PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

DIREITO DO CONSUMIDOR E DIREITO CIVIL. APELAÇÕES CÍVEIS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DO AGENTE FINANCEIRO. NULIDADE CONTRATUAL. DANO MORAL. IPTU E TAXAS CONDOMINIAIS ANTES DA POSSE. RECURSO DA CONSTRUTORA NÃO CONHECIDO. RECURSO DO BANCO DESPROVIDO. RECURSO DO AUTOR PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelações interpostas por ITAÚ UNIBANCO S.A., SYENE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. – PROJETO RÓTULA e JOSÉ ANTÔNIO ANDRADE DOS SANTOS contra sentença proferida em ação de responsabilidade civil por inadimplemento contratual, que reconheceu a nulidade de cláusulas contratuais, condenou solidariamente as rés ao pagamento de multa contratual e indenização por danos morais, e distribuiu proporcionalmente os ônus da sucumbência.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há três questões em discussão: (i) verificar a legitimidade passiva do agente financeiro (Itaú Unibanco S.A.) na relação de consumo e a sua eventual responsabilidade solidária; (ii) analisar a validade das cláusulas contratuais que impõem ao comprador obrigações antes da entrega do imóvel; (iii) definir se é cabível a responsabilização do comprador por IPTU e taxas condominiais antes da imissão na posse.

III. RAZÕES DE DECIDIR

O recurso da construtora SYENE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. não é conhecido por ausência de preparo recursal após o indeferimento da gratuidade de justiça, conforme previsto no art. 1.007 do CPC.

O Banco Itaú Unibanco S.A. integra a cadeia de fornecimento do empreendimento e atua de forma ativa no contrato de promessa de compra e venda, inclusive como interveniente e corresponsável pelo cumprimento do TAC firmado com o MP/BA, evidenciando sua legitimidade passiva ad causam.

A jurisprudência e o art. 7º, parágrafo único, do CDC autorizam a responsabilização solidária de todos os integrantes da cadeia de consumo, afastando a tese de ilegitimidade passiva do agente financeiro.

A cláusula contratual que impõe ao consumidor o pagamento de IPTU e encargos condominiais antes da efetiva imissão na posse é nula, por violar os arts. 51, IV e XV, do CDC e por contrariar a tese firmada pelo STJ no Tema 886.

A indenização por danos morais é devida diante do atraso injustificado na entrega do imóvel, frustrando a legítima expectativa do consumidor, o que configura abalo extrapatrimonial relevante.

A multa contratual de 1% ao mês sobre o valor do contrato é aplicável a partir de 180 dias após a data prevista para a entrega do imóvel até a efetiva entrega das chaves, conforme previsão contratual válida.

A ausência de dolo ou comportamento temerário da construtora impede o reconhecimento de litigância de má-fé.

Diante do desprovimento do apelo do banco e do não conhecimento do recurso da construtora, majora-se a verba honorária de sucumbência em favor do patrono do autor para 15%, nos termos do art. 85, §11, do CPC.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso da construtora não conhecido. Recurso do banco desprovido. Recurso do autor parcialmente provido.

Tese de julgamento:

A atuação ativa do agente financeiro no empreendimento, inclusive como interveniente contratual e signatário de TAC para conclusão das obras, caracteriza sua participação na cadeia de fornecimento e enseja responsabilidade solidária por vícios na prestação do serviço.

O pagamento de IPTU e taxas condominiais pelo comprador somente é exigível a partir da imissão na posse do imóvel, sendo nula a cláusula que impõe essa responsabilidade antes da entrega das chaves.

O atraso injustificado na entrega de imóvel adquirido na planta configura inadimplemento contratual e enseja compensação por danos morais, não sendo necessário comprovar o abalo extrapatrimonial de forma individualizada.

Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5º, XXXII; CDC, arts. 2º, 3º, §1º, 7º, parágrafo único, 25, §1º, e 51, IV e XV; CPC, arts. 85, §2º e §11, e 1.007.

