PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

Ementa: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. MORA DA CONSTRUTORA. EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO EM FAVOR DO CONSUMIDOR. LUCROS CESSANTES. CLÁUSULA PENAL INVERTIDA. DANOS MORAIS CONFIGURADOS. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

 1. Apelação cível interposta contra sentença que, nos autos de ação de indenização por danos materiais e morais decorrentes de atraso na entrega de imóvel, julgou improcedentes os pedidos ao fundamento de que a mora decorreu do inadimplemento do comprador, que quitou tardiamente o saldo devedor. O autor sustenta que o atraso foi causado pelas rés, em razão da não expedição tempestiva do “habite-se”, existência de vícios construtivos e impossibilidade de obtenção de financiamento, pleiteando indenização por lucros cessantes, cláusula penal e danos morais.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

 2. Há três questões em discussão: (i) definir a quem se imputa a mora pelo atraso na entrega do imóvel; (ii) estabelecer se são devidos lucros cessantes e a inversão da cláusula penal em favor do consumidor; (iii) determinar se o atraso configura dano moral indenizável.

III. RAZÕES DE DECIDIR

 3. Reconhece-se a relação de consumo e a responsabilidade solidária das empresas integrantes da cadeia de fornecimento, afastando a ilegitimidade passiva com base nos arts. 7º, parágrafo único, e 25, §1º, do CDC.

 4. Fixa-se que o prazo final de entrega do imóvel, considerada a cláusula de tolerância, expirou em agosto de 2013, configurando mora das rés a partir de setembro de 2013.

5. Afasta-se a aplicação da exceção do contrato não cumprido contra o consumidor, pois a mora inicial é das fornecedoras, que não disponibilizaram o imóvel em condições de financiamento, sem “habite-se” e com vícios construtivos.

6. Reconhece-se que o inadimplemento do comprador decorreu diretamente da mora prévia das rés, autorizando a aplicação da exceptio non adimpleti contractus em favor do consumidor.

7. Estabelece-se que a mora das rés perdura até a efetiva entrega das chaves, sendo este o termo final para apuração dos prejuízos.

8. Afirma-se que os lucros cessantes são presumidos em caso de atraso na entrega de imóvel, fixando-se indenização mensal de 0,5% sobre o valor do contrato durante o período de mora.

9. Admite-se a inversão da cláusula penal em favor do consumidor, diante do desequilíbrio contratual e conforme o Tema 971 do STJ.

10. Permite-se, excepcionalmente, a cumulação da cláusula penal com lucros cessantes, diante da insuficiência da multa contratual para recompor integralmente o dano.

11. Reconhece-se que o atraso significativo na entrega de imóvel residencial ultrapassa o mero aborrecimento e configura dano moral indenizável.

IV. DISPOSITIVO

12. Recurso parcialmente provido.

Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 389, 405, 422, 476 e 944; CDC, arts. 7º, parágrafo único, e 25, §1º; CPC, art. 373; Lei nº 14.905/2024 (art. 406 do CC).

Jurisprudência relevante citada: STJ, Tema 971; STJ, Tema 970; STJ, Tema 1.368; TJ-BA, Apelação nº 0579306-50.2017.8.05.0001; TJ-BA, Apelação nº 0566239-18.2017.8.05.0001.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos os presentes autos da Apelação Cível nº 0561652-21.2015.8.05.0001, em que figuram como Apelantes FERNANDO AZEVEDO PASSOS e outros e como Apeladas ONDINA LODGE EMPREENDIMENTOS SPE LTDA e outros.

Acordam os Desembargadores integrantes da Turma Julgadora da Segunda Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, conforme certidão de julgamento, em CONHECER e DAR PARCIAL PROVIMENTO ao recurso, nos termos do voto do relator.

Salvador/BA, Sala das Sessões, data registrada no sistema.

PRESIDENTE

PAULO ALBERTO NUNES CHENAUD

DESEMBARGADOR RELATOR

06-238

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 SEGUNDA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e provido em parte Por Unanimidade

Salvador, 19 de Maio de 2026.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

Trata-se de Apelação Cível interposta por FERNANDO AZEVEDO PASSOS contra a sentença proferida pelo MM. Juízo de Direito da 7ª Vara de Relações de Consumo da Comarca de Salvador/BA, nos autos da Ação de Indenização por Danos Morais e Materiais ajuizada em face de ONDINA LODGE EMPREENDIMENTOS SPE LTDA, e outros.

Adoto o relatório da sentença (ID 102251124), acrescentando que o Juízo de primeiro grau julgou improcedentes os pedidos autorais, nos seguintes termos:

“(…)

Da análise dos autos, observa-se que o ponto central da demanda recaí sobre a ocorrência de atraso injustificado na entrega do imóvel, o que, segundo o Autor, daria ensejo à aplicação de multas, bem como condenação em danos materiais e morais. 

