PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

RECURSO DE APELAÇÃO. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. QUITAÇÃO. IMÓVEL DADO EM HIPOTECA PELA CONSTRUTORA A AGENTE FINANCIADOR. SÚMULA 308 DO STJ. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA. RECURSO PROVIDO.

I - Inconteste a quitação do imóvel por parte do Autor, conforme documento anexo aos autos, resultando no direito à outorga da escritura pública do imóvel, livre e desembaraçado.

II – A manutenção do gravame afeta o pleno exercício do direito de propriedade, causando prejuízos ao apelado de ordem material e moral, restando clara a solidariedade entre o agente financeiro e a construtora para figurarem no polo passivo;

III – Hipoteca firmada entre construtora e agente financeiro não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel (Súmula 308 STJ);

IV – Recurso da Ré improvido. Apelo do Autor a que se dá provimento para fixar os honorários advocatícios em 20% (vinte por cento) sobre o valor da causa, mantendo a sentença em seus demais termos.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de recursos de apelação simultâneos nº. 0521009-50.2017.8.05.0001, em que figura como apelante/apelado CARLOS ALBERTO VIEIRA FERREIRA e apelado/apelante BANCO BRADESCO S/A.

ACORDAM os Desembargadores integrantes da Colenda Segunda Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, em NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO DA RÉ e DAR PROVIMENTO AO RECURSO DO AUTOR, nos termos do voto do Relator.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 SEGUNDA CÂMARA CÍVEL

Negou-se provimento ao apelo da parte Ré e deu-se provimento parcial ao apelo da parte Autora, à unanimidade.

Salvador, 7 de Maio de 2024.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

Vistos, etc.

Cuidam-se de recursos de apelação simultâneos interpostos por CARLOS ALBERTO VIEIRA FERREIRA e BANCO BRADESCO S/A., contra sentença exarada pelo Juízo da 8ª Vara de Relações de Consumo da Comarca de Salvador, nos autos da Ação de Adjudicação Compulsória nº 0521009-50.2017.8.05.0001, julgada procedente nos seguintes termos:

“Diante de tudo quanto exposto, confirmo a decisão liminar de fls. 157/159 e 167 e julgo PROCEDENTES os pedidos e extingo o feito com resolução de mérito, nos termos do art. 487, I, do CPC, para determinar que o terceiro acionado, BANCO BRADESCO S/A, proceda à baixa, definitivamente, no gravame que incide sobre o bem (hipoteca) imóvel com inscrição imobiliária nº 747.731-7, registrado perante o 7º Ofício de Registro de Imóveis desta comarca, sob o matrícula nº 57.574, referente à unidade 2301 do Edf. Olimpo, Torre 03, no Condomínio Residencial Ludco, obrigação essa cujo cumprimento encontra-se provado à p. 238, servindo a presente como título hábil à transferência do domínio do imóvel em favor do autor, para o fim de lavratura da escritura definitiva do bem junto ao Ofício Imobiliário.

Condeno, ainda, os réus, solidariamente, a pagarem à parte Autora a importância de R$ 5.000,00 (cinco mil reais), a título de indenização por danos morais, corrigidos monetariamente pelo INPC-IBGE a partir do arbitramento (Súmula 362 do STJ), e acrescida de juros moratórios de 1 % ao mês, a partir da citação, nos termos do artº. 405 do CC.

Condeno a parte ré, em solidariedade, ao pagamento de custas processuais e honorários advocatícios que arbitro em 20% (vinte por cento) sobre o valor da condenação pecuniária disposta nesta sentença.

P. R. I.”

Em suas razões recursais (ID 48631656), inicialmente, o primeiro apelante requer o deferimento dos benefícios da gratuidade judiciária.

Aduz que “a ação foi distribuída em 11 de abril de 2017 (Id.: 296941651 – 11 de Abril de 2017) e à época da celebração do negócio jurídico imobiliário (27/07/2012), o valor de aquisição do imóvel foi de R$ 622.678,35 (seiscentos e vinte e dois mil, seiscentos e setenta e oito reais e trinta e cinco centavos).”

Informa que “O único capítulo da sentença que dispôs sobre a condenação pecuniária foi a indenização por danos morais, arbitrados em R$ 5.000,00 (cinco mil reais).”

Sustenta que “Em 19/07/2022, ou seja, mais de 05 (cinco) anos após a distribuição da ação, o Juízo A Quo prolatou sentença (Id.: 296947807 – 19 de Julho de 2022) para julgar procedente a ação proposta, entretanto, infelizmente, os honorários de sucumbência foram inadequadamente fixados em 20% (vinte por cento) sobre o valor da condenação pecuniária.”

Assevera que “Se a sentença for levada a efeito na forma como prolatada, o Apelante receberá honorários sucumbenciais de R$ 1.000,00 (um mil reais) – valor inferior a um salário mínimo – por 06 (seis) anos de atuação neste processo.”