Jurisprudência relevante citada:
STJ, Tema Repetitivo nº 886; STJ, AgInt no REsp 2095488/SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, 3ª Turma, j. 14.10.2024, DJe 17.10.2024;
STJ, AgInt no REsp 1846585/RO, Rel. Min. Humberto Martins, 3ª Turma, j. 15.04.2024, DJe 17.04.2024;
TJPR, Apelação Cível 0015327-15.2020.8.16.0017, Rel. Des. Antonio Carlos Ribeiro Martins, 20ª Câmara Cível, j. 22.03.2024.

                                            ACÓRDÃO

ACORDAM os Desembargadores integrantes da Segunda Câmara Cível do Tribunal de Justiça da Bahia, à unanimidade de votos, em NÃO CONHECER o Recurso da construtora, Recurso do banco DESPROVIDO e Recurso do autor PARCIALMENTE PROVIDO, na forma do quanto fundamentado no voto do excelentíssimo Relator, adiante registrado e que a este se integra.

 Sala das sessões, documento assinado de forma eletrônica.

Presidente

Desembargador  EDUARDO CARICCHIO

Relator

Procurador(a) de Justiça

01

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 SEGUNDA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e não provido Por Unanimidade

Salvador, 30 de Setembro de 2025.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

Tratam-se de APELAÇÕES SIMULTÂNEAS interpostas por ITAÚ UNIBANCO S.A. (ID 78169424), SYENE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. – PROJETO RÓTULA (ID. 78169437) e JOSÉ ANTONIO ANDRADE DOS SANTOS (ID 78169445)  em face de SENTENÇA, posteriormente integrada por decisão nos embargos de declaração, proferida no Juízo da 7ª Vara de Relações de Consumo da Comarca de Salvador, ação nº 0558261-53.2018.8.05.0001, ajuizada por JOSÉ ANTÔNIO ANDRADE DOS SANTOS em face da SYENE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA – PROJETO ROTULA e BANCO ITAÚ S/A., a qual julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais, condenando solidariamente os Réus ao pagamento de multa contratual e indenização por danos morais, nos seguintes termos:

“Assim sendo, julgo PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos autorais para:

i) RECONHECER a nulidade da cláusula 28, itens “a, b, g, h, i, j e k” do contrato firmado (ID 293318573, fls. 3 e 4);

ii) DETERMINAR o pagamento de multa no valor de 1% (um por cento) do preço total atualizado do contrato, cujo termo inicial deverá ser 180 (cento e oitenta) dias da data prevista para a entrega da obra até a data de entrega das chaves, conforme cláusula penal prevista no dispositivo 12ª, §4 (ID 293318154, fl. 14). Ressalto, ainda, que o referido valor deverá ser apurado em sede de cumprimento de sentença;

iii) CONDENAR as Rés ao pagamento de dano moral no importe de R$15.000,00 (quinze mil reais) corrigidos monetariamente (INPC) a partir desta sentença, e com juros de 1% ao mês contados da data do evento danoso.

Haja vista a sucumbência recíproca e levando-se em consideração o grau de êxito de cada um dos envolvidos, serão recíproca e proporcionalmente distribuídas e compensadas as custas processuais na proporção de 30% para a Autora e 70% para os Réus.

Sobre os honorários advocatícios, arbitro-os em 10% (dez por cento) do valor da causa, haja vista: o lugar de prestação do serviço, em Salvador, a vedação à onerosidade excessiva e a natureza e importância da causa, que, ante a reverberação individual, é mínima (art. 85, § 2º do CPC).

Contudo, haja vista que a parte Autora é detentora da gratuidade, ficam as custas, decorrentes da sua sucumbência, suspensas, pelo prazo de 5 (cinco) anos, contados a partir do trânsito em julgado da presente decisão (art. 99, § 3º do CPC).” (ID 78169419).

(...)Ante o exposto, conheço dos Embargos Declaratórios opostos pelo Réu, entretanto, JULGO IMPROCEDENTES, mantendo em todos os seus termos a sentença impugnada.

Passo seguinte, aprecio os embargos de declaração da parte autora.(...)

