PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quarta Câmara Cível 

EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL. PROCESSO CIVIL. DIREITO DO CONSUMIDOR. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. RECONVENÇÃO DA RECONVENÇÃO. INADMISSIBILIDADE. COMISSÃO DE CORRETAGEM. AUSÊNCIA DE INFORMAÇÃO PRÉVIA. TAXAS CONDOMINIAIS. COBRANÇA ANTERIOR À IMISSÃO NA POSSE. IMPOSSIBILIDADE. SALDO REMANESCENTE. ATUALIZAÇÃO E JUROS. DÉBITO CONTRATUAL LEGÍTIMO. MORA DO COMPRADOR.  RESCISÃO POR INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR. RETENÇÃO PARCIAL DE VALORES DEVIDA. DANOS MORAIS. MERO INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. SENTENÇA PROLATADA MANTIDA.

1. Inadmissibilidade de modificação de pedido após citação através de Reconvenção da Reconvenção. Ausência de consentimento. Art. 329, II, CPC. TUTELA DE URGÊNCIA INCIDENTAL. Indeferimento mantido. Competência do Juízo Universal da Recuperação Judicial para questões executórias e divergência de crédito. Art. 6º Lei nº 11.101/2005.

2. Violação ao dever de informação. Cláusula contratual genérica e sem destaque. Restituição simples devida. Art. 46 CDC. Jurisprudência do STJ.

3.  Inexistência de fruição do bem pelo comprador. Responsabilidade da vendedora. Restituição simples devida. Jurisprudência do STJ.

4. Débito contratual legítimo. Mora do comprador. Art. 394 e 395 CC.

5. Aplicação da Súmula nº 543 do STJ. Retenção do percentual de 15% dos valores pagos, conforme previsão contratual.

6. Ausência de comprovação de lesão a direitos da personalidade. Não configuração dos danos morais. Jurisprudência do STJ.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de APELAÇÃO CÍVEL nº 0500980-22.2014.8.05.0150, em que são partes MARLENE FERREIRA DOS SANTOS, como Apelante, e CROSSI OSCAR PORTO INCORPORADORA LTDA, como Apelada.

ACORDAM os Desembargadores integrantes da Quarta Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia em CONHECER E NEGAR PROVIMENTO aos recursos de Apelação, mantendo-se incólume a r. sentença de primeiro grau, nos termos do voto vencedor e por meio do quorum indicado na certidão de julgamento.

Salvador, Bahia, .

Presidente

Des. ANGELO JERONIMO E SILVA VITA

Relator

Procurador de Justiça

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 QUARTA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e não provido Por Unanimidade

Salvador, 28 de Janeiro de 2026.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quarta Câmara Cível 

Trata-se de Apelação Cível interposta por MARLENE FERREIRA DOS SANTOS, qualificada nos autos, em face da sentença prolatada pelo Juízo da 1ª Vara dos Feitos Relativos às Relações de Consumo, Cíveis, Comerciais e Registro Público da Comarca de Lauro de Freitas/BA. A referida decisão julgou parcialmente procedente o pedido formulado pela Apelante na ação de repetição de indébito c/c indenização por danos morais, bem como acolheu parcialmente a reconvenção apresentada pela ROSSI OSCAR PORTO INCORPORADORA LTDA (Apelada).

A demanda originária foi ajuizada pela Apelante (ID 91296622) alegando ter adquirido um apartamento da Apelada em novembro de 2013, pelo valor de R$ 245.260,00 (duzentos e quarenta e cinco mil, duzentos e sessenta reais). Sustentou que efetuou o pagamento de R$ 27.260,00 (vinte e sete mil, duzentos e sessenta reais), a título de entrada, e R$ 1.000,00 (um mil reais) na assinatura do contrato. Contudo, aduziu ter sido compelida a arcar com R$ 12.740,00 (doze mil, setecentos e quarenta reais), referentes a honorários de corretagem, valor que não estaria incluído no preço total do imóvel. Adicionalmente, alegou ter pago indevidamente R$ 853,38 (oitocentos e cinquenta e três reais e trinta e oito centavos), a título de taxas condominiais, mesmo sem ter a posse do bem, e questionou a cobrança de um saldo remanescente de R$ 28.130,03 (vinte e oito mil, cento e trinta reais e três centavos). Em face dessas cobranças que considerou indevidas, pleiteou a restituição em dobro dos valores e indenização por danos morais, além de requerer tutela de urgência incidental para arresto de valores. A Apelante também apresentou uma "reconvenção da reconvenção" (ID 91296768) para ampliar seus pedidos de danos materiais e morais, a qual foi expressamente rejeitada na origem.

