Autora obteve êxito na maior parte de suas pretensões, a sucumbência mínima deve ser reconhecida, impondo-se à Ré a integralidade dos ônus sucumbenciais.
Assim, condeno apenas a Ré ao pagamento das custas e honorários advocatícios. Em sede recursal, e em razão do improvimento do recurso da Ré, majoro os honorários advocatícios para 12% (doze por cento) do valor da condenação, nos termos do artigo 85, § 11, do Código de Processo Civil.
Ante o exposto, voto no sentido de CONHECER E DAR PARCIAL PROVIMENTO ao recurso de apelação interposto por NÚBIA CLÁUDIA NOVAES BOTELHO para, reformando em parte a r. sentença, condenar as Rés, solidariamente, ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 5.000,00 (cinco mil reais), a ser corrigida monetariamente a partir da data do arbitramento (Súmula 362 do STJ) e acrescida de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês a partir da citação, tudo de acordo com a Lei 14.905/2024; e CONHECER E NEGAR PROVIMENTO ao recurso de apelação interposto por MD BA DUBEUX EMPREENDIMENTOS SPE LTDA, mantendo-se incólumes os demais termos da r. sentença.
Em razão da sucumbência mínima da Autora e do improvimento do recurso da Ré, inverto o ônus sucumbencial para condenar exclusivamente as Rés ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, os quais, em sede recursal, majoro para 12% (doze por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do artigo 85, § 11, do Código de Processo Civil.
É como voto.
Sala de Sessões, Salvador, data da assinatura eletrônica.
Des. Raimundo Nonato Borges Braga
Relator
R03