PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

EMENTA: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. PRELIMINAR DE DIALETICIDADE. REJEIÇÃO. AÇÃO DE EXIGIR CONTAS. LOCAÇÃO EM SHOPPING CENTER. DISTRATO COM CONFISSÃO E PERDÃO DE DÍVIDA. CLÁUSULA DE QUITAÇÃO, INCLUSIVE QUANTO À OBRIGAÇÃO DE PRESTAR CONTAS. BOA-FÉ OBJETIVA. RECURSO NÃO PROVIDO.

I. Caso em exame

1. Recurso de apelação interposto contra sentença que julgou improcedente o pedido inicial em ação de exigir contas, ajuizada por ex-locatária em face do locador, referente aos encargos de locação em shopping center, em razão da existência de distrato firmado entre as partes.

II. Questão em discussão

2. Há duas questões em discussão: (i) saber se o recurso ofende o princípio da dialeticidade; (ii) saber se a ex-locatária possui o direito de exigir prestação de contas após ter firmado distrato com cláusula de quitação ampla e específica.

III. Razões de decidir

3. A preliminar de não conhecimento por ofensa à dialeticidade deve ser rejeitada, pois a apelação impugna de forma adequada os fundamentos da sentença, viabilizando o exercício da defesa e do contraditório.
4. As partes celebraram instrumento de distrato no qual o locador concedeu perdão de expressiva dívida em favor da locatária. Em contrapartida, a locatária outorgou quitação ampla e irrevogável, com menção específica ao encerramento da obrigação de prestação de contas e de cobrança de encargos da locação.
5. A autonomia da vontade manifestada no distrato deve ser resguardada, especialmente por não haver qualquer alegação ou prova de vício de consentimento capaz de invalidar o negócio jurídico entabulado.
6. A conduta da apelante de exigir contas judicialmente, logo após firmar acordo com quitação específica e ser beneficiada por perdão de dívida, configura comportamento contraditório (venire contra factum proprium), prática vedada pelo princípio da boa-fé objetiva.
7. Não se justifica a condenação da apelante por litigância de má-fé, visto que a discussão sobre o alcance da cláusula de quitação insere-se no limite do regular exercício do direito de ação, não ficando comprovada conduta dolosa.

IV. Dispositivo

9. Preliminar rejeitada. Recurso não provido.

Vistos, relatados e discutidos estes autos da Apelação Cível nº 8089046-45.2020.8.05.0001, em que figuram como apelante, CREAÇÕES OPÇÃO LTDA e como apelado CONDOMÍNIO RIGUAT.

ACORDAM, os Desembargadores integrantes da colenda Primeira Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, à unanimidade, em REJEITAR A PRELIMINAR e, no mérito, NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO, nos termos do voto condutor.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e não provido Por Unanimidade

Salvador, 12 de Agosto de 2026.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

Trata-se de apelação interposta por CREACOES OPCAO LTDA contra sentença proferida pelo juízo da 9ª Vara Cível e Comercial da Comarca de Salvador que, nos autos da ação de exigir contas n. 8089046-45.2020.8.05.0001, em que o apelante litiga contra CONDOMINIO RIGUAT (sucedido pelo CONSÓRCIO RIGUAT), julgou improcedente a demanda na primeira fase do procedimento, nos seguintes termos:

“Ante o exposto, REJEITO as preliminares arguidas e, no mérito, JULGO IMPROCEDENTE o pedido formulado na inicial, extinguindo o processo com resolução do mérito, nos termos do artigo 487, I, do Código de Processo Civil. Condeno a parte autora ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, os quais fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa, nos termos do artigo 85, § 2º, do Código de Processo Civil.”.

Em suas razões recursais (id. 95822941), a apelante sustenta, em síntese, que:

No mérito, sustenta, em síntese:

(i) a jurisprudência pátria confere legitimidade ao locatário de loja em shopping center para propor ação de exigir contas em face do locador ou do condomínio responsável pelas cobranças mensais ordinárias e extraordinárias;

(ii) o apelado detém a posse de todos os documentos, valores e critérios de rateio das despesas comuns, consubstanciando sua obrigação legal de prestar contas de forma detalhada e auditável;

(iii) a existência de termo de confissão de dívida com cláusula de quitação geral não obsta o ajuizamento da ação de exigir contas, especialmente quando persistem dúvidas ou obscuridades acerca dos critérios de rateio e dos valores efetivamente cobrados;

(iv) a sentença vergastada, ao julgar improcedente o feito sob o fundamento da quitação, viola os princípios da boa-fé e o direito à informação clara e auditável do consumidor empresarial.

Ao final, requer o conhecimento e o provimento do recurso para que seja reformada a sentença de primeiro grau, reconhecendo-se o cabimento da ação e compelindo-se o apelado a apresentar as contas detalhadas da relação locatícia.