Assim sendo, ACOLHO os embargos opostos pelo Autor, ao passo que JULGO-OS PARCIALMENTE PROCEDENTES para sanar os vícios apontados, quais sejam:

Onde se lê: “Ante ao exposto, JULGO IMPROCEDENTE (“pagamento de multa no valor de 1% do preço total atualizado do contrato, calculadas da data prevista para a entrega da obra até a data de entrega das chaves, conforme cláusula penal prevista no dispositivo 15” e “pagamento de multa no valor de 2% do preço total atualizado do contrato, calculadas da data prevista para a entrega da obra até a data de entrega das chaves, conforme cláusula penal prevista no dispositivo 11”) as obrigações de fazer requeridas”.”

Passará a constar: (...)“Ante ao exposto, JULGO IMPROCEDENTE o requerimento de “pagamento de multa no valor de 2% do preço total atualizado do contrato, calculadas da data prevista para a entrega da obra até a data de entrega das chaves, conforme cláusula penal prevista no dispositivo 11''.(...) “(ID 78169433)

Em suas razões recursais (ID. 78169424), reiterada na peça de ID 78169436, o Banco Itaú argui preliminar de ilegitimidade passiva por ter atuado exclusivamente como agente financeiro do empreendimento. 

No mérito, aduz que não participou da relação contratual e não recebeu quaisquer valores decorrentes da transação imobiliária, não tendo, portanto, ingerência sobre a execução da obra.

Assevera que a sentença apelada equiparou, de modo indevido, a responsabilidade do agente financeiro à da construtora.

Alega a inexistência de responsabilidade civil, direta ou solidária, destacando que a relação jurídica entre o autor e a incorporadora não pode ser estendida ao apelante, ausente previsão contratual ou legal que fundamente a solidariedade. 

Argumenta, ainda, que as obrigações contratuais imputadas à construtora, inclusive cláusulas penais, não podem ser exigidas do agente financeiro.

Diz que não houve comprovação de abalo à honra ou imagem da parte apelada, caracterizando-se a condenação como indevida e fundada em dano presumido. 

Assevera que inexiste nexo de causalidade entre a sua conduta e os danos suportados pelo autor. Aduz, ainda, que a responsabilidade pelo episódio recai exclusivamente sobre a construtora, sendo ilegítima a condenação solidária.

Requer o provimento do recurso para que seja reconhecida a ilegitimidade passiva do apelante. Subsidiariamente, pugna pela exclusão das condenações impostas na sentença e, caso mantida a condenação por danos morais, requer sua minoração.

Em suas razões recursais (ID. 78169437), a construtora SYENE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA insurge-se contra diversos pontos da sentença. Inicialmente, reitera o pleito de assistência judiciária gratuita, alegando grave crise financeira e apresentando farta documentação comprobatória, incluindo certidões de ações judiciais em trâmite, pendências fiscais municipais no montante de R$ 12.471.507,74, dívidas condominiais no valor de R$ 4.035.491,50 e relatórios de movimentação financeira.

No mérito, a apelante impugna a condenação ao pagamento da multa contratual, aduzindo que o termo final da mora deveria coincidir com a expedição do habite-se (31/10/2016), e não com a efetiva entrega das chaves, haja vista a existência de saldo devedor não quitado pelo autor (R$ 348.250,93, conforme extrato anexado). Sustenta, com base nessa premissa, que não há mora da incorporadora após essa data, sobretudo diante do inadimplemento contratual do promitente comprador.

Postula, ainda, a revogação do benefício da gratuidade judiciária deferido ao autor, por ausência de comprovação da hipossuficiência econômica, apontando que o imóvel adquirido (R$ 271.892,72) está situado em bairro nobre e que o autor não apresentou extratos bancários nem declarações atualizadas de imposto de renda.

Aduz que não há obrigação de indenizar os alegados danos morais, vez que “o simples atraso de entrega de unidade imobiliária, e por inadimplemento contratual do Apelado, repise-se, não é passível de causar danos de ordem moral”.

Por fim, requer a revisão da base de cálculo dos honorários advocatícios, de modo que sejam fixados sobre o valor da condenação e não sobre o valor da causa, conforme previsto no art. 85, §2º, do CPC.

Pugna pelo provimento do recurso para reformar a sentença.

O autor interpôs recurso de apelação (ID. 78169445) postulando a reforma da sentença quanto à omissão relativa ao pedido de declaração de nulidade da cláusula vigésima sétima (Cláusula 27), que impõe ao comprador a responsabilidade por encargos condominiais e IPTU antes da imissão na posse. 