A Apelada, em sua contestação (ID 91296654) e reconvenção (ID 91296662), defendeu a legalidade da cobrança da comissão de corretagem, argumentando que a Apelante foi previamente informada e que a remuneração do corretor é devida pela intermediação. Alegou que as taxas condominiais eram de responsabilidade da compradora a partir da assinatura do contrato, dado que o "habite-se" já havia sido expedido. Quanto ao saldo remanescente, afirmou que o valor era legítimo, decorrente de atualização monetária e juros por atraso no pagamento, conforme as condições contratuais. Em sua reconvenção, a Apelada pleiteou a rescisão do contrato por inadimplemento da Apelante e a retenção parcial dos valores pagos, em conformidade com o percentual previsto contratualmente e a Súmula nº 543 do Superior Tribunal de Justiça.

A sentença prolatada pelo Juízo de piso no ID 91296911 julgou parcialmente procedente o pedido da Apelante, condenando a Apelada à restituição simples de R$ 12.740,00 (doze mil, setecentos e quarenta reais), a título de comissão de corretagem, e R$ 853,38 (oitocentos e cinquenta e três reais e trinta e oito centavos), referentes às taxas condominiais, totalizando R$ 13.593,38 (treze mil, quinhentos e noventa e três reais e trinta e oito centavos), com correção monetária desde o desembolso e juros de mora a partir da citação. O Juízo prolator rejeitou o pleito de indenização por danos morais, por entender que o mero descumprimento contratual não os configura. Houve rejeição da "reconvenção da reconvenção" por inadequação processual. Por fim, o Juízo de primeiro grau, julgou parcialmente procedente a reconvenção da Apelada, decretando a rescisão do contrato, determinando a reintegração da Apelada na posse do imóvel e a devolução à Apelante da quantia de R$ 4.246,89 (quatro mil, duzentos e quarenta e seis reais e oitenta e nove centavos), correspondente a 15% (quinze por cento) do valor atualizado pago, que foi de R$ 28.312,58 (vinte e oito mil, trezentos e doze reais e cinquenta e oito centavos), em consonância com a cláusula sétima, parágrafo §3º, alínea "b", do contrato e a Súmula nº 543 do STJ. 

Irresignada, a Apelante interpôs a presente Apelação (ID 91296912), insistindo na tese da ilicitude das cobranças de corretagem e taxas condominiais, no caráter indevido do saldo remanescente, e na sua ausência de culpa pela rescisão contratual. Pugna pela condenação da Apelada ao pagamento de indenização por danos morais, além de outras reformas na sentença, incluindo a retificação do valor de seu crédito no processo de recuperação judicial da Apelada e a concessão de tutela de urgência incidental. Alega violação aos artigos 186, 187, 188, 927 a 944, 954 do Código Civil, 371, 373, I, 489, I, II, III, §1º e §3º do CPC, bem como ao Código de Defesa do Consumidor e à jurisprudência do TJBA e STJ.

A Apelada apresentou contrarrazões (ID 91296914), requerendo o desprovimento do recurso e a manutenção integral da sentença prolatada, reiterando a legalidade de suas condutas e o inadimplemento da Apelante.

Com este relatório e em cumprimento ao art. 931 do CPC, RESTITUO os autos à Secretaria para as providências de inclusão em pauta.

Salvador, 5 de novembro de 2025.

Des. ANGELO JERONIMO E SILVA VITA

Relator

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quarta Câmara Cível 

CONHEÇO da Apelação interposta, porquanto observados os pressupostos intrínsecos e extrínsecos de sua admissibilidade recursal, e porque é da espécie correta para impugnar a decisão recorrida (art. 1.009 do Código de Processo Civil – CPC), porque as Apelantes são legitimadas para tanto e detentoras do interesse recursal (art. 996, CPC), porque não há causa impeditiva ou extintiva do direito de recorrer (art. 999 ou 1.000, CPC), porque a sua forma é adequada (art. 1.010, CPC) e porque é tempestivo (§5º, art. 1.003, CPC), tudo conforme fundamentos abaixo.

