PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

Ementa: Direito civil e processual civil. Agravo interno na apelação. Embargos à execução. Taxas condominiais. Natureza propter rem. Promessa de compra e venda não registrada. Legitimidade passiva da construtora proprietária registral. Aplicabilidade do Tema Repetitivo 886 do STJ. Ausência de prova da ciência inequívoca do condomínio acarretada pela inobservância de notificação formal prevista no regulamento interno. Recurso não provido.

I. Caso em exame

1. Recurso de agravo interno interposto contra decisão monocrática do Relator que negou provimento ao recurso de apelação interposto pela construtora, mantendo a sentença de primeiro grau que julgou improcedentes os embargos à execução de cotas condominiais referentes ao período de agosto de 2015 a setembro de 2018.

II. Questão em discussão

2. A questão em discussão consiste em definir se a construtora, na qualidade de proprietária registral do imóvel, detém legitimidade passiva para responder pela execução de débitos condominiais, mesmo diante da alegação de que a posse direta do bem foi transferida à promissária compradora no ano de 2011, quando demonstrado que o condomínio não foi formalmente notificado da transação conforme exigência expressa de seu regulamento interno.

III. Razões de decidir

3. As taxas condominiais constituem obrigação propter rem, vinculando o proprietário que consta na matrícula do imóvel, nos termos dos artigos 1.336, inciso I, e 1.345 do Código Civil. 

4. Conforme a tese firmada pelo Superior Tribunal de Justiça no Tema Repetitivo 886 (REsp 1.345.331/RS), o afastamento da legitimidade passiva do promitente vendedor exige a comprovação cumulativa da imissão na posse do promissário comprador e da ciência inequívoca do condomínio acerca da transação de alienação. 

5. No caso concreto, a inobservância do procedimento convencional de notificação impede o reconhecimento da ciência inequívoca do condomínio sobre a transferência da responsabilidade pelas obrigações propter rem, mantendo-se hígida a legitimidade passiva concorrente da construtora proprietária registral, resguardado o seu direito de regresso em face da adquirente em via autônoma.

IV. Dispositivo e tese

6. Agravo interno não provido. Decisão monocrática mantida.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de agravo interno na apelação nº 8013004-04.2023.8.05.0080, em que é agravante ATRIUM CONSTRUÇÕES E EMPREENDIMENTOS LTDA. EM RECUPERAÇÃO JUDICIAL e, como agravado, CONDOMÍNIO PRÍMULA RESIDENCE.

Acordam os Desembargadores integrantes da Primeira Câmara Cível do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, à unanimidade de votos, em CONHECER e NEGAR PROVIMENTO ao recurso, nos termos do voto do Relator.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e não provido Por Unanimidade

Salvador, 28 de Julho de 2026.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

Vistos, etc.

Trata-se de recurso de agravo interno interposto por ATRIUM CONSTRUÇÕES E EMPREENDIMENTOS LTDA. EM RECUPERAÇÃO JUDICIAL contra a decisão monocrática (ID 104045094) que negou provimento ao seu recurso de apelação (ID 98935234), mantendo a sentença (ID 98935231) que, por sua vez, julgou improcedentes os embargos à execução opostos pela construtora em face do CONDOMÍNIO PRÍMULA RESIDENCE.

Em suas razões recursais (ID 105101261), a agravante sustenta que o julgamento monocrático distorceu o precedente vinculante firmado no Tema Repetitivo 886 do Superior Tribunal de Justiça, ao criar o requisito de notificação formal e eficaz para a configuração da ciência do condomínio. 

Argumenta que o condomínio agravado possuía plena ciência da imissão na posse pela adquirente, uma vez que os seus próprios registros administrativos internos de cobrança (ID 20939601) e o regimento interno (ID 20939565) vinculavam a unidade nº 28 ao nome da adquirente. 

Aduz, ainda, que a adquirente peticionou nos autos da execução originária qualificando-se como moradora do imóvel (ID 21597921), o que evidenciaria a ciência do credor e afastaria a legitimidade passiva da construtora, sob pena de violação à boa-fé objetiva e de enriquecimento sem causa da real possuidora (ID 105101261).

Intimado para manifestação (ID 105412602), o condomínio agravado apresentou contrarrazões (ID 105762324), pugnando pelo integral desprovimento do recurso. 

