PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

AGRAVO DE INSTRUMENTO. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. REINTEGRAÇÃO DE POSSE. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. INADIMPLEMENTO. CLÁUSULA RESOLUTIVA EXPRESSA. NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL. POSSIBILIDADE DE REINTEGRAÇÃO SEM RESOLUÇÃO JUDICIAL PRÉVIA. RECURSO NÃO PROVIDO.

I. Caso em exame

Agravo de Instrumento interposto por MV PARTICIPAÇÕES LTDA contra decisão do Juízo da Comarca de Candeias/BA que, nos autos da ação de reintegração de posse ajuizada por SALVADOR DEMOSTENES TELES FREIRE e DELMA MATURINO TELES, deferiu tutela possessória e determinou a reintegração dos agravados no imóvel denominado Fazenda São Francisco, sob pena de multa diária.

A decisão recorrida reconheceu o esbulho possessório com base no inadimplemento do agravante, que firmou contrato de promessa de compra e venda do imóvel, mas teve cheques devolvidos por insuficiência de fundos, levando à constituição em mora e à notificação extrajudicial para desocupação do bem.

II. Questão em discussão

Discute-se a necessidade de resolução judicial prévia do contrato de promessa de compra e venda para a concessão da reintegração de posse, bem como a validade da cláusula resolutiva expressa e da notificação extrajudicial como requisitos para a perda da posse pelo agravante.

III. Razões de decidir

O contrato firmado entre as partes contém cláusula resolutiva expressa, prevendo a rescisão automática em caso de inadimplemento de três parcelas consecutivas, circunstância verificada no caso concreto.

O Superior Tribunal de Justiça tem entendimento consolidado no sentido de que, havendo cláusula resolutiva expressa e inadimplemento substancial, a resolução do contrato pode ocorrer extrajudicialmente, desde que o comprador inadimplente seja regularmente notificado e lhe seja concedido prazo para purgação da mora.

Nos autos, restou comprovada a notificação extrajudicial do agravante e o decurso do prazo sem pagamento das parcelas devidas, o que autoriza a retomada da posse pelos agravados sem necessidade de ação autônoma de rescisão contratual.

Inexiste ilegalidade ou violação ao entendimento do STJ, pois a posse exercida pelo agravante tornou-se injusta após o inadimplemento e a notificação regular.

IV. Dispositivo e tese

Recurso conhecido e não provido.
Tese de julgamento: "1. A cláusula resolutiva expressa em contrato de promessa de compra e venda autoriza a resolução extrajudicial do contrato e a reintegração de posse, desde que o comprador inadimplente seja regularmente notificado e tenha transcorrido o prazo para purgação da mora. 2. A posse do comprador inadimplente torna-se injusta após a inadimplência e a constituição em mora, legitimando a tutela possessória em favor do vendedor."

Dispositivos legais relevantes citados: CC, art. 474; CPC, art. 300.

Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no REsp 1966946/MS, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, DJe 03/05/2022; REsp 1789863/MS, Rel. Min. Marco

Buzzi, DJe 04/10/2021.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos os presentes autos do AGRAVO DE INSTRUMENTO nº 8064252-21.2024.8.05.0000, em que figuram como parte recorrente MV PARTICIPAÇÕES LTDA e como partes recorridas SALVADOR DEMOSTENES TELES FREIRE e DELMA MATURINO TELES.

ACORDAM os Desembargadores integrantes da Terceira Câmara Cível do Tribunal de Justiça da Bahia, à unanimidade, em NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO e julgar prejudicado o Agravo Interno, nos termos do voto do eminente Relator.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 TERCEIRA CÂMARA CÍVEL

Negou-se provimento. Por unanimidade.