Em contrarrazões (id. 95822945), o apelado suscita preliminar de inadmissibilidade recursal por ofensa ao princípio da dialeticidade, asseverando que a apelante não impugnou especificamente os fundamentos da sentença de origem (ID 95822945).

No mérito, defende que a extinção do vínculo locatício operou-se mediante distrato em que houve a concessão de perdão de dívida no montante de R$190.748,48 pelo locador e, em contrapartida, a outorga de ampla, geral e específica quitação mútua pelas obrigações contratuais, inclusive quanto à prestação de contas (ID 95822945).

Pugna pelo não conhecimento do recurso ou, subsidiariamente, pelo seu desprovimento, com a aplicação de multa por litigância de má-fé.

Instada a se manifestar sobre a preliminar de ausência de dialeticidade (ID 100535684), a apelante apresentou petição sustentando que o recurso impugnou o fundamento nuclear da sentença, contrapondo-se à tese de eficácia obstativa absoluta da cláusula de quitação

Examinados os autos, lancei o presente relatório, encaminhando-os à Secretaria da Primeira Câmara Cível, nos termos do art. 931, do Código de Processo Civil, salientando que o presente recurso é passível de sustentação oral, nos termos do art. 937, do CPC e art. 187, I, do RITJBA.

Salvador, 17   de julho   de 2026.

Desa. Maria de Lourdes Pinho Medauar
Relatora

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

Presentes os requisitos de admissibilidade, conheço do recurso.

Inicialmente, cumpre-me analisar a preliminar de não conhecimento do recurso por violação ao princípio da dialeticidade, arguida pelo apelado sob o argumento de que a apelação se limitou a reproduzir conceitos gerais e teses abstratas, sem enfrentar especificamente a ratio decidendi fundada na validade do distrato e na quitação específica.

Sem razão o recorrido.

Como se sabe, o princípio da dialeticidade recursal, positivado no art. 1.010, incisos II e III, do Código de Processo Civil, exige que o recorrente exponha os fundamentos de fato e de direito que justificam o pedido de reforma da decisão, contrapondo-se aos termos do julgado.

No caso em apreço, embora a peça recursal adote argumentação de caráter geral sobre o direito de fiscalização do lojista, ela combate de forma compreensível o fundamento impeditivo acolhido pelo juízo de origem, qual seja, a extensão obstativa da cláusula de quitação prevista no distrato contratual (ID 95822941, p. 3). A apelante sustenta a ineficácia da referida cláusula para afastar o dever de esclarecimento de obscuridades relativas ao cálculo do rateio de despesas.

Dessa forma, os argumentos recursais mostram-se suficientes para revelar a intenção de reforma e permitir o regular exercício do contraditório pela parte contrária, que apresentou defesa robusta de mérito.

Portanto, rejeita-se a preliminar.

No mérito, consoante relatado, trata-se de ação de exigir contas ajuizada por CREACOES OPCAO LTDA em face de CONDOMINIO RIGUAT (sucedido pelo CONSÓRCIO RIGUAT).

A parte autora relatou ter celebrado contrato de locação comercial de espaço situado no Shopping da Bahia e requereu que a ré apresentasse em juízo, sob a forma mercantil, as contas detalhadas atinentes ao rateio de encargos de condomínio e do fundo de promoção e propaganda de todo o período contratual (ID 95820516).

Após o processamento do feito, o juízo de origem rejeitou as preliminares formais de ilegitimidade de partes e de ausência de interesse por falta de notificação prévia, mas acolheu a defesa fundada na carência de interesse jurídico por força de distrato com cláusula de quitação ampla e mútua de obrigações, julgando improcedente o pedido da primeira fase.

Cinge-se a controvérsia recursal em verificar se assiste à ex-locatária o direito de exigir judicialmente a prestação de contas do período locatício após ter firmado instrumento particular de distrato com cláusula de quitação ampla, geral e específica quanto à própria obrigação de prestar contas.

Analisando detidamente o acervo documental colacionado aos autos, verifica-se que as partes mantiveram relação comercial de locação por meio de sucessivos contratos celebrados nos anos de 2004 (ID 95822671), 2008 (ID 95822673) e 2012 (ID 95822675).

Em 27 de dezembro de 2018, as partes celebraram o "Instrumento Particular de Distrato com Confissão de Dívida do Contrato de Locação" (ID 95822679), com o fito de resilir formalmente o vínculo contratual referente às lojas 01, 02 e 03A, situadas no 3º piso do Shopping da Bahia (ID 95822679, p. 1).

No aludido instrumento, restou consignado que a locatária possuía valores em aberto relativos a alugueres e fundo de promoção que perfaziam a quantia de R$ 190.748,48 (ID 95822679, p. 1).

