PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANO MATERIAL E MORAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DE TODOS QUE INTEGRAM A CADEIA DE CONSUMO. BANCO RÉU QUE NÃO ATUOU APENAS COMO AGENTE FINANCIADOR. LIMITE DE TOLERÂNCIA DE 180 DIAS ULTRAPASSADO. ATRASO CONSIDERÁVEL DE 4 ANOS. RESPONSABILIDADE DOS RÉUS PELOS PREJUÍZOS OCASIONADOS AO CONSUMIDOR. DANO MORAL PRESENTE. SITUAÇÃO EXCEPCIONAL DE VIOLAÇÃO À DIREITO DA PERSONALIDADE DEVIDAMENTE DEMONSTRADA. DEVOLUÇÃO DA TAXA DE DECORAÇÃO EM FUNÇÃO DA AUSÊNCIA DE PRESTAÇÃO DO SERVIÇO. LUCROS CESSANTES FIXADOS EM PERCENTUAL DE 0,5%. EXISTÊNCIA DE CLÁUSULA PENAL QUE DEVE SER INVERTIDA EM FAVOR DO CONSUMIDOR. TEMA 971 DO STJ. APELO CONHECIDO E PROVIDO.

1. À luz do CDC, a cadeia de responsabilidade se estende a todos que tomaram parte na atividade de colocar o produto ou serviço no mercado de consumo.

2. O autor logrou êxito em demonstrar que o banco réu não atuou como mero agente financeiro do negócio. Com efeito, restou sobejamente comprovado que além de o contrato prever o acompanhamento das obras pelo banco réu para liberação das parcelas do financiamento, estabeleceu que as despesas com a construção do imóvel deveriam ser previamente aprovadas pelo Agente Vistor, o que demonstra a gestão compartilhada do empreendimento.

3. Conclui-se, portanto, que o contrato de mútuo, ao longo dos aditivos firmados, transformou-se em verdadeira parceria da construtora com o banco, que detinha poder de administração da obra, passando a integrar a cadeia de consumo, sendo solidariamente responsável pelos danos sofridos pelo autor.

4. Extrai-se dos autos que o imóvel deveria ter sido entregue em abril de 2015, considerando a cláusula de tolerância de 180 dias (conforme contrato acostado no id. 61937674), contudo, a expedição do habite-se só ocorreu em 06/06/2019 (id. 61937677), cerca de quatro anos após o previsto. Verifica-se, portanto, que houve atraso significativo na entrega do imóvel, frustrando as legítimas expectativas do adquirente, o que foge ao mero dissabor e configura dano moral indenizável.

5. O apelante comprovou o pagamento das parcelas indicadas no id. 61937676, a título de taxa de decoração, e os réus não contestaram a informação de que o empreendimento foi entregue sem a prestação do respectivo serviço de decoração. Logo, cabível a devolução dos valores pagos a título de taxa de decoração.

6. Considerando que a cláusula décima segunda (id. 61937674) prevê em favor do vendedor, a título de fruição do imóvel, no caso de rescisão do contrato, quantia equivalente a 1% sobre o preço total atualizado do contrato, tal valor deve ser também estabelecido em favor do comprador, para o caso de mora atribuível ao vendedor, por medida de equidade, nos termos do tema 971 do STJ.

APELO DO AUTOR PROVIDO.

ACÓRDÃO:

Vistos, relatados e discutidos estes autos de apelação cível nº 8095145-94.2021.8.05.0001 em que figuram como apelante ARTHUR DINIZ VELLOSO NETO e apelados MIRANTE EMPREENDIMENTOS LTDA – EPP e BANCO RODOBENS S.A. 

Acordam os Desembargadores componentes da Terceira Câmara Cível do Tribunal de Justiça da Bahia em DAR PROVIMENTO AO APELO DO AUTOR, e o fazem de acordo com o voto da Relatora.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 TERCEIRA CÂMARA CÍVEL

Deu-se provimento. Por unanimidade. Presente na sala de sessões Dr. Solon Augusto Kelman.

Salvador, 8 de Outubro de 2024.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

Trata-se de ação ordinária proposta por ARTHUR DINIZ VELLOSO NETO em face de  MIRANTE EMPREENDIMENTOS LTDA - EPP e BANCO RODOBENS S.A..

Sobreveio sentença de id. 61937854, integrada pelo julgamento dos embargos de declaração de id. 61937866, da lavra do Juízo de Direito da 6ª Vara de Relações de Consumo da Comarca da Capital, cujo relatório adoto como próprio, acrescentando que o magistrado a quo julgou parcialmente procedentes os pedidos para: a) condenar o réu MIRANTE EMPREENDIMENTOS LTDA. EPP ao pagamento de indenização, a título de danos materiais, na forma de lucros cessantes, em quantia equivalente a 0,5% sobre o valor atualizado do imóvel, por mês de atraso na respectiva entrega, a partir de 05 de abril de 2015 (data considerada como a do início do inadimplemento contratual depois de escoado o prazo de tolerância) até a data da entrega do bem; b) determinar a expedição de ofício ao Cartório do 6º Ofício de Registro de Imóveis da Comarca de Salvador, a fim de que se proceda ao cancelamento da hipoteca que recai sobre o imóvel objeto da lide, e mediante a apresentação, pelo autor ou pelo réu Mirante Empreendimentos LTDA., da escritura de compra e venda devidamente lavrada, seja realizada a transferência da propriedade do imóvel, adjudicando-o, ao autor, livre de qualquer ônus, ressaltando que fica o registro condicionado, todavia, ao cumprimento das exigências legais atinentes à espécie perante a serventia extrajudicial, em especial à quitação de impostos e taxas incidentes sobre o imóvel. Em face da sucumbência recíproca, determinou que cada parte arcasse com as custas processuais e honorários do advogado da parte contrária, à base de 10% sobre o valor da condenação, de acordo com o art. 85, § 2º, do CPC, sendo o réu Mirante Empreendimentos LTDA na proporção de 70% e o autor na de 30%, sobre o montante devido.