Como recapitulação, observa-se que o Autor, em sede de inicial, aduz que o bem deveria ter sido entregue em fevereiro de 2013. Tal informação, inclusive, é asseverada pelo próprio quadro resumo (Id 304371845, fl. 4, cláusula "F"). 

As Rés, por sua vez, demonstram que o "habite-se" foi expedido em 24/02/2014 (Id 304373359), e que as chaves foram entregues em 04 de agosto de 2014 (Id 304373379), em razão de inadimplemento dos Autores. 

Junta, para tanto, extrato de Id 304373377, o qual demonstra, inadimplemento do Autor, que somente teria pago as parcelas do financiamento no dia 26.05.2014. Tal fato, inadimplemento, inclusive, é suscitado pela Autora em sede de réplica, contudo, esta imputa as Rés, que, em razão da demora de entregar o bem, obstaram a possibilidade de aquisição de financiamento pelos Autores. 

Tecido os esclarecimentos acima, verifica-se dos autos que o atraso na entrega do bem não decorreu de inadimplemento por parte da Ré, mas sim do comportamento da própria Autora, que deixou de cumprir, de forma tempestiva, com a obrigação assumida contratualmente, qual seja, o pagamento integral do saldo devedor. 

Nos termos do artigo 476 do Código Civil, “nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro”. 

Ou seja, é vedado à parte exigir o cumprimento do pacto sem, antes, demonstrar ter adimplido com suas obrigações.

(…)

A justificativa trazida pela parte Autora, no sentido de que “as instituições financeiras somente aprovam o financiamento de habitação após a entrega efetiva do imóvel, assim, configurada a mora dos réus, não tinha como o autor quitar o saldo devedor” (Id 304373401, fls. 26 e 27), não encontra amparo nos elementos constantes dos autos, tampouco em prática usual de mercado. 

Ademais, não houve produção de qualquer prova que demonstre a alegada exigência pelas instituições financeiras, tampouco que a empresa Ré tenha se recusado a colaborar para a efetivação do financiamento (art. 373, inciso I do CPC).

Ao revés, é notório que a prática adotada no mercado imobiliário impõe que a entrega das chaves ocorra somente após a comprovação da efetivação do financiamento ou do pagamento integral do saldo devedor, exatamente para garantir à incorporadora o recebimento do valor ajustado.

Diante do exposto, REJEITO os pedidos indenizatórios (aplicação de multa) formulados pela parte Autora, haja vista que o atraso na entrega do bem se deu em razão do seu próprio inadimplemento.

Quanto ao pedido de indenização por lucros cessantes, impõe ainda ressaltar que igualmente não merece prosperar. 

A própria petição inicial declara que o imóvel seria utilizado para fins de moradia própria (Id 304370896, fl. 2), circunstância que destoa da alegação posterior, feita nos pedidos, de que o atraso na entrega teria gerado prejuízos decorrentes de aluguéis que teriam sido supostamente deixado de serem aferidos (Id 304370896, fl. 22, item "III"). 

Tal contradição enfraquece as alegações autorais e evidencia que não houve, de fato, destinação econômica frustrada que justifique a indenização pretendida, tratando-se, em verdade, de tentativa do Autor de aferir ganhos com a suposta ilicitude perpetrada pelo Réu. 

Ausente, ainda, qualquer dano moral indenizável, ante a inocorrência de ato ilícito pela Ré (de forma a justificar a indenização) e não comprovação dos danos à personalidade evetualmente sofridos pelas partes. 

Ante ao exposto, aprecio o mérito da demanda para JULGAR IMPROCEDENTES os requerimentos dos Autores. 

Considerando que a parte Autora decaiu em seus pedidos, condeno-a ao pagamento das custas, honorários advocatícios de sucumbência, os quais fixo por apreciação equitativa em R$ 5.000,00 (cinco mil reais), visto o caráter do proveito econômico, bem como o elevado valor da causa,  em observância, ainda, ao trabalho prestado, bem como: o lugar de realização do serviço, em Salvador, e a natureza e importância da causa, que, ante a reverberação individual, é mínima (art. 85, § 2º e § 8º do CPC).

Contudo, haja vista que a parte Autora é detentora da gratuidade, ficam às custas processuais e honorários, decorrentes da sua sucumbência, suspensas, pelo prazo de 5 (cinco) anos, contados a partir do trânsito em julgado da presente decisão (art. 99, § 3º do CPC)”.

Em suas razões (ID 102251128), os Apelantes sustentam, em suma, que a sentença partiu de premissa fática equivocada, configurando error in judicando. Alegam que a mora foi exclusiva das Apeladas, que descumpriram o prazo de entrega do imóvel, previsto para fevereiro de 2013, e que mesmo com o prazo de tolerância de 180 dias, o termo final seria agosto de 2013.

Argumentam que a quitação do saldo devedor, que ocorreu em maio de 2014, só foi postergada porque as Apeladas não haviam cumprido suas obrigações primordiais, como a expedição do "Habite-se", que só ocorreu em abril de 2014, a correção de vícios construtivos, apontados em vistoria de janeiro de 2014, e a baixa da hipoteca que gravava o imóvel, impedindo a obtenção de financiamento bancário em tempo hábil. Invocam a exceção do contrato não cumprido a seu favor.