Ao final, pugna pelo provimento do recurso majorando-se os honorários advocatícios.

Em suas razões de apelação (ID 48631660), afirma o Réu que “a incorporadora/construtora é a parte legítima para responder os termos da presente, sendo o Banco Apelante apenas o financiador, por óbvia parte da garantia do empréstimo recaiu sobre algumas unidades, dentre elas a que foi comprada pela parte recorrida. Reitera-se que a Instituição Financeira Apelante é ilegítima para responder a presente ação, visto ser a obrigação de fazer objeto da ação de inteira responsabilidade da construtora/incorporadora.”

Ressalta que “Somente caberá operacionalmente o cumprimento da obrigação de fazer pela corré, GREENVILLE E INCORPORADORA S.A. e GREENVILLE B INCORPORADORA LTDA., que deverá providenciar todos os documentos necessário junto ao Banco Bradesco (credor hipotecário) para que a respectiva hipoteca seja baixada junto ao RGI compete.”

Pontua que “não houve qualquer comprovação de grave lesão à pessoa, imagem ou honra, capaz de corroborar a condenação por danos morais, visto que o gravame hipotecário, por si só, não gera dano indenizável.”

Pugna pelo provimento do recurso ou, alternativamente, pela redução do quantum indenizatório, a título de danos morais.

Apresentadas as contrarrazões ao recurso pelo Autor (ID 48631664).

Contrarrazões do Réu anexas ao ID 48631667.

Examinados os autos, lancei o presente relatório, encaminhando-os à Secretaria da Segunda Câmara Cível, nos termos do art. 931, do CPC.

É o relatório.

Salvador, 4 de dezembro de 2023.

DESEMBARGADOR JOSÉ ARAS

RELATOR

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

Conheço do recurso, presentes que se encontram os requisitos de admissibilidade.

Defiro os benefícios da assistência judiciária gratuita ao Autor, em consonância com o art. 99, §3º, do CPC.

O cerne da inconformidade reside no pedido de reforma da sentença proferida pelo 8ª Vara de Relações de Consumo da Comarca de Salvador, nos autos da Ação de Adjudicação Compulsória nº 0521009-50.2017.8.05.0001 que determinou a obrigação das Rés de procederem com a baixa de hipoteca do imóvel registrado na matrícula de número 57.574 do 7º Ofício do Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Salvador e outorga da escritura definitiva de compra e venda, além de condenação em indenização por danos morais no valor de R$ 5.000,00 (cinco mil reais) e honorários advocatícios em 20% (vinte por cento) sobre o valor da condenação.

Compulsando os autos, detecta-se que, na origem, o Apelado ajuizou ação de adjudicação compulsória ante a dificuldade em obter a escritura definitiva de compra e venda de imóvel registrado sob a matrícula nº 57.574, no 7º Ofício de Registro de Imóveis desta Capital, tendo em vista que o BANCO BRADESCO S/A recusava-se a fornecer o termo de quitação, possibilitando que as demais Rés solicitassem a baixa do gravame perante o Cartório de Registro de Imóveis competente.

Vale dizer que, conforme descrito na exordial, o Autor firmou contrato de promessa de compra e venda com a construtora, tendo como objeto a aquisição de unidade 2301 do Edf. Olimpo, Torre 03, no Condomínio Residencial Ludco que afirma ter quitado.

Contudo, sabendo-se que o empreendimento fora financiado pela construtora junto ao Banco Bradesco S/A, originando uma hipoteca sobre a unidade adquirida pelo Autor, ainda que a unidade esteja devidamente quitada pelo adquirente, o aludido gravame resulta em obstáculo para não se outorgar a escritura definitiva de compra e venda do imóvel.

Assim, de fato, a manutenção do gravame prejudica o pleno exercício do direito de propriedade e acaba por inviabilizar a disposição e a venda do imóvel, causando prejuízos ao Autor, não podendo uma adquirente do imóvel responder por uma divergência entre a construtora e a sua agente financeira.

Sobre o tema, o Superior Tribunal de Justiça possui entendimento já consolidado, conforme Súmula 308, in verbis:

“STJ - Súmula 308: A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel.”