Irresignado, o autor interpôs recurso de apelação, conforme id. 61937869. Em suas razões, se insurge quanto: a) ao acolhimento da preliminar de ilegitimidade passiva do Banco apelado; (b) a improcedência dos pedidos de indenização por danos morais e de devolução dos valores pagos a título de “taxa de decoração”, além da incorreta fixação da verba ressarcitória (pelos danos materiais) na razão de 0,5% mensais.

Aduz que “Inicialmente, na ocasião do saneamento do feito (ID 224002885), a mencionada prefacial foi rejeitada e confirmada a legitimidade do Banco Rodobens para responder a pretensão indenizatória” e que “Todavia, no deslinde da lide – e à mingua de qualquer fator superveniente que tivesse o condão de alterar tal entendimento (ao contrário, a prova oral colhida na instrução do feito retratou a prática de atos de gestão por parte do Banco Apelado, robustecendo o cenário de administração compartilhada e cadeia de consumo) -, o juízo de origem promoveu estranha reviravolta desta questão e passou a preconizar, na sentença recorrida, a ilegitimidade da mencionada parte adversa para responder tal pedido de indenização.”

 Alega que “Além do contrato original, os Apelados Banco Rodobens e Incorporadora celebraram, ao longo de 06 (seis) anos, 10 (dez) aditivos (ID 134169249), sempre incrementando os contornos da citada relação jurídica com novas regras que se divorciam da figura do mútuo, conferindo ao aludido vínculo vicissitudes típicas de uma relação de parceria.”

Ressalta que “A profusão de aditivos celebrados espelha, na espécie, algo a mais do que um mero financiamento imobiliário. Em 06 (seis) aditivos, as citadas partes adversas convencionaram suplementação de recursos que, somente em valores históricos, alcança a importância equivalente a R$ 9.092.000,00 (nove milhões e noventa e dois mil reais). 4.16 No contrato originário, o mútuo montou R$ 7.500.000,00 (sete milhões e quinhentos mil reais). Portanto, as sucessivas suplementações representam um plus de recursos correspondente a 121,22% do empréstimo primevo, denotando situação inusitada e estranha aos padrões da normalidade.”

Aduz que “não se afigura minimamente razoável (à luz da lógica que impera no setor bancário) que o Banco Recorrido continuasse a emprestar recursos próprios (mormente na proporção de 121,22% dos valores originalmente pactuados) para um empreendimento que, a toda evidência (6 anos de atraso), estava fadado a graves percalços. Nenhum banco assim procede.”

Argumenta que “as partes adversas convencionaram a contratação de empresa que ficaria incumbida de promover o monitoramento financeiro e da evolução do cronograma da obra. Ou seja, a Apelada Incorporadora não era a exclusiva dona da obra. Este mister não poderia ser exercido ao seu bel talante, tendo em vista que fora compartilhado com o Banco Apelado, a quem coube, pois, praticar efetivos atos de gestão do empreendimento.”

Afirma que “A sentença vergastada não procedeu o devido exame do inequívoco quadro demonstrado na inicial desta demanda, no qual, a par do proveito derivado do retorno do empréstimo (antes mesmo do vencimento da dívida), o Banco Recorrido auferiu lucro com a venda das unidades recebidas, porque os valores atribuídos coincidem com os de avaliação do ITIV (que são reconhecidamente inferiores ao preço de mercado dos imóveis residenciais da capital baiana).”

Pontua que “O financiamento previsto no contrato originário já não tinha fim em si mesmo. Com os novos horizontes vislumbrados pelo Banco Apelado - e a perspectiva de lucrar ainda mais -, o mútuo passou a desempenhar um papel instrumental. Tornou-se a ferramenta concebida para potencializar o lucro em outros eventos autônomos e inconfundíveis.”

Assevera que “A sentença é silente sobre a prova oral: testemunha atestando ter o Banco Apelado praticado atos de gestão e administração da obra.”

Ressalta que “o financiamento primevo convolou-se em parceria. As suplementações de recursos ocorreram no momento em que o atraso da obra se arrastava por longo período, assumindo a envergadura de genuíno aporte feito por quem passou a se interessar pelo resultado do empreendimento - as unidades dele integrantes. 4.55 Sob o disfarce do contrato de mútuo, forjou-se autêntica parceria empresarial, tendo um dos seus agentes atuado com todas as credenciais de sócio oculto - que se prevalece deste negócio jurídico para, além de incrementar sua própria atividade lucrativa, facilitar o cumprimento de obrigações de outros inconfundíveis. ”

Sustenta que “O argumento sufragado pela sentença de piso reforça a ideia de superficial leitura da petição inicial. Afinal, na citada peça vestibular, o Apelante não alega que a “taxa de decoração” não integraria o preço do negócio jurídico celebrado com as partes adversas. 5.2 O Recorrente postulou pela devolução da importância referente à mencionada taxa, pois, reputando-a parcela integrante do preço, apesar de tê-la pago, não houve a prestação do referido serviço de decoração.” 

