PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

Ementa. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ANULATÓRIA DE CONSOLIDAÇÃO DE PROPRIEDADE, DE EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL E LEILÃO DE IMÓVEL. CONTRATO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. NULIDADE DA CONSOLIDAÇÃO. MORA DESCARACTERIZADA POR DECISÃO REVISIONAL. INTIMAÇÃO POR EDITAL SEM ESGOTAMENTO DOS MEIOS DE LOCALIZAÇÃO. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. SENTENÇA MANTIDA.

I. CASO EM EXAME

Ação anulatória ajuizada pelo recorrido, com pedido indenizatório e de tutela de urgência, objetivando a invalidação de consolidação de propriedade fiduciária, execução extrajudicial e leilão de imóvel residencial.

Sentença do Juízo da 19ª Vara dos Feitos de Relação de Consumo da Comarca de Salvador/BA julgou parcialmente procedentes os pedidos, reconhecendo a nulidade da consolidação da propriedade em nome do banco e condenando o réu à restituição da posse do imóvel, além de indenização.

Embargos de declaração opostos pelo banco foram acolhidos apenas para excluir a condenação ao pagamento de taxa de ocupação.

Apelação interposta pelo banco, alegando prescrição intercorrente, ausência de interesse processual, validade da consolidação da propriedade, regularidade das notificações e extinção da dívida pelo art. 27, §5º da Lei nº 9.514/1997.

Contrarrazões apresentadas pelo recorrido, pugnando pelo desprovimento do recurso.

II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO

Há cinco questões em discussão: (i) saber se houve prescrição intercorrente da pretensão executória do autor; (ii) saber se a ação anulatória configura meio processual inadequado; (iii) saber se a consolidação da propriedade fiduciária foi válida; (iv) saber se a notificação do devedor foi realizada regularmente; (v) saber se houve extinção da dívida em razão dos leilões negativos.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A alegação de prescrição intercorrente não se sustenta, pois a ação anulatória foi ajuizada antes do trânsito em julgado da ação revisional e tem objeto distinto do cumprimento de sentença.

A demanda não se confunde com pretensão executória decorrente de decisão revisional, mas sim busca invalidar a consolidação baseada em mora descaracterizada.

A jurisprudência reconhece que a abusividade nos encargos contratuais descaracteriza a mora e invalida a consolidação da propriedade fiduciária quando fundada em dívida com cláusulas declaradas nulas.

A notificação por edital do devedor fiduciário é excepcional e exige demonstração inequívoca de esgotamento dos meios de localização, o que não ocorreu, pois o imóvel era de residência do devedor e havia processo judicial em curso.

A extinção da dívida, conforme o art. 27, §5º, da Lei nº 9.514/97, pressupõe validade de todos os atos anteriores, o que não se verifica diante da nulidade da consolidação por ausência de mora.

Jurisprudência relevante sustenta a necessidade de intimação pessoal válida do devedor e a nulidade de atos expropriatórios baseados em mora inexistente ou não comprovada.

Diante da sucumbência recíproca, a majoração da verba honorária é cabível nos termos do art. 85, §11, do CPC, observada a proporcionalidade.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso de apelação conhecido e não provido, mantendo-se a sentença por seus próprios fundamentos.
Tese de julgamento: A consolidação da propriedade fiduciária é nula quando realizada com base em mora descaracterizada por decisão judicial anterior e sem a devida notificação pessoal do devedor; a extinção da dívida por leilões negativos pressupõe validade do procedimento expropriatório, o que não se verifica na hipótese dos autos.

Dispositivos relevantes citados:

Código de Processo Civil: art. 85, §11

Código Civil: art. 206, §5º, III

Lei nº 9.514/1997: arts. 26 e 27, §5º

Jurisprudência relevante citada:

TJ-BA - Apelação: 0514679-66.2019.8.05.0001, Rel. Lícia Pinto Fragoso Modesto, 3ª Câmara Cível, publ. 10/09/2024

TJ-BA - Apelação: 0072174-97.1997.8.05.0001, Rel. Lidivaldo Reaiche Raimundo Britto, 2ª Vice-Presidência, publ. 01/12/2023.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos da Apelação Cível n.º 0501398-43.2019.8.05.0001, originária da 19ª Vara dos Feitos de Relação de Consumo da Comarca de Salvador – BA, apelante BANCO PAN S.A. (“PAN”), sucessor por incorporação de BRAZILIAN MORTGAGES COMPANHIA HIPOTECÁRIA (“BM”) e apelado JOÃO BEZERRA DA COSTA NETO.