Argumenta que a responsabilidade pelo pagamento de obrigações condominiais se estabelece apenas com a imissão na posse. 

Aduz que “o Apelante não fora imitido na posse do imóvel até a presente data, sendo, por isso, inconcebível seja o consumidor obrigado a arcar com o pagamento de taxas condominiais, quiçá tributo municipal, anterior a sua imissão na posse.”

Requer a reforma da sentença para que se reconheça a nulidade da cláusula 27, bem como a revisão dos honorários advocatícios, em favor do Autor, nos termos do art. 85, §11º, do CPC.

Em contrarrazões (ID 78169449), o ITAÚ UNIBANCO S.A. argui que sua atuação no financiamento seguiu os padrões normativos e não há qualquer defeito ou vício imputável à instituição financeira. Aponta que a corré é responsável pela má execução da obra e que não houve qualquer participação ou culpa do banco nos danos verificados.

Em contrarrazões (ID 78169450), o autor argui a legitimidade passiva de todos os recorrentes e a existência de responsabilidade solidária pelo inadimplemento contratual 

Alega que os Réus concorreram para os danos materiais e morais sofridos, especialmente por vícios estruturais ocultos no imóvel financiado. Ressalta que o financiamento foi concedido sem a devida diligência por parte do banco e que a responsabilidade é solidária, conforme os princípios do CDC e a jurisprudência dos tribunais superiores.

Na decisão de (ID 86063060), houve o indeferimento do benefício da gratuidade de justiça requerido por SYENE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA., conferindo-lhe prazo legal para o recolhimento das custas processuais. No entanto, a construtora Apelante não efetuou o preparo no prazo legal, conforme certidão de ID 87935851.

Com relatório lançado, encaminho os autos à Secretaria, para inclusão em pauta de julgamento, salientando que se trata de julgamento passível de sustentação oral, nos termos do art. 937,I, CPC c/c art. 187, I, RITJBA.

Salvador, datado e assinado por meio eletrônico.

DESEMBARGADOR Eduardo Caricchio

(01)

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

De início, registro que o recurso da construtora não deve ser conhecido, vez que, após o indeferimento da gratuidade da justiça  (ID 86063060), a SYENE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. – PROJETO RÓTULA deixou de comprovar o recolhimento das custas recursais (ID 87935851), descumprindo o disposto no art. 1.007 do CPC. Tal omissão impede o conhecimento do recurso por ausência de pressuposto de admissibilidade. Impõe-se, pois, o não conhecimento da apelação interposta pela construtora corré. 

Presentes os requisitos de admissibilidade, conheço as Apelações interpostas pela parte autora e pelo Banco Itaú.

Quanto à preliminar de ilegitimidade passiva do Banto Itaú, nos termos do art. 7º, parágrafo único, do CDC, todos os integrantes da cadeia de fornecimento de produtos ou serviços respondem solidariamente pelos vícios ou defeitos que causem danos ao consumidor. 

No caso dos autos, restou comprovado que o Banco Itaú Unibanco S.A. não atuou como mero agente financiador, mas participou ativamente do empreendimento desde sua concepção, inclusive como interveniente no contrato de promessa de compra e venda, constando em cláusulas contratuais, propostas de quitação e no Termo de Ajustamento de Conduta firmado com o Ministério Público. 

Houve, ainda, sua intervenção direta na conclusão das obras e na definição das condições para a entrega das chaves, o que evidencia sua vinculação à cadeia de fornecimento. Assim, sendo inequívoca sua atuação conjunta com a construtora, impõe-se o reconhecimento de sua legitimidade passiva ad causam.

Rejeito a preliminar suscitada.

No mérito, cinge-se a controvérsia em aferir o acerto da sentença de primeiro grau reconheceu a nulidade de cláusulas contratuais e determinou o pagamento de multa contratual correspondente a 1% ao mês sobre o valor total atualizado do contrato, com termo inicial de 180 dias após o prazo previsto para entrega da obra até a efetiva entrega das chaves, e fixou indenização por danos morais no importe de R$ 15.000,00, a ser corrigida monetariamente (INPC) e acrescida de juros moratórios de 1% ao mês a contar do evento danoso. Estabeleceu ainda a distribuição proporcional das custas e a fixação de honorários advocatícios em 10% sobre o valor da causa.