Assim, examinados os autos, lancei o presente relatório, encaminhando-os à Secretaria da Primeira Câmara Cível nos termos do artigo 931 do Código de Processo Civil.

É o relatório.

Salvador/BA, 6 de julho de 2026.

DESEMBARGADOR JOSÉ ARAS

Relator

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

Conheço do recurso, presentes que se encontram os pressupostos extrínsecos e intrínsecos de sua admissibilidade.

A despeito desse novo esforço argumentativo por parte do recorrente, suas razões não infirmam os fundamentos da decisão agravada, os quais devem ser confirmados, agora em sede de julgamento colegiado, nos termos do §2º do art. 1.021 do Código de Processo Civil.

O cerne da controvérsia consiste em verificar se a decisão monocrática agravada deve ser reformada para afastar a legitimidade passiva da construtora agravante em relação à execução de débitos condominiais relativos ao período de agosto de 2015 a setembro de 2018, sob a alegação de que o condomínio credor detinha ciência inequívoca da transferência da posse do imóvel à adquirente desde o ano de 2011.

De início, cumpre ressaltar que as taxas de condomínio ostentam a natureza jurídica de obrigação propter rem, a qual adere à coisa e vincula o proprietário constante do registro imobiliário, conforme se extrai da inteligência dos artigos 1.336, inciso I, e 1.345, ambos do Código Civil.

O Superior Tribunal de Justiça, sob o rito dos recursos repetitivos, fixou tese jurídica vinculante sobre a matéria no Tema 886.

TEMA REPETITIVO STJ Tema 886 (SEGUNDA SEÇÃO) [DIREITO CIVIL]: a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de venda e compra, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do Condomínio acerca da transação; b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto; c) Se restar comprovado: (i) que o promissário comprador imitira-se na posse; e (ii) o Condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador. — Paradigma: REsp 1345331/RS

A partir do precedente vinculante citado, extrai-se que o afastamento da legitimidade passiva do promitente vendedor (proprietário registral) exige a demonstração cumulativa de dois requisitos objetivos: a imissão do promissário comprador na posse do bem e a ciência inequívoca do condomínio acerca da transação de alienação.

No caso em apreço, embora a apelante tenha acostado documentos que sugerem a entrega das chaves à Sra. Mary Angela Brito Bispo em agosto de 2011 e o exercício da posse direta por esta, não restou demonstrado nos autos que o CONDOMÍNIO PRÍMULA RESIDENCE teve ciência inequívoca da transferência da titularidade de modo a desonerar a proprietária registral. É fundamental destacar que a simples presença de um morador na unidade ou o pagamento esporádico de taxas por terceiro não supre a necessidade de notificação formal e eficaz ao condomínio sobre a alienação definitiva do imóvel, especialmente quando o registro público ainda aponta a construtora como a titular do domínio.

Outrossim, admitir que meros registros operacionais operem a novação subjetiva da obrigação condominial significaria transferir ao condomínio o ônus de fiscalizar e investigar contratos particulares de compra e venda não levados a registro público, comprometendo a segurança jurídica e a liquidez das receitas necessárias à manutenção das áreas comuns.

Ademais, resta incontroverso nos autos que o regulamento interno do condomínio prevê expressamente a obrigatoriedade de comunicação formal ao síndico em casos de alienação, cessão ou transferência de direitos sobre as unidades autônomas, conforme destacado pelo agravado. A construtora agravante, contudo, ignorou por completo tal disposição convencional, deixando de formalizar a transferência perante a administração do condomínio e de atualizar a matrícula do imóvel junto ao Cartório de Registro de Imóveis (ID 98935231).