ACORDAM os Desembargadores integrantes da Segunda Câmara Cível do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, em CONHECER e NEGAR PROVIMENTO à Apelação, nos termos do voto da Relatora.

VIII

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 SEGUNDA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e não provido Por Unanimidade

Salvador, 24 de Fevereiro de 2026.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

Trata-se de Apelação interposta pelo BANCO PAN S.A. (“PAN”), sucessor por incorporação de BRAZILIAN MORTGAGES COMPANHIA HIPOTECÁRIA (“BM”) em face da sentença proferida pelo MM. Juiz de Direito da 19ª Vara dos Feitos de Relação de Consumo da Comarca de Salvador – BA, que nos autos da AÇÃO ANULATÓRIA DE CONSOLIDAÇÃO DE PROPRIEDADE, DE EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL E LEILÃO DE IMÓVEL com pedido INDENIZATÓRIO E TUTELA DE URGÊNCIA E EVIDÊNCIA com pedido de antecipação de tutela/liminar, tombada sob o n.º 0501398-43.2019.8.05.0001,  julgou parcialmente procedente a ação, nos seguintes termos:

“Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE O FEITO, com fundamento no art. 487, I do CPC, para reconhecer como indevida a consolidação do imóvel (localizado na cidade de Salvador/BA, na Alameda Praia do Flamengo, n° 450, Casa: 03, Stella Maris) na propriedade do banco réu, que deverá restituir a posse do bem à parte autora, assim como condeno o requerido ao pagamento, em favor do demandante, de 1% sobre o montante avaliado do imóvel para fins de venda em leilão público, exigível desde a consolidação da propriedade no patrimônio do credor até a restituição da posse ao demandante. Sucumbentes ambas as partes, arcará o réu 50% com as custas do processo cabendo ao autor responder pelos 50% restantes. Fixo os advocatícios sucumbenciais que cada polo pagará ao advogado da parte contrária em 10% sobre o valor da causa atualizado. P.I.C. Salvador, 07 de junho de 2024. Glautemberg Bastos de Luna. Juiz de Direito” (ID 78800687).

Após Embargos de Declaração opostos por BANCO PAN S.A. (“PAN”) o MM. Juiz de Direito da 19ª Vara dos Feitos de Relação de Consumo da Comarca de Salvador – BA acolheu os Aclaratórios, nos seguintes termos:

"Ante o exposto, acolho os embargos de declaração para sanar o erro no dispositivo da sentença, excluindo a condenação do credor fiduciário ao pagamento da taxa de ocupação do imóvel. No mais, mantenho a sentença nos seus demais termos. Publique-se. Intimem-se. SALVADOR - BA, 3 de dezembro de 2024. GLAUTEMBERG BASTOS DE LUNA. Juiz de Direito" (ID 78800710).

Preliminarmente, suscita a ocorrência de prescrição intercorrente da pretensão executória, ao argumento de que a decisão proferida na ação revisional transitou em julgado em dezembro de 2019, sem que tenha sido instaurado, no prazo legal, o competente cumprimento de sentença.

Afirma que, em vez de promover a liquidação e execução do julgado revisional, o autor optou por ajuizar nova demanda, inadequada ao fim pretendido, o que teria ocasionado a perda do objeto da ação anulatória.

No mérito, sustenta a impossibilidade de utilização da presente demanda como meio de cumprimento da sentença revisional, ressaltando a necessidade de observância do procedimento sincrético previsto no Código de Processo Civil.

Aduz, ainda, a ausência de interesse processual do autor, diante da consolidação plena da propriedade em favor do credor fiduciário e da extinção da dívida, nos termos do art. 27, §5º, da Lei nº 9.514/1997, em razão da frustração dos leilões extrajudiciais.

Alega, de igual modo, a regularidade do procedimento de constituição em mora e de consolidação da propriedade, afirmando que o devedor foi devidamente intimado, inclusive por edital, e permaneceu inerte, circunstância que legitimou a adoção dos atos expropriatórios.