Salvador, 1 de Abril de 2025.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

Trata-se de Agravo de Instrumento interposto por MV PARTICIPAÇÕES LTDA contra decisão proferida pelo Juízo da Comarca de Candeias/BA, nos autos da ação de Reintegração de Posse, ajuizada por SALVADOR DEMOSTENES TELES FREIRE e DELMA MATURINO TELES, na qual foi concedida tutela possessória em favor dos agravados, determinando a reintegração de posse do imóvel denominado Fazenda São Francisco, no prazo de cinco dias, sob pena de multa diária de R$ 5.000,00, limitada a R$ 1.000.000,00.

A decisão recorrida (ID. 72412111) fundamentou-se na verificação da posse exercida pelo agravante sobre o imóvel litigioso, em razão do contrato de promessa de compra e venda celebrado entre as partes, cujos pagamentos foram pactuados por meio de cheques pré-datados. Constatou-se que os cheques foram devolvidos por insuficiência de fundos, ensejando a constituição do agravante em mora e a posterior notificação extrajudicial para desocupação do imóvel. Ante a permanência do agravante na posse do bem, mesmo após a resolução expressa do contrato, o juízo de primeiro grau entendeu configurado o esbulho possessório e deferiu a reintegração liminar de posse em favor dos agravados.

Em suas razões recursais (ID. 75572921), o agravante sustenta, preliminarmente, a inadequação da via eleita, alegando que a ação de reintegração de posse não seria o meio processual adequado para a resolução da controvérsia, pois, antes da propositura da ação possessória, seria necessária a rescisão judicial do contrato de promessa de compra e venda. Argumenta que a decisão recorrida violou entendimento consolidado pelo Superior Tribunal de Justiça, segundo o qual, antes da resolução contratual, não há posse injusta, tampouco esbulho possessório.

Ademais, o recorrente aponta que, embora o contrato contenha cláusula resolutória expressa, o Poder Judiciário deve se manifestar previamente sobre a resolução do contrato, à luz do princípio da boa-fé objetiva, razão pela qual a posse exercida pelo agravante não pode ser considerada injusta antes da declaração judicial da rescisão contratual.

Postula, ao final, a atribuição de efeito suspensivo ao recurso para impedir a reintegração de posse determinada na decisão recorrida, sustentando que a execução da medida possessória causaria prejuízo irreparável à empresa agravante, que já vinha explorando economicamente o imóvel.

Em contrarrazões (ID. 76767014 e ID. 76767017), os agravados defendem a manutenção da decisão agravada, sustentando que o contrato celebrado entre as partes previa expressamente a rescisão automática no caso de inadimplemento de três parcelas consecutivas, situação efetivamente ocorrida, sendo, portanto, desnecessária a propositura de ação autônoma de rescisão contratual. Argumentam, ainda, que o agravante foi constituído em mora e regularmente notificado para desocupação do imóvel, o que não foi atendido, configurando o esbulho possessório e justificando a concessão da tutela possessória.

É o relatório.

Inclua-se em pauta.

Salvador, 13 de fevereiro de 2025.

Adriano Augusto Gomes Borges
Juiz Substituto de 2º Grau - Relator

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

De antemão, observa-se que o presente recurso preenche os requisitos de admissibilidade (extrínsecos e intrínsecos), notadamente o da tempestividade, razão pela qual conheço da irresignação.

No mérito, a controvérsia recursal centra-se na possibilidade de deferimento da reintegração de posse em favor dos agravados, em razão do inadimplemento contratual por parte do agravante, que celebrou contrato de promessa de compra e venda do imóvel denominado Fazenda São Francisco e, posteriormente, deixou de adimplir parcelas pactuadas, culminando na rescisão extrajudicial do ajuste.

A tese defendida pelo recorrente sustenta que a decisão de primeiro grau seria ilegal, pois teria deferido tutela possessória sem que houvesse resolução judicial do contrato, contrariando o entendimento consolidado do Superior Tribunal de Justiça, que exige manifestação jurisdicional sobre a rescisão antes da concessão da reintegração de posse. O agravante também argumenta que não foi regularmente notificado, de modo que a cláusula resolutiva expressa não poderia produzir efeitos automáticos.