O Banco Itaú Unibanco S.A., em sua apelação, busca afastar sua responsabilidade solidária pelos danos oriundos do atraso na entrega do imóvel, pretendendo figurar apenas como agente financiador, estranho à relação obrigacional principal. 

O Autor, por sua vez, em seu recurso, pretende a reforma parcial da sentença para que se reconheça a inexigibilidade dos débitos de IPTU e das taxas condominiais anteriores à entrega das chaves, em conformidade com o entendimento firmado no Tema nº 886 do Superior Tribunal de Justiça.

Compulsando os autos, verifica-se que as partes firmaram Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda do imóvel descrito como unidade 704, Torre Residencial 01, no empreendimento Villa Privilege, com entrega prevista para 01/11/2013 e tolerância contratual de 180 (cento e oitenta dias) dias (ID 78168611). Ocorre que houve o descumprimento do prazo de entrega da unidade imobiliária objeto do contrato firmado pelas partes, vez que, até a data do ajuizamento da demanda, as obras ainda não estavam concluídas.

No que toca à responsabilidade solidária da instituição financeira, anote-se que o Banco Itaú, além de financiar o empreendimento e figurar como interveniente no contrato (ID 78168614), passou a exigir pagamentos diretamente do consumidor, além de ter assumido obrigações decorrentes de TAC celebrado com o MP/BA (ID  78169319), incluindo finalização das obras e entrega das chaves. 

O litígio envolve clara relação de consumo, nos moldes do art. 2º e 3º do CDC (Lei nº 8.078/90), por essa razão, incide a responsabilidade objetiva e solidária entre os integrantes da cadeia de fornecimento, nos termos do art. 7º, parágrafo único, e do art. 25, §1º, do CDC.C.

Nos autos, restou evidenciado que o banco apelante teve participação ativa no empreendimento imobiliário, figurando como financiador e interveniente no contrato, além de ter assumido obrigações relacionadas à conclusão das obras e à entrega das chaves, conforme documentação anexa, especialmente o TAC firmado com o Ministério Público (IDs 78168614 e 78169319).

Com efeito, o Banco corréu não apenas financiou a construção do empreendimento, mas também participou da operação jurídica desde sua fase pré-contratual. Sua intervenção constou expressamente no contrato de promessa de compra e venda e, mais adiante, firmou Termo de Ajustamento de Conduta (TAC) com o Ministério Público, assumindo obrigações diretas para a conclusão das obras e entrega das unidades.

Ainda, exigiu diretamente pagamentos dos consumidores, o que reforça a caracterização de sua atuação como fornecedora no âmbito da cadeia de consumo, nos moldes do art. 3º, §1º, do CDC. Tal contexto afasta a tese de que se trata de mero agente financiador.

Ao participar efetivamente da operação imobiliária, o agente financeiro deixa de atuar como mero financiador e assume co-responsabilidade pelo empreendimento. Não se verifica, pois, fundamento para excluir sua responsabilidade pelos danos decorrentes do inadimplemento contratual.

Transcrevo jurisprudência:

APELAÇÕES CÍVEIS. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL, CUMULADA COM PEDIDO DE REPARAÇÃO DE DANOS. RESIDENCIAL GOLDEN VILLE I. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA PARCIAL DOS PEDIDOS . INSURGÊNCIA DO AUTOR E DAS DUAS RÉS. ANÁLISE CONJUNTA DOS RECURSOS. 1. QUESTÕES PRELIMINARES . 1.1. VIOLAÇÃO AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE PELA PARTE AUTORA NÃO VERIFICADA. IMPUGNAÇÃO ADEQUADA DA SENTENÇA . 1.2. AUSÊNCIA DE INTERESSE RECURSAL DA CONSTRUTORA RÉ QUANTO AO PLEITO DE AFASTAMENTO DOS LUCROS CESSANTES. PRETENSÃO DO AUTOR REJEITADA NA SENTENÇA . 1.3. SUSPENSÃO DA DEMANDA ATÉ O JULGAMENTO DO TEMA REPETITIVO Nº 1095/STJ. QUESTÃO SUPERADA . TEMA JULGADO. TESE FIRMADA NÃO APLICÁVEL AO CASO. 2. MÉRITO RECURSAL . 2.1. LEGITIMIDADE PASSIVA DAS RÉS PRESENTE. BANCO DO BRASIL ATUANTE COMO FISCALIZADOR DA OBRA E NÃO MERO AGENTE FINANCEIRO. CONSTRUTORA INSERIDA NA CADEIA DE CONSUMO. ASSUNÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE ENTREGAR O EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO. 2.2 . RESPONSABILIDADE OBJETIVA E SOLIDÁRIA DAS CORRÉS. IMPUTAÇÃO RECÍPROCA DE CULPA PELO ATRASO DA CONSTRUÇÃO QUE NÃO PODE PREJUDICAR O CONSUMIDOR. PREVALÊNCIA DAS REGRAS PROTETIVAS DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. 2 .3. INEXISTÊNCIA DE CULPA DO ADQUIRENTE NO DESFAZIMENTO DO NEGÓCIO. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS DEVIDA, INCLUSIVE O TOTAL DOS JUROS DE OBRA. ORIENTAÇÃO DA SÚMULA 543, DO STJ . 2.4. PRETENSÃO DO AUTOR DE APLICAÇÃO REVERSA DE MULTA CONVENCIONAL E ENCARGOS MORATÓRIOS, CUMULADOS COM CLÁUSULA PENAL. MEDIDA NÃO CABÍVEL . PREVISÃO COMPENSATÓRIA ESPECÍFICA PARA A HIPÓTESE DE DEMORA NA CONCLUSÃO DO EMPREENDIMENTO. IMPOSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO DE SANÇÕES E ENCARGOS DIVERSOS. 2.5 . RESTITUIÇÃO DE VALORES A SER REALIZADA DE FORMA SIMPLES. MÁ-FÉ AUSENTE E AFASTAMENTO DO EARESP nº 1.413.542/RS . 2.6. PECULIARIDADES VERIFICADAS SUFICIENTES A CARACTERIZAR DANO MORAL. INDENIZAÇÃO DE R$5.000,00 MAJORADA PARA R$10.000,00. VALOR ADEQUADO E PROPORCIONAL. 2.7. PEDIDO DE CANCELAMENTO DO CRÉDITO HABITACIONAL ACOLHIDO. CONSEQUÊNCIA DA RESOLUÇÃO DO NEGÓCIO JURÍDICO. 3. DISTRIBUIÇÃO DO ÔNUS SUCUMBENCIAL MANTIDA. RECURSO 1 DA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA RÉ CONHECIDO E NÃO PROVIDO. RECURSO 2 DA CONSTRUTORA RÉ PARCIALMENTE CONHECIDO E NÃO PROVIDO. RECURSO 3 DO AUTOR CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. (TJ-PR 0015327-15 .2020.8.16.0017 Maringá, Relator.: Antônio Carlos Ribeiro Martins, Data de Julgamento: 22/03/2024, 20ª Câmara Cível, Data de Publicação: 26/03/2024).

O contrato previa a entrega do imóvel até 01/11/2013 (ID 78168611, fls. 06), prorrogável por 180 (cento e oitenta) dias, o que fixaria como data limite 01/05/2014. Todavia, até a data da propositura da demanda, passados quase cinco anos, o imóvel ainda não havia sido entregue ao autor.

Nos termos da cláusula 12ª, §4º do contrato (ID 78168611, fls. 14), ultrapassado o prazo de tolerância, restaria configurada mora da vendedora, ensejando a incidência de multa de 1% ao mês sobre o valor do contrato, a título de cláusula penal. Tal penalidade deve incidir até a efetiva entrega das chaves, diante da inércia injustificada da ré. Registre-se que a cláusula de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias não é abusiva, consoante jurisprudência pacífica sobre a matéria.

Anote-se que a sentença apelada acertou ao condenar a parte ré ao pagamento “multa no valor de 1% (um por cento) do preço total atualizado do contrato, cujo termo inicial deverá ser 180 (cento e oitenta) dias da data prevista para a entrega da obra até a data de entrega das chaves, conforme cláusula penal prevista no dispositivo 12ª, §4”.