Requer: “(…) a) A admissão do presente Recurso de Apelação em seus regulares efeitos, quais sejam Suspensivo e Devolutivo, tendo em vista o preenchimento dos pressupostos de admissibilidade; b) A intimação do Apelado para apresentar contrarrazões, no prazo legal; c) O reconhecimento da PRESCRIÇÃO INTERCORRENTE da pretensão executória, com o consequente julgamento sem resolução do mérito do feito, haja vista que, evidentemente, a ação perdera seu objeto; d) O acolhimento da alegação de NULIDADE DA SENTENÇA, em razão de não ter ocorrido nenhuma irregularidade no procedimento adotado por este Apelante; e) Subsidiariamente, não sendo acolhida a alegação de nulidade da sentença, requer o integral provimento do presente Recurso de Apelação com a reforma da sentença vergastada para reconhecer a regularidade dos atos praticados pela Instituição Financeira Apelante e julgar improcedente todos os pedidos formulados pela Apelado; f) Subsidiariamente, caso seja mantida a sentença vergastada, na questão meritória, requer-se a reforma da sentença no tocante ao ônus sucumbencial, com a condenação exclusiva do Apelado ao pagamento de honorários de sucumbência aos patronos da Apelante, tendo em vista que essa sucumbiu em parte mínima do pedido; g) Subsidiariamente, não sendo acolhido o requerimento formulado na alínea “d”, requer que seja fixada sucumbência recíproca entre as partes; h) Na hipótese de desprovimento, que seja dada como PREQUESTIONADA toda a matéria versada no presente recurso, inclusive, a relevância das questões de direito infraconstitucional e constitucional, nos termos do §3º, inciso V do Art. 105 da CF/88; (…).” (ID 78800716).

A parte apelada apresentou contrarrazões pleiteando o desprovimento do recurso. (ID 78800720).

O feito se encontra em condições de proferir voto, portanto, solicito sua inclusão em pauta. Ressalta-se a possibilidade de sustentação oral, conforme dispõe os artigos 937 do CPC e 187 do RI/TJBA.

É o que importa relatar.

Salvador/BA, data certificada eletronicamente no Sistema.

Desa. Maria de Fátima Silva Carvalho

Relatora

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PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

                Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço o recurso.

Trata-se de Apelação interposta pelo BANCO PAN S.A. (“PAN”)., sucessor por incorporação de BRAZILIAN MORTGAGES COMPANHIA HIPOTECÁRIA (“BM” em face da sentença proferida pelo MM. Juiz de Direito da 19ª Vara dos Feitos de Relação de Consumo da Comarca de Salvador – BA, que nos autos da AÇÃO ANULATÓRIA DE CONSOLIDAÇÃO DE PROPRIEDADE, DE EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL E LEILÃO DE IMÓVEL com pedido INDENIZATÓRIO E TUTELA DE URGÊNCIA E EVIDÊNCIA com pedido de antecipação de tutela/liminar, tombada sob o n.º 0501398-43.2019.8.05.0001, confirmou a liminar anteriormente deferida e julgou parcialmente procedente a ação.

Inicialmente, impõe salientar que a preliminar de prescrição intercorrente suscitada pela apelante não encontra amparo legal.

A instituição financeira sustenta que a pretensão do recorrido estaria fulminada pela prescrição intercorrente, uma vez que a Ação Revisional, tombada sob o n.º 0377818-20.2012.8.05.0001, transitou em julgado em dezembro de 2019 e até a presente data, não teria sido instaurado o incidente de cumprimento de sentença.

Argumenta que o prazo quinquenal previsto no artigo 206, § 5º, inciso III, do Código Civil se exauriu em dezembro de 2024, o que afastaria o objeto da presente Ação Anulatória.

A tese não merece acolhimento. Cumpre distinguir a pretensão de executar eventual crédito decorrente de repetição de indébito daquela voltada à anulação de ato expropriatório eivado de nulidade. A presente demanda foi ajuizada em 14/01/2019, em momento anterior ao trânsito em julgado da Ação Revisional invocada pelo recorrente, com o objetivo específico de impugnar a consolidação da propriedade ocorrida em 29/10/2015.

