PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL. DESPEJO POR DENÚNCIA VAZIA. LIMINAR CONCEDIDA NOS TERMOS DO ARTIGO 59, § 1º, VIII, DA LEI Nº 8.245/91. CERCEAMENTO DE DEFESA E DIREITO DE PREFERÊNCIA. REQUISITOS OBJETIVOS PRESENTES. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Agravo de Instrumento interposto contra decisão interlocutória que, em Ação de Despejo fundada em denúncia vazia, concedeu liminar para desocupação de imóvel comercial locado, com base no artigo 59, § 1º, inciso VIII, da Lei nº 8.245/91, condicionada à caução de três meses de aluguel. O Agravante alega cerceamento de defesa e violação ao seu direito de preferência na aquisição do imóvel.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

1. Há duas questões em discussão: (i) verificar se houve cerceamento de defesa pela concessão da liminar de despejo sem prévia oitiva do locatário; e (ii) examinar se a alegada preterição ao direito de preferência na aquisição do imóvel justifica a suspensão ou anulação da decisão que deferiu a liminar.

III. RAZÕES DE DECIDIR

1. O Agravo de Instrumento é cabível, pois impugna decisão interlocutória que versa sobre tutela provisória, nos termos do artigo 1.015, I, do CPC.

2. A Ação de Despejo por denúncia vazia é cabível nas locações não residenciais prorrogadas por prazo indeterminado, desde que precedida de notificação premonitória com prazo mínimo de 30 dias, conforme os artigos 56 e 57 da Lei nº 8.245/91.

3. A concessão de liminar para desocupação de imóvel, nos moldes do artigo 59, § 1º, inciso VIII, da Lei nº 8.245/91, prescinde da oitiva prévia do locatário, sendo compatível com o contraditório diferido, amplamente aceito no ordenamento jurídico para hipóteses de urgência.

4. Estando comprovados os requisitos legais — notificação prévia, ajuizamento da ação no prazo legal e caução prestada —, a concessão da liminar não configura cerceamento de defesa, mas sim exercício legítimo da tutela provisória prevista em lei.

5. O direito de preferência na aquisição do imóvel deve ser exercido nos termos do artigo 27 da Lei do Inquilinato, com aceitação expressa das condições ofertadas e, quando cabível, mediante o ajuizamento de ação própria, como a de adjudicação compulsória, não servindo como meio de obstar a retomada do imóvel por denúncia vazia.

6. No caso, a alegação de preterição do direito de preferência é infirmada pela ausência de aceitação formal das condições de venda e pela inexistência de prova do pagamento do sinal, não havendo elementos que infirmem a validade da liminar concedida.

IV. DISPOSITIVO E TESE

1. Recurso desprovido.

Tese de julgamento:

1. A liminar de despejo com base no artigo 59, § 1º, VIII, da Lei nº 8.245/91, pode ser concedida sem prévia oitiva do locatário, desde que preenchidos os requisitos legais objetivos.

2. A alegação de preterição ao direito de preferência não suspende a liminar de despejo por denúncia vazia quando não demonstrada a aceitação formal das condições de venda nem o pagamento do valor ofertado.

3. O contraditório diferido é compatível com a concessão de medidas urgentes quando amparadas em previsão legal expressa.

Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 1.015, I; 1.021, § 4º; 1.026, § 2º; Lei nº 8.245/91, arts. 27, 33, 56, 57 e 59, § 1º, VIII.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de n. 8021765-02.2025.8.05.0000, em que figuram como apelante UBALDO DA ANUNCIACAO e como apelada RITA DE CASSIA DE SANTANA VELLOSO e outros.

ACORDAM os magistrados integrantes da Quinta Câmara Cível do Estado da Bahia, por UNANIMIDADE, em CONHECER E NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO, nos termos do voto do relator. 

Sala de Sessões, datado e assinado eletronicamente. 

Presidente / Relator

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 QUINTA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e não provido Por Unanimidade

Salvador, 17 de Novembro de 2025.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

Trata-se de Agravo de Instrumento interposto por UBALDO DA ANUNCIAÇÃO contra a respeitável decisão prolatada pela MM Juíza de Direito da 1ª Vara dos Feitos Relativos às Relações de Consumo, Cíveis e Comerciais da Comarca de Santo Antônio de Jesus, nos autos da Ação de Despejo por Denúncia Vazia sob o nº 8000727-23.2025.8.05.0229, ajuizada por RITA DE CÁSSIA DE SANTANA VELLOSO e FELIPE PRISCO PARAISO VELLOSO, ora Agravados.

A decisão interlocutória hostilizada, identificada pelo ID 485875160 nos autos originários, deferiu a tutela antecipada requerida pelos ora Agravados, nos seguintes termos:

“Ante o exposto, defiro a tutela antecipada para determinar que o réu desocupe voluntariamente o imóvel no prazo de 30 dias, sob pena de despejo compulsório. Medida condicionada ao depósito judicial, pelos autores, da quantia equivalente a 3 meses de aluguel, a título de caução.

