PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA
Quinta Câmara Cível
| Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 0347347-84.2013.8.05.0001 |
| Órgão Julgador: Quinta Câmara Cível |
| APELANTE: FLAVIA KIRSCHBAUM e outros (2) |
| Advogado(s): LEONARDO DE ALMEIDA AZI, GABRIEL CARVALHO E PASSOS, LEONARDO MENDES CRUZ, THIAGO MAHFUZ VEZZI |
| APELADO: OAS EMPREENDIMENTOS S.A. - EM RECUPERACAO JUDICIAL e outros (2) |
| Advogado(s): LEONARDO MENDES CRUZ, THIAGO MAHFUZ VEZZI, GABRIEL CARVALHO E PASSOS, LEONARDO DE ALMEIDA AZI, CAIO MATOS AZEVEDO |
Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço de ambos os recursos. Quanto ao Recurso Adesivo, registro que o pedido de parcelamento do preparo foi deferido e a parte vem cumprindo o recolhimento das parcelas (IDs 94683936, 94683938 e 96737413), conforme decisão monocrática anterior, restando preenchido o requisito.
O cerne da lide envolve o atraso na entrega de unidade imobiliária e as consequências jurídicas e financeiras daí decorrentes.
Passo a analisar os tópicos devolvidos a este Tribunal e, para melhor compreensão, inicio pelas razões da Apelação Principal e seguindo para o Recurso Adesivo, dada a prejudicialidade das matérias.
1. DA RESPONSABILIDADE CIVIL PELO ATRASO E AS EXCLUDENTES (APELOS DAS RÉS – OAS EMPREENDIMENTOS S.A. e GAFISA S.A.).
A relação jurídica estabelecida entre as partes é de consumo, submetendo-se aos ditames do Código de Defesa do Consumidor (Lei nº 8.078/90), eis que a Autora se enquadra no conceito de destinatária final e as Rés na definição de fornecedoras.
O contrato previa a conclusão das obras para janeiro de 2011, com cláusula de tolerância de 180 dias, estendendo o prazo final para julho de 2011, conforme se verifica nos itens “F” e “G” do Quadro Resumo inserido no ID 84802991. A sentença reconheceu a validade da cláusula de tolerância, ponto que não merece reparo, pois se encontra em consonância com a jurisprudência pátria, que entende razoável tal dilação para absorver intercorrências inerentes à construção civil de grande porte.
Ultrapassado o prazo de tolerância em 31/07/2011, as Rés somente obtiveram o "habite-se" em 26/08/2011 (ID 84803070 a 84803071) e realizaram a entrega das chaves em 05/12/2011 (ID 84803061 a 84803064).
As Apelantes (OAS/Gafisa) sustentam a ocorrência de caso fortuito e força maior, consubstanciados em chuvas excessivas em Salvador e greves dos trabalhadores da construção civil, além do aquecimento do mercado (boom imobiliário) que teria gerado escassez de mão de obra e insumos. Tais argumentos não prosperam.
As intempéries climáticas, greves setoriais e flutuações de mercado constituem fortuito interno, inerente ao risco da atividade empresarial da construção civil.
Não se tratam de eventos imprevisíveis ou inevitáveis a ponto de romper o nexo causal ou justificar o atraso além do prazo de tolerância. A própria existência do prazo de tolerância de 180 dias serve, precipuamente, para abarcar tais eventualidades. Se a construtora não consegue entregar a obra mesmo utilizando-se do prazo de prorrogação, configura-se a falha na prestação do serviço e o dever de indenizar, nos termos do art. 14 do CDC.