Alega que “Forçoso é repisar que a regra contida na Cláusula Décima Segunda do Contrato de Promessa de Compra e Venda celebrado na espécie, (denominada “FRUIÇÃO” – ID 134169227) confere à vendedora (a Apelada Incorporadora Mirante) o direito de cobrar do comprador, a título de fruição, nos casos de atraso na devolução da posse do imóvel derivada de rescisão contratual, verba ressarcitória calculada com base na exata razão de 1% (hum por cento) ao mês incidente sobre o valor total corrigido do negócio jurídico. 6.4 No caso em apreço, dúvidas não remanescem acerca da identidade das obrigações ora referidas. Afinal, os deveres (i) de entrega do imóvel pela fornecedora e (ii) da devolução do bem pelo consumidor (no caso de rescisão do contrato) caracterizam-se típicas obrigações de fazer, viabilizando-se a inversão da sanção contratual a que se refere o Tema 971 do aludido Sodalício.”

Esclarece que “A jurisprudência consolidou consistente entendimento, segundo o qual o atraso na entrega de empreendimento imobiliário e a pendência na baixa da hipoteca e outorga da escritura de compra e venda constituem atos ilícitos configuradores de dano moral.”

Com tais fundamentos, requereu o provimento do recurso, para reformar a sentença e: (i) rejeitar a preliminar de ilegitimidade passiva suscitada na contestação oferecida pelo Banco Apelado, devendo-se a ele também se impor, de forma solidária (ante a cadeia de consumo delineada no caso concreto), a condenação no pagamento da verba indenizatória estabelecida para  julgar procedente o pedido de condenação das rés em danos morais, solidariamente, bem como nas custas e honorários advocatícios, a serem arbitrados por esta Corte, ressarcimento dos danos materiais (lucros cessantes, taxa de decoração e dano moral); (ii) julgar procedente o pedido de restituição dos valores comprovadamente empregados para efeito de pagamento da taxa de decoração, condenando as partes adversas a assim cumprirem; (iii) modificar o percentual fixado para o cômputo da verba indenizatória, majorando-o - em observância ao Tema 971 do STJ e à (devida inversão da regra da) Cláusula 12ª da Promessa de Compra e Venda - de 0,5% para 1% mensais sobre a base de cálculo arbitrada na sentença recorrida (e demais encargos e termos); (iv) julgar procedente a pretensão de condenação das partes contrárias no pagamento de indenização por dano moral; (v) como corolário do provimento das tutelas recursais acima encarecidas, a modificação dos critérios dos ônus sucumbências, máxime a verba honorária, que deve ser fixada, exclusivamente em prol do Apelante, na razão de 20% sobre o valor do proveito econômico auferido com o êxito das pretensões meritórias.

Contrarrazões apresentadas pelo banco réu (id. 61937876).

 Em cumprimento ao art. 931, do CPC, restituo os autos à Secretaria, com relatório, ao tempo em que peço dia para julgamento, ressaltando a possibilidade de sustentação oral, nos termos do art. 937, I, do diploma mesmo legal.

Salvador, 07 de setembro  de 2024.

Rosita Falcão de Almeida Maia

Relatora

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do recurso, recebendo-o em ambos os efeitos.

Trata-se de apelação na qual se discute a responsabilidade civil em decorrência do atraso na entrega do bem imóvel, adquirido pelo autor, mediante promessa de compra e venda.

O magistrado de primeiro grau julgou parcialmente procedentes os pedidos para: a) condenar o réu MIRANTE EMPREENDIMENTOS LTDA. EPP ao pagamento de indenização, a título de danos materiais, na forma de lucros cessantes, em quantia equivalente a 0,5% sobre o valor atualizado do imóvel, por mês de atraso na respectiva entrega, a partir de 05 de abril de 2015 (data considerada como a do início do inadimplemento contratual depois de escoado o prazo de tolerância) até a data da entrega do bem; b) determinar a expedição de ofício ao Cartório do 6º Ofício de Registro de Imóveis da Comarca de Salvador, a fim de que se proceda ao cancelamento da hipoteca que recai sobre o imóvel objeto da lide, e mediante a apresentação, pelo autor ou pelo réu Mirante Empreendimentos LTDA., da escritura de compra e venda devidamente lavrada, seja realizada a transferência da propriedade do imóvel, adjudicando-o, ao autor, livre de qualquer ônus, ressaltando que fica o registro condicionado, todavia, ao cumprimento das exigências legais atinentes à espécie perante a serventia extrajudicial, em especial à quitação de impostos e taxas incidentes sobre o imóvel.

Irresignado, o autor interpôs recurso de apelação, insurgindo-se contra: a) o acolhimento da preliminar de ilegitimidade passiva do Banco apelado; (b) a improcedência dos pedidos de indenização por danos morais e de devolução dos valores pagos a título de “taxa de decoração”, além da incorreta fixação da verba ressarcitória (pelos danos materiais) na razão de 0,5% mensais.

Pois bem.

Conforme sabido, em se tratando de relação de consumo, não se pode olvidar que fornecedor não é apenas quem contrata diretamente com o consumidor, mas todos os que integram a cadeia de fornecimento, advindo a solidariedade entre eles das normas insertas nos arts. 7º, parágrafo único, e 25, § 1º, do CDC, abaixo transcritos:

Art. 7° Os direitos previstos neste código não excluem outros decorrentes de tratados ou convenções internacionais de que o Brasil seja signatário, da legislação interna ordinária, de regulamentos expedidos pelas autoridades administrativas competentes, bem como dos que derivem dos princípios gerais do direito, analogia, costumes e eqüidade.

Parágrafo único. Tendo mais de um autor a ofensa, todos responderão solidariamente pela reparação dos danos previstos nas normas de consumo.

Art. 25. É vedada a estipulação contratual de cláusula que impossibilite, exonere ou atenue a obrigação de indenizar prevista nesta e nas seções anteriores.

§ 1° Havendo mais de um responsável pela causação do dano, todos responderão solidariamente pela reparação prevista nesta e nas seções anteriores.”