Ocorre que, ao compulsar os autos originários, constata-se que há comprovação inequívoca da notificação extrajudicial do agravante, mediante documento acostado sob ID 447262439, no qual os agravados o constituíram formalmente em mora, concedendo-lhe prazo para purgação e informando o exercício do direito potestativo de rescisão contratual, nos moldes da cláusula resolutiva expressa pactuada.

Com efeito, nos termos do entendimento sedimentado pelo Superior Tribunal de Justiça, não há impedimento para a aplicação da cláusula resolutiva expressa em contratos de promessa de compra e venda, desde que haja a devida notificação do compromissário comprador inadimplente, seguida do transcurso do prazo sem a purgação da mora. Nesse cenário, o vendedor pode, de forma legítima, exercer extrajudicialmente o direito potestativo de resolução do contrato e pleitear a reintegração de posse, uma vez que a posse do comprador passa a ser injusta.

Vejamos:

AGRAVO INTERNO. RECURSO ESPECIAL. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. COMPROMISSO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RURAL. OMISSÃO. AUSÊNCIA. CLÁUSULA RESOLUTIVA. INADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL DO CONTRATO. DECISÃO EXTRA PETITA. INOCORRÊNCIA. 1. Não há falar em ofensa ao art. 1.022 do CPC quando as controvérsias postas nos autos foram devidamente enfrentadas pelo Tribunal de origem, que emitiu pronunciamento de forma fundamentada e clara, apenas em sentido contrário ao pretendido pela parte recorrente. 2. Há cláusula resolutiva expressa no contrato de promessa de compra e venda para o caso de inadimplemento, que autoriza também a imediata restituição da posse do imóvel, segundo asseverado pelas decisões proferidas na instância primeva. 3. Inexiste óbice para a aplicação de cláusula resolutiva expressa em contratos de compromisso de compra e venda, porquanto, após notificado/interpelado o compromissário comprador inadimplente (devedor) e decorrido o prazo sem a purgação da mora, abre-se ao compromissário vendedor a faculdade de exercer o direito potestativo concedido pela cláusula resolutiva expressa para a resolução da relação jurídica extrajudicialmente. (REsp 1789863/MS, Rel. Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 10/08/2021, DJe 04/10/2021). 4. Ausência de decisão extra petita ante a possibilidade de resolução do contrato pela via extrajudicial. 5. Agravo interno não provido. (STJ - AgInt no REsp: 1966946 MS 2021/0322800-0, Relator: Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, Data de Julgamento: 26/04/2022, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 03/05/2022).

A jurisprudência da Corte Superior tem reiteradamente reconhecido que, havendo cláusula resolutiva expressa e inadimplemento substancial, a posse exercida pelo comprador inadimplente se torna injusta, legitimando a concessão de liminar possessória em favor do vendedor, sem necessidade de prévia resolução judicial do contrato, desde que haja notificação regular.

No caso concreto, como já mencionado, a notificação extrajudicial está comprovada nos autos e o prazo concedido ao agravante transcorreu sem que houvesse a purgação da mora. Assim, não há qualquer ilegalidade ou abuso na decisão agravada, que apenas reconheceu os efeitos jurídicos da cláusula resolutiva expressa e determinou a reintegração de posse dos agravados no imóvel.

Dessa forma, inexiste violação ao entendimento do STJ, tampouco qualquer decisão extra petita, pois a resolução contratual decorreu de previsão expressa no ajuste firmado entre as partes, sendo válida sua aplicação extrajudicial após o inadimplemento e a notificação regular do devedor.

Ante o exposto, voto no sentido de NEGAR PROVIMENTO ao recurso, mantendo incólume a decisão que deferiu a tutela possessória em favor dos agravados.

Declara-se prejudicado o julgamento do Agravo Interno constante do ID 75572921.

Sala das Sessões, data constante no sistema.

PRESIDENTE

ADRIANO AUGUSTO GOMES BORGES

Juiz Substituto de 2º Grau – Relator

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