Nesse sentido, a jurisprudência é pacífica ao rejeitar tais alegações como excludentes de responsabilidade. O risco do empreendimento pertence ao fornecedor, não podendo ser transferido ao consumidor. Vejamos entendimento deste Tribunal:
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Terceira Câmara Cível Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 0508975-77.2016.8 .05.0001 Órgão Julgador: Terceira Câmara Cível APELANTE: CONSIL EMPREENDIMENTOS LTDA e outros Advogado (s): DANIELA BECK DE BRITO, VANESSA OLIVEIRA ROSA FREITAS, PAULA DEDA CATHARINO GORDILHO, MARIANA DA RESSURREICAO BARROS APELADO: LUCIANO AUGUSTO SANTANA e outros Advogado (s):THIAGO ALEM ROCHA ACORDÃO APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO INDENIZATÓRIA. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL . INADIMPLEMENTO CONTRATUAL POR PARTE DAS RÉS. OCORRÊNCIA DE GREVES E CHUVAS PROLONGADAS QUE NÃO CONFIGURAM FORÇA MAIOR E FORTUITO INTERNO. REVERSÃO DE CLÁUSULA PENAL EM FAVOR DOS CONSUMIDORES. POSSIBILIDADE . TEMA 971 DO STJ. INEXISTÊNCIA DE CONDENAÇÃO AO PAGAMENTO DE LUCROS CESSANTES. NÃO CONHECIMENTO DA INSURGÊNCIA RECURSAL, NO PONTO. APELO PARCIALMENTE CONHECIDO E IMPROVIDO NA PARTE CONHECIDA . 1. Em que pese se reconheça a legalidade da cláusula de tolerância, o mesmo não ocorre quanto à cláusula que permite a extensão do prazo além daquele limite, em razão de caso fortuito, força maior ou “fatos extraordinários”, pois é certo que a ocorrência de greves dos operários da construção civil, chuvas prolongadas e excessivas ou escassez de material e mão de obra não configuram caso fortuito e força maior, os quais devem decorrer de fato inevitável e imprevisível, pois são riscos inerentes às atividades de construção e incorporação. 2. Admitida apenas a prorrogação do prazo de 180 dias, conclui-se que o imóvel deveria ter sido entregue aos apelados até o dia 18 de fevereiro de 2014, no entanto, somente em setembro de 2014 receberam as chaves do imóvel, restando evidenciado o inadimplemento contratual por parte das rés . 3. Destarte, adequado o posicionamento do Sentenciante que, face a equidade e equivalência das posições contratuais ante os contratantes, reverteu a cláusula penal em favor do consumidor, em conformidade com o entendimento fixado pelo STJ, por meio de julgamento do REsp 1631485 em sede de repercussão geral – Tema 971. 4. Diferentemente do que sustentaram as apelantes, o douto a quo não as condenou ao pagamento de lucros cessantes, sendo certo que, nesse ponto, o recurso padece do vício de ausência de dialeticidade, e, portanto, não pode ser conhecido . 5. Apelo parcialmente conhecido e improvido na parte conhecida. ACÓRDÃO: Vistos, relatados e discutidos estes autos de apelação cível nº. 0508975-77 .2016.8.05.0001, em que figuram como apelantes CONSIL EMPREENDIMENTOS LTDA e SPE FÓRMULA ALPHA PLUS EMPREENDIMENTO e apelados LUCIANO AUGUSTO SANT'ANA e ANA CLAUDIA PEREIRA SANT'ANA . Acordam os Desembargadores componentes da Terceira Câmara Cível do Tribunal de Justiça da Bahia em CONHECER EM PARTE DO RECURSO E, NA PARTE CONHECIDA, NEGAR-LHE DAR PROVIMENTO, e o fazem de acordo com o voto da Relatora. (TJ-BA - Apelação: 05089757720168050001, Relator.: ROSITA FALCAO DE ALMEIDA MAIA, TERCEIRA CAMARA CÍVEL, Data de Publicação: 17/09/2024).
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Quarta Câmara Cível Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 0571747-76.2016.8 .05.0001 Órgão Julgador: Quarta Câmara Cível APELANTE: QUEIROGA CONSULTORIA PROJETOS E CONSTRUCOES EIRELI Advogado (s): AGENOR DE SOUZA SANTOS SAMPAIO NETO, GEORGIA HASSELMAN DE ABREU SAMPAIO, JON NEI MOTA COSTA APELADO: MARIA APARECIDA REGIS DOS SANTOS Advogado (s):LEONARDO DOS ANJOS CANTALINO, MAURICIO TRINDADE MIRANDA, HUMBERTO GRAZIANO VALVERDE, FABIO FREIRE DE CARVALHO MATOS, DARLAN DE JESUS OLIVEIRA, LUAN REZENDE LEITE SANTOS IV PROCESSUAL CIVIL E CONSUMIDOR. IMÓVEL RESIDENCIAL. CONTRATO DE EMPREITADA GLOBAL . OBRA. EXECUÇÃO. ATRASO INJUSTIFICADO. CONSTATAÇÃO . RESCISÃO. ADMISSIBILIDADE. VALOR PAGO. DEVOLUÇÃO . IMPOSIÇÃO. MONTANTE GASTO. COMPENSAÇÃO. OBSERVÂNCIA . DANO MORAL CONFIGURAÇÃO. INDENIZAÇÃO. VALOR. RAZOABILIDADE . SENTENÇA. PROCEDÊNCIA. MANUTENÇÃO. I – Descabe a nulificação de decisum que julga embargos de declaração, sem prévia intimação da parte embargada, se não houve modificação do julgado, conforme inteligência do parágrafo 2º do artigo 1 .023, do Código de Processo Civil. PRELIMINAR REJEITADA. II – O julgamento de improcedência proferido em ação conexa, que tem pedido e causa de pedir diferentes da ação ora apreciada, não conduz à alegada perda superveniente do objeto da ação. PRELIMINAR REJEITADA . III – A ocorrência de chuvas e a constatação de solo úmido, suscetível de alagamento, não podem ser consideradas situações imprevisíveis, de força