Portanto, à luz do CDC, a cadeia de responsabilidade se estende a todos que tomaram parte na atividade de colocar o produto ou serviço no mercado de consumo. O fundamento dessa imposição se liga à constatação de que a responsabilidade civil seria de limitada efetividade, se a legislação imputasse o dever de indenizar somente ao causador direto do dano.

Nesse sentido é a jurisprudência do STJ, que entende que em uma relação de consumo são responsáveis solidários todos aqueles que integram a cadeia de bens e serviços oferecidos ao consumidor, inclusive na compra e venda de imóvel.

Confira-se:

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RECURSO MANEJADO SOB A ÉGIDE DO NCPC. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. ALEGAÇÃO DE PREJUDICIALIDADE EXTERNA. SUSPENSÃO DO PROCESSO. NECESSIDADE DE REEXAME DOS FATOS DA CAUSA. INCIDÊNCIA DA SÚMULA N.º 7 DO STJ. LEGITIMIDADE PASSIVA. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA. INTEGRANTES DA CADEIA DE CONSUMO. APLICAÇÃO DA SÚMULA N.º 568 DO STJ. DECISÃO MANTIDA. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. Aplica-se o NCPC a este julgamento ante os termos do Enunciado Administrativo n.º 3, aprovado pelo Plenário do STJ na sessão de 9/3/2016: Aos recursos interpostos com fundamento no CPC/2015 (relativos a decisões publicadas a partir de 18 de março de 2016) serão exigidos os requisitos de admissibilidade recursal na forma do novo CPC. 2. O STJ possui o entendimento de que a paralisação do processo em virtude de prejudicialidade externa não possui caráter obrigatório, cabendo ao juízo local aferir a plausibilidade da suspensão consoante as circunstâncias do caso concreto, não podendo a questão ser revista nesta sede excepcional, ante o óbice da Súmula n.º 7 do STJ. Precedentes. 3. A jurisprudência desta Corte reconhece a responsabilidade solidária entre os fornecedores que figuram na cadeia de consumo na compra e venda de imóvel. Incidência da Súmula n.º 568 do STJ. 4. Não sendo a linha argumentativa apresentada capaz de evidenciar a inadequação dos fundamentos invocados pela decisão agravada, o presente agravo interno não se revela apto a alterar o conteúdo do julgado impugnado, devendo ele ser integralmente mantido em seus próprios termos. 5. Agravo interno não provido. (STJ - AgInt no AREsp: 2143080 SP 2022/0166918-1, Data de Julgamento: 05/12/2022, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 07/12/2022)

Pois bem.

Extrai-se dos autos que o autor logrou êxito em demonstrar que o banco réu não atuou como mero  agente financeiro do negócio.

Com efeito, restou sobejamente comprovado que além de o contrato prever o acompanhamento  das obras pelo banco réu para liberação das parcelas do financiamento, estabeleceu que as despesas com a construção do imóvel deveriam ser previamente aprovadas pelo Agente Vistor, o que demonstra a gestão compartilhada do empreendimento. 

Vejamos o que determina a cláusula 5.1 do 7º aditivo firmado entre os réus (id. 61937681):

5.1. Fica estabelecido que o crédito suplementar será disponibilizado mediante reembolso das despesas previamente vistas e aprovadas pelo Agente Vistor mensalmente, ou na periodicidade que se fizer necessário, tendo cada liberação como pressuposto que o montante da última liberação resulte proporcional com o percentual de obra efetivamente executado do orçamento para a conclusão do prédio.

Conclui-se, portanto, que o contrato de mútuo, ao longo dos aditivos firmados, transformou-se em verdadeira parceria da construtora com o banco, que detinha poder de administração da obra, passando a integrar a cadeia de consumo, sendo solidariamente responsável pelos danos sofridos pelo autor.

Tal conclusão foi corroborada pela prova testemunhal, conforme se verifica da oitiva da testemunha, Sr. Paulo José de Castro Santos:

“Pergunta do Juízo: O que o Senhor sabe sobre o negócio que foi realizado entre o Sr. Arthur e a Mirante Empreendimentos e o Banco Rodobens? Qual era o seu cargo lá?

Resposta: Eu era funcionário da Construtora Mirante na época. Eu era do Almoxarifado, da área de compras e no final da obra, quando não tinha muita compra, eu fazia parte do pessoal, puxava os pontos.

Pergunta do Juízo: O senhor chegou a saber detalhes do negócio entre eles realizado?

Resposta: Eu aparecia lá e fazia as medições para liberar as verbas, fazia planilha de fornecedores e passava para o Engenheiro e o Engenheiro passava para o Engenheiro do banco para poder autorizar todos os pagamentos.

Pergunta do Juízo: Qual era o objeto do negócio? Quem estava comprando o que?

Resposta: Era a parte de louças. Tudo na parte de suprimento da obra passava pelo Engenheiro do Banco para autorizar a compra. Passava para Fernanda e fazia os pagamentos, autorizava os pagamentos.

Pergunta do Juízo: O Senhor sabe se esse imóvel, que o Sr. Arthur comprou, ele foi entregue com atraso? Foi ao final concluída e entregue?

Resposta: (Inaudível por ruídos na sala) com atraso grande. Pela construtora não, quem conclui foram os moradores.

Pergunta do Juízo: Essa obra foi objeto de contrato de financiamento? Ou a pessoa que adquiria pagava à vista?

Resposta: Não sabe informar.

Pergunta do Juízo: Quanto tempo demorou para quem adquiriu de fato receber o imóvel?

Resposta: 7 anos, né.

Pergunta do Juízo: E quando o imóvel foi entregue, o Senhor ainda trabalhava lá na Empresa? O senhor sabe informar se foi entregue com todos os equipamentos de decoração?