Ao final, requereram o provimento do recurso com a reforma integral da sentença para que as Apeladas sejam condenadas ao pagamento de lucros cessantes, multa contratual, danos morais, e a inversão do ônus sucumbenciais.

Em contrarrazões (ID 102251140), as Apeladas pugnam pela manutenção da sentença. Reiteram a preliminar de ilegitimidade passiva das empresas OAS, AMERICA (COSBAT) e NOVAPEX. No mérito, defendem a correção do julgado, afirmando que a culpa pelo atraso na entrega das chaves foi exclusiva dos Apelantes, que se encontravam inadimplentes quanto à quitação do saldo devedor.

Autos encaminhados a esta Corte e distribuídos a esta Câmara Cível, cabendo-me a relatoria.

Em cumprimento ao art. 931, do CPC, restituo os autos à Secretaria, com relatório, ao tempo em que solicito dia para julgamento, salientando a possibilidade de sustentação oral, nos termos do inciso I do art. 937, do CPC c/c inciso I do art. 187 do Regimento Interno deste Tribunal.

Salvador/BA, data registrada no sistema.

PAULO ALBERTO NUNES CHENAUD

DESEMBARGADOR RELATOR

(assinado eletronicamente)

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do recurso.

Como relatado, trata-se de Apelação Cível interposta por FERNANDO AZEVEDO PASSOS contra a sentença proferida pelo MM. Juízo de Direito da 7ª Vara de Relações de Consumo da Comarca de Salvador/BA, nos autos da Ação de Indenização por Danos Morais e Materiais ajuizada em face de ONDINA LODGE EMPREENDIMENTOS SPE LTDA e outros.

Inicialmente, passo à análise da preliminar levantada pela apelada.

As rés OAS EMPREENDIMENTOS S/A, COSBAT CONSTRUÇÃO E ENGENHARIA LTDA e NOVAPEX ENGENHARIA LTDA, em sede de contestação e contrarrazões, insistem na tese de ilegitimidade passiva, ao argumento de que o contrato de promessa de compra e venda foi firmado exclusivamente com a empresa ONDINA LODGE EMPREENDIMENTOS SPE LTDA.

Contudo, a preliminar deve ser rejeitada.

A relação jurídica em análise é eminentemente de consumo, aplicando-se as normas do Código de Defesa do Consumidor. A petição inicial e os materiais publicitários associados ao empreendimento "Condomínio Costa España" evidenciam que todas as empresas demandadas se apresentaram ao mercado consumidor como um grupo econômico coeso, responsável pela incorporação e construção do projeto. A marca "OAS Empreendimentos", em especial, foi utilizada como chamariz para atrair os consumidores, conferindo credibilidade e segurança ao negócio, como afirmado pelos próprios autores.

O Código de Defesa do Consumidor, em sua sistemática de proteção à parte vulnerável, estabelece a responsabilidade solidária de todos os integrantes da cadeia de fornecimento. O parágrafo único do artigo 7º e o § 1º do artigo 25 do referido diploma legal são claros ao dispor que, havendo mais de um autor da ofensa, todos responderão solidariamente pela reparação dos danos previstos nas normas de consumo.

No caso concreto, as empresas atuaram em conjunto, formando uma cadeia de fornecimento e um grupo econômico de fato perante o consumidor. A criação de uma Sociedade de Propósito Específico (SPE), como a ONDINA LODGE, é uma prática comum no mercado imobiliário, mas não serve como artifício para blindar o patrimônio das empresas controladoras ou parceiras que se beneficiaram economicamente do empreendimento e emprestaram seu nome e reputação para a sua comercialização. Todos os que participam e lucram com o negócio integram a relação de consumo e, portanto, respondem solidariamente por eventuais falhas na prestação do serviço.

Dessa forma, com base na teoria da aparência e na responsabilidade solidária imposta pelo Código de Defesa do Consumidor, rejeito a preliminar de ilegitimidade passiva arguida pelas rés.

No mérito, o ponto central do recurso reside na definição da responsabilidade pelo atraso na entrega do imóvel. Enquanto a sentença atribuiu a mora aos compradores, ora Apelantes, por terem quitado o saldo devedor apenas em maio de 2014, estes defendem que a mora inicial e determinante foi das vendedoras, ora Apeladas, o que lhes impossibilitou o pagamento tempestivo.

Pois bem.

O contrato de promessa de compra e venda (ID 102250959), firmado em 18 de outubro de 2010, estabelecia como prazo para entrega das chaves o mês de fevereiro de 2013 (Quadro Resumo, item F). O instrumento previa, ainda, uma cláusula de tolerância de 180 dias (Cláusula 3.2), cuja validade é reconhecida pela jurisprudência, desde que não haja justificativa para prorrogação adicional. Assim, o prazo final para a entrega do imóvel, já com a tolerância, era agosto de 2013.