maior ou caso fortuito, para afastar a responsabilidade da empresa contratada, com expertise em construção civil, no atraso da execução da obra. IV – O inadimplemento contratual, pela construtora, justifica os pedidos formulados pela contratante, de rescisão do contrato e devolução de valores pagos, observando-se o montante utilizado na parte executada da obra, e acarreta dano moral, cujo valor indenizatório arbitrado, na espécie, não é excessivo. V – Evidenciado que a sentença foi proferida de acordo com as provas dos autos e a jurisprudência pertinente à matéria, impositiva é a sua manutenção. RECURSO NÃO PROVIDO . ACORDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos da Apelação nº 0571747-76.2016.8.05 .0001, da Comarca de Salvador, em que figura como Apelante QUEIROGA CONSULTORIA PROJETOS E CONSTRUÇÕES EIRELI e como Apelado MARIA APARECIDA REGIS DOS SANTOS. ACORDAM os Senhores Desembargadores componentes da Turma Julgadora da Quarta Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, por unanimidade, REJEITAR AS PRELIMINARES E NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO pelas razões que integram o voto condutor. Sala das Sessões, HELOÍSA Pinto de Freitas Vieira GRADDI RELATORA (TJ-BA - Apelação: 05717477620168050001, Relator.: HELOISA PINTO DE FREITAS VIEIRA GRADDI, QUARTA CAMARA CÍVEL, Data de Publicação: 14/09/2023);
Portanto, mantém-se o reconhecimento da mora das Rés a partir de 31/07/2011.
2. DA EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO E DO DEVER DE INDENIZAR (RECURSO ADESIVO INTERPOSTO POR FLÁVIA KIRSCHBAUM).
O MM. Juízo de primeiro grau afastou as indenizações pleiteadas pela Autora, quais sejam, danos materiais e morais, sob o fundamento de que, embora houvesse atraso na obra, a Demandante também estaria inadimplente, pois quitou o saldo devedor final relacionadoa parcela de chaves, apenas em dezembro de 2011. Aplicou-se o art. 476 do Código Civil (exceptio non adimpleti contractus).
A Acionante recorre adesivamente, demonstrando que a quitação da parcela final dependia de financiamento bancário, cuja obtenção estava condicionada à regularização do imóvel pelas Rés, mais precisamente, a averbação do habite-se e individualização da matrícula.
Pois bem, a dinâmica dos contratos de financiamento imobiliário exige que o imóvel esteja juridicamente regularizado para que a instituição financeira libere o crédito. A simples expedição do "habite-se" pela Prefeitura (ocorrida em 26/08/2011, já em atraso) não é suficiente; é necessária sua averbação no Cartório de Registro de Imóveis para a individualização da matrícula da unidade autônoma.
O documento de ID 84803078 a 84803084 (Cessão de Direitos) e o contrato de financiamento (ID 84803030 a 84803056) demonstram que a Autora buscou o crédito. Se as Rés estavam em mora com a entrega da obra e com a documentação necessária para o financiamento a partir de 31/07/2011, não poderiam exigir o pagamento da parcela final antes de cumprirem sua obrigação de regularizar o empreendimento.
O atraso no pagamento do saldo devedor pela Autora foi reflexo direto da mora das Rés. Não é razoável exigir que o consumidor disponha de vultosa quantia em dinheiro próprio quando o contrato prevê a possibilidade de financiamento, o qual foi obstado pela própria desídia das fornecedoras.
Sobre caso similar o E. Superior Tribunal de Justiça já decidiu:
AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO INDENIZATÓRIA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA DO BEM . INADIMPLEMENTO DA CO NSTRUTORA AO TEMPO DO AJUIZAMENTO DA DEMANDA. EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO QUE NÃO SE APLICA AO CASO. DANO MORAL CONFIGURADO. SÚMULA 7 DO STJ . AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. Conforme consignado no acórdão, ao tempo do ajuizamento da demanda, a parte autora não estava inadimplente, quem se encontrava em atraso contratual era apenas a parte ré. Com efeito, no momento da propositura da ação, marco temporal de fixação do pedido e da causa de pedir para efeito de estabilização da demanda, não havia mora da parte autora, não havendo falar, portanto, em exceção do contrato não cumprido, a fim de afastar a indenização por danos morais a que fora condenada . 2. No caso concreto, o Tribunal de origem concluiu que o atraso verificado provocou mais que mero dissabor, sendo devida a indenização por danos morais. Rever o entendimento do acórdão recorrido, ensejaria o reexame do conjunto fático-probatório da demanda, providência vedada em sede de recurso especial, ante a Súmula 7 do Superior Tribunal de Justiça. 3 . Agravo interno não provido. (STJ - AgInt no REsp: 1781471 RJ 2018/0306742-9, Relator.: Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, Data de Julgamento: 23/11/2020, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 02/12/2020).