Resposta: Não, não foi entregue não.

Pergunta do advogado do Autor: Ele disse que trabalhou para a Mirante na obra do Edifício Magistrale? Por qual período?

Resposta: Sim, entre 10/04/2017 a 01/10/2018.

Pergunta do advogado do Autor: Ele disse que a obra sofreu interrupções? E disse que ficou mais ou menos sete anos parada, não é isso?! A construtora atribuiu essa paralização à dificuldade financeira?

Resposta: Vários. Sim. Sim

Pergunta do advogado do Autor: O Banco Rodobens interveio para dar seguimento às obras? Houve aporte de dinheiro pelo Banco Rodobens, ou seja, o Banco Rodobens pegou dinheiro dele e injetou na obra?

Resposta: Sim. Sei que tinha reunião com Fernanda que é do Banco, esse Engenheiro e com o próprio dono da Construtora que é Lavigne.

Pergunta do advogado do Autor: Você mencionou um Engenheiro que você não se lembrava o nome, ele era empregado do Banco? Essa Fernanda que você mencionou também era do Banco? Resposta: Era terceirizado do Banco. Sim, do Banco Rodobens – ela que liberava o dinheiro. O engenheiro vinha, fazia a mediação, mandava para ela e ela liberava.

Pergunta do advogado do Autor: Quem estabelecia o que é que ia pagar e o que não ia pagar? Resposta: O Engenheiro que era do Banco.

Pergunta do advogado do Autor: Essa injeção do dinheiro foi feita uma vez só ou foi feita por vários tempos? Além disso, havia prepostos do Banco Rodobens para fiscalizar a obra? Lembra o nome do Engenheiro?

Resposta: Toda vez que o engenheiro vinha e fazia a medição, passava para o banco para liberar. Sim, o engenheiro que ia fiscalizar – fazia medição que a Construtora tinha feito e mantinha. Não me lembro, Senhor.

Pergunta do advogado do Autor: Como você sabe que essa pessoa era um autorizado do Banco? Resposta: Porque meu Engenheiro da Mirantes falava: “prepara toda a planilha de fornecedores, que o Engenheiro do Banco está vindo aí para fazer a medição e liberar dinheiro.”

Pergunta do advogado do Requerido Rodobens: Qual a função do preposto? Você poderia descrever as atividades?

Resposta: Sempre fazia a medição que a construtora produzia. Se a construtora não produzia nada naquele mês, eles não davam dinheiro.

Pergunta: Ele tinha poder de autorizar pagamento da obra?

Resposta: O Engenheiro contratado pelo Banco passava os valores para Fernanda e Fernanda que fazia essa liberação.

Pergunta do advogado do Autor: Acontecia de os sócios da Mirantes estarem presentes nesses momentos em que era discutido os pagamentos e havia discordância entre o Engenheiro do banco e eles?

Resposta: Tinha reunião entre Domingo Lavigne e o Engenheiro do Banco, e a própria Fernanda que sempre participava também.

Pergunta do advogado do Autor: Quem tinha a palavra final de quem ia pagar ou não? Resposta: O banco... (interrompido pela juíza)

Pergunta da Juíza: O senhor estava presente em essas reuniões todas?

Resposta: Sim.

Pergunta do advogado do Autor: Depois disso o Senhor foi trabalhar onde?

Resposta: Fui trabalhar em outras obras deles. Que era o Banco Rodobens que financiava tudo também.

Pergunta do advogado do Autor: Os prepostos do Banco praticavam ato de gestão, evolução e controle da obra? Resposta: Sim.

Ademais, conforme demonstram os documentos de id. 61937685, apesar de o distrato entre um adquirente do imóvel, Sr. Eduardo Barbalho Cardoso, ter sido realizado com a promitente vendedora, MIRANTE EMPREENDIMENTOS LTDA – EPP (id. 61937684), o pagamento referente ao distrato foi realizado pelo banco réu, o que demonstra que este integra a cadeia de consumo.

Acerca do tema, a jurisprudência pátria:

“De acordo com a jurisprudência desta Corte, o agente financiador da obra apenas responde solidariamente com o construtor ou incorporador pelos danos decorrentes do atraso na entrega de imóvel adquirido na planta quando também tenha de, de alguma forma, a potencialidade de interferir no andamento das obras.” (STJ - REsp: 1813154 SP 2019/0131165-2, Relator: Ministro MOURA RIBEIRO, Data de Publicação: DJ 09/12/2020)

ADMINISTRATIVO. SFH. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DA CEF. DANOS MATERIAIS. ATRASO DE OBRA. ALUGUÉIS/LUCROS CESSANTES. DANOS MORAIS PELO ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. JUROS DE OBRA. - Com efeito, em reiterados julgados, esta Corte já reconheceu a ilegitimidade da Caixa Econômica Federal para responder por pedido de indenização por danos morais e materiais, decorrentes de atraso na entrega da obra e/ou vícios construtivos, quando a sua participação no negócio jurídico está adstrita à função de agente operadora do financiamento, para fins de aquisição do bem - Contudo, no caso concreto, infere-se da análise do Contrato firmado entre as partes que a atuação da CEF é mais ampla, extrapolando a função de um mero agente financeiro, não havendo como afastar a legitimidade passiva da Caixa e a sua responsabilidade civil pelo atraso na entrega do imóvel. - O CDC é aplicável aos contratos do SFH - O atraso na entrega do imóvel enseja o pagamento de indenização por lucros cessantes durante o período da mora, sendo presumido o prejuízo do promitente comprador - Ainda que não comprovados os danos decorrentes de gastos com aluguel de imóvel, deve ser arbitrada indenização em 0,5% do valor do atualizado imóvel por mês de atraso da obra a título de dano emergente até a data da efetiva entrega da unidade imobiliária - O dano moral decorrente do abalo gerado pela impossibilidade de usufruir de imóvel adquirido é conhecido pela experiência comum e considerado in re ipsa, isto é, não se faz necessária a prova do prejuízo, que é presumido e decorre do próprio fato - Os juros de obra não devem ser cobrados após expirado o prazo estipulado para a conclusão do empreendimento imobiliário, ainda que este não tenha sido entregue no prazo - Os aluguéis são devidos a partir do momento em que a obra deveria ter sido entregue (período no qual, portanto, não incidem os juros de evolução da obra), não havendo conflito entre o recebimento de aluguéis e os juros de obra.

