PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

MK5

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM APELAÇÃO – RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL CUMULADA COM INDENIZAÇÃO – PREVISÕES DA LEI 6.766/79 TRATADAS NOS AUTOS DE ACORDO COM A REALIDADE CONTRATUAL – CUMULATIVIDADE DA CLÁUSULA PENAL CONTRATUAL COM A RESCISÃO DO MESMO ESPECIFICADA NO ACÓRDÃO – AUSÊNCIA DE VÍCIOS PASSÍVEIS DE CORREÇÃO POR MEIO DE ACLARATÓRIOS – RECURSO REJEITADO

1. Cuida-se de mais um dos casos de atraso na entrega de imóvel adquirido na planta, tendo as partes firmado o contrato para aquisição de lote de terreno, com força em alienação fiduciária em garantia e que não foi entregue pela apelante.

2. O acórdão guerreado negou provimento ao apelo, mantendo a rescisão contratual decretada e a incidência da multa contratual por inadimplência fixadas em Primeira Instância.

3. Tecnicamente não se pode falar tenha havido omissão ou outro vício passível de correção por meio de aclaratórios, já que o acórdão tratou motivadamente das matérias objeto dos aclaratórios, ainda que de forma diversa aos interesses da embargante, tudo dentro dos limites recursais.

4. No que se refere a lei 6.766/79 e seus preceitos, o voto bem estabelece que o contrato discutido nos autos reduziu o prazo ali previsto, devendo se sobrepor à previsão legal, não de podendo admitir que a acionada, por vontade própria, altere entre a previsão contratual e a legal de acordo com seu alvitre.

5. No mesmo seguir o voto foi expresso em analisar a compatibilidade da incidência da cláusula penal contratual com o pedido de rescisão do contrato, com força no entendimento do STJ exposto nos TEMAS 970 e 971.

6. Não se pode falar, entretanto, tenham sido os aclaratórios protelatórios frente ao interesse recursal pela necessidade de prequestionamento para aviar recursos aos Tribunais Superiores, razão pela qual não há litigância de má-fé a ser reprimida.

7. Não há vícios passíveis de serem corrigidos por meio de aclaratórios, se pautando a discussão recursal em tentativa do embargante impor seu entendimento, em detrimento do sentimento unânime da Turma Julgadora, de acordo com a realidade dos autos.

8. Ressalta-se que, na forma do art. 1.025 do CPC/2015, “Consideram-se incluídos no acórdão os elementos que o embargante suscitou, para fins de pré-questionamento, ainda que os embargos de declaração sejam inadmitidos ou rejeitados, caso o tribunal superior considere existentes erro, omissão, contradição ou obscuridade.”.

9. Embargos de declaração rejeitados, dando por prequestionados os artigos legais e constitucionais referidos.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de n. 8062779-36.2020.8.05.0001, em que figuram como apelante MAD EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA. e outros e como apelada DAVI SANDES SOBRAL.

ACORDAM os magistrados integrantes da Segunda Câmara Cível do Estado da Bahia, por CONHECER E REJEITAR dos aclaratórios, nos termos do voto do relator. 

Salvador, 17 de Junho de 2025.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 SEGUNDA CÂMARA CÍVEL

Rejeitado Por Unanimidade

Salvador, 5 de Agosto de 2025.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

MK5

Adoto o relatório do acórdão guerreado de ID 85120769 e acrescento que se trata de embargos de declaração opostos por MAD EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA e LOTE 01 EMPREENDIMENTOS S/A (atual denominação da CIPASA DESENVOLVIMENTO URBANO S/A) em face da referida decisão que negou provimento ao apelo apresentado pelas mesmas em face de DAVI SANDES SOBRAL, tendo sido ementado nos seguintes termos:

"APELAÇÃO CÍVEL – RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – CLÁUSULA CONTRATUAL DE ENTREGA SEM CLAREZA – PRAZO DE TOLERÂNCIA SUFICIENTE PARA CORRIGIR POSSÍVEIS CONTRATEMPOS - CULPA EXCLUSIVA DA CONSTRUTORA CONFIGURADA – PRESTAÇÕES MENSAIS PAGAS POR ANOS APÓS O FIM DO PRAZO DE ENTREGA - DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS EM SUA TOTALIDADE QUE SE MANTÉM – SUMULA 543 DO STJ - REVERSÃO DE MULTA CONTRATUAL – INCIDÊNCIA NO CASO CONCRETO – ENTENDIMENTO FIXADO PELO STJ NO JULGAMENTO DOS TEMAS 970 E 971 DO STJ – RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS A TÍTULO DE IPTU E TAXAS CONDOMINIAIS – ESPECIFICIDADES DO CASO – MANUTENÇÃO - JUROS E CORREÇÃO MONETÁRIA FIXAÇÃO CONFORME JURISPRUDÊNCIA - APELO IMPROVIDO

1. Cuida-se de mais um dos casos de atraso na entrega de imóvel adquirido na planta, tendo as partes firmado o contrato para aquisição de lote de terreno, com força em alienação fiduciária em garantia e que não foi entregue pela apelante.

2. Não se sustenta a alegação da parte acionada que a ação buscaria encobrir a inadimplência da própria autoria, que já estaria em débito meses antes do ingresso com a ação, na medida em que a prova dos autos demonstra promessa de entrega do empreendimento no ano de 2016, tendo a própria acionada admitido que os pagamentos foram mantidos até outubro/2019, mesmo sem conclusão do empreendimento ou recebimento do imóvel objeto do contrato, restando evidente que, no caso concreto, a inadimplência foi da vendedora, não incidindo no caso concreto a tese do TEMA 1.095 do STJ.

3. O contrato de compra e venda foi firmado pelas partes em 23/11/2013, com prazo de entrega de 24 meses, prorrogáveis por mais 12 meses, na forma da cláusula “2.1.3”, alínea “(E)”, contante do ID 81345876 - Pág. 5 destes autos, o que elevaria o prazo final de entrega para 23/11/2019.

4. Os imprevistos alegados pela parte recorrente com força na infraestrutura, que teriam sido ocasionados, pela Municipalidade não podem afligir ao direito da autoria na medida em que cabe a acionada gerir o negócio proposto e adotar medidas corretivas administrativamente e até judicialmente para que o empreendimento seja entrega na forma contratada.

5. A existência da lei 6.766/79, que prevê prazo de quatro anos para conclusão das obras de infraestrutura, prorrogáveis por mais quatro, não se sustenta quando o empreendedor / loteador, por vontade própria, reduz estes prazos conforme aconteceu no contrato firmado entre as partes e em análise.

6. A cláusula de entrega não é clara e demonstra formato ilegal por permitir a terceiro influência no cumprimento do contrato firmado entre as partes, devendo ser mantida a sentença por seus próprios fundamentos, conforme entendimento já firmado nesta Corte de Justiça por suas cinco Câmaras Cíveis.

7. No que se refere a inversão da cláusula penal prevista no contrato em desfavor do consumidor, a matéria foi decidida nos TEMAS 970 e 971, não havendo ressalvas quanto a aplicação ou não da inversão da multa em caso de pedido de rescisão do contrato e que se mostra justa, porque fundo da questão a rescisão do negócio jurídico passa, no caso concreto, pela discussão contratual e as cláusulas que o envolvem.

8. Deve ser mantida a obrigação de devolução de IPTU e taxas condominiais no caso concreto, visto que o imóvel não foi entregue a parte autora, conforme entendimento do STJ que infirma que “4. A responsabilidade pelo pagamento de taxa de fruição, IPTU e despesas condominiais incide a partir da efetiva posse do imóvel, sob pena de os adquirentes terem que arcar com tais ônus financeiros enquanto estão impossibilitados de usufruir do imóvel.” (AREsp: 2439838 SP).

9. Apelo improvido, majorando os honorários advocatícios devidos exclusivamente pela parte apelante para 15% (quinze por cento) do valor da condenação corrigido, na forma do art. 85, §11º do CPC."

