PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO CUMULADA COM COBRANÇA. LOCAÇÃO COMERCIAL. PAGAMENTOS PARCIAIS DOS ALUGUERES MENSAIS. AUSÊNCIA DE OBJEÇÃO DA LOCADORA, CONTUDO EXISTÊNCIA DE CLÁUSULA CONTRATUAL NO SENTIDO DE NÃO CONFIGURAÇÃO DE NOVAÇÃO OU RENÚNCIA DE DIREITOS. INADIMPLEMENTO. NOVAÇÃO CONTRATUAL, SUPRESSIO E SURRECTIO NÃO COMPROVADOS. AUSÊNCIA DE LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. Caso em exame

Trata-se de apelação cível interposta por Móveis Salvador Ltda. e outros contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados por Rocamar Patrimonial Ltda. em ação de despejo por falta de pagamento cumulada com cobrança de aluguéis e encargos locatícios, referente a imóvel comercial situado no Shopping Itaigara, Salvador/BA. A sentença rescindiu o contrato de locação, confirmou a liminar de despejo, reconheceu a obrigação dos réus quanto aos débitos vencidos e vincendos, e aplicou multa por litigância de má-fé. Os apelantes sustentaram quitação tácita por pagamento a menor não contestado, ausência de débitos, e impugnaram a multa por má-fé processual.

II. Questão em discussão

Discute-se se o pagamento de aluguéis em valores inferiores aos contratualmente ajustados, sem contestação expressa da locadora, configura novação contratual ou quitação tácita da dívida, e se houve efetivamente má-fé processual por parte dos réus.

III. Razões de decidir

A simples ausência de objeção da locadora ao recebimento de valores pagos a menor, desacompanhada de prova de manifestação inequívoca de vontade, não caracteriza novação ou quitação tácita, sobretudo diante de cláusula contratual expressa em sentido contrário.

A parte ré não se desincumbiu do ônus de demonstrar a existência de acordo modificativo válido, tampouco apresentou documentos comprobatórios da quitação integral do débito.

Quanto à alegada litigância de má-fé, verificou-se que os réus atuaram no exercício regular do direito de defesa, inclusive adimplindo diretamente com terceiros encargos como IPTU e taxas condominiais, inexistindo prova de dolo ou manobra processual fraudulenta.

IV. Dispositivo:

Recurso parcialmente provido, apenas para afastar a multa por litigância de má-fé.

V. Tese de julgamento:

A ausência de impugnação ao pagamento de aluguéis em valores inferiores aos contratados não configura, por si só, novação contratual ou quitação tácita.

A litigância de má-fé não se caracteriza pela mera apresentação de defesa considerada improcedente, sendo imprescindível a demonstração de dolo processual.

Dispositivos legais relevantes citados: CC, arts. 360, 421, 422; CPC, arts. 373, I e II; art. 81.
Jurisprudência relevante citada: TJDFT, ApCiv 0710154-43.2023.8.07.0007; TJMG, ApCiv 52291065720228130024; TJSC, ApCiv 306247.

ACÓRDÃO

 
Vistos, relatados e discutidos os presentes autos do RECURSO DE APELAÇÃO nº 0539928-53.2018.8.05.0001, em que figuram como partes recorrentes MÓVEIS SALVADOR LTDA e outros e parte recorrida ROCAMAR PATRIMONIAL LTDA:

ACORDAM os Desembargadores integrantes da Terceira Câmara Cível do Tribunal de Justiça da Bahia, à unanimidade, em conhecer e DAR PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO, apenas para afastar a multa por litigância de má-fé imposta aos réus, nos termos do voto do eminente Relator.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 TERCEIRA CÂMARA CÍVEL

Deu-se provimento parcial. Por unanimidade. Realizaram sustentações orais Dr. Agenor Augusto de Siqueira Jr e Dra. Katya Franca Costa.

Salvador, 29 de Abril de 2025.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

A presente lide tem por objeto relação locatícia celebrada entre ROCAMAR PATRIMONIAL LTDA., na qualidade de locadora, e MÓVEIS SALVADOR LTDA., na qualidade de locatária, tendo ainda como fiadores ANA MARIA VICTORIA SCHNITMAN e ELIEZER SCHNITMAN, referente à loja de n.º 03, localizada no segundo pavimento em Nível Atlântico do Shopping Itaigara, sito à margem da Avenida Antônio Carlos Magalhães, Pituba, Salvador/BA, com data de início em 10/05/2014 e término previsto em 09/05/2019.