Findo o prazo sem desocupação, expeça-se mandado de despejo. Se necessário para o seu cumprimento, requisite-se o emprego da força policial, inclusive arrombamento, devendo o Oficial de Justiça certificar a ocorrência.

Considerando o desinteresse expresso da parte autora em conciliar, deixo de designar audiência de conciliação.

Cite-se a parte ré para, querendo, contestar a presente ação, no prazo de quinze dias, informando se possui proposta de acordo. Se a parte acionada não ofertar contestação, será considerada revel e presumidas verdadeiras as alegações de fato formuladas pela parte autora (CPC, art. 344).

Intimações necessárias pela Secretaria.

Fica a parte autora intimada na pessoa de seu advogado (CPC, art. 334, § 3º).

Publique-se. Intimem-se”.

Inconformado com o comando judicial de primeira instância, o Agravante interpôs o presente recurso (ID 80711994) arguindo a nulidade da decisão por cerceamento de defesa e erro in procedendo, uma vez que a liminar foi concedida inaudita altera pars, impedindo-o de manifestar-se sobre os fatos e sua intenção de compra do imóvel.

Sustenta o Agravante que o relacionamento locatício perdura por mais de 12 (doze) anos, desde 2013, e que o contrato de locação não residencial, após o término do último prazo determinado em 31/12/2020, foi prorrogado por tempo indeterminado.

Alega, ainda, ter sido preterido no seu direito de preferência, previsto na Lei nº 8.245/91, uma vez que manifestou interesse em adquirir o imóvel nas condições inicialmente propostas pelos Agravados (R$ 400.000,00, com entrada de R$ 200.000,00 e saldo em 20 parcelas de R$ 10.000,00), comprovando sua assertiva mediante a juntada de uma minuta de "Contrato Particular de Compromisso de Compra e Venda" datado de julho de 2024.

O Agravante afirma que os Agravados faltaram com a verdade ao informar em juízo que ele teria se negado a assinar a oferta, uma vez que, após o acordo inicial, os locadores teriam alterado as condições para pagamento integral em parcela única, frustrando, dessa maneira, a negociação.

Por fim, o Agravante requereu, em sede liminar, a atribuição de efeito suspensivo ao recurso, reformando-se a decisão agravada para suspender a ordem de desocupação e permitir a continuidade da negociação de compra e venda do bem.

Por meio da decisão monocrática de ID 80973922, este Relator indeferiu o pedido de efeito suspensivo, por entender, em análise perfunctória, que não restaram evidenciados o periculum in mora e a probabilidade de provimento do recurso nos termos exigidos pelo artigo 995, parágrafo único, do Código de Processo Civil, mantendo, naquele momento, a decisão de primeiro grau.

Regularmente intimados, os Agravados apresentaram Contrarrazões (ID 86113353), pugnando pela manutenção integral da decisão agravada e o não provimento do recurso.

É o Relatório. Inclua-se em pauta.

Salvador, datado e assinado eletronicamente.

Des. Cláudio Césare Braga Pereira

Relator

01

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL. DESPEJO POR DENÚNCIA VAZIA. LIMINAR CONCEDIDA NOS TERMOS DO ARTIGO 59, § 1º, VIII, DA LEI Nº 8.245/91. CERCEAMENTO DE DEFESA E DIREITO DE PREFERÊNCIA. REQUISITOS OBJETIVOS PRESENTES. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Agravo de Instrumento interposto contra decisão interlocutória que, em Ação de Despejo fundada em denúncia vazia, concedeu liminar para desocupação de imóvel comercial locado, com base no artigo 59, § 1º, inciso VIII, da Lei nº 8.245/91, condicionada à caução de três meses de aluguel. O Agravante alega cerceamento de defesa e violação ao seu direito de preferência na aquisição do imóvel.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

1. Há duas questões em discussão: (i) verificar se houve cerceamento de defesa pela concessão da liminar de despejo sem prévia oitiva do locatário; e (ii) examinar se a alegada preterição ao direito de preferência na aquisição do imóvel justifica a suspensão ou anulação da decisão que deferiu a liminar.

III. RAZÕES DE DECIDIR

1. O Agravo de Instrumento é cabível, pois impugna decisão interlocutória que versa sobre tutela provisória, nos termos do artigo 1.015, I, do CPC.

2. A Ação de Despejo por denúncia vazia é cabível nas locações não residenciais prorrogadas por prazo indeterminado, desde que precedida de notificação premonitória com prazo mínimo de 30 dias, conforme os artigos 56 e 57 da Lei nº 8.245/91.