A partir de 1º de setembro de 2013, as Apeladas incorreram em mora, pois o imóvel não estava disponível para entrega.

As justificativas genéricas apresentadas na contestação, como aquecimento do mercado da construção civil, chuvas e greves, constituem fortuito interno, inerente ao risco da atividade empresarial, e não eximem a responsabilidade das fornecedoras perante o consumidor.

A sentença fundamentou a improcedência na aplicação da exceptio non adimpleti contractus (exceção do contrato não cumprido), prevista no artigo 476 do Código Civil, contra os próprios compradores. O raciocínio do juízo de origem foi o de que, como os Apelantes só quitaram o saldo final em 26 de maio de 2014, não poderiam exigir o cumprimento da obrigação, a entrega das chaves, das Apeladas.

Ocorre que tal raciocínio inverte a ordem causal dos fatos e desconsidera que, para a quitação da parcela final através de financiamento bancário, o imóvel precisaria estar em condições de ser financiado, o que pressupõe, no mínimo, a expedição do "Habite-se" e a ausência de vícios construtivos relevantes.

Os documentos dos autos demonstram que a mora das Apeladas foi anterior e foi a causa direta do atraso no pagamento pelos Apelantes. Vejamos a cronologia:

1. Prazo final para entrega: Agosto de 2013.
2. Início da mora das Apeladas: 1º de setembro de 2013.
3. Vistoria com apontamento de vícios: Em 20 de janeiro de 2014, o Boletim de Vistoria da Unidade (ID 102250962) registrou diversas não conformidades, com a anotação "Não Aceito" em itens como pintura, esquadrias e instalações elétricas.
4. Expedição do "Habite-se": O documento essencial para a regularização do imóvel e viabilização do financiamento bancário somente foi expedido em 24 de fevereiro de 2014 (ID 102250957), ou seja, seis meses após o fim do prazo de tolerância.
5. Correção dos vícios: A unidade só foi considerada aprovada em revistoria em 10 de março de 2014 (conforme ID 102250962 e contestação das rés).
6. Quitação do saldo devedor pelos Apelantes: 26 de maio de 2014.
7. Entrega efetiva das chaves: 04 de agosto de 2014 (ID 102249114).

A análise dessa sequência de eventos deixa claro que, quando a obrigação de pagar a parcela final se tornou exigível, as Apeladas já estavam em mora há meses. É descabido exigir que os compradores obtivessem um financiamento e quitassem o saldo devedor de um imóvel que ainda não possuía "Habite-se" e apresentava vícios construtivos.

A exceção do contrato não cumprido, portanto, operava em favor dos Apelantes, que tinham o direito de suspender o pagamento da última parcela até que as Apeladas cumprissem sua parte na avença.

A mora das Apeladas, portanto, não cessou com a mera expedição do "Habite-se", mas se estendeu até a efetiva entrega das chaves, momento em que os compradores puderam, de fato, usufruir do bem pelo qual pagaram.

Assim, reconheço a mora exclusiva das Apeladas no período compreendido entre 1º de setembro de 2013, data seguinte ao término do prazo de tolerância, e 04 de agosto de 2014, data da efetiva entrega das chaves.

Uma vez configurada a mora das Apeladas, surge o dever de indenizar os prejuízos materiais sofridos pelos Apelantes.

No que tange aos lucros cessantes, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é pacífica no sentido de que, em casos de atraso na entrega de imóvel, o prejuízo do comprador é presumido, correspondendo ao valor que ele deixou de auferir com o aluguel do bem ou ao que gastou para morar em outro local durante o período de atraso. A privação do uso do bem, seja para habitação ou para locação, gera um dano patrimonial que deve ser reparado.

Conforme entendimento desta Corte de Justiça, a indenização por lucros cessantes deve ser fixada em 0,5% (meio por cento) sobre o valor atualizado do contrato, por cada mês de atraso. Vejamos:

APELAÇÃO CÍVEL. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. LUCROS CESSANTES NO PERCENTUAL DE 0,5% SOBRE O VALOR DO IMÓVEL. POSSIBILIDADE. DANOS MORAL. CONFIGURADO. SENTENÇA MANTIDA. APELAÇÃO IMPROVIDA. I – Atraso na entrega de imóvel. Sentença que condenou a apelante ao pagamento de indenização por lucros cessantes, correspondentes ao valor mensal de 0,5% (meio por cento) do valor do imóvel, acrescidos de juros e correção monetária. II - Não há caso fortuito externo a afastar a responsabilidade pelo atraso da obra, pois as circunstâncias alegadas não fogem, ou não deveriam fugir, ao poder de absorção e reação da construtora, à luz da teoria do risco empresarial. Os lucros cessantes, no caso de atraso na entrega de obra, são presumidos e, com eles, busca-se compensar o comprador pela falta ou impossibilidade de uso, gozo e disposição da coisa. Correta a fixação do valor dos lucros cessantes, equivalente a 0,5% do valor do imóvel pois, havendo atraso na entrega de imóvel, é cabível a condenação da construtora ao pagamento de alugueres, a fim de compensar os adquirentes pela não disponibilidade do imóvel e pela impossibilidade de exercerem todos os direitos inerentes à propriedade. III - O aborrecimento causado pelo atraso na entrega do imóvel ultrapassou o transtorno cotidiano e atingiu a dignidade do consumidor, sendo evidente o dano moral. Fixação do quantum indenizatório a título de danos morais em consonância os princípios da razoabilidade e proporcionalidade e precedentes desta corte. IV - Recurso conhecido e não provido. Vistos, relatados e discutidos estes autos da APELAÇÃO CÍVEL nº 0579306-50.2017.8.05.0001, em que figuram como apelante BRF EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA e apelado ROBERTO VINAL MEIRELES e outro. ACORDAM os Senhores Desembargadores componentes das Segunda Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, por unanimidade, em NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO, nos termos do voto do Relator. (TJ-BA - Apelação: 05793065020178050001, Relator.: JOSE SOARES FERREIRA ARAS NETO, Data de Julgamento: 29/08/2013, SEGUNDA CAMARA CÍVEL, Data de Publicação: 11/06/2024) (g.n.) 

APELAÇÃO CÍVEL. ATRASO NA ENTREGA DE OBRA. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. NÃO COMPROVAÇÃO DA EFETIVA ENTREGA. REVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL. IMPOSSIBILIDADE DE APURAÇÃO DA BASE DE CÁLCULO. REVERSÃO AFASTADA. LUCROS CESSANTES DEVIDOS EM VALOR DE 0,5% DO VALOR DO IMÓVEL POR MÊS DE ATRASO. TERMO A QUO. DATA DA ENTREGA INCLUINDO PRAZO DE TOLERÂNCIA. TERMO FINAL ENTREGA DAS CHAVES. ATRASO SUBSTANCIAL. DANO MORAL FIXADO EM VALOR RAZOÁVEL. PRECEDENTES. SENTENÇA REFORMADA. APELO PARCIALMENTE PROVIDO. Vistos, relatados e discutidos estes autos de n. 0566239-18.2017.8.05.0001, em que figuram como apelante MARIO JORGE BARROS LIMA e como apelada ITAPARICA RESORT EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO S/A. ACORDAM os magistrados integrantes da Primeira Câmara Cível do Estado da Bahia, por unanimidade, em DAR PARCIAL PROVIMENTO AO APELO, nos termos do voto da relatora. Sala das Sessões, Presidente Desa. Silvia Carneiro Santos Zarif Relatora Procurador (a) de Justiça A5 Salvador,. (TJ-BA - APL: 05662391820178050001, Relator.: SILVIA CARNEIRO SANTOS ZARIF, PRIMEIRA CAMARA CÍVEL, Data de Publicação: 25/03/2021) (g.n.) 

Dessa forma, diante da mora injustificada verificada entre 01 de setembro de 2013 e 04 de agosto de 2014, os apelantes fazem jus à indenização mensal no percentual de 0,5% (meio por cento) sobre o valor atualizado do contrato por mês de atraso. Sobre tais parcelas mensais, devem incidir correção monetária pelo INPC e juros de mora de 1% ao mês, ambos a partir de cada vencimento mensal do aluguel frustrado, em atenção ao princípio da reparação integral.

Lado outro, no que diz respeito à cláusula penal, observa-se que o contrato firmado (ID 102250959) estabelece, em suas condições gerais, penalidades para a hipótese de mora do consumidor, mas silencia quanto às sanções aplicáveis ao fornecedor em caso de inadimplemento. Tal desequilíbrio viola os princípios da probidade e da boa-fé objetiva insculpidos no artigo 422 do Código Civil e autoriza a intervenção judicial para restabelecer a paridade entre as partes, mediante a inversão da cláusula penal moratória.

A possibilidade de inversão da cláusula penal em favor do consumidor foi pacificada pelo Superior Tribunal de Justiça no Tema Repetitivo 971:

EMENTA: AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. MORA DA CONSTRUTORA. ENTREGA DO BEM. HABITE-SE. EXPEDIÇÃO. CLÁUSULA PENAL. INVERSÃO. POSSIBILIDADE. TEMA Nº 971. DANOS MATERIAIS. RECONHECIMENTO. REVISÃO. INVIABILIDADE. 1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ). 2. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento no sentido de ser possível a inversão da cláusula penal moratória em favor do consumidor, no caso de inadimplemento do promitente vendedor, consubstanciado na ausência de entrega do imóvel no prazo acordado. 3. Na hipótese, o acórdão reconheceu o cabimento de indenização por danos materiais devido à entrega do imóvel com dimensão inferior à originalmente contratada. 4. Inadmissível, na estreita via do recurso especial, a alteração das conclusões das instâncias de cognição plena que demandem o reexame do acervo fático-probatório dos autos, a teor da Súmula nº 7/STJ. 5. Agravo interno não provido. (AgInt no REsp n. 1.969.226/SE, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 12/9/2022, DJe de 19/9/2022.)