Na petição inicial, o autor sustentou a inadimplência da locatária em relação aos aluguéis e encargos da locação no valor total de R$ 541.509,17 (quinhentos e quarente e um mil quinhentos e nove reais e dezessete centavos) ao tempo da distribuição da ação em julho de 2018, consoante planilha de débitos acostada aos autos, motivo pelo qual pugnou pela rescisão contratual, despejo da inquilina inadimplente e condenação dos Réus ao pagamento das parcelas vencidas e vincendas até a desocupação do imóvel locado.

Os réus, na contestação constante no Id n° 66682035, alegaram que, em verdade, teria havido uma novação contratual, pois as partes teriam ajustado verbalmente a redução do valor dos aluguéis o que descaracterizaria a mora suscitada pelo Locador.

Em réplica, o autor refutou as alegações de novação, apontando a inexistência de qualquer prova documental que evidenciasse a renegociação dos valores locatícios.

Há de se pontuar que, no decorrer da lide, houve a desocupação voluntária do imóvel em apreço.

Dessa maneira, consoante se depreende dos Id n°s 66682158 e 66682238, sobreveio a sentença, que julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais para: confirmar os efeitos da liminar concedida em ID 283036906; rescindir o contrato de locação em litígio a partir de 16/09/2019; condenar a parte Ré ao pagamento dos aluguéis vencidos e vincendos, os quais deverão ser fixados conforme parâmetros contratualmente estabelecidos e serem liquidados na fase apropriada; condenar a parte Ré a ao pagamento das custas remanescentes se houverem; e bem como em honorários advocatícios de sucumbência em favor dos advogados da parte Autora no percentual de 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação.

Inconformados, os réus interpuseram apelação, reiterando o argumento de inexistência de débitos, conquanto a ausência de objeção do Locador em razão dos aluguéis mensais pagos a menor, por conseguinte pugnando pelo reconhecimento judicial da quitação total do débito em litígio. Sustentam ainda a inexistência de litigância de má-fé.

Em contrarrazões, o autor defendeu a manutenção integral da sentença, ressaltando a inovação recursal da tese relativa à pandemia da COVID-19, bem como a ausência de qualquer prova de novação contratual, pleiteando pela manutenção da sentença recorrida, inclusive no que pertine à multa processual do art. 81 do CPC.

No id n° 73243225, a parte Apelante compareceu espontaneamente aos autos para rebater as aludidas contrarrazões.

É o relatório.

Salvador/BA, 25 de março de 2025.

Adriano Augusto Gomes Borges

Juiz Substituto de 2° Grau - Relator

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do recurso.

A presente demanda versa sobre despejo por falta de pagamentos cumulado com pedido de cobrança de aluguéis e encargos de locação vencidos e vincendos, com a observação de que houve a perda do objeto no que toca ao pedido inicial de despejo, haja vista a entrega voluntária do imóvel no decorrer do processo.

Em suma, os apelantes alegam que os pagamentos efetuados a menor ao longo da locação, sem objeção da parte Locadora, configurariam uma quitação tácita, por conseguinte inexistindo qualquer débito pendente.

Todavia, a existência de pagamentos a menor realizados pela Locatária, sem prova de que houve concordância inequívoca do locador em modificar os valores pactuados, não implica em quitação do débito, sem mencionar que a cláusula 14 do contrato em litígio é expressa no seguinte sentido: “A tolerância, por qualquer parte deste contrato, relativa a qualquer ato ou omissão da outra parte, não deverá ser considerada como novação ou renúncia a qualquer dois direitos aqui previstos” - Grifei.

Logo, no presente caso concreto, a ausência de objeção da Locadora quanto aos valores pagos a menor pela Locatária, por si só, não é o bastante para conferir quitação parcial aos valores pagos a menor, e muito menos para configurar as hipóteses de novação, supressio ou surrecrtio, ressaltando a existência de cláusula contratual expressa em sentido contrário. 