Sobre o tema, cabe lembrar que o Superior Tribunal de Justiça pacificou entendimento de que é cabível a inversão da cláusula penal quando no contrato celebrado entre as partes houver cláusula penal apenas para o caso do inadimplemento do adquirente do imóvel (Tema 971). No caso em tela, a cláusula 12ª, §4º do contrato prevê expressamente cláusula penal em caso de descumprimento do prazo pela construtora/vendedora, de modo que não há irregularidade na sua aplicação, sendo correta a sentença.

No tocante aos danos morais, cumpre destacar que o atraso injustificado na entrega do imóvel residencial que extrapola o prazo de tolerância contratualmente previsto na avença, não tendo decorrido de culpa do consumidor, enseja a necessidade de indenização.

Nítida, pois, a ocorrência do dano moral. Afinal, frustra-se a legítima expectativa criada no consumidor que, durante mais de dois anos, aguarda o término das obras e realiza, com regularidade, vultosos investimentos financeiros para tornar real o sonho de aquisição da casa própria. Trata-se, pois, de abalo íntimo que supera o mero dissabor e configura lesão extrapatrimonial ensejadora de indenização.

A indenização por dano moral arbitrada em R$15.000,00 (quinze mil reais) encontra-se proporcional e razoável ao caso concreto, devendo ser mantida.

No que toca ao recurso de apelação do Autor, adquirente foi instado a pagar valores referentes ao IPTU dos anos de 2016 a 2018, bem como taxas condominiais incidentes sobre o imóvel objeto da promessa de compra e venda, sem que tenha havido a efetiva entrega das chaves, conforme demonstrado nos autos.

A cobrança desses valores antes da imissão na posse do adquirente configura-se manifestamente indevida, conforme já consolidado pelo Superior Tribunal de Justiça, que no julgamento do Tema 886, fixou a seguinte tese:

"a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de venda e compra, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do Condomínio acerca da transação;

b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto; c) Se restar comprovado: (i) que o promissário comprador imitira-se na posse; e (ii) o Condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador."

No mesmo sentido, a jurisprudência do STJ estendeu esse entendimento também ao IPTU, por força do mesmo critério de posse fática do imóvel:

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. HIPÓTESE. RESPONSABILIDADE DO VENDEDOR . DESPESAS CONDOMINIAIS. NÃO ENTREGA DAS CHAVES. NÃO IMISSÃO NA POSSE. COMPRADORES . APLICAÇÃO DA SÚMULA Nº 568/STJ. TEMA Nº 886/STJ. 1. Nos termos da orientação traçada no Tema nº 886/STJ, somente a partir da efetiva posse do imóvel, com a entrega das chaves, passa o adquirente a ter a obrigação de pagar as despesas condominiais e IPTU, sendo responsabilidade da vendedora até a imissão na posse .Aplicação da Súmula nº 568/STJ. 2. Na hipótese, incontroverso nos autos que os compradores não foram imitidos na posse do imóvel, resta afastada a sua responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais. 3 . Agravo interno não provido. (STJ - AgInt no REsp: 2095488 SP 2023/0321077-4, Relator.: Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Data de Julgamento: 14/10/2024, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 17/10/2024)