No caso em exame, a cláusula 3.3.2 das Condições Gerais (ID 102250959, p. 34) prevê a incidência de multa de 2% (dois por cento) e juros de mora de 1% (um por cento) ao mês em caso de atraso nos reembolsos devidos pelo adquirente. Por simetria e equidade, tais encargos devem ser aplicados em desfavor das apeladas, incidindo sobre o valor total atualizado das parcelas adimplidas pelos autores até a data da entrega das chaves.

Quanto aos consectários desta multa específica, devem incidir correção monetária e juros de mora a partir da citação, momento em que as rés foram constituídas em mora judicialmente, conforme o artigo 405 do Código Civil.

Em tempo, ressalte-se que, sobre a cumulação das referidas verbas, é necessário observar a tese firmada no Tema Repetitivo 970 do STJ, que, em regra, veda a cumulação da cláusula penal moratória com lucros cessantes quando a multa possuir natureza compensatória ou valor equivalente ao locativo.

No entanto, no cenário específico destes autos, verifica-se uma cumulação excepcional justificável. Isso ocorre porque a multa de 2%, prevista de forma isolada e única, revela-se manifestamente insuficiente para recompor o prejuízo decorrente da privação do uso do imóvel por quase um ano.

A manutenção apenas da multa invertida premiaria a desídia das rés, pois o valor de 2% sobre o montante pago não atinge sequer uma parcela da indenização locatícia devida pelo longo período de atraso (11 meses). Assim, enquanto os lucros cessantes visam indenizar a perda dos frutos que o bem renderia, a cláusula penal invertida atua como punição ao descumprimento do dever de pontualidade.

Dada a extensão da mora e a insuficiência da sanção pecuniária isolada, a cumulação é necessária para assegurar a reparação integral, nos termos do artigo 944 do Código Civil e do artigo 389 do mesmo diploma, evitando que a conduta desidiosa das rés lhes resulte em vantagem econômica indevida através de uma indenização meramente simbólica.

Dessa forma, devem ser acolhidos os pedidos de condenação das apeladas, de forma solidária, ao pagamento de lucros cessantes de 0,5% ao mês sobre o valor do contrato, bem como à aplicação da multa moratória invertida de 2% e juros de 1% ao mês, calculados sobre o saldo pago, observando-se os termos iniciais e índices de atualização acima fixados.

Por fim, os Apelantes pleiteiam indenização por danos morais, alegando que o atraso na entrega do imóvel lhes causou angústia, frustração e transtornos que ultrapassam o mero aborrecimento.

Com razão. Embora o simples inadimplemento contratual, por si só, não gere dano moral, a jurisprudência consolidada reconhece que o atraso significativo na entrega de imóvel residencial, frustrando a legítima expectativa do consumidor de usufruir de sua moradia, extrapola a esfera do mero dissabor cotidiano e atinge direitos da personalidade.

No caso em tela, o atraso foi de quase um ano após o esgotamento do prazo de tolerância, de setembro de 2013 a agosto de 2014. Tal período prolongado de incerteza e frustração configura abalo psicológico e ofensa à dignidade que merecem reparação.

Considerando a extensão do dano, o porte econômico das empresas ofensoras, o caráter pedagógico e punitivo da medida, bem como os princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, fixo a indenização por danos morais em R$ 10.000,00 (dez mil reais) para cada um dos autores, totalizando R$ 20.000,00 (vinte mil reais).

Quanto aos consectários incidentes sobre a condenação por danos morais de natureza contratual, a atualização do quantum indenizatório deverá observar a nova redação do art. 406 do Código Civil (Lei nº 14.905/2024) e as diretrizes do Tema Repetitivo 1.368 do STJ.

Dessa forma, os juros de mora incidirão pela taxa legal (Taxa Selic deduzida do índice de atualização monetária - IPCA), contados a partir da citação (art. 405 do CC) até a data do arbitramento. A partir desta data (arbitramento), a atualização e os juros serão compostos exclusivamente pela Taxa Selic integral, em observância à Súmula 362 do STJ, vedada a cumulação com qualquer outro índice de correção monetária para evitar o bis in idem, garantido o piso de zero caso a taxa referencial seja inferior à inflação no período, conforme o § 1º, inciso II, do referido dispositivo legal.