Na Cláusula Segunda, item 2.2, o locador concedeu à locatária o perdão integral da referida dívida. Veja-se:

2.2. O LOCADOR/CREDOR, por sua livre e espontânea vontade e de comum acordo com a LOCATÁRIA/DEVEDORA concede à LOCATÁRIA/DEVEDORA perdão quanto ao pagamento do valor de R$ 190.748,48 (cento e noventa mil, setecentos e quarenta e oito reais e quarenta e oito centavos) indicado no item 2.1 acima."

Em contrapartida à liberalidade do locador e como acerto definitivo das obrigações mútuas do contrato de locação resilido, as partes pactuaram a Cláusula Quinta, assim redigida:

"5.1. Em decorrência da resilição, ora operada, a LOCATÁRIA/DEVEDORA outorga ao LOCADOR/CREDOR a mais plena, rasa, geral e irrevogável quitação em relação as obrigações assumidas no Contrato de Locação, ora DISTRATADO, em especial os valores do aluguel, prestação de contas, dos encargos, das taxas, dos tributos cobrados da LOCATÁRIA/DEVEDORA pelo LOCADOR/CREDOR durante a vigência do contrato ora DISTRATADO, assim como renuncia em caráter irrevogável e irretratável a quaisquer multas, indenizações, restituições ou compensações que, eventualmente, poderia pleitear em juízo ou fora dele pelos custos, despesas e investimentos realizados na área em questão, pelo que nada mais poderá reclamar do LOCADOR/CREDOR, a qualquer tempo." (ID 95822679, p. 3 - grifos aditados).

Como se observa do texto contratual livremente pactuado entre as partes, agentes capazes e em pleno exercício de suas atividades empresariais, a quitação outorgada pela locatária não ostenta caráter genérico e impreciso. Trata-se de disposição contratual de clareza meridiana que menciona, expressa e individualizadamente, a quitação atinente à "prestação de contas", aos "encargos" e às "taxas" do período locatício.

A autonomia da manifestação de vontade expressada no distrato deve ser resguardada em respeito ao princípio da força obrigatória dos contratos (pacta sunt servanda) e à segurança jurídica das relações privadas, nos termos dos artigos 421 e 421-A do Código Civil brasileiro.

Não havendo qualquer alegação ou elemento probatório mínimo que indique a ocorrência de vício de consentimento (como erro, dolo ou coação) capaz de inquinar a validade do negócio jurídico, a quitação mútua deve produzir seus regulares efeitos.

Ademais, a pretensão da ex-locatária de exigir judicialmente contas detalhadas atinentes ao período locatício, após ter obtido a liberação de expressiva dívida de R$190.748,48 e outorgado quitação por ato voluntário, caracteriza um comportamento contraditório, vedado pelo ordenamento jurídico sob a égide do princípio da boa-fé objetiva (venire contra factum proprium), positivado no art. 422 do Código Civil.

Nesse sentido, é a orientação da jurisprudência pátria, conforme se infere dos seguintes arestos:

AGRAVO DE INSTRUMENTO. PROCESSO CIVIL. CONTRATO DE LOCAÇÃO EM SHOPPING CENTER. AÇÃO DE EXIGIR CONTAS . PRIMEIRA FASE. SENTENÇA QUE CONDENA O RÉU A PRESTAR AS CONTAS DE TODO O PERÍODO DA LOCAÇÃO. IRRESIGNAÇÃO DO DEMANDADO. LOCATÁRIA QUE, POR OCASIÃO DA ASSINATURA DO DISTRATO E TERMO DE ENTREGA DE CHAVES, DEU PLENA, GERAL E IRREVOGÁVEL QUITAÇÃO À LOCADORA, INCLUSIVE EM RELAÇÃO À PRESTAÇÃO DE CONTAS, CONSTANDO AFIRMAÇÃO EXPRESSA DE QUE AS RECEBEU . CLÁUSULA CUJA VALIDADE E EFICÁCIA SE PRESUME. AUSÊNCIA DE DEMONSTRAÇÃO DE VÍCIO NO CONSENTIMENTO OU EVENTUAL ABUSIVIDADE. FALTA DE INTERESSE PROCESSUAL. PRECEDENTES DESTA CORTE DE JUSTIÇA . REFORMA DA SENTENÇA QUE SE IMPÕE. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. SUCUMBÊNCIA INVERTIDA. (TJ-RJ - AGRAVO DE INSTRUMENTO: 00663315620238190000, Relator.: Des(a) . LUCIA REGINA ESTEVES DE MAGALHAES, Data de Julgamento: 21/11/2023, DECIMA OITAVA CAMARA DE DIREITO PRIVADO (ANTIGA 15ª CÂMARA CÍVEL), Data de Publicação: 23/11/2023) g.n.

EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO DE EXIGIR CONTAS - PRIMEIRA FASE - CONTRATO DE LOCAÇÃO - DISTRATO - CLAUSULA DE QUITAÇÃO PLENA E GERAL DADA PELO LOCATÁRIO - AUSÊNCIA DO DIREITO DE EXIGIR CONTAS. Havendo distrato entre as partes, em que consta clausula de quitação plena e geral em favor do locador quanto ao contrato objeto da lide, inexistente o dever de prestação de contas oriundo da referida relação jurídica.

(TJ-MG - AI: 14889509420228130000, Relator.: Des.(a) Octávio de Almeida Neves, Data de Julgamento: 24/04/2023, Câmaras Cíveis / 15ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 26/04/2023) g.n.

AÇÃO DE COBRANÇA. CONTRATO DE REPRESENTAÇÃO COMERCIAL. DIFERENÇAS DAS COMISSÕES RECEBIDAS. PEDIDO JULGADO IMPROCEDENTE . RECURSO DE APELAÇÃO DA AUTORA: TERMO DE QUITAÇÃO. RESILIÇÃO DO CONTRATO POR DISTRATO. CONTRATO DE REPRESENTAÇÃO COMERCIAL EXTINTO. FALTA DE JUSTA CAUSA PARA QUESTIONAR O VALOR DAS COMISSÕES PAGAS . CLÁUSULA DE QUITAÇÃO GERAL. QUESTÕES SUSCITADAS QUE DEVERIAM TER SIDO QUESTIONADAS ANTES DA ASSINATURA DO TERMO DE DISTRATO. VEDAÇÃO AO COMPORTAMENTO CONTRADITÓRIO - VENIRE CONTRA FACTUM PROPRIO. SENTENÇA MANTIDA . RECURSO DESPROVIDO. 1. O distrato é um negócio jurídico que rompe o vínculo contratual, mediante a declaração de vontade de ambos os contraentes de pôr fim ao contrato que firmaram. 2 . A eficácia típica do distrato está em “eliminar ex tunc – retroprojetivamente, isto é, desde o momento inicial -, ou desconstituir ex nunc – ultraprojetivamente, quer dizer, para o futuro -, todos os efeitos de um negócio anterior entre as mesmas partes”, ficando “incólumes os direitos constituídos médio tempore em favor de terceiros” (Tomasetti, LI 9º, in Oliveira, Coment. Locação, p. 127). 3 . Tendo os contratantes acordado a quitação de toda e qualquer obrigação relativa ao contrato de representação comercial, qualquer comportamento em sentido contrário Apelação Cível nº 0003465-38.2015.8.16 .0109 2 indicaria violação ao preceito da boa-fé, o que atrai para a espécie a Teoria do Venire Contra Factum Proprium. (TJPR - 17ª C.Cível - 0003465-38.2015 .8.16.0109 - Mandaguari - Rel.: Desembargador Lauri Caetano da Silva - J . 14.02.2019)

(TJ-PR - APL: 00034653820158160109 PR 0003465-38.2015 .8.16.0109 (Acórdão), Relator.: Desembargador Lauri Caetano da Silva, Data de Julgamento: 14/02/2019, 17ª Câmara Cível, Data de Publicação: 21/02/2019) g.n.

Portanto, tendo a apelante outorgado quitação expressa e específica acerca da prestação de contas no instrumento de distrato firmado em 27 de dezembro de 2018 (ID 95822679, p. 3), e não havendo qualquer indício de vício de consentimento ou abusividade quando da assinatura, não subsiste interesse jurídico ou dever do apelado de prestar em juízo as referidas contas, impondo-se a manutenção integral da sentença de improcedência.

Por fim, o apelado pugna pela condenação da apelante ao pagamento de multa por litigância de má-fé, asseverando que a autora alterou a verdade dos fatos e utilizou do processo para obter vantagem indevida, omitindo dolosamente os termos do distrato e a concessão de perdão de dívida.

Não obstante o desprovimento do apelo, não se vislumbra conduta processual eivada de dolo específico capaz de amoldar-se com segurança às hipóteses taxativas do art. 80 do Código de Processo Civil.

A discussão jurídica trazida pela apelante acerca da possibilidade de questionamento de cláusula de quitação insere-se no campo do direito de ação e de defesa, não restando caracterizada a deslealdade processual qualificada apta a ensejar a aplicação da penalidade.

Indefiro, pois, o pedido de condenação em multa por litigância de má-fé.

Ante o exposto, REJEITA-SE A PRELIMINAR e, no mérito, NEGA-SE PROVIMENTO AO RECURSO, mantendo-se a sentença por seus próprios e jurídicos fundamentos. Honorários advocatícios sucumbenciais majorados para 15% sobre o valor da causa.

Sala das Sessões, de de 2026.

Presidente

Desa. Maria de Lourdes Pinho Medauar

Relatora

Procurador(a) de Justiça