Sobre o tema, a propósito:

APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. AÇÃO DE DESPEJO CUMULADA COM COBRANÇA. CONTRATO DE LOCAÇÃO . RESCISÃO ANTECIPADA. TERMO DE ACORDO. DESCUMPRIMENTO DOS TERMOS POR PARTE DOS LOCATÁRIOS. EXECUÇÃO DO CONTRATO . POSSIBILIDADE. INSTITUTO DA NOVAÇÃO DA DÍVIDA. NÃO OCORRÊNCIA. AUSÊNCIA DE ANIMUS NOVANDI . SUBSISTÊNCIA DA OBRIGAÇÃO CONTRATUAL DOS FIADORES. SENTENÇA REFORMADA. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. 1 . A novação é a criação de uma obrigação nova, para extinguir uma anterior, podendo mudar o objeto da prestação (novação objetiva), ou mesmo substituir o credor ou o devedor por terceiros (novação subjetiva). Nessa senda, para que ocorra a novação devem ser preenchidos certos requisitos (art. 360 do CC), quais sejam: a) a existência de obrigação anterior; b) a constituição de nova obrigação; e c) a intenção de inovar uma obrigação (animus novandi). 2 . É imprescindível que o credor tenha a intenção de novar (expressa ou tácita), na medida em que a novação resulta na renúncia aos direitos acessórios e garantias que o acompanham, não sendo possível a sua presunção. 3. O elemento essencial para a caracterização da novação, qual seja, o ânimo de novar, deve ser inequívoco, o que não restou demonstrado na situação. No caso, os documentos juntados pelas embargantes não comprovam a existência de um acordo que extinguiu a obrigação anterior, tendo em vista que, o Termo de acordo prevê apenas o reconhecimento da existência de dívida e assunção de obrigação de entrega do imóvel por parte dos locatários, o qual não foi cumprido . 4. Dessa feita, não se configura o instituto da novação contratual, pois não houve a substituição da relação jurídica (contrato de locação), com alteração do devedor, do credor, ou do objeto de prestação; permanecendo todas relacionadas ao contrato de locação anteriormente firmado entre as partes (locadora, fiadores e locatários), de forma que se mantém as responsabilidades cíveis dos fiadores/apelados. 5. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO, para declarar subsistente a obrigação dos fiadores/apelados quanto aos valores devidos em face do contrato locatício firmado entre as partes e cobrado em processo de execução . (TJ-DF 0710154-43.2023.8.07 .0007 1819140, Relator.: ROBSON BARBOSA DE AZEVEDO, Data de Julgamento: 21/02/2024, 7ª Turma Cível, Data de Publicação: 04/03/2024)

 Assim, estando devidamente comprovada a inadimplência e não tendo os Réus se desincumbido do ônus probatório, não se vislumbra razão fática ou jurídica para alteração da acertada conclusão do Juízo de origem quanto à condenação dos mesmos ao pagamento de quantia. No mesmo sentido:

APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO CUMULADA COM COBRANÇA - ANTECIPAÇÃO DA TUTELA RECURSAL - PEDIDO DE EFEITO SUSPENSIVO AO RECURSO - AUSÊNCIA DE REQUISITOS - PROVA DE QUITAÇÃO PARCIAL APRESENTADA EM APELAÇÃO - INCAPACIDADE DE AFASTAMENTO DA MORA - DESPEJO E COBRANÇA MANTIDOS - RECURSO NÃO PROVIDO. - Para que seja concedido efeito suspensivo à apelação, devem ser comprovados os requisitos do art. 300 do CPC, devendo, portanto, o apelante demonstrar a probabilidade de provimento do recurso e se, sendo relevante a fundamentação, existe risco de dano grave ou de difícil reparação ( §§ 3º e 4º do art. 1 .012 CPC)- O locatário é obrigado a pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado contratualmente, cabendo ao mesmo comprovar a quitação por documento hábil - Demonstrado o pagamento parcial dos aluguéis e encargos pelo réu apenas em sede de apelação, não há como afastar a mora caracterizada pelo descumprimento da obrigação, devendo ser mantido o despejo decretado e a cobrança dos valores, ressalvado o direito ao abatimento do valor pago em sede de cumprimento de sentença (TJ-MG - Apelação Cível: 52291065720228130024, Relator.: Des.(a) Fernando Caldeira Brant, Data de Julgamento: 21/02/2024, Câmaras Cíveis / 20ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 22/02/2024)