À guisa de argumentação, colhe-se os seguintes arestos:

“AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. OUTORGA DE ESCRITURA PÚBLICA DE IMÓVEL. DESCUMPRIMENTO DE OBRIGAÇÃO PELA CONSTRUTORA. COMPROVAÇÃO DE QUITAÇÃO DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA PELOS AUTORES. DEMORA INJUSTIFICADA EM ASSINAR A LAVRATURA DO TÍTULO TRANSLATÍCIO. PERTINÊNCIA DA OUTORGA COMPULSÓRIA DA ESCRITURA PÚBLICA. BAIXA DA HIPOTECA. APLICAÇÃO DA SÚMULA 308 DO STJ. CABIMENTO. ALEGAÇÃO DE SENTENCA EXTRA PETITA. NÃO CONFIGURAÇÃO. APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E NÃO PROVIDA. DANO MORAL CONFIGURADO. RECURSO ADESIVO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA. (Apelação: 0520086-29.2014.8.05.0001, Relator (a): Regina Helena Ramos Reis, Segunda Câmara Cível, Publicado em: 22/03/2018)

Registre-se que a obrigação de baixa do gravame, destina-se, não só à construtora, mas também ao agente financeiro, devendo os Demandados, na medida de suas atribuições, praticarem os atos necessários à baixa da hipoteca.

Nesse sentido, preconiza a jurisprudência do STJ pela necessidade de imposição conjunta da medida à Construtora e ao Agente Financeiro, senão vejamos:

CIVIL E PROCESSUAL. PRIMEIRO RECURSO ESPECIAL NÃO CONHECIDO POR SER PREMATURO. INTERPOSIÇÃO ANTERIOR AO JULGAMENTO DOS EMBARGOS DECLARATÓRIOS. NÃO-EXAURIMENTO DA INSTÂNCIA ORDINÁRIA. AUSÊNCIA DE RENOVAÇÃO. PRECEDENTES DO STJ. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL DADO EM HIPOTECA PELA CONSTRUTORA A AGENTE FINANCEIRO. QUITAÇÃO DO PREÇO PELO ADQUIRENTE. OUTORGA DE ESCRITURA DEFINITIVA. LIBERAÇÃO DO ÔNUS REAL. DEMANDA MOVIDA CONTRA A INCORPORADORA E O AGENTE FINANCIADOR. LITISCONSÓRCIO NECESSÁRIO. CPC, ART. 47. SÚMULA N.

308-STJ. DANOS MATERIAIS. PROVA DO PREJUÍZO INEXISTENTE. RECURSO ESPECIAL. SÚMULA N. 7-STJ. PROVIMENTO PARCIAL DO SEGUNDO ESPECIAL.

I. Estando pendente o julgamento dos aclaratórios, é inoportuna a interposição do recurso especial, vez que não houve o necessário exaurimento da instância. Precedentes do STJ.

II. Deve o banco financiador, que detém a hipoteca, figurar no pólo passivo da lide, na condição de litisconsorte necessário, sob pena de tornar-se inexequível o julgado, que determinou a liberação do gravame.

III. "A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel" - Súmula 308 -STJ.

IV. Desacolhidos os danos materiais pelas instâncias ordinárias, por ausência de efetiva demonstração dos prejuízos, a controvérsia recai no reexame fático, vedado ao STJ por força da Súmula n. 7.

(REsp 625.091/RJ, Rel. Ministro ALDIR PASSARINHO JUNIOR, QUARTA TURMA, julgado em 09/02/2010, DJe 08/03/2010)

Desta forma, resta clara a legitimidade passiva da instituição financeira, tendo em vista que a dificuldade de baixa no gravame obstaculiza a outorga da escritura.

Por conseguinte, presente a configuração de ato ilícito pelas rés, não merece reforma a sentença vergastada, por ter fixado o valor de R$ 5.000,00 (cinco mil reais), a título de indenização por danos morais.

Quanto aos honorários advocatícios, cumpre esclarecer que esses devem corresponder a verba que valore o zelo do trabalho do profissional, a natureza e o tempo despendido, em observância à razoabilidade, aliada aos princípios da proporcionalidade, norteadores do seu arbitramento, nos termos do art. 85, §2º, do Código de Processo Civil, in verbis:

“Art. 85. A sentença condenará o vencido a pagar honorários ao advogado do vencedor.

(...)

§ 2º Os honorários serão fixados entre o mínimo de dez e o máximo de vinte por cento sobre o valor da condenação, do proveito econômico obtido ou, não sendo possível mensurá-lo, sobre o valor atualizado da causa, atendidos:

I - o grau de zelo do profissional;

II - o lugar de prestação do serviço;

III - a natureza e a importância da causa;

IV - o trabalho realizado pelo advogado e o tempo exigido para o seu serviço.”

Nesse sentido, inexistindo proveito econômico, cabível que seja arbitrada a verba sucumbencial sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, §2º, do CPC.

Pelo exposto, voto no sentido de NEGAR PROVIMENTO ao recurso da Ré e DAR PARCIAL PROVIMENTO ao recurso do Autor para fixar os honorários advocatícios em 20% (vinte por cento) sobre o valor da causa, mantendo a sentença em seus demais termos.

É o voto.

Sala de Sessões, de de 2023.

PRESIDENTE

DESEMBARGADOR JOSÉ ARAS

Relator

PROCURADOR(A) DE JUSTIÇA