O reconhecimento da nulidade não decorre da execução do julgado revisional, mas da circunstância de que, à época da consolidação, já havia decisão de segundo grau deste Tribunal reconhecendo a cobrança de encargos abusivos, aptos a descaracterizar a mora. A inexistência de mora válida invalida o ato de consolidação da propriedade, que não se convalesce pela ausência de liquidação do julgado revisional.

Destarte, impõe-se o afastamento da preliminar.

No mérito, o cerne da controvérsia reside na validade do procedimento de execução extrajudicial regido pela Lei n.º 9.514/97. Conforme se depreende do arcabouço probatório, o apelado logrou êxito parcial na Ação Revisional n.º 0377818-20.2012.8.05.0001, cujo acórdão proferido pela Segunda Câmara Cível, em 04/08/2015, determinou a limitação dos juros à taxa média de mercado e o afastamento da capitalização de juros. (ID 78800654 – fls.09).

A jurisprudência pátria, consolidada no âmbito dos tribunais superiores e neste Tribunal de Justiça, orienta-se no sentido de que o reconhecimento da abusividade nos encargos cobrados no período da normalidade contratual (juros remuneratórios e capitalização) descaracteriza a mora do devedor.

No caso em tela, o ato de consolidação da propriedade em favor do Banco ocorreu em 29/10/2015, ou seja, dois meses após o julgamento que reconheceu a ilegalidade de cláusulas financeiras fundamentais do pacto.

Com efeito, ao prosseguir com a expropriação do bem enquanto o título que fundamentava a dívida estava sendo substancialmente alterado por decisão judicial de segundo grau, a instituição financeira apelante agiu em manifesto descompasso com o princípio da boa-fé objetiva e com o devido processo legal.

É cediço que a lei 9.514/97, que dispõe sobre o Sistema Financeiro Imobiliário, instituindo a alienação fiduciária regula a matéria posta em julgamento.

O art. 26 estabelece, in verbis:

“Art. 26. Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário.

§ 1º Para os fins do disposto neste artigo, o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído, será intimado, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do competente Registro de Imóveis, a satisfazer, no prazo de quinze dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação.

§ 2º O contrato definirá o prazo de carência após o qual será expedida a intimação.

§ 3º A intimação far-se-á pessoalmente ao fiduciante, ou ao seu representante legal ou ao procurador regularmente constituído, podendo ser promovida, por solicitação do oficial do Registro de Imóveis, por oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento.”

Com efeito, a mora, indispensável para a consolidação nos termos do artigo 26 da Lei n.º 9.514/97, encontrava-se juridicamente abalada pelo reconhecimento das abusividades. Desta forma, não se pode considerar legítima a conduta do credor que ignora o comando judicial de revisão para, de forma célere, promover a retomada do imóvel residencial do mutuário pelo valor original e viciado da dívida.

Outrossim, pairam fundadas dúvidas sobre a validade da notificação por edital realizada pelo banco. O apelado demonstrou que o imóvel objeto da lide é sua residência e de sua família e a tentativa de notificação editalícia sob o argumento de "lugar incerto e não sabido" mostra-se temerária quando existe uma relação litigiosa em curso desde 2012, na qual o banco dispunha de patronos constituídos e pleno conhecimento da situação fática do devedor.

A notificação pessoal é requisito rígido e sua substituição pelo edital exige o esgotamento real de todos os meios de localização, o que não restou sobejamente comprovado pelo apelante, que se limitou a alegar a fé pública do oficial sem contrapor a afirmação de residência contínua do autor no bem.

Quanto à alegação de perda de objeto em face da extinção da dívida por leilões negativos (Art. 27, § 5º da Lei n.º 9.514/97), esta também deve ser rechaçada. A extinção da obrigação e a consolidação plena da propriedade só ocorrem validamente se o procedimento que as antecedeu for hígido. Sendo a consolidação da propriedade o ato-base nulo, por ter sido realizada sobre mora inexistente ou viciada, todos os atos posteriores, incluindo os leilões e a eventual emissão de termo de quitação compulsória, são igualmente nulos por derivação. O ordenamento jurídico não admite que uma nulidade substancial no nascedouro do procedimento expropriatório seja sanada pelo simples transcurso das etapas subsequentes do mesmo rito viciado.