DIREITO CIVIL - OBRIGAÇÕES - CONTRATOS - LOCAÇÃO RESIDENCIAL - AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO C/C COBRANÇA DE ENCARGOS LOCATÍCIOS - PROCEDÊNCIA NO JUÍZO A QUO - INCONFORMISMO - PAGAMENTO PARCIAL DO DÉBITO - PURGAÇÃO DA MORA INOCORRENTE - DESPEJO VIÁVEL - ASSISTÊNCIA JUDICIÁRIA GRATUITA - ÔNUS DE SUCUMBÊNCIA - SUSPENSÃO DA EXIGIBILIDADE - SENTENÇA MANTIDA - APELO IMPROVIDO. Em despejo por falta de pagamento c/c cobrança de aluguéis, impago o débito locatício em sua integralidade, impõe-se o decreto desalijatório do inadimplente. O benefício da Assistência Judiciária Gratuita não obsta a condenação nos ônus da sucumbência, cuja exigibilidade fica suspensa por força do art. 12 da Lei n . 1.060/50. (TJ-SC - AC: 306247 SC 2006.030624-7, Relator.: Monteiro Rocha, Data de Julgamento: 29/03/2007, Segunda Câmara de Direito Civil, Data de Publicação: Apelação cível n . , da Capital.)

 Por outro lado, ao contrário da respeitável conclusão do Juízo sentenciante, não se verifica nos atos processuais praticados pelos Réus a alegada litigância de má-fé.

 Apesar do Juízo sentenciante ter fundamentado que “o caráter temerário das teses sustentadas na defesa, bem como da manobra fugaz em repactuar a dívida apenas para aniquilar o direito da parte autora” implicaria em litigância de má-fé, deve-se considerar que o referido Magistrado concluiu, frise-se corretamente, que a cobrança dos valores atinentes à taxas condominiais e IPTU não seriam devidas à Locadora em razão da inquilina ter dilIgenciado diretamente junto aos respectivos credores a satisfação de tais dívidas, senão vejamos o que consta na sua mencionada fundamentação, in verbis:

No que diz respeito à cobrança das taxas condominiais com o Shopping Itaigara, o documento colacionado em ID 283038811, impede de reconhecer a procedência da cobrança realizada pelo autor atinentes às referidas taxas e, por isso, fica esta indeferida.

Porém, como a sua quitação se deu por termo de repactuação de dívida, realizado pela parte ré, com o referido empreendimento, após o ajuizamento desta ação, inexiste substrato fático para deferimento do pedido de restituição em dobro pleiteado pelo réu, afinal, não houve qualquer caráter indevido na cobrança proposta.

 Os valores perseguidos a título de IPTU são legítimos. 

 O documento juntado pela parte ré em ID 283035832 atesta que a sua adesão ao programa de repactuação da referida dívida só se deu no dia 28/09/2018, ou seja, 02 (dois) meses após a propositura da demanda, o que demonstra a legitimidade do crédito perseguido, ao passo que fulmina a sua pretensão de recebimento em dobro destas quantias.

 Todavia, sabe-se que a aderência ao Programa de Parcelamento Incentivado suspende a exigibilidade dos créditos outrora reclamados na exordial, constituindo-se como meio apto à dilatar o seu prazo de pagamento.

 Por causa disso, resta fulminada a pretensão da requerente em receber valores desta natureza. - Grifei.

 Logo, a mencionada tentativa de quitação dos aludidos débitos pelos Réus junto à administração do Shopping Itaigara e ao Município de Salvador/BA, frise-se em condições que lhe eram mais favoráveis, bem como o consequente pedido de aplicação do art. 940 do CC/02, por si só, não implicam em manobra ilegítima e atentatória ao Poder Judiciário, conquanto decorrência do exercício regular de direito do devedor em adimplir respectivas as obrigações em atraso, escudado ainda pelos princípios da ampla defesa e contraditório.

 Dessa maneira, em que pese o respeitável entendimento do Juízo sentenciante, percebe-se que o recurso em apreço merece parcial provimento apenas e tão somente para afastar a multa processual aplicada aos Réus, considerando a inexistência de litigância de má-fé

 Diante do exposto, voto no sentido de DAR PROVIMENTO PARCIAL AO RECURSO, apenas para afastar a multa do art. 81 do CPC aplicada aos Réus.

 É como voto.

 Sala das Sessões, data constante no sistema

PRESIDENTE

Adriano Augusto Gomes Borges

Juiz Substituto de 2° Grau - Relator