I. DAS QUESTÕES PRELIMINARES

I.1. Da "Reconvenção da Reconvenção" e da Tutela de Urgência Incidental

Inicialmente, cumpre rechaçar as alegações da Apelante concernentes à improcedente recusa da "reconvenção da reconvenção" e ao não acolhimento de seu pedido de tutela de urgência incidental. A decisão de primeiro grau, ao declinar a apreciação dos pedidos formulados na peça protocolada como "reconvenção da reconvenção" (ID 91296768), agiu em estrita conformidade com o artigo 329, inciso II, do Código de Processo Civil. A alteração dos pedidos formulados na petição inicial, após a citação da parte ré, exige o consentimento desta, que, no caso em análise, foi expressamente negado (ID 91296779).

Do mesmo modo, o indeferimento do pedido de arresto cautelar de valores formulado pela Apelante, fundado em tutela de urgência incidental, não merece reparo. Consoante explicitado na decisão prolatada em 03/02/2025 (ID 91296905), as ações de execução contra o devedor em recuperação judicial são suspensas, nos termos do artigo 6º da Lei nº 11.101/2005. A competência para tais matérias, inclusive a discussão sobre divergência de crédito em processo de recuperação judicial, é do Juízo Universal, e não do Juízo de Conhecimento, sob pena de ofensa ao princípio da universalidade. A Apelante, em 08/06/2023 (ID 91296898), teve ciência do pedido de Recuperação Judicial da Apelada, e o respectivo Juízo Universal determinou a suspensão das ações e execuções contra as empresas do Grupo Rossi, bem como a proibição de novas constrições, conforme se depreende da decisão acostada ao ID 91296895 e proferida em 15/05/2023.

Assim, as insurgências preliminares da Apelante não possuem amparo legal ou fático, devendo ser mantida a decisão prolatada na origem quanto a estes pontos.

II. DO MÉRITO

II.1. Da Taxa de Corretagem

No tocante à cobrança da taxa de corretagem no importe de R$ 12.740,00, a sentença prolatada na origem merece ser mantida. O Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do AgInt no REsp 1886167/SP, consolidou o entendimento de que a cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem em contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma é válida, desde que o comprador seja previamente informado do preço total da aquisição, com destaque do valor da comissão de corretagem, por força do art. 46 do Código de Defesa do Consumidor.

A r. sentença de primeiro grau, em análise detida dos documentos acostados aos autos, notadamente o contrato (ID 91296629) e o "resumo do que a autora estava assinando", constatou a ausência de previsão clara e expressa acerca desta taxa de corretagem. A simples menção genérica na cláusula décima, alínea "g", do contrato, que estabelece a responsabilidade do comprador pela "remuneração relativa à comissão", não se mostrou suficiente para atender ao requisito da informação clara e destacada, em conformidade com a jurisprudência consolidada. A informação sobre o valor exato da comissão somente se tornou evidente no momento do pagamento, conforme recibo (ID 91296769).

Nesse diapasão, a falta de transparência e o destaque devido sobre o ônus da comissão de corretagem, imposto ao consumidor, justificam a restituição simples do valor pago a esse título, com correção monetária desde o desembolso e juros de mora a partir da citação, conforme acertadamente estabelecido pelo Juízo singular.

II.2. Das Taxas Condominiais

Igualmente, a decisão de primeiro grau, ao determinar a restituição dos valores pagos a título de taxas condominiais (R$ 853,38), agiu em plena conformidade com a pacífica jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça. O entendimento reiterado é de que a obrigação de pagamento das taxas condominiais somente se inicia com a efetiva relação jurídica material com o bem, que se concretiza mediante a imissão na posse do imóvel. A mera expedição do "habite-se", por si só, não é bastante para transferir tal responsabilidade ao comprador, de forma que a transferência da referida obrigação possui como requisito a efetiva imissão na posse (REsp nº 1.297.239 – RJ).

Uma vez que a Apelante não foi imitida na posse do imóvel, a cobrança das taxas condominiais antes da entrega das chaves revela-se indevida, impondo a restituição dos valores comprovadamente pagos pela consumidora.

II.3. Do Saldo Remanescente

A irresignação da Apelante quanto ao saldo remanescente de R$ 28.130,03 (vinte e oito mil, cento e trinta reais e três centavos), que alega ser indevido, não prospera. A sentença de primeiro grau, ao afastar tal impugnação, fundamentou-se no fato de que o valor em questão não representa uma cobrança ilícita ou injustificada, mas, sim, a atualização monetária e a incidência de juros de mora sobre o montante devido, decorrentes da ausência de quitação da parcela final do imóvel por parte da Apelante.