A jurisprudência deste Egrégio Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, em perfeita sintonia com o precedente vinculante do STJ, orienta-se no sentido de manter a responsabilidade da construtora quando não há comprovação da notificação inequívoca do ente condominial acerca da transação de alienação:

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. IMISSÃO NA POSSE PELO PROMISSÁRIO COMPRADOR. CIÊNCIA INEQUÍVOCA DO CONDOMÍNIO. LEGITIMIDADE PASSIVA DO PROMITENTE VENDEDOR AFASTADA. PROVIMENTO DO RECURSO. I. Caso em exame 1. Trata-se de apelação cível interposta por Construtora e Incorporadora A N P Ltda. contra sentença proferida pelo Juízo da 9ª Vara Cível e Comercial da Comarca de Salvador, que julgou procedente a ação movida pelo Condomínio Empresarial Tancredo Neves e condenou a apelante ao pagamento de cotas condominiais. A apelante pleiteia, preliminarmente, a nulidade da sentença, e, no mérito, sua reforma, alegando inexistência de responsabilidade pelo pagamento das cotas condominiais por ter transferido a posse do imóvel à compradora Maria Pureza Souza da Silva, falecida antes da propositura da ação. II. Questão em discussão 2. Discute-se se a construtora, na qualidade de proprietária registral, pode ser responsabilizada pelo pagamento das cotas condominiais, mesmo diante da celebração de contrato de promessa de compra e venda, da transferência da posse do imóvel e da ciência do condomínio quanto à transação. III. Razões de decidir 3. A eventual nulidade da citação da corré Maria Pureza não afeta o julgamento quanto à Construtora Apelante, nem há cerceamento de defesa, tendo em vista a análise fundamentada das provas pelo juízo sentenciante. 4. A obrigação condominial possui natureza propter rem, recaindo sobre o titular do domínio, salvo nos casos em que comprovada a imissão do promissário comprador na posse e a ciência do condomínio acerca da transação. 5. Nos autos, restou demonstrada a entrega do imóvel à compradora por meio de termo de vistoria, bem como a posse exercida por terceiros ligados à compradora e a ciência do condomínio, conforme documentos e comunicações apresentadas. 6. A jurisprudência do STJ, notadamente o Tema 886 (REsp 1.345.331/RS), admite a flexibilização da responsabilidade do proprietário registral de imóveis adquiridos por intermédio de compromisso de compra e venda, desde que haja prova tanto da transferência da posse quanto da ciência do condomínio. 7. A responsabilidade da Construtora Apelante pelas cotas condominiais deve ser afastada diante da comprovação da posse exercida por terceiros e do conhecimento do condomínio acerca dessa situação, sob pena de enriquecimento sem causa. IV. Dispositivo e tese 8. Recurso conhecido e provido. (Apelação 0512351-71.2016.8.05.0001, Relator Des. RENATO RIBEIRO MARQUES DA COSTA, Quinta Câmara Cível, Publicado em: 05/06/2025)

PROCESSO CIVIL. RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. ART. 543-C DO CPC. CONDOMÍNIO. DESPESAS COMUNS. AÇÃO DE COBRANÇA. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA NÃO LEVADO A REGISTRO. LEGITIMIDADE PASSIVA. PROMITENTE VENDEDOR OU PROMISSÁRIO COMPRADOR. PECULIARIDADES DO CASO CONCRETO. IMISSÃO NA POSSE. CIÊNCIA INEQUÍVOCA. No caso concreto, recurso especial não provido” ( REsp 1345331/RS, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 08/04/2015, DJe 20/04/2015)

A inobservância de procedimento formal expressamente previsto no regulamento convencional do condomínio obsta o reconhecimento da ciência inequívoca da transação de alienação, uma vez que a construtora não pode se beneficiar de sua própria omissão para se esquivar de obrigação vinculada ao imóvel do qual ainda figura como proprietária formal na matrícula imobiliária.

Portanto, a decisão monocrática agravada aplicou de forma correta e precisa o entendimento consolidado no Tema 886 do Superior Tribunal de Justiça, não havendo que se falar em criação de novos requisitos ou em inadequação do julgamento monocrático, o qual encontra pleno amparo no artigo 932, inciso IV, do Código de Processo Civil.

Dessa forma, os argumentos deduzidos pela agravante são insuficientes para infirmar os fundamentos da decisão monocrática, impondo-se a sua manutenção integral pelo órgão colegiado.

Ante o exposto, voto no sentido de NEGAR PROVIMENTO ao recurso de agravo interno, mantendo-se incólume a decisão monocrática agravada pelos fundamentos supracitados.

É o voto.

Sala de Sessões, de de 2026.

PRESIDENTE

DESEMBARGADOR JOSÉ ARAS

Relator

PROCURADOR(A) DE JUSTIÇA