(TRF-4 - AC: 50036925920184047204 SC 5003692-59.2018.4.04.7204, Relator: RICARDO TEIXEIRA DO VALLE PEREIRA, Data de Julgamento: 09/06/2021, QUARTA TURMA)

APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL COM PEDIDO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. OBRA ABANDONADA PELA CONSTRUTORA. MINHA CASA MINHA VIDA, PROGRAMA HABITACIONAL. APELAÇÃO CÍVEL PELO BANCO RÉU. INÉPCIA DA INICIAL. PEDIDO GENÉRICO. INOCORRÊNCIA. PRESENÇA DOS REQUISITOS PREVISTOS NOS ARTS. 319 E 322, DO CPC. LEGITIMIDADE DO BANCO DO BRASIL. NATUREZA DAS ATIVIDADES. NÃO MERA ATUAÇÃO COMO AGENTE FINANCEIRO. BANCO QUE ATUA COMO INTEGRANTE DA CADEIA DE FORNECIMENTO. LEGITIMIDADE PASSIVA. PRECEDENTES DO STJ. PACTUAÇÃO DE ABERTURA DE CRÉDITO À CONSTRUÇÃO DE EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO. REPASSE DE RECURSOS MEDIANTE FISCALIZAÇÃO DA OBRA. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA ENTRE O BANCO DO BRASIL E A CONSTRUTORA CONSTRUA CONSTRUÇÕES. PARALIZAÇÃO DA OBRA. POSSIBILIDADE DA TROCA DE CONSTRUTORA, O QUE NÃO HOUVE. DANOS MATERIAIS. CONSEQUÊNCIA DA RESCISÃO DO CONTRATO. DANOS MORAIS. OCORRÊNCIA. SITUAÇÃO QUE NÃO É MERO DISSABOR DECORRENTE DO DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL. QUANTIFICAÇÃO. CIRCUNSTÂNCIAS DO CASO CONCRETO. VALOR ARBITRADO NA SENTENÇA CONSOANTE COM OS PRINCÍPIOS DA RAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADE. HONORÁRIOS RECURSAIS MAJORADOS. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. (TJPR - 13ª C. Cível - 0011209-79.2019.8.16.0130 - Paranavaí - Rel.: DESEMBARGADOR JOSÉ CAMACHO SANTOS - J. 07.05.2021)

(TJ-PR - APL: 00112097920198160130 Paranavaí 0011209-79.2019.8.16.0130 (Acórdão), Relator: José Camacho Santos, Data de Julgamento: 07/05/2021, 13ª Câmara Cível, Data de Publicação: 07/05/2021)

Reconhecida, pois, a legitimidade passiva do banco réu, passo a analisar o pedido de indenização por danos morais. 

Como cediço, o dano moral, na hipótese de atraso na entrega de unidade imobiliária, não se presume, configurando-se apenas quando houver circunstâncias excepcionais que, devidamente comprovadas, importem em significativa e anormal violação a direito da personalidade dos promitentes-compradores.

Nesse sentido, o Superior Tribunal de Justiça:

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C. C. INDENIZATÓRIA. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. DANO MORAL E VALOR INDENIZATÓRIO. REVISÃO DO JULGADO. IMPOSSIBILIDADE. INCIDÊNCIA DO ENUNCIADO N.º 7/STJ. 1. Consoante a jurisprudência do STJ, o simples inadimplemento contratual em razão do atraso na entrega do imóvel não é capaz, por si só, de gerar dano moral indenizável, sendo necessária a comprovação de circunstâncias específicas que possam configurar a lesão extrapatrimonial. 2. Por outro lado, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça entende cabível a indenização por danos morais, nos casos de atraso na entrega do imóvel, quando este ultrapassar o limite do mero dissabor. 3. Na hipótese dos autos, o Tribunal de Justiça reconheceu a existência de dano moral. Alterar esse entendimento demanda o reexame de provas, inviável em recurso especial. 4. O valor arbitrado a título de reparação civil observou os critérios de proporcionalidade e de razoabilidade, além de estar compatível com as circunstâncias narradas no acórdão e sua eventual redução demandaria, por consequência, a reanálise de provas, o que é vedado em recurso especial ante o óbice do Enunciado n.º 7/STJ. 5. Não apresentação de argumentos novos capazes de infirmar os fundamentos que alicerçaram a decisão agravada. 6. AGRAVO INTERNO CONHECIDO E DESPROVIDO. (STJ - AgInt no REsp: 1939956 RJ 2021/0158581-7, Relator: Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, Data de Julgamento: 09/05/2022, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 11/05/2022)

Extrai-se dos autos que o imóvel deveria ter sido entregue em abril de 2015, considerando a cláusula de tolerância de 180 dias (conforme contrato acostado no id. 61937674), contudo, a expedição do habite-se só ocorreu em 06/06/2019 (id. 61937677), cerca de quatro anos após o previsto.