Dessa forma, afasta-se a aplicação da exceção do contrato não cumprido em desfavor da consumidora. A mora é exclusiva das Rés no período de 31/07/2011 a 05/12/2011 (data da entrega das chaves e quitação simultânea). Consequentemente, surge o dever de indenizar os prejuízos causados nesse interregno.
3. DOS DANOS MATERIAIS: LUCROS CESSANTES E DANOS EMERGENTES.
A Autora comprovou nos autos (ID´s 84803057 a 84803060 e 84803085 a 84803101) que, em razão do atraso na entrega, precisou alugar outro imóvel para residir, despendendo o valor mensal de R$ 6.000,00. Juntou também comprovantes de despesas com "guarda-móveis" (ID 84803102 a 84803110), totalizando R$ 5.602,85, visto que já havia adquirido mobiliário para o novo apartamento e não tinha onde alocá-lo.
Tais despesas configuram danos emergentes, prejuízos efetivos decorrentes do ilícito contratual. O Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do Tema 970 (REsp 1.635.428/SC), firmou a tese de que a cláusula penal moratória (multa), quando fixada em valor equivalente ao locativo, impede a cumulação com lucros cessantes. A ratio decidendi visa evitar o bis in idem e a dupla compensação pelo mesmo fato (privação do uso do bem).
No caso em tela, a Demandante pleiteia tanto o ressarcimento dos aluguéis pagos (dano material efetivo) quanto a inversão da multa moratória de 2%. Aplicando-se a lógica do Tema 970, não é possível a cumulação. Entre a multa invertida (2% sobre o valor do contrato, única vez) e o ressarcimento das despesas de moradia suportadas mensalmente, esta última se mostra mais adequada para a restitutio in integrum, recompondo o patrimônio da Autora do desfalque que efetivamente sofreu.
Assim, defiro o pedido de indenização por danos materiais, condenando as Rés ao reembolso dos valores pagos a título de aluguel e guarda-móveis, referentes estritamente ao período de mora reconhecido (agosto de 2011 a dezembro de 2011), devidamente atualizados pelo INPC desde cada desembolso e acrescidos de juros de mora de 1% ao mês desde a citação.
Em decorrência da vedação de cumulação (Tema 970 do STJ), indefiro o pedido de inversão da cláusula penal moratória (multa de 2% e juros), pois a indenização pelos danos emergentes (aluguéis) já supre a função compensatória pela privação do bem.
4. DA CORREÇÃO DO SALDO DEVEDOR (INCC vs. IPCA/IGP-M)
A sentença determinou a substituição do INCC pelo IGP-M após a data prevista para a entrega (31/07/2011). As Rés apelam requerendo a manutenção do INCC (ID 84804201).
A questão encontra-se pacificada pelo Superior Tribunal de Justiça no Tema Repetitivo 996 (REsp 1.729.593/SP), cujas teses, aplicáveis ao caso por analogia e em reforço à proteção do consumidor, estabelecem balizas rígidas para o período de mora da construtora.
Conforme o item 1.4 da referida tese vinculante, o descumprimento do prazo de entrega do imóvel, computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial (INCC), que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído pelo IPCA, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor.
No caso em deliberação, manter a incidência do INCC após julho de 2011 permitiria que as fornecedoras se beneficiassem da própria mora, onerando a consumidora com a variação dos custos de insumos de uma obra que já deveria estar concluída.
Ademais, conforme o item 1.3 do mesmo Tema 996, é ilícito cobrar do adquirente juros de obra ou outro encargo equivalente após o prazo ajustado para a entrega, incluída a tolerância.
Dessa forma, nega-se provimento ao apelo das Rés, mantendo-se a substituição do indexador setorial (INCC) pelo índice oficial (IPCA ou IGP-M, conforme fixado na sentença, por ser mais benéfico no caso), a partir de 31/07/2011.
Correta, igualmente, a condenação à repetição simples do indébito quanto aos valores pagos a maior por força da aplicação indevida do INCC e eventuais juros moratórios sobre o saldo devedor no período de atraso das Rés.
5. DOS DANOS MORAIS.
O atraso na entrega da obra, no caso concreto, superou o mero inadimplemento contratual. A Autora viu frustrada a expectativa de mudar-se para sua residência na data aprazada, teve que submeter-se a aluguel provisório e a contratar depósito para seus móveis, situações que geram angústia, incerteza e desequilíbrio na rotina familiar, caracterizando violação a direitos da personalidade.