3. A concessão de liminar para desocupação de imóvel, nos moldes do artigo 59, § 1º, inciso VIII, da Lei nº 8.245/91, prescinde da oitiva prévia do locatário, sendo compatível com o contraditório diferido, amplamente aceito no ordenamento jurídico para hipóteses de urgência.

4. Estando comprovados os requisitos legais — notificação prévia, ajuizamento da ação no prazo legal e caução prestada —, a concessão da liminar não configura cerceamento de defesa, mas sim exercício legítimo da tutela provisória prevista em lei.

5. O direito de preferência na aquisição do imóvel deve ser exercido nos termos do artigo 27 da Lei do Inquilinato, com aceitação expressa das condições ofertadas e, quando cabível, mediante o ajuizamento de ação própria, como a de adjudicação compulsória, não servindo como meio de obstar a retomada do imóvel por denúncia vazia.

6. No caso, a alegação de preterição do direito de preferência é infirmada pela ausência de aceitação formal das condições de venda e pela inexistência de prova do pagamento do sinal, não havendo elementos que infirmem a validade da liminar concedida.

IV. DISPOSITIVO E TESE

1. Recurso desprovido.

Tese de julgamento:

1. A liminar de despejo com base no artigo 59, § 1º, VIII, da Lei nº 8.245/91, pode ser concedida sem prévia oitiva do locatário, desde que preenchidos os requisitos legais objetivos.

2. A alegação de preterição ao direito de preferência não suspende a liminar de despejo por denúncia vazia quando não demonstrada a aceitação formal das condições de venda nem o pagamento do valor ofertado.

3. O contraditório diferido é compatível com a concessão de medidas urgentes quando amparadas em previsão legal expressa.

Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 1.015, I; 1.021, § 4º; 1.026, § 2º; Lei nº 8.245/91, arts. 27, 33, 56, 57 e 59, § 1º, VIII.

VOTO

O presente Agravo de Instrumento é cabível e tempestivo, por impugnar decisão interlocutória que versa sobre tutelas provisórias, conforme expressa autorização contida no artigo 1.015, inciso I, do Código de Processo Civil, razão pela pela qual, dele conheço.

O debate central do presente Agravo de Instrumento concentra-se na legalidade e acerto da decisão de primeiro grau que concedeu a liminar de despejo em ação de denúncia vazia, bem como na análise dos argumentos do Agravante acerca do suposto cerceamento de defesa e da preterição em seu direito de preferência.

A Ação de Despejo por Denúncia Vazia tem por fundamento a retomada do imóvel pelo locador em virtude do término do prazo contratual, quando a locação passa a vigorar por tempo indeterminado. No caso de locação não residencial, aplica-se o disposto nos artigos 56 e 57 da Lei nº 8.245/91.

Conforme a narrativa fática, o contrato de locação comercial (não residencial), cujo último termo fatal previsto se deu em 31/12/2020, prorrogou-se automaticamente por prazo indeterminado, nos termos do parágrafo único do artigo 56 da Lei do Inquilinato. Nesta hipótese, o locador pode denunciar o contrato a qualquer tempo, desde que conceda ao locatário o prazo de 30 (trinta) dias para a desocupação, mediante notificação premonitória, conforme estabelece o artigo 57 da mesma Lei.

A liminar de despejo, nesse contexto, encontra amparo no artigo 59, § 1º, inciso VIII, da Lei nº 8.245/91, que autoriza a concessão liminar para desocupação em 15 (quinze) dias, independentemente da audiência da parte contrária, desde que prestada a caução no valor equivalente a 3 (três) meses de aluguel e que a ação tenha sido proposta em até 30 (trinta) dias do termo ou do cumprimento da notificação comunicando o intento de retomada do bem.

A decisão agravada, ao proferir o ato judicial, reconheceu que a notificação extrajudicial para desocupação ocorreu em 06/01/2025, escoando o prazo legal sem a retirada voluntária do Agravante. A liminar foi condicionada ao depósito da caução equivalente a 3 (três) meses de aluguel pelos Agravados. A decisão do primeiro grau, portanto, baseou-se no preenchimento dos requisitos objetivos e cumulativos previstos na legislação especial para o deferimento da tutela provisória de urgência.

O Agravante não logrou refutar a presença destes elementos objetivos. A sua irresignação não se volta contra a legalidade da denúncia vazia, mas sim contra a forma como a liminar foi concedida e o que ele considera ser um direito subjetivo de negociar a compra do imóvel no bojo da ação de despejo. Assim, estando comprovada a prorrogação do contrato por prazo indeterminado, a notificação premonitória, e estando a efetivação da medida condicionada à prestação da caução legal, a manutenção do imóvel pelo Agravante decorre unicamente de sua resistência, ignorando o direito potestativo do locador de reaver a posse direta do bem.