Corrobora neste sentido a Jurisprudência Pátria:

“APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATOS DO SISTEMA FINANCEIRO DE HABITAÇÃO. AÇÃO ANULATÓRIA. - ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. PROPRIEDADE CONSOLIDADA. LEILÕES DO IMÓVEL. INTIMAÇÃO. IRREGULARIDADE. INOCORRÊNCIA. A CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE AO CREDOR FIDUCIÁRIO NOS CONTRATOS DE FINANCIAMENTO DE IMÓVEIS GARANTIDOS POR ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA REGIDOS PELA ADMITIA A EMENDA DA MORA ATÉ O ATO DE ALIENAÇÃO NO PÚBLICO LEILÃO. A LEI Nº 13.465 DE 12/07/17 INSERIU O § 2º- A E O § 2º- B AO ART. 27 DA LEI N . 9.514/97 ASSEGURANDO AO DEVEDOR FIDUCIANTE INTIMAÇÃO PESSOAL DAS DATAS DE LEILÃO E O DIREITO DE PREFERÊNCIA PARA ADQUIRIR O IMÓVEL POR PREÇO CORRESPONDENTE AO VALOR DA DÍVIDA, SOMADO AOS ENCARGOS, DESPESAS, TAXAS E IMPOSTOS A QUE DEU CAUSA. CIRCUNSTÂNCIA DOS AUTOS EM QUE RESULTOU FRUSTRADA A INTIMAÇÃO NO ENDEREÇO REGULAR POR MUDANÇA DE ENDEREÇO NÃO COMUNICADA; A ALIENAÇÃO EXTRAJUDICIAL FOI PRECEDIDA DE EDITAIS; NÃO HÁ IRREGULARIDADE A SER RECONHECIDA; E SE IMPÕE MANTER A SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA. RECURSO DESPROVIDO. (TJ-BA - Apelação: 05146796620198050001, Relator.: LÍCIA PINTO FRAGOSO MODESTO, TERCEIRA CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 10/09/2024).”

“APELAÇÕES CÍVEIS. PRELIMINARES DE VIOLAÇÃO AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE. REJEITADAS. AÇÃO ORDINÁRIA. PEDIDO DE DECLARAÇÃO DE NULIDADE DE PROCEDIMENTO ADMINISTRATIVO, DE LEILÃO DE IMÓVEL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA, COM GARANTIA HIPOTECÁRIA. DECRETO-LEI N. 70/66. NECESSIDADE NOTIFICAÇÃO DEVEDOR FIDUCIANTE PARA PURGAR A MORA. AUSÊNCIA DE INTIMAÇÃO PESSOAL. NULIDADE. AJUIZAMENTO DE AÇÃO JUDICIAL QUE NÃO É SUFICIENTE PARA COMPROVAR CIÊNCIA. PROCEDÊNCIA DOS PEDIDOS. INVERSÃO DA VERBA HONORÁRIA. AÇÃO CAUTELAR. LEILÃO QUE ANTECEDEU O AFORAMENTO DA DEMANDA. DESCABIMENTO DE DETERMINAÇÃO DE SUSPENSÃO DO ATO. HONORÁRIOS MAJORADOS. SENTENÇA MANTIDA. NEGO PROVIMENTO AO APELO N. 0064096-17.1997.8 .05.0001 e DOU PROVIMENTO EM PARTE AO RECURSO N. 0072174-97.1997 .8.05.0001. (TJ-BA - Apelação: 00721749719978050001, Relator.: LIDIVALDO REAICHE RAIMUNDO BRITTO, 2ª VICE-PRESIDÊNCIA, Data de Publicação: 01/12/2023).”

Por fim, em observância ao artigo 85, § 11, do Código de Processo Civil, majoro os honorários advocatícios sucumbenciais devidos pela parte apelante para 15% (quinze por cento) sobre o valor da causa atualizado, observada a distribuição da sucumbência recíproca já fixada em primeiro grau.

Ante o exposto, voto no sentido de CONHECER e NEGAR PROVIMENTO ao recurso de Apelação, mantendo a sentença recorrida por seus próprios fundamentos.

Sala de Sessões, Salvador/BA, de de 2026

DESA. MARIA DE FÁTIMA SILVA CARVALHO

RELATORA

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