A jurisprudência tem reconhecido o dano moral em casos de atraso expressivo e injustificado que impacta o direito à moradia. Considerando a extensão do dano, atraso de cerca de 5 meses além da tolerância de 180 dias, a capacidade econômica das partes e o caráter pedagógico da medida, arbitro a indenização por danos morais em R$ 20.000,00 (vinte mil reais). Este valor se mostra proporcional e razoável, alinhado aos precedentes desta Corte de Justiça em casos análogos:
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Quinta Câmara Cível Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 0501910-60.2018.8 .05.0001 Órgão Julgador: Quinta Câmara Cível APELANTE: L R L ENGENHARIA LTDA Advogado (s): ELIEGE SANTOS DE JESUS MATOS APELADO: LILIA MARIA FARIA WALL BARBOSA DE CARVALHO Advogado (s):SAULO DANIEL DE SANTANA LOPES, CAMILA VELOSO DE ANDRADE VALOIS, RICARDO JULIO COSTA OLIVEIRA ACORDÃO DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL . ATRASO NA ENTREGA. RESCISÃO CONTRATUAL. DANOS MATERIAIS E MORAIS. I . Caso em exame Trata-se de Apelação Cível interposta por construtora em face de sentença que, em ação de rescisão contratual cumulada com indenização por danos materiais e morais, julgou procedentes os pedidos da adquirente de imóvel comercial, declarando a rescisão do contrato de compra e venda por atraso na entrega, e condenando a Apelante à restituição integral dos valores pagos, ao pagamento de lucros cessantes e indenização por danos morais. A Apelante arguiu preliminares de gratuidade da justiça, juntada de documentos e inovação recursal, chamamento ao processo e suspensão do processo, e no mérito, buscou afastar o atraso na entrega do imóvel e as condenações por danos morais e lucros cessantes. II. Questão em discussão Há quatro questões preliminares em discussão: (i) saber se a Apelante faz jus ao benefício da gratuidade da justiça; (ii) saber se é cabível a juntada de documentos em fase recursal e se houve inovação recursal; (iii) saber se é possível o chamamento ao processo de terceiros em fase recursal; e (iv) saber se o processo deve ser suspenso para negociações de acordo . No mérito, as questões em discussão são: (i) saber se o atraso na entrega do imóvel justifica a rescisão contratual e a restituição integral dos valores pagos; (ii) saber se o atraso na entrega do imóvel configura dano moral indenizável; e (iii) saber se são devidos lucros cessantes em razão do atraso na entrega de imóvel com finalidade comercial. III. Razões de decidir A gratuidade da justiça foi concedida à pessoa jurídica Apelante, pois foram apresentados documentos que demonstram sua incapacidade financeira de arcar com as custas processuais, incluindo comprovante de situação cadastral "INAPTA" do CNPJ e demonstrações contábeis. Foi indeferida a juntada de documentos em fase recursal e desconsideradas as alegações dela dependentes, uma vez que a Apelante foi revel na primeira instância, não justificou a apresentação extemporânea dos documentos e as questões levantadas configuram inovação recursal e preclusão . O pedido de chamamento ao processo da DESENBAHIA e da Alex Elena Ltda. foi rejeitado, por ser medida de intervenção de terceiros de aplicação restrita, não se enquadrando nas hipóteses legais do art. 130 do CPC, e por ter sido formulado intempestivamente, após a preclusão. A solicitação de suspensão do processo foi indeferida, pois não houve concordância da Apelada, o processo se encontra em estágio avançado, e a inércia da Apelante em buscar composição em momento oportuno demonstra falta de boa-fé processual . O atraso na entrega do imóvel, superior ao prazo de tolerância, foi reconhecido como grave inadimplemento contratual por culpa exclusiva da Apelante, justificando a rescisão do contrato e a restituição integral dos valores pagos, conforme entendimento consolidado do STJ. O atraso significativo na entrega de imóvel (previsão de entrega em 2015), adquirido com pagamento à vista para geração de renda (pool), ultrapassa o mero dissabor e configura dano moral indenizável, sendo o valor de R$ 20.000,00 fixado em consonância com a jurisprudência e os princípios da razoabilidade e proporcionalidade. O atraso na entrega de imóvel com finalidade comercial gera presunção de lucros cessantes, sendo adequado o parâmetro de 1% do valor atualizado do imóvel por mês, em face da inércia da Apelante em apresentar o balanço contábil que permitiria apuração baseada no contrato de POOL . IV. Dispositivo e tese Recurso conhecido e, no mérito, desprovido, mantendo-se integralmente a sentença de primeiro grau. Tese de julgamento: "1. A pessoa jurídica faz jus ao benefício da justiça gratuita mediante comprovação de hipossuficiência, que pode ser corroborada pelo status de 'inapta' do CNPJ aliado a outros documentos contábeis ." "2. A revelia na fase de conhecimento impede a juntada de documentos novos em fase recursal e configura inovação, salvo justificativa plausível para sua apresentação extemporânea." "3. O chamamento ao processo é instituto de aplicação restrita, taxativamente previsto no CPC, e deve ser requerido na contestação, sob pena de preclusão .""4. A suspensão do processo por convenção das partes depende da manifestação de interesse de ambas, não se justificando quando há inércia da parte requerente em buscar composição em momento oportuno e o processo encontra-se em estágio avançado.""5. O atraso injustificado e significativo na entrega de imóvel por culpa da construtora autoriza a rescisão do contrato e a restituição integral dos valores pagos pelo comprador ." "6. O atraso prolongado na entrega de imóvel, especialmente quando destinado à geração de renda, configura dano moral indenizável, por frustrar a legítima expectativa do adquirente e gerar angústia e insegurança." "7. O atraso na entrega de imóvel com finalidade comercial gera presunção de lucros cessantes, sendo cabível a fixação de indenização com base em percentual sobre o valor atualizado do imóvel na ausência de comprovação de outros parâmetros mais precisos ." Dispositivos relevantes citados: CPC/2015, arts. 85, § 11; 130; 131; 313, II; 344; 435. Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 481. STJ, Súmula 543 . Acordam os Desembargadores integrantes da Quinta Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, à unanimidade, em CONHECER E DESPROVER o recurso de apelação, nos termos do voto do Relator. Salvador, data registrada no sistema. Presidente Des. Cássio Miranda Relator Procurador (a) de Justiça 01 (TJ-BA - Apelação: 05019106020188050001, Relator.: CASSIO JOSE BARBOSA MIRANDA, QUINTA CAMARA CÍVEL, Data de Publicação: 29/07/2025).