Verifica-se, portanto, que houve atraso significativo na entrega do imóvel, frustrando as legítimas expectativas do adquirente, o que foge ao mero dissabor e configura dano moral indenizável.

Nesse sentido, o Superior Tribunal de Justiça:

DIREITO CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO RESCISÓRIA E INDENIZATÓRIA. AFRONTA AOS ARTS. 927, III, DO CPC/2015 E 413 DO CC/2002. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULAS 282 E 356 DO STF. ATRASO NA ENTREGA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA. DANO MORAL. CONFIGURAÇÃO. SÚMULA 83/STJ. RECURSO DESPROVIDO. 1. Não enseja a interposição de recurso especial matéria que não tenha sido debatida no acórdão recorrido e sobre a qual não tenham sido opostos embargos de declaração, a fim de suprir eventual omissão. Ausente o indispensável prequestionamento, aplicam-se, por analogia, as Súmulas 282 e 356 do STF. 2. "O simples inadimplemento contratual em razão do atraso na entrega do imóvel não é capaz, por si só, de gerar dano moral indenizável, sendo necessária a comprovação de circunstâncias específicas que possam configurar a lesão extrapatrimonial, como na hipótese dos autos, em que o atraso na entrega do imóvel foi superior a um ano após a expiração do prazo de tolerância" ( AgInt no REsp 1.949.046/RJ, Relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 9/5/2022, DJe de 10/6/2022). 3. Na hipótese, o atraso de 30 meses, após o período de tolerância, na entrega do imóvel supera o mero inadimplemento contratual, devendo ser mantida a indenização por danos morais. Precedentes. 4. Agravo interno desprovido.

(STJ - AgInt no AREsp: 2115061 RJ 2022/0121624-9, Data de Julgamento: 13/02/2023, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 24/02/2023)

De igual forma, os tribunais pátrios:

EMENTA. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE REVISÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS. ATRASO NAS OBRAS DE INFRAESTRUTURA. CULPA DO PROMITENTE VENDEDOR. DANOS MORAIS E MATERIAIS CONFIGURADOS. DEVER DE INDENIZAR. 1. Dano Moral. Compra e venda. Descumprimento. O atraso na entrega das obras de infraestrutura em loteamento, evidenciando o descumprimento contratual, gera ao comprador o direito de ser indenizado por danos morais, ante a existência de ato ilícito, caracterizado pela culpa (art. 186 CC). 2. Obras de Infraestrutura. Atraso Considerável. Considerando que o atraso significativo da entrega de infraestrutura básica da obra, no caso dos autos por aproximadamente 4 (quatro) anos, foge ao mero dissabor, é medida impositiva a manutenção da sentença, que condenou a requerida ao pagamento de indenização por danos morais, observado o enunciado na Súmula nº 32 do TJGO. 3. Danos Materiais. Perfuração de poço. Os danos materiais restaram configurados, ante a comprovação de despesas para a perfuração e instalação de um poço semiartesiano, para suprir a falta de água no lote. 4. Honorários recursais. Diante do desprovimento do apelo, com amparo no § 11 do art. 85 do CPC, majora-se os honorários. APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E DESPROVIDA.

(TJ-GO 51588485920168090051, Relator: JERONYMO PEDRO VILLAS BOAS - (DESEMBARGADOR), 2ª Câmara Cível, Data de Publicação: 28/10/2021)

APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DAS CHAVES. APELO PARCIALMENTE PROVIDO. 1. A cláusula 28 do contrato, referente ao prazo de tolerância de 180 dias, tendo sido redigida de forma clara, objetiva e anuída pelas partes, não evidencia ilegalidade ou nulidade a ser declarada, atendendo à norma protetiva constante no art. 54, § 3º, do CDC, sendo inclusive cláusula padrão nos contratos de construção de empreendimentos com considerável grau de complexidade. 2. Quanto aos danos morais, o STJ tem se manifestado pela existência de danos morais quando o atraso na entrega do imóvel se revela expressivo. No presente caso, a data limite para entrega de imóvel era julho de 2012, todavia, o habite-se só foi liberado em dezembro de 2014, mais de dois anos após a data contratada. Houve, portanto, atraso expressivo, configurador do abalo moral. Indenização fixada em R$ 10.000,00 (dez mil reais). 3. A circunstância de ter havido aumento do valor da parcela por si só não é prova da inclusão de juros indevidos, já que a partir da assinatura do contrato, em 2008, e ao logo de toda execução da obra e sua conclusão em 2014, incidiu sobre o saldo devedor a correção monetária, prevista em contrato (cláusula sétima). 4. o STJ já firmou entendimento no sentido de que, em caso de atraso na entrega da obra, o prejuízo é presumido, bem como sobre a possibilidade de aplicação da multa contratual em favor do consumidor. Analisando-se o contrato em tela, verifica-se que o mesmo já continha previsão de multa contratual devida pela Construtora em caso de atraso na obra.

(TJ-BA - APL: 05383912720158050001, Relator: MARIA DA PURIFICACAO DA SILVA, PRIMEIRA CAMARA CÍVEL, Data de Publicação: 26/11/2020)

Em relação ao quantum indenizatório por danos morais, destaco que o ato de arbitramento deve ser razoável e tomar todas as cautelas para que a indenização não seja fonte de enriquecimento sem causa, ao mesmo tempo em que não seja meramente simbólica, sempre levando em consideração os princípios da razoabilidade e proporcionalidade.

Considerando a função punitiva, pedagógica e reparatória da indenização por danos morais, é recomendável a condenação dos réus, solidariamente, ao pagamento de indenização no valor de R$ 20.000,00 (vinte mil reais), com o fim de desestimular a reiteração da conduta abusiva, em clara violação a direitos básicos do consumidor.