A irresignação da parte embargante deita raízes, em epítome, necessidade de prequestionamento e aponta omissão quanto a discussão da aplicabilidade dos efeitos do artigo 18, V, da lei 6.766/79; que “A previsão para conclusão das obras está vinculada ao prazo disposto na Lei nº 6.766/1979, conforme podemos observar no trecho do Decreto de aprovação do empreendimento emitido pela Prefeitura Municipal de Camaçari.”; que “Em 06/07/2015, foi solicitado junto a Municipalidade a renovação do alvará de autorização de implemantação do loteamento, momento em que fora renovado o pedido com a emissão de novo alvará no dia 02/09/2016:”; que “No dia 22/03/2017 fora protocolado junto a Municipalidade a emissão de certificação de conclusão das obras do empreendimento em discussão, sendo o respectivo alvará de conclusão emitido em 21/12/2018, estando certificado ocumprimento das obrigações assumidas pelos Embargantes.”; ressalta a prova oral colhida nos autos e impõe responsabilidade na “...Prefeitura, na qualidade de responsável pela fiscalização e recebimento das obras e serviços verificaria que não houve execução e executaria a garantia, fato este inocorrente ao caso presente, bem como não comprovado pela parte Embargada nos autos da presente demanda.”; que fora omissa a decisão, ainda, quanto a discussão da incompatibilidade do pedido com a de rescisão do contrato defendo que “...observando os parâmetros da pretensão autoral podemos delimitar a respectiva discussão no seguinte ponto, em caso de inadimplemento, se o credor demandar o devedor e exigir o cumprimento da obrigação, poderá cumular seu pedido com o de indenização, sendo que esta estará ligada ao interesse contratual positivo. Por outro lado, caso o credor pleiteie a resolução do contrato, o pedido de indenização será apenas o do interesse negativo.” e requerendo que “...considerando a incompatibilidade dos pedidos de rescisão do contrato com devolução dos valores pagos e o pedido de condenação em inversão de cláusula penal, resta efetivamente demonstrada a impossibilidade de acolhimento do referido pedido, devendo haver pronunciamento sobre o ponto ora discutido.”, pontos que espera sejam acolhidos com efeitos infringentes.

Contrarrazões no ID 86310948 infirmando posição quanto a inexistência de vícios passíveis de correção por meio de aclaratórios, sustentando o caráter protelatório dos mesmos e pedindo a condenação da corrente por litigância de má-fé.

É o relatório. Peço dia de julgamento.

Salvador/BA, 17 de julho de 2025.

 Des. Maurício Kertzman Szporer 

Relator

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

MK5

Os embargos de declaração não visam a reforma ou invalidação do provimento impugnado. O remédio presta-se a integrar ou aclarar o pronunciamento judicial, sanando os defeitos considerados relevantes à sua compreensão e alcance, a saber: a omissão, a contradição e a obscuridade.

Assim preceitua o Código de Processo Civil:

"Art. 1.022. Cabem embargos de declaração contra qualquer decisão judicial para:

I - esclarecer obscuridade ou eliminar contradição;

II - suprir omissão de ponto ou questão sobre o qual devia se pronunciar o juiz de ofício ou a requerimento;

III - corrigir erro material.

Parágrafo único. Considera-se omissa a decisão que:

I - deixe de se manifestar sobre tese firmada em julgamento de casos repetitivos ou em incidente de assunção de competência aplicável ao caso sob julgamento;

II - incorra em qualquer das condutas descritas no art. 489, §1º.”

Nas lições de Ovídio Batista da Silva, in "Curso de Processo Civil", 5ª ed. ver. atual., São Paulo: Ed. Revista dos Tribunais, 2000, pag. 446 e 447, o conceito de Embargos de Declaração é:

"É o instrumento de que a parte se vale para pedir ao magistrado prolator de uma dada sentença que a complete em seus pontos obscuros, ou a complete quando omissa ou, finalmente que lhe repare ou elimine eventuais contradições que porventura contenha".

Da análise detida dos aclaratórios manejados, tem-se que a embargante não se descuidou de apontar no acórdão atacado, de forma objetiva, qualquer ponto omisso, obscuro ou contraditório, que justificasse a oposição deste instrumento.