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Quinta Câmara Cível Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 0514717-49.2017.8 .05.0001 Órgão Julgador: Quinta Câmara Cível APELANTE: SYENE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA. - PROJETO ROTULA e outros Advogado (s): GENECARLOS OLIVEIRA SANTIAGO, DANIELA DE BRITO ARGOLO, FABIO PIRES DA SILVA registrado (a) civilmente como FABIO PIRES DA SILVA APELADO: SYENE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA. - PROJETO ROTULA e outros Advogado (s):DANIELA DE BRITO ARGOLO, FABIO PIRES DA SILVA registrado (a) civilmente como FABIO PIRES DA SILVA, GENECARLOS OLIVEIRA SANTIAGO EMENTA Apelações Simultâneas . Contrato de promessa de compra e venda de imóvel na planta.Ação declaratória de nulidade de cláusulas contratuais c/com Indenização decorrente de atraso na entrega da obra. Sentença que julgou procedente em parte a ação para: – reconhecer a responsabilidade da acionada no atraso da entrega do imóvel e condená-la ao pagamento, a título de danos materiais por lucros cessantes, da quantia correspondente a 0,5% do valor nominal do imóvel constante do contrato, por cada mês de atraso na entrega do imóvel, contados a partir de maio de 2014, até a data do Termo de Aceite de Unidade Vistoriada, em fevereiro de 2018. – julgar improcedente o pleito indenizatório por dano moral; – julgar improcedente o pedido de nulidade da cláusula de tolerância e da aplicação reversa da cláusula penal . O valor da condenação deverá ser acrescido de correção monetária e de juros de mora, devidos a partir da prolatação desta sentença, devendo os juros moratórios incidir no patamar de 1% (um por cento) ao mês, nos termos do art. 406, do Código Civil vigente c/c art. 161, §1º, do Código Tributário Nacional. Considerando que a parte autora sucumbiu de parte ínfima do pedido, condeno a requerida ao pagamento das custas e honorários advocatícios, que ora arbitro em 10% (dez por cento) do valor da condenação, consoante dispõe o Art . 85 c/c o § único, do Art. 86, do Código de Processo Civil. Preliminar de ilegitimidade passiva ad causam ventilada pela Syene Empreendimentos Imobiliários Ltda- Projeto Rótula que se afastada. Mérito . Ao que se extrai dos autos, as partes firmaram, em 11/10/2011, instrumento particular de compromisso de compra e venda do imóvel, para aquisição do imóvel de nº 1601, 16º andar, do empreendimento da Torre Residencial I, Condomínio Villa Privilege, com prazo de entrega com prazo para entrega da obra para 01 de novembro de 2013 (id.37038637). A cláusula 28ª, por sua vez, estabeleceu o prazo de tolerância de até 180 (cento e oitenta) dias, fazendo com que o prazo para entrega findasse em maio de 2014. Por outro lado, é incontroverso que o imóvel somente foi entregue em 20 de fevereiro de 2018, conforme demonstrado por meio de Termo de Aceite da Unidade Vistoriada (id . 