O imóvel foi adquirido pela quantia de R$ 245.260,00 (duzentos e quarenta e cinco mil, duzentos e sessenta reais), e a diferença entre o remanescente devido e o valor financiado pela Caixa Econômica Federal configurou um débito contratual. É incontroverso que, enquanto houver saldo devedor, incidirão correção monetária e juros de mora, em conformidade com os arts. 394 e 395 do Código Civil. A responsabilidade pela obtenção dos recursos financeiros para a quitação do imóvel, inclusive o financiamento imobiliário, é exclusiva do comprador, não podendo ser imputada à vendedora.

Desse modo, a permanência de um saldo devedor, sujeito às atualizações e encargos contratuais, é uma consequência direta do inadimplemento da Apelante em obter o financiamento integral ou em quitar o "saldo final" no prazo avençado, configurando, portanto, mora e legitimando a aplicação das penalidades contratuais, conforme estipulado.

II.4. Da Rescisão Contratual e Retenção de Valores

A sentença, ao rescindir o contrato e autorizar a retenção parcial de valores pela Apelada, agiu em estrita consonância com a Súmula nº 543 do Superior Tribunal de Justiça, que preconiza a restituição parcial das parcelas pagas pelo promitente comprador nos casos em que este deu causa ao desfazimento do contrato.

A inadimplência da Apelante em quitar o saldo devedor, mesmo após as comunicações da Apelada, configura mora contratual. A cláusula sétima, parágrafo 3º, alínea "b", do contrato (ID 91296628), estipula que, se o percentual do valor pago estiver entre 10,01% e 30% do total do contrato, a vendedora deverá devolver 15% do valor pago pelo comprador. Tendo a Apelante pago R$ 28.312,58 (montante atualizado), o percentual devido a ser restituído foi corretamente calculado em R$ 4.246,89 (15% deste valor).

A alegação da Apelante de que a culpa pela rescisão seria da Apelada por conta das "práticas de atos ilícitos" é improcedente. Embora tenha havido restituição de valores referentes à corretagem e taxas condominiais, o cerne da rescisão reside na não quitação do saldo remanescente, que, conforme demonstrado, era legítimo. A rescisão operada na origem está fundamentada no inadimplemento contratual da Apelante, o que justifica a reintegração da Apelada na posse do imóvel e a aplicação da retenção parcial.

II.5. Dos Danos Morais

Por fim, no que concerne ao pleito de indenização por danos morais, a r. sentença de primeiro grau não merece qualquer reparo. A jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça (STJ, AgInt no AREsp 2009274 DF 2021/0339534-3) é uníssona ao firmar o entendimento de que o mero inadimplemento contratual, por si só, não tem o condão de gerar dano moral indenizável, salvo em situações excepcionais devidamente comprovadas.

No caso em apreço, não se demonstrou que as condutas da Apelada, conquanto tenham gerado a restituição de alguns valores, tenham resultado em violação de direitos da personalidade da Apelante, tampouco em sofrimento ou abalo psíquico que extravasem o mero dissabor inerente às vicissitudes de um negócio jurídico malogrado. O gravame ao direito personalíssimo não foi robustamente configurado, e os aborrecimentos e frustrações advindos da quebra de expectativa contratual não são passíveis de reparação extrapatrimonial, sob pena de banalização do instituto.

A argumentação da Apelante acerca da frustração do seu direito social à moradia e o impacto em suas economias, embora compreensível, não encontra respaldo na caracterização de dano moral apto a ser indenizado, pois o inadimplemento contratual se deu por sua própria mora na quitação do saldo principal do imóvel.

Diante do exposto, e em perfeita sintonia com a análise técnico-jurídica empreendida, com fundamento nas normas e precedentes citados, o voto é no sentido de NEGAR PROVIMENTO à Apelação interposta por MARLENE FERREIRA DOS SANTOS, mantendo-se incólume a r. sentença prolatada pelo Juízo da 1ª Vara dos Feitos Relativos às Relações de Consumo, Cíveis, Comerciais e Registro Público da Comarca de Lauro de Freitas/BA em todos os seus termos.

DEIXO de majorar os honorários advocatícios devidos pela parte Autora, por ter sido fixado na origem no percentual máximo da sucumbência das partes, na forma prevista no inciso I do §3º do art. 85 do Código de Processo Civil de 2015, observada a parte final do §11 do artigo de lei retromencionado.

É como voto.

Salvador/BA, (Data Registrada Eletronicamente).

Des. ANGELO JERONIMO E SILVA VITA

Relator