No mesmo sentido é a jurisprudência deste Tribunal de Justiça:

EMENTA: PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Quinta Câmara Cível Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 0543318-36.2015.8.05.0001 Órgão Julgador: Quinta Câmara Cível APELANTE: GAFISA S/A. e outros (2) Advogado(s): GILBERTO RAIMUNDO BADARO DE ALMEIDA SOUZA, LEONARDO MENDES CRUZ, MARCUS VINICIUS GARCIA SALES, DERALDO MOREIRA BARBOSA NETO APELADO: DANIEL CORDEIRO BOMFIM e outros (2) Advogado(s):MARCUS VINICIUS GARCIA SALES, LEONARDO MENDES CRUZ, GILBERTO RAIMUNDO BADARO DE ALMEIDA SOUZA ACORDÃO DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÕES CÍVEIS. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. TERMO FINAL DA MORA. DANOS MATERIAIS EMERGENTES. CUMULAÇÃO COM CLÁUSULA PENAL. DANO MORAL CONFIGURADO. RECURSO DO AUTOR PARCIALMENTE PROVIDO. RECURSO DAS RÉS DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Foram interpostos Recursos de Apelação contra a sentença, que, nos autos da Ação de indenização por Danos Morais e Materiais movida por DANIEL CORDEIRO BOMFIM contra OAS EMPREENDIMENTOS S.A. e GAFISA S.A., julgou parcialmente procedentes os pedidos, condenando as rés ao pagamento de cláusula penal e danos materiais emergentes 2. OAS EMPREENDIMENTOS S.A. e GAFISA S.A. apelaram sustentando a impossibilidade de cumulação da cláusula penal com indenização por danos emergentes, bem como a ausência de comprovação do prejuízo. Alegaram que a condenação por danos materiais teve como marco inicial data anterior ao prazo contratual de entrega. 3. DANIEL CORDEIRO BOMFIM, por sua vez, recorreu pleiteando (i) a fixação de prazo mais amplo do atraso, (ii) a restituição dos valores pagos a título de juros de obra, (iii) a condenação das rés por danos morais, e (iv) a majoração dos danos materiais com base em valores efetivamente pagos. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 4. Há cinco questões em discussão: (i) a definição do termo final do atraso na entrega do imóvel; (ii) a possibilidade de cumulação de cláusula penal com indenização por danos materiais emergentes; (iii) a ocorrência de danos morais decorrentes do atraso; (iv) a comprovação e extensão dos danos materiais indenizáveis; e (v) a legitimidade da cobrança de juros de obra após o prazo contratual de entrega. III. RAZÕES DE DECIDIR 5. Restou demonstrado nos autos que a posse do imóvel somente foi transmitida ao autor em setembro de 2011. Assim, o termo final da mora deve ser fixado nessa data, considerando a ausência de comprovação da entrega efetiva pelas rés, nos termos do art. 373, II, do CPC. 6. A cumulação da cláusula penal, fixada judicialmente, com os danos materiais emergentes é admissível, dada a distinta natureza das obrigações. A cláusula penal, de caráter moratório, não se confunde com os danos emergentes comprovadamente suportados. 7. Os comprovantes anexados aos autos demonstram o pagamento de aluguéis até outubro de 2010. Assim, deve-se ampliar a condenação a esse período, mantendo-se o requisito da prova para fins de ressarcimento. 8. O atraso significativo de um ano e cinco meses configura abalo que ultrapassa o mero dissabor, caracterizando dano moral indenizável. O quantum de R$ 10.000,00 atende aos princípios da razoabilidade e proporcionalidade, conforme precedentes desta Corte. 9. Inexistindo prova do pagamento de “juros de obra” após o prazo contratual de entrega, é de ser mantida a improcedência do pedido de restituição desses valores. IV. DISPOSITIVO E TESE 10. Recurso de OAS EMPREENDIMENTOS S.A. e GAFISA S.A. desprovido. Recurso de DANIEL CORDEIRO BOMFIM parcialmente provido para (i) fixar como termo final da mora a data de setembro de 2011; (ii) reconhecer o direito ao ressarcimento dos aluguéis pagos também nos meses de setembro e outubro de 2010; e (iii) condenar as rés ao pagamento de R$ 10.000,00 a título de danos morais. 11. Honorários advocatícios majorados para 12% sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, § 11, do CPC. ( Classe: Apelação,Número do Processo: 0543318-36.2015.8.05.0001,Relator(a): CARMEM LUCIA SANTOS PINHEIRO,Publicado em: 16/04/2025 )