37038669). Lucros cessantes devidamente arbitrados no percentual de 0,5% sobre o valor atualizado do imóvel, a título de aluguéis, em consonância com o parâmetro adotado por esta Corte para situações similares. No tocante ao termo inicial dos juros de mora e correção monetária, equivocou-se o magistrado a quo ao estabelecer que a condenação arbitrada tivesse como dies ad quo a prolatação da sentença, pois, na espécie, a atualização monetariamente com base no INPC deve incidir desde a data de cada vencimento e incidência de juros de 1% ao mês, a partir da citação (Art. 406 do CC/2002 c/c o 161, § 1º, do CTN) . Quanto aos danos morais, tem-se que a conduta da construtora resultou em lesão à personalidade do comprador, inexistindo, nestes autos, qualquer excludente de ilicitude a eximi-la de sua responsabilidade compensatória. apelado adquiriu o imóvel confiante de que, nos termos do contrato firmado, a obra estaria concluída, no máximo, até 01/11/2013. A apelada, contudo, atrasou, injustificadamente, a entrega, já considerando o prazo de tolerância, motivo pelo qual referido atraso, certamente, ultrapassa o mero dissabor inerente às relações negociais, configurando a ocorrência de lesão extrapatrimonial. Frise-se que, no vertente caso, a situação é agravada pelo fato de que ocorrera a entrega do empreendimento somente em fevereiro de 2018, fazendo com que a previsão de habitação da unidade pela parte adquirente se tornasse indeterminada, em demonstração de flagrante desvantagem ao consumidor, além de falha no dever de informação, mostrando-se razoável, portanto, arbitrar a referida indenização no valor de R$ 20 .000,00 (vinte mil reais), corrigidos a partir desta data, pelo INPC, e com juros de mora de 1% a.m. desde a citação. Apelação da SYENE EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA improvida . Apelação interposta por ROBERTO JAVIER SALAZAR ARAVENA, parcialmente provida. (TJ-BA - Apelação: 05147174920178050001, Relator.: JOSE CICERO LANDIN NETO, 2ª VICE-PRESIDÊNCIA, Data de Publicação: 14/06/2023).
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ANULATÓRIA DE CLAÚSULA CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. ATRASO NA ENTREGA DO OBRA ALÉM DO PRAZO DE TOLERÂNCIA. EXISTÊNCIA DE CULPA, DANO E NEXO DE CAUSALIDADE . DANOS MORAIS CONFIGURADOS. REPARAÇÃO DEVIDA. RECURSO PROVIDO. I - O atraso injustificado da entrega do imóvel, por tempo muito superior ao prazo de tolerância, ultrapassa o mero dissabor ou de aborrecimentos decorrentes do descumprimento contratual, mas de imputação de sofrimento e constrangimento, razão pela qual deve o responsável deve responder pelos danos causados . II - No caso, verifica-se que o prazo para entrega do imóvel foi estabelecido Cláusula 8.1 do Instrumento de Promessa de Compra e Venda (fl. 52), ou seja, "ATÉ OUTUBRO/2013", sem notícias nos autos da data efetiva entrega, sendo certo que na data do ajuizamento da ação 31/05/2015, um ano e oito meses depois, não havia sido efetivada. III - As justificativas para elidir a responsabilidade da construtora - gastos com trabalhadores, paralisação em decorrência das chuvas, greves, e embargos de obra fazem parte do risco do negócio, ressaltando-se que, conforme destacado na sentença, não houve comprovação nos autos do embargo da obra . IV - No tocante à quantificação, é preciso destacar que a indenização por dano moral tem um duplo papel de compensar a vítima e punir o agente. V - Na hipótese, a fixação do dano moral em favor da autora, no importe de R$ 20.000,00 (vinte mil reais), se afigura razoável e proporcional aos danos sofridos, decorrentes do atraso excessivo na entrega da obra, e compatível com o que tem arbitrado este Órgão jurisdicional. APELO PROVIDO . (TJ-BA - APL: 05313821420158050001, Relator.: MANUEL CARNEIRO BAHIA DE ARAUJO, SEGUNDA CAMARA CÍVEL, Data de Publicação: 07/01/2020).