O Agravante alega ter sofrido cerceamento de defesa pela concessão da liminar de despejo inaudita altera pars, sem a oportunidade de se manifestar previamente, o que configuraria um erro in procedendo da decisão combatida.

Contudo, esta alegação não se sustenta diante da disciplina da Lei do Inquilinato e do Código de Processo Civil. A liminar de despejo, quando fundamentada nas hipóteses taxativas do artigo 59, § 1º, da Lei n. 8.245/91, é uma exceção à regra geral do contraditório prévio, que expressamente prevê a concessão da medida "independentemente da audiência da parte contrária".

A possibilidade de concessão de tutela de urgência sem a oitiva prévia da parte adversa, denominada contraditório diferido, é perfeitamente compatível com o sistema processual brasileiro e se justifica pela urgência da medida no contexto da retomada da posse. Exigir que o magistrado ouvisse o locatário previamente à desocupação, quando presentes os requisitos legais objetivos, esvaziaria a eficácia e a utilidade da medida urgente. Portanto, a decisão de primeiro grau, ao deferir a liminar de acordo com a faculdade conferida pela legislação especial, não violou os princípios constitucionais do contraditório e da ampla defesa, apenas postergando a manifestação do Agravante para o momento processual posterior, qual seja, a defesa (contestação), o que, de fato, ocorreu.

O cerne da argumentação do Agravante reside na alegação de preterição de seu direito de preferência na aquisição do imóvel, sendo que teria manifestado interesse na compra nas condições iniciais propostas pelos locadores. Para tanto, o Agravante anexou aos autos uma minuta de um Contrato Particular de Compromisso de Compra e Venda que detalhava as condições de pagamento (entrada de R$ 200.000,00 e parcelamento do saldo).

É imperativo distinguir o direito do locador de reaver o imóvel pelo procedimento da Denúncia Vazia, após o término do contrato por prazo indeterminado, do direito de preferência para a aquisição do bem, previsto no artigo 27 da Lei nº 8.245/91.

O direito de preferência garante ao locatário a prioridade na aquisição do imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, caso o proprietário manifeste sua intenção de venda. Se o locatário aceita as condições propostas pelo locador e este, posteriormente, aliena o bem a terceiro sem respeitar essa preferência, pode o locatário preterido reclamar perdas e danos ou, consoante ao que dispõe o artigo 33 da Lei do Inquilinato, depositar o preço e demais despesas para haver para si o imóvel (ação de adjudicação compulsória), desde que o contrato de locação esteja averbado à margem da matrícula imobiliária.

No caso ora em análise, verifica-se que o Agravante foi notificado da oferta de venda em 25/04/2024, mas os próprios Agravantes, em contrarrazões, indicam que ele se recusou a aceitar ou formalizar o negócio nas condições oferecidas. O documento juntado pelo Agravante, que seria o "rascunho" do Contrato de Compra e Venda, é irretratável: não está assinado pelas partes e não há qualquer comprovação de que o pagamento da entrada de R$ 200.000,00, elemento essencial para a validade e eficácia da proposta, tenha sido realizado.

Dessa maneira, a mera existência de negociações preliminares ou a manifestação genérica de interesse na compra, sem a aceitação formal e integral das condições de venda ou a comprovação do depósito do sinal, não tem a força jurídica para suspender ou impedir o prosseguimento de uma Ação de Despejo por Denúncia Vazia, cujos requisitos para a liminar são de natureza objetiva e já foram implementados pelos locadores. A discussão sobre a efetivação do direito de preferência, se houver prova cabal da preterição, deve ser travada em sede de Ação de Adjudicação Compulsória, com o depósito do preço para demonstrar a real capacidade e intenção do locatário, e não como defesa na Ação de Despejo.

Conclui-se, portanto, que a decisão agravada não padece de qualquer vício que justifique sua reforma. Os fundamentos apresentados pelos Agravados demonstram o respeito ao procedimento legal da denúncia vazia, e os argumentos do Agravante, relativos ao direito de compra, são insuficientes para desconstituir a liminar de despejo fundamentada no artigo 59, § 1º, inciso VIII, da Lei n. 8.245/91. A manutenção da decisão é a medida que se impõe, alinhada com o direito de propriedade dos locadores e a legislação específica.

Com tais considerações, voto no sentido de CONHECER do Agravo de Instrumento, mas NEGAR-LHE PROVIMENTO, mantendo inalterada a decisão interlocutória de primeiro grau que deferiu a liminar de despejo, mediante caução.

Advirto as partes de que a interposição de eventuais recursos manifestamente protelatórios poderá ensejar a aplicação de multa, nos termos do artigo 1.026, § 2º, e do artigo 1.021, § 4º, ambos do Código de Processo Civil, sem prejuízo de outras sanções legais cabíveis.

É o voto.

Salvador, datado e assinado eletronicamente.

Des. Cláudio Césare Braga Pereira

Relator

01