No tocante a devolução dos valores pagos a título de “taxa de decoração”, entendo que assiste razão ao apelante.

Com efeito, o apelante comprovou o pagamento das parcelas indicadas no id. 61937676, a título de taxa de decoração, e os réus não contestaram a informação de que o empreendimento foi entregue sem a prestação do respectivo serviço de decoração.

Sabe-se que o consumidor tem o direito de ser integralmente reparado, o que inclui, no caso, o direito à restituição da mencionada taxa, por parte daquele que integra a cadeia de fornecimento.

Logo, cabível a devolução dos valores pagos a título de taxa de decoração.

Por fim, em relação ao percentual fixado pelo magistrado de piso, para o pagamento de indenização, a título de danos materiais, na forma de lucros cessantes (0,5% sobre o valor atualizado do imóvel, por mês de atraso na respectiva entrega), apesar de ser compatível com o atual mercado imobiliário e dentro dos parâmetros jurisprudenciais em casos similares, deixou de observar a tese fixada pelo STJ no tema repetitivo 971, in litteris:

“No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial." 

Assim, considerando que a cláusula décima segunda (id. 61937674) prevê em favor do vendedor, a título de fruição do imóvel, no caso de rescisão do contrato, quantia equivalente a 1% sobre o preço total atualizado do contrato, tal valor deve ser também estabelecido em favor do comprador, para o caso de mora atribuível ao vendedor, por medida de equidade.

Nesse sentido:

APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO RESCISÃO DE CONTRATO - COMPRA E VENDA IMÓVEL - COMPETÊNCIA - AÇÃO DE RESCISÃO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA - DIREITO PESSOAL - RELAÇÃO DE CONSUMO - DOMICÍLIO DO CONSUMIDOR - LOTEAMENTO - ATRASO DAS OBRAS INFRAESTRUTURA - CULPA VENDEDOR - DEVOLUÇÃO VALORES PAGOS - MULTA RESCISÓRIA - INVERSÃO - DANO MORAL - EXISTÊNCIA. A ação de rescisão contratual de promessa de compra e venda trata-se de direito pessoal, e não real. Tratando-se de relação de consumo, afasta-se a cláusula de eleição de foro prejudicial ao consumidor, fixando a competência no domicílio deste, onde ajuizou a demanda. Havendo inadimplemento contratual, a Lei concede ao contratante prejudicado a opção de pleitear o desfazimento da avença. Configurado o atraso na entrega das obras de infraestrutura do empreendimento imobiliário, patente o descumprimento contratual da vendedora. Os fatores relacionados à alegada morosidade e burocracia dos entes públicos que teriam motivado o atraso na realização das obras, relacionam-se com o risco do empreendimento, sendo defeso dividi-lo com a outra parte contratante, ou atribui-los a terceiros, pois inerente ao ramo de atividade profissional exercido pela construtora. Ocorrendo a rescisão do contrato de promessa de compra e venda de imóvel a prestação, sem culpa do promissário comprador, não há que se falar em retenção de valor a ser restituído, sendo devida a devolução integral dos valores pagos. Prevendo o contrato de compra e venda de imóvel, firmado entre as partes, cláusula penal para o caso de descumprimento apenas em desfavor do consumidor, é medida de equidade a aplicação da mesma penalidade para o caso de mora atribuível ao fornecedor. Entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça no julgamento dos REsps 1.614.721/DF e 1.631.485/DF, submetidos à sistemática dos recursos representativos de controvérsia. O atraso na entrega do empreendimento enseja lesão a direito de personalidad e do comprador, sobretudo nos casos em que há rescisão da avença.

(TJ-MG - AC: 10000212580146001 MG, Relator: Estevão Lucchesi, Data de Julgamento: 24/02/2022, Câmaras Cíveis / 14ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 24/02/2022)

Importante consignar que o Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do Tema 971, firmou entendimento no sentido de que “a cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes”. 

Assim, deve ser substituída a condenação em lucros cessantes pela aplicação da cláusula décima segunda do contrato em favor do apelante.

Pelo exposto, voto no sentido de DAR PROVIMENTO AO RECURSO, para reformar parcialmente a sentença e: a) reconhecer a legitimidade passiva do banco réu, bem como sua responsabilidade solidária em relação ao pagamento dos valores determinados na sentença; b) condenar, solidariamente, os réus ao pagamento de danos morais em favor do autor, no montante de R$ 20.000,00 (vinte mil reais), com juros de mora de 1% ao mês (art. 406 do CC/02), contados a partir do atraso na entrega da obra (abril de 2015), e correção monetária a partir da data do arbitramento (362 do STJ); c) condenar solidariamente os réus à devolução dos valores pagos a título de taxa de decoração, no montante de R$ 10.556,71 (dez mil quinhentos e cinquenta e seis reais e setenta e um centavos), com correção monetária pelo IGPM e juros moratórios de 1% ao mês desde a data do desembolso; d) inverter, em favor do apelante, a cláusula décima segunda do contrato (id. 61937674), condenando o apelado ao pagamento da quantia de 1% sobre o preço total atualizado do contrato, por mês de atraso na respectiva entrega, a partir de 05 de abril de 2015 (data considerada como a do início do inadimplemento contratual depois de escoado o prazo de tolerância) até a data da entrega do bem, afastando a condenação em lucros cessantes.

Diante do resultado do julgamento, modifico o ônus da sucumbência e condeno os réus ao pagamento das custas e honorários advocatícios em favor do patrono do autor, no montante de 12% (doze por cento) do valor da condenação.

Sala das Sessões,     de                    de 2024.

Rosita Falcão de Almeida Maia

Presidente/Relatora