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Segunda Câmara Cível Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 0010003-02.2013.8 .05.0080 Órgão Julgador: Segunda Câmara Cível APELANTE: ATRIUM CONSTRUCOES E EMPREENDIMENTOS LTDA Advogado (s): FELIPE ALMEIDA PEREIRA APELADO: ANNA RAQUEL FALCÃO BAHIA DE MACEDO Advogado (s):LUIZ CARLOS DE CARVALHO BAHIA NETO, GERALDO LOPES PORTUGAL NETO MK5 ACORDÃO APELAÇÕES CÍVEIS SIMULTÂNEAS – RECURSO DA RÉ AO QUAL SE NEGA SEGUIMENTO EM VISTA DA DESERÇÃO - LUCROS CESSANTES DEFERIDOS EM 0,5% (MEIO POR CENTO) AO MÊS – CORREÇÃO TÃO SOMENTE PARA QUE O MESMO INCIDA SOBRE O VALOR DO CONTRATO ATUALIZADO CONFORME ENTENDIMENTO DO STJ E DESTA CÂMARA – DANOS MORAIS DEVIDOS - ATRASO PARA ALÉM DO ACEITÁVEL QUE ULTRAPASSA O MERO ABORRECIMENTO – ATENÇÃO AO CARÁTER PEDAGÓGICO DOS DANOS MORAIS – APELO AUTORAL PROVIDO EM PARTE 1. Em ainda mais apertada síntese, cuida-se de mais um dos casos onde houve atraso na entrega de imóvel para além do prazo de tolerância. 2 . Havendo apelo de ambas as partes, não se conhece do apelo da ré em vista de sua deserção, mesmo oportunizada a justificativa para o deferimento da assistência judiciária gratuita e aberto o prazo para recolhimento das custas judiciais após o indeferimento. 3. Danos materiais na modalidade lucros cessantes fruto da responsabilidade civil e do inadimplemento contratual reconhecido em Primeira Instância e que se mantém no percentual de 0,5% (meio por cento), ajustando apenas a sua incidência em provimento do recurso autoral para que incida sobre o valor atualizado do contrato atualizado conforme entendimento do STJ acolhido por esta Câmara. 4 . Atraso na entrega da obra que perdurou por ao menos cinco anos, ultrapassando o mero dissabor de forma a gerar danos morais in re ipsa no caso em tela, conforme amplo entendimento do STJ, cujo montante se fixa em R$ 20.000,00 (vinte mil reais) frente ao valor do imóvel, o tempo de atraso e o caráter pedagógico que em si carrega. 5. Apelo da ré não conhecido . 6. Apelo autoral provido em parte. Vistos, relatados e discutidos estes autos de n. 0010003-02 .2013.8.05.0080, em que figuram como apelante ATRIUM CONSTRUCOES E EMPREENDIMENTOS LTDA e como apelada ANNA RAQUEL FALCÃO BAHIA DE MACEDO . ACORDAM os magistrados integrantes da Segunda Câmara Cível do Estado da Bahia, por NÃO CONHECER e negar seguimento ao recurso da ré frente a sua deserção e DAR PARCIAL PROVIMENTO ao apelo autoral, nos termos do voto do relator. Salvador,. (TJ-BA - Apelação: 00100030220138050080, Relator.: MAURICIO KERTZMAN SZPORER, Data de Julgamento: 26/02/2021, SEGUNDA CAMARA CÍVEL, Data de Publicação: 19/05/2021).
O valor deverá ser corrigido monetariamente pelo INPC a partir deste arbitramento (Súmula 362 do STJ) e acrescido de juros de mora de 1% ao mês a partir da citação (responsabilidade contratual).
6. DOS HONORÁRIOS E SUCUMBÊNCIA
Com o provimento parcial do recurso adesivo, a Autora decaiu de parte mínima dos pedidos (apenas quanto à cumulação da multa inversa e o valor total dos danos morais sugeridos).
Assim, inverto o ônus sucumbencial, condenando as Rés ao pagamento integral das custas processuais e honorários advocatícios.
Majoro os honorários sucumbenciais ao patamar de 20% sobre o valor atualizado das condenações atualizadas, a título de honorários recursais (art. 85, § 11, do CPC), considerando o trabalho adicional realizado em grau recursal.
7. CONCLUSÃO.
Nestes termos, em face do exposto, voto no sentido de CONHECER de ambos os recursos, NEGAR PROVIMENTO ao Apelo Principal interposto pelas Rés (OAS e GAFISA) e DAR PARCIAL PROVIMENTO ao Recurso Adesivo da Autora (FLÁVIA KIRSCHBAUM) para:
a) Afastar a aplicação da exceção do contrato não cumprido;
b) Condenar as Rés ao pagamento de danos materiais (emergentes) correspondentes aos valores de aluguel e guarda-móveis comprovadamente pagos pela Autora no período de mora (agosto/2011 a dezembro/2011), com correção monetária (INPC) desde o desembolso e juros de mora (1% a.m.) desde a citação;
c) Condenar as Rés ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 20.000,00 (vinte mil reais), com correção (INPC) deste arbitramento e juros (1% a.m.) da citação.
d) Redimensionar a sucumbência, condenando as Rés ao pagamento integral das custas e honorários advocatícios, estes fixados em 20% sobre o valor da condenação, aqui já incluída a majoração recursal.
e) Mantém-se a sentença nos demais termos, inclusive quanto à substituição do INCC pelo IGP-M/IPCA no período de mora e a repetição simples do indébito.
Com o intuito de evitar a oposição de embargos declaratórios manifestamente procrastinatórios, reputo prequestionados todos os dispositivos legais invocados, advertindo às partes que a oposição de embargos aclaratórios com propósito protelatório ou exclusivo de prequestionamento, ou com notória intenção de rediscussão das matérias decididas, importará em aplicação de multa, consoante previsão contida no art. 1.026, § 2º, do CPC.
Salvador/BA, datado e assinado eletronicamente.
Maria das Graças Hamilton
Desembargadora Relatora