Tecnicamente não se pode falar tenha havido omissão ou outro vício passível de correção por meio de aclaratórios, já que o acórdão tratou motivadamente das matérias objeto dos aclaratórios, ainda que de forma diversa aos interesses da embargante, tudo dentro dos limites recursais.

No que se refere a lei 6.766/79 e seus preceitos, o voto bem estabelece que o contrato discutido nos autos reduziu o prazo ali previsto, devendo se sobrepor à previsão legal, não de podendo admitir que a acionada, por vontade própria, altere entre a previsão contratual e a legal de acordo com seu alvitre.

Trago do voto:

“Os imprevistos alegados pela parte recorrente com força na infraestrutura, que teriam sido ocasionados, pela Municipalidade não podem afligir ao direito da autoria na medida em que cabe a acionada gerir o negócio proposto e adotar medidas corretivas administrativamente e até judicialmente para que o empreendimento seja entrega na forma contratada.

Não há nos autos prova de adoção de tais medidas, sequer administrativamente, para que fossem liberadas as áreas para realização de obras de infraestrutura próprias ao acesso ao empreendimento ou mesmo prova quanto a existência de caso fortuito e / ou força maior, cumprindo salientar que o prazo de tolerância estabelecido pela acionada serve para que a empresa possa se livrar dessas intempéries.

A existência da lei 6.766/79, que prevê prazo de quatro anos para conclusão das obras de infraestrutura, prorrogáveis por mais quatro, não se sustenta quando o empreendedor / loteador, por vontade própria, reduz estes prazos conforme aconteceu no contrato firmado entre as partes e em análise.

A cláusula de entrega não é clara e demonstra formato ilegal por permitir a terceiro influência no cumprimento do contrato firmado entre as partes, devendo ser mantida a sentença por seus próprios fundamentos, conforme entendimento já firmado nesta Corte de Justiça por suas cinco Câmaras Cíveis.”

No mesmo seguir o voto foi expresso em analisar a compatibilidade da incidência da cláusula penal contratual com o pedido de rescisão do contrato, com força no entendimento do STJ exposto nos TEMAS 970 e 971.

Volto ao acórdão:

“No que se refere a inversão da cláusula penal prevista no contrato em desfavor do consumidor, a matéria foi decidida nos TEMAS 970 e 971 julgados, com teses firmadas pelo STJ no julgamento do Recursos Especiais 1.635.428, 1.498.484, 1.614.721 e 1.631.485, nos seguintes termos:

TEMA 970: “A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes.”

TEMA 971: “No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial.”

Conforme se observa das teses firmadas pelo STJ, nos TEMAS 970 e 971, não há ressalvas quanto a aplicação ou não da inversão da multa em caso de pedido de rescisão do contrato e que se mostra justa, porque fundo da questão a rescisão do negócio jurídico passa, no caso concreto, pela discussão contratual e as cláusulas que o envolvem.”

Não se pode falar, entretanto, tenham sido os aclaratórios protelatórios frente ao interesse recursal pela necessidade de prequestionamento para aviar recursos aos Tribunais Superiores, razão pela qual não há litigância de má-fé a ser reprimida.

Não há vícios passíveis de serem corrigidos por meio de aclaratórios, se pautando a discussão recursal em tentativa do embargante impor seu entendimento, em detrimento do sentimento unânime da Turma Julgadora, de acordo com a realidade dos autos.

Ressalto que, na forma do art. 1.025 do CPC/2015, “Consideram-se incluídos no acórdão os elementos que o embargante suscitou, para fins de pré-questionamento, ainda que os embargos de declaração sejam inadmitidos ou rejeitados, caso o tribunal superior considere existentes erro, omissão, contradição ou obscuridade.”.

Ante o exposto, voto no sentido de CONHECER E REJEITAR o recurso, mantendo a decisão em todos os seus termos dando por prequestionados os artigos citados nos embargos de declaração.

Salvador/BA, 17 de julho de 2025.

 Des. Maurício Kertzman Szporer 

Relator