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. CIVIL. VIOLAÇÃO DO ART . 489 DO CPC INEXISTENTE. INCONFORMISMO. CIÊNCIA DO CONDOMÍNIO NA IMISSÃO DA POSSE PELO COMPRADOR. FALTA DE PREQUESTIONAMENTO . SÚMULA N. 211/STJ. AÇÃO DE COBRANÇA. TAXAS CONDOMINIAIS . LEGITIMIDADE PASSIVA DO VENDEDOR. DÉBITO ANTERIOR A IMISSÃO DO ADQUIRENTE. CABIMENTO. ORIENTAÇÃO DO ACÓRDÃO RECORRIDO EM CONSONÂNCIA COM JURISPRUDÊNCIA . EXEGESE DO TEMA REPETITIVO N. 886/STJ. 1. Inexiste a alegada violação do art . 489 do CPC, visto que o Tribunal de origem efetivamente enfrentou a questão levada ao seu conhecimento, qual seja, a alegação de que, em razão de disposição contratual, as cotas condominiais seriam de responsabilidade do promitente comprador "desde o momento do 'nascimento' do condomínio, pois ele é o primeiro e único dono de sua unidade e se obrigou contratualmente", rechaçado sob o fundamento de que os valores cobrados são relativos ao período anterior à transferência da propriedade, de modo que seria sua a responsabilidade pelo adimplemento. 2. O inconformismo da parte com o julgamento contrário à sua pretensão não caracteriza falta de prestação jurisdicional.Precedentes . 3. O Tribunal de origem apenas analisou a questão da responsabilidade pelo adimplemento da cota condominial enquanto não transferida a propriedade, sem tecer qualquer comentário sobre quanto à ciência do condomínio com relação à imissão de terceiro na posse, até porque tal questão não foi objeto de argumentação nas razões da apelação, revestindo-se de inovação recursal tal temática.Incidência da Súmula n. 211/STJ . 4. A jurisprudência do STJ firmou-se no sentido de que a responsabilidade pelo pagamento dos débitos condominiais é encargo do adquirente apenas a partir da posse, efetivada com a entrega das chaves. Exegese do entendimento firmado no REsp n. 1 .345.331/RS, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Segunda Seção, DJe de 20/4/2015 - Tema n. 886/STJ.Agravo interno improvido. (STJ - AgInt no REsp: 1846585 RO 2019/0328195-0, Relator.: Ministro HUMBERTO MARTINS, Data de Julgamento: 15/04/2024, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 17/04/2024)

Assim, impõe-se o reconhecimento de que somente após a efetiva entrega das chaves poderá o adquirente ser compelido ao pagamento de tais encargos tributários e condominiais, sendo os débitos anteriores de exclusiva responsabilidade das rés, notadamente da construtora.

Portanto, a sentença merece reforma parcial para reconhecer a inexistência de obrigação do autor quanto aos débitos de IPTU e taxas condominiais exigidos antes da imissão na posse, declarando-se a nulidade da cláusula contratual que impõe tal responsabilidade ao promitente comprador, com base no art. 51, IV e XV do CDC, e determinando-se que as rés arquem com tais encargos até a efetiva entrega das chaves.

Quanto ao requerimento de condenação por litigância de má-fé, não se vislumbra elementos suficientes para o reconhecimento da litigância de má-fé por parte da construtora corré. Embora tenha deixado de cumprir a obrigação contratual no prazo avençado, tal conduta, por si só, não autoriza a incidência das sanções previstas nos arts. 79 e seguintes do CPC.

 A configuração de má-fé processual exige demonstração de dolo processual ou de comportamento temerário na condução da defesa, o que não se evidenciou nos autos. A omissão da construtora quanto à entrega da obra, embora grave, foi objeto da presente ação e já ensejou as sanções contratuais e indenizatórias devidas.

Em razão do desprovimento do apelo do Banco Itaú Unibanco S.A. e do não conhecimento do recurso da Syene Empreendimentos Imobiliários Ltda., majoro os honorários advocatícios de sucumbência em favor do patrono do autor para o percentual de 15% (quinze por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, §11, do CPC, mantidos os demais ônus da sucumbência conforme fixado na sentença.

Ante o exposto: I) NÃO CONHEÇO do recurso interposto por SYENE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. – PROJETO RÓTULA, por ausência de recolhimento das custas recursais; II) NEGO PROVIMENTO ao recurso interposto por ITAÚ UNIBANCO S.A.; e III) DOU PROVIMENTO PARCIAL ao recurso do Autor para declarar a inexigibilidade de pagamento, pelo autor, de débitos condominiais e de IPTU incidentes sobre o imóvel objeto da lide até a data da efetiva entrega das chaves, nos termos do Tema 886/STJ, impondo-se às rés a responsabilidade pelo adimplemento de tais obrigações. Mantenho, quanto ao mais, a r. sentença por seus próprios e jurídicos fundamentos.

Salvador, datado e assinado por meio eletrônico.

DESEMBARGADOR Eduardo Caricchio

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