 EMENTA: PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Segunda Câmara Cível Processo: APELAÇÃO (CÍVEL) n. 0567965-27.2017.8.05.0001 Órgão Julgador: Segunda Câmara Cível APELANTE: PARQUE MILENIO II EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA Advogado(s): LARA RANGEL OLIVEIRA, LEANDRO VILASBOAS BORGES APELADO: SANDRA CRISTINA JULIAO DE MELO Advogado(s):THAINARA LOPES TORRES CAMPELO, ANTONIO ALBERTO DE LIMA LINHEIRO ACORDÃO PROCESSO CIVIL E DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO. AÇÃO RESCISÓRIA DE CONTRATO IMOBILIÁRIO CUMULADO COM PEDIDOS DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAL E MATERIAL. SENTENÇA PARCIALMENTE PROCEDENTE. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA OBRA. DANO MORAL CONFIGURADO. QUANTUM FIXADO DE ACORDO COM PROPORCIONALIDADE E RAZOABILIDADE. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. SENTENÇA MANTIDA. Trata-se de Apelação interposta por PARQUE MILÊNIO II EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, em face da sentença proferida pelo MM. Juízo de Direito da 16ª Vara de Relações de Consumo da Comarca de Salvador (BA), nos autos da AÇÃO RESCISÓRIA DE CONTRATO IMOBILIÁRIO CUMULADO COM PEDIDOS DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAL E MATERIAL, tombada sob nº 0567965-27.2017.8.05.0001, que julgou parcialmente procedente o feito, declarando rescindido o contrato celebrado entre as partes, determinando a restituição imediata do valor pago, bem como condenou ao pagamento de indenização por dano moral no valor de R$10.000,00 (dez mil reais). Compulsando os autos, verifica-se que as partes firmaram contrato particular de compromisso de compra e venda de imóvel em construção do Empreendimento VIDA NOVA PARALELA, com o objetivo da aquisição da unidade autônoma (apartamento) n. 304, Bloco 02, como se vê do ID’s 8421857 e 8421858. A construtora apelante não logrou êxito em justificar o atraso na entrega do imóvel além do prazo de tolerância por ocorrência das hipóteses de caso fortuito e força maior, circunstâncias que não são aptas à configuração das excludentes de responsabilidades, relacionando-se com os riscos do empreendimento, não podendo, assim, a empreendedora, dividir esses riscos com o promitente comprador. Deste modo, configurando-se a ilegalidade na conduta da construtora recorrente a parte prejudicada terá direito à indenização, posto que tal ação fere sua esfera íntima. Com efeito, a angústia, a apreensão e a ansiedade decorrentes do inadimplemento da construtora, que não cumpriu os prazos fixados no contrato e atrasou por meses a conclusão da obra, configuram verdadeiro dano moral indenizável. Nestas condições, constata-se que o valor fixado a título de danos morais pelo juízo primevo no montante de R$ 10.000,00 (dez mil reais) observou os princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, devendo ser mantido. Por fim, majoro a condenação dos honorários advocatícios de sucumbência para 17% (dezessete por cento) sobre o valor da condenação, por entender que compensa adequadamente o grau de zelo profissional e o trabalho realizado pelo procurador da apelada, considerando a natureza da causa e o tempo despendido para o processo, a teor do art. 85, § 1º e § 11, do CPC/15. ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos os presentes autos da Apelação nº 0567965-27.2017.8.05.0001, da Comarca de Salvador (BA), apelante PARQUE MILÊNIO II EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA e apelado SANDRA CRISTINA JULIÃO DE MELO. Acordam os desembargadores integrantes da Segunda Câmara Cível do Egrégio Tribunal de Justiça da Bahia, em NEGAR PROVIMENTO AO APELO, pelas razões alinhadas no voto da Relatora. I ( Classe: Apelação, Número do Processo: 0567965-27.2017.8.05.0001,Relator(a): MARIELZA MAUES PINHEIRO LIMA, Publicado em: 14/10/2020)

Por fim, com a reforma da sentença e o acolhimento da maior parte dos pedidos dos autores, a sucumbência deve ser invertida. Fixo os honorários advocatícios em 15% (quinze por cento) sobre o valor total da condenação, nos termos do artigo 85, § 2º, do Código de Processo Civil, considerando o zelo profissional, o trabalho realizado, a natureza e a importância da causa.

Ante o exposto, voto no sentido de CONHECER do recurso de apelação e DAR-LHE PARCIAL PROVIMENTO, para reformar a sentença e JULGAR PROCEDENTES EM PARTE os pedidos formulados na inicial, para condenar solidariamente as rés a: a) Pagar aos autores, a título de lucros cessantes, o valor correspondente a 0,5% (meio por cento) do valor atualizado do contrato por mês de atraso, no período compreendido entre 1º de setembro de 2013 e 04 de agosto de 2014, a ser apurado em liquidação de sentença, com juros de mora de 1% ao mês a partir da citação e correção monetária pelo INPC a partir de cada vencimento mensal; b) Condenar as apeladas à cláusula penal invertida, com multa única de 2% e juros de 1% sobre os valores pagos pelos autores, com correção e juros da citação; c) Pagar a cada um dos autores a quantia de R$ 10.000,00 (dez mil reais), a título de danos morais, totalizando R$ 20.000,00 (vinte mil reais), valor a ser corrigido monetariamente pelo IPCA-E desde a data do arbitramento até a citação. A partir da citação, o montante deverá ser atualizado exclusivamente pela taxa SELIC, que já compreende juros e correção monetária, nos termos do art. 406 do Código Civil.

Salvador/BA, data registrada no sistema.

PAULO ALBERTO NUNES CHENAUD

DESEMBARGADOR RELATOR

(assinado eletronicamente)

06-238